中国民用航空浙江省管理局、浙江万盛房地产开发有限公司与深圳万盛（集团）有限公司房地产合作开发合同纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(1998)民终字第53号

　　上诉人(原审原告)：中国民用航空浙江省管理局。住所地：浙江省杭州市览桥机场内。
　　法定代表人：陈海鞠，局长。
　　委托代理人：唐国华，君安律师事务所(浙江杭州)律师。
　　上诉人(原审被告)：浙江万盛房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市孝女路7号。
　　法定代表人：徐培昌，董事长。
　　委托代理人：李萍娟，该公司总经理。
　　委托代理人：金伟清，康达律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：深圳万盛(集团)有限公司。住所地：广东省深圳市南湖路2号东方皇宫大厦11楼。
　　法定代表人：祝宝林，总经理。
　　上诉人中国民用航空浙江省管理局(以下简称浙江民航局)为与上诉人浙江万盛房地产开发有限公司(以下简称浙江万盛公司)、深圳万盛(集团)有限公司房地产合作开发合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院(1997)浙法民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　经审理查明：1994年11月10日，浙江民航局与浙江万盛公司签订《合作开发合同书》，约定双方合作开发杭州市凤起路A—2号地块房地产项目，分段承担该项目的开发工作，并共同组建项目公司进行开发建设。浙江万盛公司负责前期项目的报建审批工作，负责地块的谈判、签约，确保取得该地块的合法使用权，负责完成施工许可证的申领工作，配合浙江民航局完成报建设计、组建项目公司等工作。合作后期工程施工队的选择、项目建造由浙江民航局负责。浙江民航局以市府批文控制数32 040平方米以内的面积，按每平方米2318元(含城市大配套费)总计7426?87万元支付给浙江万盛公司项目款。如经过双方努力增加面积，浙江民航局按每平方米1159元支付给浙江万盛公司，并根据浙江万盛公司同土地管理局签订的土地出让合同的付款比例，提前五天以上述项目款总额乘以该比例计算向浙江万盛公司分期支付项目款，项目报建完毕后留30万元至整个项目操作完成(竣工验收)后五天内付清。至此，浙江万盛公司退出项目公司。合同对双方应履行的义务及违约处罚等均作了具体约定。上述合作开发合同约定的项目款除包括将来须缴纳的土地出让金、城市配套费外，其余差价款由浙江万盛公司收取，土地出让金及城市配套费数额在签订合同时尚不确定。同年12月1日，双方签订《合作经营浙江航顺房地产有限公司协议书》，约定双方共同组建“浙江航顺房地产有限公司”(以下简称航顺公司)为项目公司，该公司注册资本1050万元，浙江民航局出资95%，浙江万盛公司出资5%。12月20日，双方又签订《补充协议》，约定双方共同为凤起路A—2号土地使用权受让方与土地管理局签约，该土地使用权证登记注册在项目公司名下。为充分发挥各自优势，凤起路A—2号地块开发方式是由浙江万盛公司落实土地取得和完成项目报建审批，土地出让金和工程建设资金均由浙江民航局全额支付，并由双方组建项目公司合作开发。浙江万盛公司同意在完成项目报建工作后，根据浙江民航局实际需要退出项目公司。浙江民航局同意按双方协定条件，由项目公司或浙江民航局付款给浙江万盛公司，浙江万盛公司退出项目公司，不再拥有项目公司任何权益，项目公司的土地使用权、房产所有权等所有权益归浙江民航局所有。
　　同年12月23日，杭州市土地管理局与浙江万盛公司签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，将凤起路A—2号地块出让给浙江万盛公司(在浙江万盛公司名称后用括号注明浙江万盛公司和浙江民航局共同组建的项目公司，项目公司名称待定)。
　　同年12月26日，浙江万盛公司与浙江民航局又签订《补充合同》，约定待项目公司成立后，双方共同报告土管局，以后受让方的一切事宜由项目公司办理，土地出让合同中的权利义务也属于项目公司。1995年1月5日，由于政府主管部门批出的项目指标未能达到合作开发合同书中约定的总建筑面积，浙江万盛公司与浙江民航局又签订《付款补充协议》，约定浙江万盛公司必须保证合作合同约定的报建总建筑面积，如到1995年6月30日止该面积还未得到有关政府职能部门的书面确认意见，则应在7天内退还浙江民航局多支付的差额(因报建面积减少的项目差额)，并承担同期银行贷款利息及每月支付差额款2%的罚金。深圳万盛(集团)有限公司在该协议上作为担保单位签字盖章。同年5月29日，杭州市城乡建委发出(1995)235号《关于凤起路两侧3个地块规划指标调整的意见》，提高了A—2号地块建筑项目的建筑高度，保证了双方约定的总建筑面积。
　　1995年5月17日，浙江省工商行政管理局为航顺公司颁发了《企业法人营业执照》，载明航顺公司成立日期为1995年2月，营业期限为1995年2月9日至2000年2月9日，经营范围为“杭州市凤起路A—2号地块的开发经营”。该公司注册资金实际上全部由浙江民航局提供。1996年1月经有关部门批准该地块立项为民航售票大楼、旅客过夜房及职工宿舍。随后，杭州市规划管理局发给浙江万盛公司和浙江民航局该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。航顺公司也办理了《建设工程施工许可证》，并实际开发了该项目。现该项目涉及的楼房已有三幢基本完工，其余部分仍在建设中。双方至今仍未办理土地使用权证。
　　另查明：浙江民航局和航顺公司已按浙江万盛公司与杭州市土地管理局签订的土地出让合同中约定的土地出让金数额及支付时间、比例向有关部门缴纳了土地出让金，尚欠部分出让金是由于出让方尚有部分土地拆迁工作没有完成，土地没有全部交付，按合同约定未到合同履行日期而未缴纳。浙江民航局已按合同约定随同土地出让金的支付比例支付浙江万盛公司项目差价款2113万元，按合同约定，尚欠差价款234万元。
　　一审法院审理认为：浙江民航局与浙江万盛公司签订的《合作开发合同书》及四份补充合同的性质为合作开发房地产合同。浙江万盛公司虽与有关部门签订了开发凤起路A—2号地块的“意向书”，但并未依法实际取得该地块的土地使用权。土地出让金均由浙江民航局支付。双方共同设立的项目公司的注册资金也由浙江民航局提供。浙江万盛公司虽然依约基本完成了开发项目的前期报建审批工作，但明确约定浙江万盛公司在完成项目报建审批手续后无条件退出项目公司，既不实际参与开发经营，也不承担风险责任，因此，该合作开发合同的内容不符合法律规定，应为无效。对合同的签订，双方均有过错，应各自承担相应的责任。浙江万盛公司收取的2113万元“差价款”应予返还，但鉴于其为获得开发该地块及在开发项目的前期报批手续过程中做了大量工作，应酌情在返还的“差价款”中扣除适当的数额。深圳万盛(集团)有限公司在本案的《付款补充协议》签订后，因并没有出现浙江万盛公司未按该协议履行的情况，故不承担担保责任。据此判决：1?浙江万盛公司返还浙江民航局人民币1409万元，于本判决生效之日起三十日内付清。2?驳回浙江民航局其他诉讼请求。案件受理费及其他诉讼费共计287 470元由浙江万盛公司和浙江民航局各负担143 735元。
　　浙江民航局与浙江万盛公司均不服一审判决，向本院提起上诉。浙江民航局上诉认为一审判决认定合作开发合同及补充协议无效后，没有按无效合同的处理原则处理，请求判令浙江万盛公司将收取的差价款全部返还给浙江民航局，并赔偿利息损失，深圳万盛(集团)有限公司承担连带责任。浙江万盛公司上诉认为合作开发合同及补充协议不违反法律、法规规定，应为有效，请求撤销一审判决，依法确认合同有效，继续履行。深圳万盛(集团)有限公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。
　　本院认为：根据浙江万盛公司与浙江民航局签订的《合作开发合同书》及补充协议的约定，双方合作开发讼争地块，浙江万盛公司负责土地使用权的落实，并办理用地的相关手续，浙江民航局负责项目建设及资金，故一审判决认定双方签订的合作开发合同及补充协议性质为合作开发房地产合同正确。浙江万盛公司在签订合作开发合同后，即与政府有关部门签订了《杭州市国有土地使用权出让合同书》，该出让合同书注明受让方也为双方组建的项目公司。土地出让金已基本付清，所欠出让金是由于按约定没有到履行期而未缴纳，且双方在合作开发过程中也均以合作双方或项目公司的名义办理了该用地的立项、报建、施工等合作开发建设的法定手续，项目公司对该项目也进行了实际开发建设。虽然浙江万盛公司按双方合作开发合同的约定取得一定的“差价款”，但该“差价款”是双方基于开发的房产主要是浙江民航局使用，不投入市场销售，对合作开发后双方权益所作分配的结果，即在合作开发后，浙江民航局取得该项目的土地使用权及房屋所有权，浙江万盛公司取得“差价款”，不再享有土地及项目权益。据此，不能认为浙江万盛公司在该合作开发中既不参与开发经营，也不承担风险。本案合作开发合同是城市房地产管理法实施前签订的，双方在合作开发中，除没有办理土地使用权证外，没有其他违法行为，合作项目也已基本建成，据此，双方签订的合作开发合同及补充协议应按有效处理。由于浙江万盛公司在合作开发中应尽的义务已经基本履行，继续合作已无必要，双方亦同意终止履行。终止履行后，杭州市凤起路A—2号地块的土地使用权及地上在建项目所有权归浙江民航局所有，双方应于判决生效后一个月内到有关部门补办土地使用权登记及变更登记手续。浙江万盛公司已收取的“差价款”2113万元不再返还，浙江民航局尚欠浙江万盛公司的“差价款”也不再给付。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、撤销浙江省高级人民法院(1997)浙法民初字第5号民事判决。
　　二、浙江万盛公司与浙江民航局1994年11月10日签订的《合作开发合同书》及其补充协议终止履行。
　　三、杭州市凤起路A—2号土地使用权及地上在建项目归浙江民航局。浙江民航局和浙江万盛公司应于本判决生效后一个月内到有关部门办理土地使用权登记及变更登记手续。
　　四、驳回浙江万盛公司、浙江民航局的其他诉讼请求。
　　一审案件受理费146 970元，其他诉讼费140 520元，共287 470元，由浙江万盛公司和浙江民航局各负担143 735元；二审案件受理费146 970元，由浙江民航局负担96 970元，浙江万盛公司负担50 000元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　郭彦祯   
代理审判员　谢卫东   
代理审判员　董　华  

一九九九年十二月二十七日

书　记　员　刘银春