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江西三清山旅游集团有限公司、婺源县江湾大酒店有限公司与中国工商银行股份有限公司德兴支行、汪卫梅建设用地使用权抵押权纠纷一案
时间：2020年06月02日 来源： 作者： 浏览次数：2269 收藏[0]江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶中民一终字第122号
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司德兴支行。
负责人李益民。
委托代理人邹前。
委托代理人肖荣霞。
被上诉人（原审原告）江西三清山旅游集团有限公司。
法定代表人陈斌。
委托代理人俞香明，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）婺源县江湾大酒店有限公司。
法定代表人陈斌。
委托代理人俞香明，该公司法律顾问。
原审被告汪卫梅。
上诉人中国工商银行股份有限公司上饶德兴支行（以下简称德兴工行）因建设用地使用权抵押权纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2012）婺民一初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年7月19日，郑志康、应志合与第一原告及其子公司婺源思溪延村旅游开发有限公司签订《股权转让合同书》一份，双方约定，郑志康、应志合将其所持有的江西婺源世园实业有限公司及江西婺源世园实业有限公司江湾大酒店（以下简称标的公司）全部股权有偿转让给第一原告及其子公司。其中郑志康持股83.33％，应志合持股16.67％，标的公司的资产包括本案所争议的登记在第二被告汪卫梅名下的土地使用权及房屋产权。合同书载明：“付款方式：甲（郑志康）、乙（应志合）方以标的公司名义在金融机构的借款合计人民币1，690万元的债务转户给丙、丁（第一原告及其子公司）方承担。其中：婺源工行1，200万元，建行60万元，婺源农信社130万元，德兴工行300万元。但丙、丁方据此应支付给甲、乙方的股权转让价款中抵扣等额款项。”合同签订后，第一原告于2005年3月31日汇入150万元到康德铜材公司在德兴工行的存款账户，康德铜材公司于当日归还了在第一被告德兴工行的贷款150万元。2005年4月24日，第一被告德兴工行出具承诺书一份给第一原告，承诺书载明：“江西三清山旅游集团有限公司：你公司替德兴市康德铜材线缆有限公司归还我行贷款叁佰万元整，现承诺你公司，在未接你公司通知，我行暂不归还德兴市康德铜材线缆有限公司叁佰万元抵押物。在办理的过程中，我行将予以积极配合。中国工商银行德兴市支行”。2005年4月28日，第一被上诉人又将150万元汇入康德铜材公司在德兴工行的存款账户，康德铜材公司于当日归还了在第一被告德兴工行的贷款150万元。2007年10月30日，第一被告德兴工行出具承诺函一份给第二原告，承诺函载明：“婺源县江湾大酒店有限公司：德兴市康德房屋开发有限公司贷款将于2007年12月底前清户，介时我行保证将其婺源房产抵押物归还贵公司。”
另查明，康德房屋公司于2003年3月28日与第一被告德兴工行签订《最高额抵押合同》一份，双方约定为确保2003年3月28日至2006年11月21日期间德兴市康德房屋开发有限公司（借款人）在人民币九百九十万元最高贷款余额内与中国工商银行德兴市支行签订的所有借款合同项下借款人的义务得到切实履行，康德房屋公司提供3宗抵押物作为担保，其中2宗位于德兴市境内，1宗为本案所争议的抵押物。康德房屋公司于2003年3月28日与第一被告德兴工行签订《人民币固定资产借款合同》两份，借款金额分别为400万元、490万元，借款期限分别为32个月、44个月。其中2宗位于德兴市境内的抵押房产已进行了处置，所得款已归还了借款本金990万元。
再查明，2001年12月4日，第二被告汪卫梅与婺源世园公司签订协议一份，协议载明“为公司的发展，有效的利用现有资产，灵活机动的调配和使用，将公司在（文博路西侧）的十亩土地化整为零，全部办理个人名字，目的是应急便于融资。现就有关债务责任和产权归属事宜，特订如下协议：一、公司将文博路西侧十亩土地中，办汪卫梅个人名字肆亩。二、土地证上名字虽然是汪卫梅个人，但产权还属于公司所有。三、如公司以汪卫梅个人名义，用此土地证抵押，向银行（或）证券公司贷款。其债务全部由公司负责承担。四、未尽事宜双方协商解决。”
一审法院认为，双方争议的焦点问题为：对第一被上诉人还款300万元后上诉人即解除其对本案所争议的抵押物的抵押权并归还给第一被上诉人，双方有无约定？
一审法院认为，对这一问题，双方是有约定的，理由为：
1、从第一原告的还款金额上看，2004年7月19日，郑志康、应志合与第一原告及子公司婺源思溪延村旅游开发有限公司签订《股权转让合同书》中合同双方约定的由第一原告及其子公司代还在第一被告贷款的数额为300万元，第一被告于2005年4月24日出具给第一原告的承诺书载明的还款金额也为300万元，是一致的，且第一原告实际还款的数额也是300万元。
2、从还款的时间上看，第二笔还款150万元还款时间为2005年4月28日，第一被告出具第一份承诺书的时间为2005年4月24日，还款发生在承诺之后，说明第一原告的还款是经过第一被告许可的。
3、从抵押物的价值来看，本案所争议的抵押物抵押价值为138万余元，原告还款的数额为300万元，还款金额大于抵押价值。
4、从两原告与第一被告的业务往来关系来看，双方庭审中均表示在涉案款项发生前，无其他业务往来；庭审中，第一被告也未提供证据证明两原告与康德铜材公司、康德房屋公司有业务往来，从常理判断，原告还款的目的应为取回抵押物。
5、从第一被告出具的两份承诺书（函）来看，表面上双方对这一问题是没有约定的，但如果是正常的还贷，第一被告无需向与康德铜材公司、康德房屋公司无业务关系的两原告出具承诺书（函），第一原告还款为取回与自己无关的抵押物不符合常理。另外，两份承诺书（函）中的抵押物不一致，但从后一份承诺来看，可以明确指向为取回本案争议的抵押物。由此，可以推断第一原告的还款指向为第一被告归还本案所争议的抵押物。
6、原审庭审中，原告主张还款账号是由第一被告提供的，被告代理人表示不清楚。第一原告还款的目的是为取回抵押物，从常理判断，第一原告不会将款项汇入与抵押物无关的贷款账号上，故可认定归还贷款的账号（即德兴市康德铜材线缆有限公司的账号）是由第一被告提供的。
综上，第一原告的还款指向为第一被告归还本案所争议的抵押物，第一原告还款金额，还款账户都是第一被告应允的，还款的金额大于抵押物的价值。综合判断双方提供的证据，结合本案的实际情况，对第一原告还款300万元，第一被告解除其对本案所争议的抵押物的抵押权并归还给第一原告有约定，更符合常理，故本院依法予以认定。
一审本院认为，第一原告还款的目的是为取回抵押物，因第一被告的过错导致第一原告归还了与抵押物无关的贷款，其责任应由第一被告承担。第一原告依约将300万元汇入第一被告指定的账号后，第一被告应按双方约定将抵押物返还给两原告，现第一被告未履行返还抵押物的义务，应承担违约责任。现原告主张第一被告归还属于婺源县江湾大酒店有限公司的登记在汪卫梅名下的房屋所有权证并解除抵押权，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。按照《股权转让合同》及汪卫梅与世园公司签订的合同，2001年12月4日，汪卫梅与婺源世园公司签订协议是双方真实的意思表示，未违反法律规定，根据该协议的约定，本案争议的抵押物产权在股权收购前归世园公司所有，股权收购后归婺源县江湾大酒店有限公司所有，该抵押物虽登记在汪卫梅名下，但属于婺源县江湾大酒店有限公司的资产，汪卫梅有义务协助婺源县江湾大酒店有限公司办理产权过户手续。汪卫梅未到庭，视为其放弃举证质证和抗辩的权利，亦应当承担对其不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事证据若干规定》第七十三条之规定，判决：一、被告中国工商银行股份有限公司德兴支行于本判决生效后十日内归还位于婺源县紫阳镇文博路西侧登记在户名为被告汪卫梅名下，产权证号为婺紫阳镇字第9904590号的房屋所有权证给原告婺源县江湾大酒店有限公司，并办理解除房产、土地抵押权登记手续；二、被告汪卫梅于本判决生效后十日内协助原告婺源县江湾大酒店有限公司将上述国有土地使用权、房屋所有权过户至原告婺源县江湾大酒店有限公司名下。
宣判后，上诉人德兴工行不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是，一、本案所争议的抵押物是“德兴市康德房屋开发有限公司”与德兴工行签订的2003年德兴（抵）字第0004号《最高额抵押合同》项下的一部分，抵押物为“德兴市康德房屋开发有限公司”向德兴工行申请990万元借款提供担保，目前贷款本金虽已清偿，但利息尚未付清，也就是借款人“德兴市康德房屋开发有限公司”尚未完全足额履行还本付息的义务，故德兴工行不能释放抵押物。二、德兴工行在2005年4月24日向江西三清旅游有限公司出具的承诺书中没有表达德兴工行要归还康德房屋公司，也就是汪卫梅名下房产的意思。德兴工行在2007年10月30日向婺源县江湾大酒店有限公司作出的承诺书中明确提出是在“贷款清户”后将抵押物归还，但现在的实际情况是该公司在德兴工行的贷款本金已偿还，但对应的利息241万元尚未还清，贷款账户尚未“清户”，也就是康德房屋公司并未足额履行还本付息的义务，故德兴工行暂时不能释放康德房屋公司的抵押物，更没有义务去办理抵押物过户手续。三、根据当时的“电汇”凭证、“借款偿还凭证”，三清山旅游有限公司是在2005年3月、4月分两次汇入“康德铜材公司”300万元，同日，“康德铜材公司”主动偿还在德兴工行的300万元贷款本金，利息未清。综上，请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人江西三清山旅游集团有限公司、婺源县江湾大酒店有限公司、原审被告汪卫梅均未提供书面答辩。
经审理查明：二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点是，上诉人德兴工行与被上诉人之间是否就归还本案所争议的抵押物进行过约定。首先，上诉人德兴工行与被上诉人之前并无业务往来，根据上诉人德兴工行向两被上诉人发出的两份《承诺书（函）》可以看出，如果是正常的还贷，上诉人德兴工行无需向与康德铜材公司、康德房屋公司无业务关系的两被上诉人出具《承诺书（函）》，故上诉人德兴工行明知并同意被上诉人是代他人偿还贷款；其次，被上诉人江西三清山旅游集团有限公司及其子公司与婺源县江湾大酒店有限公司原股东签订《股权转让合同书》中约定承担原股东在上诉人德兴工行处300万元贷款，就被上诉人而言，只需承担偿还300万元贷款的义务即可，从常理判断，被上诉人不会将款项汇入与抵押物无关的贷款账号上，结合上诉人德兴工行出具的第一份《承诺书》，可认定是上诉人德兴工行指示被上诉人将款项汇入指定归还贷款的账号（即德兴市康德铜材线缆有限公司的账号）；再次，从两份《承诺书》的变更可以推定，被上诉人还款的目的是为取回属于其收购财产的抵押物。从上诉人德兴工行出具的两份《承诺书（函）》来看，表面上双方对被上诉人还款后取回抵押物是没有约定的，但被上诉人还款为取回与自己无关的抵押物不符合常理，两份《承诺书（函）》中的抵押物不一致，但从后一份承诺来看，可以明确指向为取回本案争议的抵押物。综上，综合判断双方提供的证据，结合本案的实际情况，对被上诉人江西三清山旅游集团有限公司还款300万元，上诉人德兴工行解除其对本案所争议的抵押物的抵押权并归还给被上诉人应有约定，更符合常理。据此，上诉人德兴工行的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司上饶德兴支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 晓
审 判 员 涂巍林
代理审判员 李少琴
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杜依霖