原告宜章县众意房地产开发有限公司与被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行房地产合作开发合同纠纷案

　　宜章县人民法院民事判决书

　　（2008）宜民一初字第354号

　　原告（反诉被告）宜章县众意房地产开发有限公司。

　　法定代表人朱辉纪，该公司董事长。

　　委托代理人刘建军，男，1975年2月10日出生。

　　委托代理人王华，湖南莽源律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司宜章县支行。

　　负责人黄江华，该支行行长。

　　委托代理人刘宜湘，男，1963年8月8日出生。

　　委托代理人曹能国，湖南奋斗者律师事务所律师。

　　原告宜章县众意房地产开发有限公司与被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行房地产合作开发合同纠纷一案，于2008年7月21日向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2008年9月10日被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行向本院提起反诉。2008年9月26日，被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行向本院申请对案外人黄生光所有的宜房权证城关字第01017853号房产进行评估，经本院审查后，认为该项评估势必会侵害他人的合法权益，于2008年12月18日决定终止评估。2008年12月30日本院对本案公开开庭进行了审理。原告宜章县众意房地产开发有限公司的委托代理人刘建军、王华，被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行的委托代理人刘宜湘、曹能国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告（反诉被告，以下均简称原告）宜章县众意房地产开发有限公司（以下均简称众意公司）诉称并答辩称：2001年11月6日，宜章县人民政府对府前街改造期间，经双方协商同意，由原告出资，被告出地合作对被告原办公大楼和家属楼进行改建，并签订了《合作意向书》。《合作意向书》签订后，原告按约履行了合同，并按照县政府关于府前街拆迁、改造的相关规定，完成了改造任务。原告按照被告的要求将所建成的商用住宅和营业大厅交付给了被告使用,即原、被告总拆迁的老支行营业大厅的面积是217.01平方米，现被告的营业大厅面积为193.42平方米，超出约定面积84.915平方米，原、被告总拆迁房屋面积是2566.61平方米，现被告所占住宅面积超出总拆迁房屋面积916.255平方米。商用住宅和营业大厅交付给被告使用后，经原告多次催促，被告一直不与原告结算。请求法院判令被告按约定与原告进行工程建筑面积结算，返还多占的房屋和营业大厅的面积1001.17平方米（价值约1 582 154元）。2008年8月25日，原告变更诉讼请求为请求法院判令被告立即支付原告合作结算款350 000元，支付逾期付款损失95 550元。2008年10月6日，原告变更诉讼请求为请求法院判令被告继续履行合同立即与原告进行结算，返还多占的房屋和营业大厅的建筑面积是1001.17平方米（按现时价值计算人民币2 118 486元）给原告。被告反诉没有事实根据，也不符合法律规定。本案是合作开发房地产纠纷。被告反诉的证据是与宜章县兴宜建设发展有限公司(以下简称兴宜公司)签订的《拆迁、改造协议书》，双方履行合同的主体不同，约定的是拆迁、改造的权利和义务。《拆迁、改造协议书》没有约定由原告直接交付兴宜公司任何款项的义务，该合同的约定不能对抗原告，原告与兴宜公司之间无任何权利和义务关系。因此，对被告未按《拆迁、改造协议书》履行合同义务而违约，造成兴宜公司门面被收回所带来的损失，原告没有赔偿义务。被告要求赔偿损失的请求应当驳回。2002年11月12日，原告与被告合作开发期间，宜章县政府明确规定新建房屋临街面长度按每米3万元交纳街道建设费，被告却告知原告每米4万元，致使原告上当受骗。原告向被告借款30万元，向兴宜公司交纳街道建设费，期限1个月，即到2002年12月12日止。至被告提出反诉时，已长达5年多，被告要求被告偿还借款的请求已超过诉讼时效，应当驳回。被告反诉要求原告给付相关产权证，不符合事实，只要被告按合同付款，相关产权证自然给付。综上所述，被告的反诉没有事实根据，也不符合法律规定，请求法院依法驳回。

　　为支持其诉讼，原告宜章县众意房地产开发有限公司向本院提供了如下证据：

　　1、企业法人营业执照及代码证，拟证明原告的主体资格和企业的基本情况；

　　2、身份证复印件,拟证明企业法定代表人的基本情况;

　　3、《合作意向书》，拟证明原、被告合作及分成的约定；

　　4、房屋产权证，拟证明现被告多占建筑面积的事实；

　　5、黎先红的证明1份，拟证明原告一直在主张权利的事实。

　　6、宜政发[2001]19号宜章县人民政府文件，拟证明街道基础设施配套费每米3万元。

　　被告（反诉原告，以下均简称被告）中国工商银行股份有限公司宜章县支行答辩和反诉称：原、被告双方在2005年5月21日就已结算完毕，根本不存在未结算和多占的房屋、营业大厅的建筑面积的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。2001年10月，宜章县人民政府决定对府前街改造，被告位于府前街42号的原支行办公营业楼和位于玉溪街的城西储蓄所办公营业楼均在改造范围内。2001年10月31日和2002年1月28日被告与县政府指定的拆迁人兴宜公司分别就前核定两项拆迁事宜达成协议，府前街42号由被告自拆自建，被告在2002年8月30日前按新建房屋临街面长度每米4万元，向兴宜公司交纳街道建设费约140万元，若未按时交清, 兴宜公司有权处置被告的门面抵付所欠街道建设费。玉溪街的城西储蓄所由兴宜公司负责拆建，被告负责安置6户拆迁户，作为对价兴宜公司补偿被告一个建筑面积50平方米的临街门面。2001年11月6日，被告依据与兴宜公司的协议内容，就府前街42号拆建事宜与众意公司签订了《合作意向书》。《合作意向书》约定，由原告交纳临街门面街道建设费每米4万元，约140万元，具体数额以兴宜公司实际结算数额为准 ，并负责在2003年12月31日前办理好被告分摊到户的房产证和土地使用证。《合作意向书》签订后，原告只向兴宜公司交纳临街门面街道建设费约90余万元，其中还有30万元是向被告借支垫付的。府前街42号拆建工程完工后，原告虽将商用住宅和营业大厅交付给被告，但相应的“两证”至今未交付。玉溪街的拆建工程完工后，兴宜公司依约交付了被告一个建筑面积50平方米的临街门面。被告收到门面后出租并收取了租金。因原告未按约定交足府前街42号街道建设费，兴宜公司将交付的临街门面收回并出售，抵付了所欠街道建设费。为此，被告多次要求原告按约补足街道建设费赎回门面，但原告置之不理。因原告未按约定交足府前街42号街道建设费140万元，尚差50万元，被告享有优先履行抗辩权,拒付原告35万元结算款于法有据，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间。因原告的违约行为直接导致被告损失了一个建筑面积50平方米的临街门面，原告应当赔偿。原告扣留《合作意向书》中约定的“两证”应当立即交付给被告。综上所述，请求法院判令原告赔偿被告损失45万元;判令原告归还被告借款30万元，利息139 407.75元,合计439 407.75元; 判令原告交付被告员工刘小毛等10户安置户的房产所有权证和土地使用权证。

　　为支持其诉讼，被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行向本院提供了如下证据：

　　7、宜章县众意发展有限公司出具的《证明》，拟证明原、被告双方于2005年5月21日结算完毕；

　　8、《房屋测绘报告》，拟证明原总拆迁建筑面积2625平方米，原营业大厅第一层占地面积493.71平方米；

　　9、（2003）第17号《房屋测绘报告书》，拟证明原营业大厅处新建房屋建筑面积464.21平方米；

　　10、2001年10月31日宜章县兴宜建设发展有限公司与宜章县工商银行签订的《拆迁、改造协议书》；

　　11、2001年11月6日工商银行宜章县支行与宜章县众意发展有限公司签订的《合作意向书》；

　　12、（2004）年第（257）号房产测绘报告书；

　　13、收条及收据；

　　该组证据10—13，拟证明根据《拆迁、改造协议书》的约定，宜章县工商银行应向兴宜公司缴纳街道建设费约140万元，具体金额按房屋临街面实际占地长度每米4万元据实结算。交款的最后期限是2002年8月30日，逾期未交清，兴宜公司有权处置宜章县工商银行的门面抵交所欠街道建设费。根据《合作意向书》的约定，向兴宜公司缴纳前述街道建设费的义务由众意公司承担。上述计算街道建设费的房屋临街面长度为29.92米,即需缴纳的街道建设费金额为119.68万元。宜章县众意房地产开发公司实际只交纳街道建设费913 579元。

　　14、2002年1月28日，兴宜公司与宜章县工商银行签订的《合作协议书》；

　　15、中国工商银行宜章县支行与邓国林签订的《门面租赁合同》及租金收据；

　　16、2006年5月18日，兴宜公司出具的《证明》；

　　17、马亚斌出具的《证明》；

　　18、《房屋转让契约》；

　　19、《房屋产权产籍卡》；

　　该组证据14—19，拟证明按照《合作协议书》约定，兴宜公司应补偿给宜章县工商银行座落于玉溪街、府前街十字路口地段的一楼门面一个。门面的建筑面积应在50平方米以上。兴宜公司已依约定于2004年9月将门面交给宜章县工商银行。此后，宜章工商银行与邓国林订立了门面租赁合同，并每月收取租金1200元。因宜章县工商银行未如数交清街道建设费，兴宜公司指派马亚斌于2006年5月31日将上述门面收回，并处置转让给了黄生光。该门面的实际建筑面积为56.22平方米。

　　20、《借条》及利息计算清单，拟证明宜章县众意房地产开发有限公司向宜章县工商银行借款30万元用于交纳街道建设费。

　　经本院组织庭审质证，被告对原告的证据1、2、3、4 无异议。对证据5有异议，认为证明形式不合法，证人未出庭作证，内容不真实，双方已协商一致。对证据6的真实性无异议，但对证明方向有异议，双方履行义务的依据是合同而不是政府文件，文件内容虽与合同有冲突，但不导致合同无效。

　　原告对被告提供的证据7的真实性无异议，但认为被告未履行。对证据8、9无异议。对证据10有异议，认为该合同的主体和权利、义务的履行与原告无关。对证据11、12、13 无异议。对证据14、15、16、17、18、19 有异议，认为与原告无关。对证据20无异议，但认为不能证明被告的主张，对利息计算清单有异议，认为不能证明被告的主张。

　　根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1、2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、20具有真实性、合法性、关联性，可以作为定案的依据。证据10、14、15、16、17、18、19与本案不具有关联性。证据5的真实性无法确定，不能作为定案的依据，本院不予采信。

　　根据当事人的举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中双方的陈述，本院查明事实如下：

　　2001年6月29日，宜章县人民政府以宜政发[2001]19号文件印发了《宜章县城府前街房屋拆迁管理实施细则》，决定对府前街进行改造。该细则第六条规定“府前街改造期间禁止个人在府前街和湘南暴动广场规划的拆迁范围之内自拆自建房屋。因特殊情况需要在上述范围内自拆自建的单位，必须严格按照府前街拆迁建设的总体规划要求进行设计和施工，服从开发主管部门管理，并按单位自拆房屋临街面的长度缴纳街道基础设施配套费（每米3万元）。”2001年10月31日，兴宜公司（甲方）用格式合同与被告（乙方）签订《拆迁、改造协议书》，该协议书第三条约定：乙方采取自行改造方式进行改造，分三次向甲方缴纳街道建设费，按乙方房屋临街面长度每米4万元计算，共计约140万元，第一次在2001年11月30日交25万元，第二次在2002年3月30日交80万元，余款在同年8月30日交清，逾期未交清，甲方有权处置乙方所建营业门面（抵所欠数额）。计算乙方临街长度按实际占地长度结算，乙方按照府前街的规划设计、建设。2001年11月6日，被告就府前街42号的拆建事宜与原告（乙方）签订了《合作意向书》。《合作意向书》约定，被告将自拆自建改造范围内土地作为投资与原告进行合作开发。由原告承担房屋开发所需的立项、建设直至交付使用前的全部费用，主要包括：1、交纳临街门面街道建设费每米4万元，约140万元，具体按与兴宜公司具实结算；2、开发建设所有税费；3开发建社工程投资；4、负责办理甲方分摊到户的房产证和土地使用证及税费。分成：1、乙方在甲方上述土地上开发建成的房屋、商用门面，位于原府前街老支行营业大厅一楼的甲、乙双方按面积各分一半（甲方靠府右街），其余的一楼门面归乙方所有，作为乙方的投资回报。2、乙方在甲方上述土地上建成的商用住宅按甲方总拆迁面积拆一补一等额无偿补偿给甲方，其中临府前街二楼以上房屋归甲方所有，不足部分在临府右街房屋中补足，剩余的商用住宅归乙方所有。原、被告总拆迁房屋面积是2566.61平方米。现原告给付被告的营业大厅面积为193.42平方米，住宅总面积3482.865平方米。按协议原告多给付被告住宅面积916.255平方米。2005年5月21日，原告向被告出具的《证明》:“县工行与我司结算，将按协议拆一补一后所有费用在内实欠我公司款叁拾伍万元正。(其中房屋补25.3万元,办证费9.7万元)”。 2002年11月12日，原告与被告合作开发期间，原告向被告借款30万元，向兴宜公司交纳街道建设费，期限1个月，即到2002年12月12日止，借款期限届满。至被告提出反诉时，已长达5年多，被告未提供向原告进行催讨借款的证据及诉讼时效中断的证据。原告代被告共向兴宜公司交纳临街门面街道建设费913 579元，其中包括原告2002年11月12日向被告的借款30万元。

　　2002年1月28日，就玉溪街的城西储蓄所办公营业楼的拆迁、改造，兴宜公司与被告签订《合作协议书》。协议约定，被告负责安置6户拆迁户，作为对价，兴宜公司补偿被告一个建筑面积50平方米的临街门面。被告负责安置了6户拆迁户，兴宜公司于2004年9月将门面交给被告使用，但未办理产权登记手续。2006年5月31日，兴宜公司以被告未如数交清街道建设费，将协议对价补偿的门面收回，并处置转让给了案外人黄生光。兴宜公司将门面转让给黄生光所得价款后，未与被告结算街道建设费，被告应缴纳的街道建设费的具体数额至今不明确。

　　本院认为：本案的争议焦点是1、原、被告对合作开发是否进行了结算，被告应当给付原告多少价款，原告向被告借款30万元是否已抵扣。2、原告是否应当交付开发后售给被告员工刘小毛等10户人的房产所有权证和土地使用权证。3、原告是否应当赔偿被告损失45万元。

　　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、关于原、被告对合作开发是否进行了结算，被告应当给付原告多少价款，原告向被告借款30万元是否已抵扣的问题。 本院认为，宜章县众意发展有限公司向宜章县中国工商银行股份有限公司宜章县支行出具的《证明》证实原被告双方于2005年5月21日进行了结算。被告应当按结算结果承担给付原告结算后价款35万元的合同义务。原告请求法院判令被告继续履行合同立即与原告进行结算，并对多给付的房屋面积已折合了价款，原告要求被告与其进行结算并返还多给付的房屋面积，本院不予支持。依据《合作意向书》的约定，原告应补偿给被告的总房屋面积为2566.61平方米，而被告实际共接收了原告交付的房屋面积为3482.865平方米，因此，原告多交付给了被告房屋面积916.255平方米。按照当时房屋的价格，原告多给付的916.255平方米的价值应远高于25.3万元（253 000元÷916.255平方米＝276.12元/平方米远低于当时的市场价格），据此，本院确认原被告在结算过程中将原告2002年11月12日向被告借的30万元进行了抵扣。被告要求法院判令原告归还借款30万元，利息139 407.75元,合计439 407.75元的反诉请求，本院不予支持。即便双方在结算时对2002年11月12日的借款没有抵扣，该笔借款至被告提出反诉时，已长达5年多，被告未提供向原告进行催讨借款的证据及诉讼时效中断的证据，被告请求原告偿还借款已超过诉讼时效。被告的该项反诉请求本院亦不予支持。被告抗辩主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间，本院认为原告向被告出具的结算证明未约定给付的期限，因此被告该项抗辩主张，本院不予采信。2、关于原告是否应当交付售给被告员工刘小毛等10户房产所有权证和土地使用权证问题。本院认为，根据原、被告签订《合作意向书》约定，原告应负责办理被告分摊到户的房产证和土地使用证及税费。原告已将被告的员工刘小毛等10户的房产所有权证和土地使用权证办理完毕，就应当按约定承担给付被告房产所有权证和土地使用权证的义务。被告反诉请求判令原告将房产所有权证和土地使用权证交付给被告员工刘小毛等10户的请求，本院予以支持。3、关于原告是否应当赔偿被告损失45万元的问题。本院认为，缴纳街道建设费是被告与兴宜公司在签订《拆迁、改造协议》中约定由被告履行的义务，虽然原告与被告签订的《合作意向书》中约定了街道建设费由原告负担，但合同具有相对性，所占街道长度及实际应缴纳街道建设费的具体数额应由被告与兴宜公司测量和结算。但被告未提供与兴宜公司结算的证据，在兴宜公司因被告未交清街道建设费处置了被告的门面后所得价款抵扣了多少街道建设费被告也未提供证据证实。同时，根据《宜章县城府前街房屋拆迁管理实施细则》第六条的规定，街道建设费应按每米3万元缴纳，是任何人不能变相提高或降低的费用，兴宜公司在与被告的合同中将街道建设费提高到4万元，原告表示异议，被告应当依据实施细则与兴宜公司进行协商处理。被告与兴宜公司签订的《拆迁、改造协议书》和《合作协议书》是两份独立无关联的合同，《合作协议书》并没有约定兴宜公司可以处置补偿给被告的门面抵街道建设费，兴宜公司以被告未完全履行《拆迁、改造协议书》交清街道建设费而将《合作协议书》中约定补偿给被告的门面收回处分给他人，涉及到兴宜公司处置被告门面的合法性及有效性问题,属另一法律关系,不属于本案的审理范围。综上，被告反诉请求判令原告赔偿45万元损失证据不充分，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十一条之规定，判决如下：

　　一、被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司宜章县支行在本判决生效后20日内给付原告宜章县众意房地产开发有限公司合作开发结算价款35万元;

　　二、原告（反诉被告）宜章县众意房地产开发有限公司在本判决生效后20日内向被告中国工商银行股份有限公司宜章县支行给付刘小毛等10户人的房产所有权证和土地使用权证;

　　三、驳回原告（反诉被告）宜章县众意房地产开发有限公司的其他诉讼请求;

　　四、驳回被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司宜章县支行的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费19039元，反诉费12694元，合计31733元，由原告（反诉被告）宜章县众意房地产开发有限公司负担15231元，被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司宜章县支行负担16502元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

　　审    判    长    冯国玉

　　审    判    员    曾国萧

　　审    判    员    李鹏伟

　　二OO九年二月十八日

　　书    记    员    刘健雄