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山东新华书店集团有限公司与山东润丰置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

时间:2020年04月28日 来源: 作者: 浏览次数:323   收藏[0]
山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终534号
上诉人(原审原告):山东新华书店集团有限公司,住所地:山东省济南市市中区英雄山路189号。
法定代表人:刘文田,董事长。
委托代理人:陈自广,山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人:李凤伟,山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):山东润丰置业有限公司,住所地:山东省济南市千佛山西路36号。
法定代表人:杨戎,董事长。
委托代理人:魏位,山东岛城律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人):山东泰山房地产有限公司,住所地:山东省济南市经七路843号泰山国际大厦五层。
法定代表人:侯永杰。
上诉人山东新华书店集团有限公司(以下简称“新华书店公司”)因与被上诉人山东润丰置业有限公司(以下简称“润丰公司”)、山东泰山房地产有限公司(以下简称“泰山公司”)合作开发合同纠纷一案,不服山东省济南市中级人民法院(2013)济民一初字第29号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人新华书店公司的委托代理人陈自广、李凤伟,被上诉人润丰公司的委托代理人魏位到庭参加诉讼。被上诉人泰山公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明:2006年8月31日,新华书店公司(甲方)与泰山公司(乙方)签订《房地产合作开发协议书》,约定:第一条合作项目基本情况1.1该地块位于济南市市中区万寿路北和万寿路19号(见附件2地块地理位置图)。土地使用权为甲方享有[土地使用证号分别为历城国用(1999)字第0500065号和历城国用(2000)字第20037号]。1.2项目总占地面积为39262平方米(其中约7702平方米性质不变更,仍作为新华书店公司机关用地)。1.3项目内容:项目建设规划为多层结合小高层。地上约50000平方米,其中办公约5000平方米、住宅约45000平方米,地下约10000平方米。1.4乙方为甲方所建小区住宅销售给甲方职工的价格为审计部门最终审计决算后的成本价。1.5建成后的小区达到水、电、暖、气、通信、宽带、有线电视、道路、绿化、停车场、储藏室、健身场地齐全。第二条项目建设工期2.1本项目建设工期为15个月,即乙方应在15个月内完成项目建设,并通过质检部门全面验收后交付甲方使用。2.2本项目建设工期自政府批准项目建设,办理完毕规划许可证、施工许可证等一切开工前手续后,经甲方同意开工建设之日起计算。第三条项目用地的约定3.1甲方提供的建设项目用地为历城国用(1999)字第0500065号总面积12580平方米的住宅用地和历城国用(2000)字第20037号总面积26682平方米的机关用地。其中约18980平方米机关用地需变更为住宅用地,约7702平方米仍作为新华书店公司机关用地,用于建设办公用房,但相关手续仍由乙方办理、甲方协助。3.2甲方现土地转让乙方,只作为开发甲方职工住宅使用,不可作为其他用途使用(如抵押贷款等)。土地所有权及实际使用权仍归甲方所有。3.3在机关用地变更为住宅用地挂牌时,乙方要确保摘牌成功。如出现意外,乙方须向甲方赔偿土地现评估价值双倍的补偿金。第四条资金投入甲方视项目建设进度,分期分批投放项目建设资金(投放比例、数额见补充协议,即施工协议)。第五条甲方的责任5.1提供建设项目的土地使用权,面积39262平方米(机关用地约7702平方米,住宅用地约31560平方米)。5.2负责项目建设所需资金的投资,包括项目设计、施工、建筑安装、装修、水电安装以及项目配套设施建设所需费用的投资。5.3协助乙方办理相关手续,并负责保管原始证件。第六条乙方的责任6.1自协议签订5日内,乙方向甲方交纳手续办理保证金200万元。乙方需在6个月内办理完毕小区开发的土地变更、过户、立项、规划建设等一切开工前的手续。如遇特殊情况需延期的,应以书面形式向甲方进行说明,征得甲方同意后适当延期。但手续办理最长延期不得超过2个月(即办理开工前手续全部时间不得超过8个月)。6.2负责办理项目建设过程中所需要的其他一切手续及负责协调、处理与政府各部门的关系。6.3负责对整个小区的设计及安排合法的施工单位对项目工程进行建设。设计及施工单位的选定需征得甲方同意。6.4本协议签定后,乙方应在3个月内办理完毕甲方英雄山路189号一期职工住宅的分户房产证和土地证。(一期职工住宅总建筑面积约为41230.34平方米)6.5项目峻(竣)工后,乙方负责办理甲方位于济南市市中区万寿路北和万寿路19号二期职工住宅的分户房产证和土地证。(二期职工住宅总建筑面积约为45000平方米)第七条违约责任7.1双方必须严格履行本协议约定的条款,任何一方违约造成对方经济损失时,违约一方应赔偿对方的一切经济损失。7.2如乙方在8个月内不能办理完毕开工前的相关手续,甲方根据实际情况有权解除与乙方的合作关系,并扣除乙方交纳的200万元手续办理保证金,并有权终止合作协议。第八条协议的变更和终止8.1双方协商一致时,可以变更本协议。8.2任何一方在订立本协议后合并的,由合并后的法人或者其他组织行使本协议权利,履行本协议义务。任何一方订立本协议后分立的,由分立的法人或者其他组织对本协议的权利和义务享有连带权利,承担连带义务。8.3有下列情况之一的,本合同的权利义务终止:(1)本协议已经按照约定履行完毕;(2)本协议依法解除;(3)法律规定或者当事人约定终止的其它情形。8.4有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同主要义务的;(3)当事人一方迟延履行合同义务,经催告后在合理期限内仍未履行的;(4)当事人一方迟延履行合同义务或者有其它违约行为致使不能实现本合同目的的;(5)法律规定的其它情形。合同解除后,违约方应赔偿给守约方造成的一切经济损失。第十条本协议如有未尽事宜,双方可协商签订补充协议。补充协议为本协议附件,与本协议具有同等效力。第十一条本协议自双方签字盖章之日起生效,待乙方办理完毕全部分户房产证和土地证时终止。
泰山公司(甲方)与润丰公司(乙方)签订《房地产开发项目转让合同》(合同落款处未注明签订时间),约定:甲、乙双方经充分协商,就位于济南市万寿路北侧、气象局以东,乙方最终拥有开发权的051534153号土地和051534169号土地的合作开发建设,达成协议:一、转让方式:甲方提供开发服务、乙方提供资金,土地合作开发建设,项目权益归乙方所有。二、合作期间:2006年6月至2008年12月31日。三、乙方办理开发手续,费用由乙方承担。四、甲方的权利和义务:1、甲方保证在拥有此项目后立即转让乙方,否则赔偿乙方经济损失;2、甲方享有向乙方收取合作项目管理费的权利;3、甲方享有项目建设监督的权利;4、建设及经营过程中发生的违约、侵权的民事责任及与建设经营有关的行政责任甲方不承担责任;5、如果甲方承担连带责任,则全部经济损失(包括但不限于赔偿费、清偿金额、参与诉讼支付的诉讼费、律师代理诉讼及非诉讼代理的代理费、差旅费等),甲方有权全额向乙方求偿;6、甲方就工程建设中的承接的行政责任中的经济部分有权全额向乙方求偿。五、乙方的权利和义务:1、乙方享有项目建成后全部房屋(含住宅、共建)的所有权;2、乙方负责组织项目建设质量管理并承担全部建设费用(包括贰佰万元书店保证金);3、乙方对甲方在合作项目中对外承担的连带责任造成的损失,负担充分清偿的义务;4、乙方对甲方合作项目中对外承担的行政连带责任造成的损失,负担充分清偿义务。七、对不可抗力的约定:由于公认的不可抗力的原因,致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时,应通知对方,并在十五天内提供事故详情及不能履行或者部分不能履行,或者延期履行的理由的有效证明文件,此项证明文件应由事故发生地区的有关权利机关或公证机构出具,按期对履行需要影响的程序,由双方协商解决是否解除需要或部分免除需要的责任或者延期履行合同。八、合同的生效及文字:本合同自甲方与第一方(新华书店公司)签订合同之日起生效。本合同文本用中文写成。九、本合同正本一式四份,双方各执二份,合同附件是本合同不可分割的部分,效力等同。2006年9月9日,泰山公司出具《授权委托书》,载明:“泰山公司全权委托润丰公司承建山东省新华书店项目”。
2006年12月10日,新华书店公司与润丰公司签订《土地使用权转让合同》,约定:转让方:新华书店公司(甲方)受让方:润丰公司(乙方)第一条甲方转让的土地使用权系以出让方式取得,国有土地使用证编号为:市中国用(2005)第0200077号,甲方已按出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资开发、利用。第二条甲方向乙方转让位于市中区万寿路地块的使用权,作为乙方的住宅用地。地块面积共计12019.3平方米,其地块形状和位置详见地块位置图和界址图。第三条该地块用地性质原为住宅用地。第四条本合同第四条规定的地块土地使权使用期限为62年,自土地交接之日起,至2068年11月26日止。具体以政府有关主管部门颁发给乙方的权属证明标明的使用年限为准。第五条该地块的土地使用权转让费为单价1351元/平方米,总额为16238074元。第六条合同签字后五个工作日,乙方向甲方付清上述土地使用权转让费共计16238074元。第七条甲方应于2006年11月30日前完成交付地块的三通一平。第八条乙方付清土地使用权转让费,甲乙方双方就土地三通一平进行验收交接,双方在《土地交接单》上签字盖章以示土地交接完毕。甲方具体办理土地权属变更等手续,乙方予以配合,并负担相关手续费、税费等费用。第九条甲方承诺第三人不拥有该地块的抵押权、土地使用权等权利。第十条在土地使用权转让有效期限内,乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用费。第十一条甲方有下列情况之一的,构成违约:1.未按本合同规定的时间提供土地;2.所提供的土地条件不符合本合同的规定;3.违反本合同其他条款。第十二条乙方有下列情况之一的,构成违约:1.对该地块的使用和处置违反甲、乙双方的约定;2.非因不可抗力因素而未按合同约定使用土地;3.违反本合同其他条款。第十三条违约方应向另一方支付违约金,违约金的数量按照本合同地块总价的百分之贰拾计算。如乙方违反双方的约定,给甲方造成经济损失,违约金不足以补偿甲方经济损失,甲方有权要求乙方继续承担赔偿责任。第十四条违约金最迟应于明确违约之日起拾个工作日内偿付。第十五条由于不可抗力,致使不能按约定的条件履行本合同时,遇有不可抗力的一方,应立即通知另一方,并在30天内,提供不可抗力详情及合同不能履行、或者需要延期履行的理由和有效证明文件。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同,或者部分免除履行合同,或者延期履行合同。第十六条本合同如有未尽事宜,经双方协商一致,可另行达到书面补充作为合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。第十七条为保障本合同的正确履行,乙方自愿以润丰公司办公楼财产为甲方提供质押担保。质押担保期限自本合同签订之日起至本合同履行完毕之日止。自本合同签订之日起三日内,由乙方负责办理完毕质押担保登记手续。
同日,新华书店公司与润丰公司签订《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》,约定:甲(新华书店公司)、乙(润丰公司)于2006年12月10日签订的《土地使用权转让合同》仅用于为山东省新华书店职工住宅楼办理开发手续使用。现甲、乙双方经协商一致,就签订合同的真实意思表示达成本补充协议。1、甲、乙双方转让土地的用途仅为山东省新华书店职工住宅开发使用。2、该转让合同仅为名义上的转让合同,其目的是为办理开发手续,其土地使用权仍属山东省新华书店,等开发完毕后,土地使用权证随同职工住宅楼房屋所有权证的办理,一并转让给山东省新华书店职工。3、转让合同的办理所需手续费等由甲方承担,乙方根据预算费用的数额书面申请向甲方借款,待办完手续后,乙方持交款发票以及收据,按账务付款程序向甲方办理账务结算,同时冲抵借条,多退少补。4、土地使用权转让费以对开收据的形式办理,乙方向甲方出具借款收据,甲方向乙方出具收款收据。5、各种原始证件的办理过程均由甲方人员跟踪持有、办理完毕后由甲方持有保管。6、如乙方违反合同约定的土地用途,应赔偿由此给甲方造成的一切经济损失。乙方开发完毕后,如未按合同的约定将住宅楼转让给山东省新华书店职工,甲方有权通知乙方终止合同,并由乙方承担全部赔偿责任。7、其它事项按照双方签订《房地产合作开发协议书》执行。8、乙方自愿以财产为甲方提供质押担保的期限自转让合同和补充协议签订之日起至补充履行完毕之日止。9、《土地使用权转让合同》与补充协议相抵触的,以补充协议为准。
2007年9月25日,新华书店公司与润丰公司签订《土地使用权转让合同》,约定:转让方:新华书店公司(甲方)受让方:润丰置业公司(乙方)根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。第一条甲方转让的土地使用权系以出让方式取得,国有土地使用证编号为:历城国用(2000)第20037号,甲方已按出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资开发、利用。第二条甲方向乙方转让位于市中区万寿路地块的使用权,作为乙方的机关用地。地块面积共计26477.4平方米,其地块形状和位置详见地块位置图和界址图。第三条该地块用地性质原为机关用地。第四条本合同第四条规定的地块使用权使用期限为41年,自土地交接之日起,至2048年12月15日止。具体以政府有关主管部门颁发给乙方的权属证明标明的使用年限为准。第五条该地块的土地使用权转让费为单价1352元/平方米,总额为3579.7445万元。第六条合同签字后五个工作日,乙方向甲方付清上述土地使用权转让费共计3579.7445万元。第七条甲方应于2007年9月25日前完成交付地块的三通一平。第八条乙方付清土地使用权转让费,甲乙方双方就土地三通一平进行验收交接,双方在《土地交接单》上签字盖章以示土地交接完毕。甲方具体办理土地权属变更等手续,乙方予以配合,并负担相关手续费、税费等费用。第九条甲方承诺第三人不拥有该地块的抵押权、土地使用权等权利。第十条在土地使用权转让有效期限内,乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用费。第十一条甲方有下列情况之一的,构成违约:1、未按本合同规定的时间提供土地;2、所提供的土地条件不符合本合同的规定;3、违反本合同其他条款。第十二条乙方有下列情况之一的,构成违约:1、对该地块的使用和处置违反甲、乙双方的约定;2、非因不可抗力因素而未按合同约定使用土地;3、违反本合同其他条款。第十三条违约方应向另一方支付违约金,违约金的数量按照本合同地块总价的百分之贰拾计算。如乙方违反双方的约定,甲方有权要求乙方继续承担赔偿责任。第十四条违约金最迟应于明确违约之日起拾个工作日内偿付。第十五条由于不可抗力,致使不能按约定的条件履行本合同时,遇有不可抗力的一方,应立即通知另一方,并在30天内,提供不可抗力详情及合同不能履行、或者需要延期履行的理由和有效证明文件。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度,协商决定是否解除合同,或者部分免除履行合同,或者延期履行合同。第十六条本合同如有未尽事宜,经双方协商一致,可另行签订书面补充协议作为本合同的组成部分,与本合同具有同行同等法律效力。第十七条为保障本合同的正确履行,乙方自愿以润丰公司办公楼财产为甲方提供质押担保。质押担保期限自本合同签订之日起至本合同履行完毕之日止。自本合同签订之日起三日内,由乙方负责办理完毕质押担保登记手续。第二十条下列文件为合同不可分割的组成部分:1、甲方取得土地使用权的原始合同复印件;2、甲方提供的转让地块界址图和约定地块地理位置图;3、甲方提供的房地产权证复印件;4、甲方提供的土地使用条件说明;5、乙方提供的项目建设安排及进度表;6、甲、乙方双方的营业执照和乙方的房地产开发资质等级证书;7、润丰公司办公楼的房屋所有权证书及质押担保手续。
同日,新华书店公司与润丰公司签订《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》,约定:甲(新华书店公司)、乙(润丰公司)于2007年9月25日签订的《土地使用权转让合同》仅用于为新华书店公司职工住宅楼办理开发手续使用。现甲、乙双方经协商一致,就签订合同的真实意思表示达成本补充协议。1、甲、乙双方转让土地的用途仅为山东省新华书店职工住宅开发使用。乙方负责将机关性质用地变更为住宅性质用地。2、该转让合同仅为名义上的转让合同,其目的是为办理开发手续,其土地使用权仍属山东省新华书店,等开发完毕后,乙方承诺将土地使用权证随同职工住宅楼房屋所有权证转给山东省新华书店职工。其他地上地下所有建筑的土地使用权证及房屋所有权证一并转给山东省新华书店。3、转让合同的办理所需手续费等由甲方承担,乙方根据预算费用的数额书面申请向甲方借款,待办完手续后,乙方持交款发票以及收据,按账务付款程序向甲方办理账务结算,同时冲抵借条,多退少补。4、土地使用权转让费以对开收据的形式办理,乙方向甲方出具借款收据,甲方向乙方出具收款收据。5、各种原始证件的办理过程均由甲方人员跟踪持有、办理完毕后由甲方持有保管。6、如乙方违反合同约定的土地用途,应赔偿由此给甲方造成的一切经济损失。乙方开发完毕后,如未按《房地产合作开发协议书(一)》的约定将住宅楼及土地使用权转让给山东省新华书店职工,甲方有权通知乙方终止合同,并由乙方承担全部赔偿责任。7、其它事项按照双方签订《房地产合作开发协议书》执行。8、乙方自愿以财产为甲方提供质押担保的期限自转让合同和补充协议签订之日起至补充履行完毕之日止。9、《土地使用权转让合同》与补充协议相抵触的,以补充协议为准。”
2007年3月27日润丰公司取得涉案宗地(地号:021834153-1)的土地使用权证,该土地使用权证载明:“土地使用权证号为市中国用(2007)第0200077号;土地使用权人为润丰公司;座落市中区万寿路;地类(用途)为城镇单一住宅用地;使用权类型为出让;终止日期2068.11.26;使用权面积为12019.3㎡”,该土地使用权证记事一栏载明:“2007.3.27原市中国用(2007)字第0200054号国有土地使用证因转让而注销”。2008年5月21日润丰公司取得涉案宗地(地号:021834169)的土地使用权证,该土地使用权证载明:“土地使用权证号为市中国用(2008)第200092号;土地使用权人为润丰公司;座落市中区万寿路19号;地类(用途)有更正记载(原“机关用地”四字被划掉,改为图书中心等(见记事),更改处加盖有济南市国土资源局土地登记专用章);使用权类型为出让;终止日期2048.12.15;使用权面积为26477.4㎡”,该土地使用权证记事一栏载明:“2008.5.21原市中国用(2000)字第20037号国有土地使用证因转让而注销,原地号05134169因区划调整变更为021834169。2010.9.8该宗地为国有出让土地,《出让合同》所载用途为“外文书店音像复录中心、外文书店、图书中心、音像中心和储运中心等”。
2006年11月13日,新华书店公司(甲方)与润丰公司(乙方)签订《借款协议》,约定:甲、乙双方就下列事宜达成一致意见,签订本协议。一、为加速山东省新华书店职工二期宿舍工程进展,合理控制工程成本,甲方借款给乙方人币柒佰玖拾万元整(¥7900000.00),用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息:按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2006年11月13日生效。同日,润丰公司向新华书店公司出具收到柒佰玖拾万元款项的《收据》,载明款项事由为“书店二期工程前期预付手续费”。2007年2月6日,新华书店公司(甲方)与润丰公司(乙方)签订《借款协议》,约定:甲、乙双方就下列事宜达成一致意见,签订本协议。一、为加速新华书店公司职工二期宿舍工程进展,合理控制工程成本,甲方借款给乙方人币叁佰陆拾万元整(¥3600000.00),用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息:按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2007年2月6日生效。2007年2月7日,润丰公司向新华书店公司出具收到叁佰陆拾万元款项的《收据》,载明款项事由为“借款”。2008年4月23日,新华书店公司(甲方)与润丰公司(乙方)签订《借款协议》,约定:甲、乙双方就下列事宜达成一致意见,签订本协议。一、为加速新华书店公司职工二期宿舍工程进展,合理控制工程成本,甲方借款给乙方人币壹佰零柒万叁仟玖佰贰拾叁元叁角伍分(¥1073923.35),用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息:按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2008年4月23日生效。2008年6月3日,润丰公司向新华书店公司出具收到叁佰陆拾万元款项的《收据》,载明款项事由为“借款”。2011年1月27日,新华书店公司(甲方)与润丰公司(乙方)签订《借款协议》,约定:甲、乙双方就下列事宜达成一致意见,签订本协议。一、为加速山东省新华书店职工二期宿舍工程进展,合理控制工程成本,甲方借款给乙方人币肆佰万元整(¥4000000.00),用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息:按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2011年1月27日生效。2011年1月27日,润丰公司向新华书店公司出具收到肆佰万元款项的《收据》,载明款项事由为“土地策划整理费”。
2006年10月17日,润丰公司向新华书店公司交纳200万元保证金(《收据》载明收款原因“保证金”)。
2008年9月8日,济南市发展和改革委员会印发济发改投资(2008)538号《关于润丰公司润丰新苑房地产开发项目的初审意见》文件,并报请山东省发展和改草委员会核准。文件载明:“省发改委:根据《山东省发展和改革委员会关于企业投资项目实行核准制暂行办法的通知》要求,我委对润丰公司提报的润丰新苑房地产开发项目进行了初步审查,现报告如下:润丰新苑房地产开发项目位于济南市市中区万寿路19号,项目总占地约4公顷,总建筑面积约14万平方米,项目总投资约44679万元,所需资金通过银行贷款和建设单位自筹解决。该项目符合国家产业政策和投资政策,申报材料基本齐全,为加快项目建设进度,建议省发改委对该项目予以核准。”
2008年10月10日,山东省发展和改革委员会印发鲁发改投资(2008)975号《山东省发展和改革委员会关于润丰新苑房地产开发项目的核准意见》文件,载明:“润丰公司:你公司《关于呈报润丰公司润丰新苑项目批复的请示》(山东润丰【2008】4号)收悉。经研究,核准如下:一、项目建设地点位于济南市市中区××里河××以北,占地约60亩。二、项目总建筑面积14.1万平方米,其中住宅面积9万平方米,配套公建5.1万平方米。三、项目总投资4.47亿元,所需资金全部由你公司自筹解决。四、项目规划设施需符合济南市总体规划要求。一并下达润丰新苑房地产开发项目2008年投资计划3亿元给你公司(详见附表)。请据此组织实施。附件:润丰新苑房地产开发项目招标投标事项核准意见。”该文件同时抄送“济南市发改委、规划局、国土资源局、建设局”。
2011年9月27日济南市规划局向济南市国土资源局出具济规管函(2011)570号《关于市国土资源局〈关于征询润丰公司地块国有建设用地规划条件的函〉的复函》,载明:“市国土资源局:你局《关于征询润丰公司地块国有建设用地规划条件的函》收悉。经规划策划,提出以下规划条件:该用地位于市中区××路××、××以东。市政规划建设用地面积约0.39公顷,项目规划建设用地面积约3.56公顷(以实测为准),按规划分为两个地块(具体用地位置、用地范围、地块编号详见规划条件附图)。地块A:市政规划建设用地面积约0.34公顷,项目规划建设用地面积约0.65公顷(以实测为准)。规划用地性质为商业金融业。项目规划建设用地地上容积率不大于5.0,地下容积率不大于2.3,建筑密度不大于35%,绿地率不小于25%,每百平方米建筑面积须配建不少于1.0个停车位。规划主体建筑高度控制在80米左右。其他规划指标和规划要求如下:日照标准、日照间距须符合有关规定。须配建公厕、中水等设施。地块B:市政规划建设用地面积约0.05公顷,项目规划建设用地面积约2.91公顷(以实测为准)。规划用地性质为居住。项目规划用地地上容积率不大于1.85,地下容积率不大于0.8,建筑密度不大于18%,绿地率不小于35%,停车率不小于80%,规划住宅为高层。其他规划指标和规划要求如下:住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定。须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。项目规划设计须征求并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见,项目建设实施须满足相关规划管理要求。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《济南市城乡规划条例》的规定,待国有建设用地使用权出让合同签订后,受让方应持建设项目批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权出让合同等材料到我局申领《建设用地规划许可证》,建设时应按以上规划条件和基建程序到我局办理相关规划手续。该规划条件在土地出让前有效期为一年。特此函复。”
2007年3月1日,新华书店公司向济南市国土资源局市中分局出具《证明》,载明:“我单位原土地使用证(市中国用<2005>第0200077号)不慎丢失。在办理转让手续申报的相关材料中,评估报告、申请及批复等文件内为原土地使用证号(市中国用<2005>第0200077号)。现新土地使用证(市中国用<2007>第0200054号)与原土地使用证(市中国用<2005>第0200077号)为同一块土地。特此证明。”
2006年12月,山东省物化探勘查院就涉案润丰新苑房地产开发项目向出具地质灾害危险性评估报告。2006年12月,济南市勘察测绘研究院就涉案润丰新苑房地产开发项目出具岩土工程勘察报告。2006年12月22日,济南市国土资源局出具济国土资灾评备(2006)79号“济南市市中区山东新华书店二期住宅楼建设项目地质灾害危险性评估成果备案证明”。2008年7月7日,润丰置业公司与山东省环境保护科学研究设计院就涉案润丰新苑房地产开发项目签订技术服务合同书。2008年7月15日,润丰公司就涉案润丰新苑房地产开发项目向济南市环保局提交建设项目环境保护审批申请表。2010年4月6日,润丰公司与济南历下韵地技术咨询中心就涉案润丰新苑房地产开发项目签订日照分析委托协议。2010年12月19日,济南环鲁测绘技术有限公司就涉案润丰新苑房地产开发项目出具土地勘测定界技术报告书。
2010年12月27日,润丰公司向济南市勘察测绘研究院高新开发区分院交纳图纸审查费378000元、地质勘察费364000元,合计742000元。2007年3月22日,润丰公司向济南市财政局国库处缴纳出让地块款项3215894.31元。2010年度,润丰公司分六次向济南国政土地规划整理有限公司交纳土地整理费,日期和金额分别为:8月20日支付100万元;9月10日支付170万元;9月29日支付230万元;10月22日支付98810元;10月25日支付889290元;11月2日支付200万元。
原审另查明,2008年6月12日新华书店公司由全民所有制变更为有限责任公司(法人独资);2008年6月13日山东省新华书店名称变更为山东新华书店集团有限公司。
2013年7月12日,润丰公司向新华书店公司出具书面函件,内容为:“新华书店领导:为了尽快开展二期下步工作,先将几年来做的几项工作向书店领导做个简单汇报。一、我公司于2008年开展二期项目,前期规划部门按当时日照限制做的整体规划为58亩地,不到4万平方米,根本无法满足回迁职工的住房问题,市政府2010年7月规定:二环以内不能建7层以下住宅,规划部门才放宽日照限制,我公司积极努力现综合体容积为5.0,住宅容积率为1.85(最终可做到2.0)这样从根本上解决了所有职工的住房问题又不会让职工多花一分钱。(临街商户和小户型,可补职工这些年因物价上涨所受的一切损失)。二、我公司现已把原来40亩仓储用地变为现在综合办公用地,两者差别之大显而易见。仓储工业用地万寿路地块现市场评估价为120万/亩。而城市综合办公用地5.0容积率现评估价为680万/亩。仅一项就已经让贵单位土地净增值约2亿2千多万。仅此两项,应该是为书店和职工做出了巨大贡献。而在目前情况下,书店提出全面接手此项目,我公司在理解的基础上做出让步。贵单位提出管理费问题,我公司认为收百分之十五的管理费比较合理,这样才能使几年来我公司为此项目所做的一切得到应有的回报,望书店领导理解为盼。”
以上事实,有新华书店公司提供的工商登记材料、《房地产合作开发协议书》、《房地产开发项目转让合同》、授权书、保证金收据、《土地使用权转让合同》、《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》、土地使用权证、借款协议、借据,润丰公司提供的完税凭证、济发改投资(2008)538号文件、鲁发改投资(2008)975号文件、济南市规划局出具的文件、济南市国土资源局出具的文件、规划图、证明、土地勘测定界技术报告书、日照分析委托协议、环境保护审批申请表、技术服务合同书、地质灾害危险性评估成果备案证明、岩土工程勘察报告、地质灾害危险性评估报告、发票、收据,当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
原审认为:根据新华书店公司与泰山公司签订《房地产合作开发协议书》内容可以认定,双方的合作开发协议是在新华书店公司所拥有使用权的土地上为新华书店公司职工建宿舍,并非合作开发房地产项目。虽然新华书店公司与润丰公司签订了《土地使用权转让合同》,约定新华书店公司将涉案土地使用权转让给润丰公司,但根据新华书店公司与润丰公司签订的《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》的内容及履行情况来看,双方签订的《土地使用权转让合同》的目的是利用润丰公司的房地产开发资质为新华书店公司职工建设住宅楼,润丰公司实际没有支付土地使用权转让费,并且以向新华书店公司借款的形式支出有关建设费用,且各种建设手续的原始证件在办理过程均由新华书店公司人员跟踪持有、办理完毕后由新华书店公司保管。综合以上事实,可以认定,新华书店公司是以其自有土地使用权为职工建宿舍。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。建设部关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知(建规[2004]185号)第(十五)规定:经依法批准利用原有划拨土地从事房地产开发的,应按市场价补缴土地出让金,依法取得房地产开发资质,并纳入房地产开发管理。独立工矿区、困难企业可以利用自用划拨土地,在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下,组织住房困难职工进行集资合作建房,并纳入经济适用住房建设管理,执行经济适用住房建设管理的有关规定,不得以与其他单位联合建设等形式变相进行房地产开发。新华书店公司与润丰公司之间的合同,违反了上述法律规定,应为无效合同。新华书店公司基于有效合同的认识,请求判令解除其与润丰公司之间的《房地产合作开发协议》、《土地使用权转让合同》及《补充协议》、返还涉案两宗土地使用权、润丰公司赔偿损失4900万元的诉讼请求,因合同无效,原审不予支持。对于无效合同财产的处理,当事人双方可另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,判决:一、新华书店公司与泰山公司签订的《房地产合作开发协议书》无效;二、新华书店公司与润丰公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》无效;三、驳回新华书店公司的诉讼请求。案件受理费286800元,由新华书店公司负担143400元,润丰公司负担143400元。诉讼保全费5000元,由原新华书店公司负担。
新华书店公司不服原审判决上诉称:一、原审认定事实不清。2006年,泰山公司与润丰公司签订《房地产开发项目转让合同》,第四条第1款约定:泰山公司在取得新华书店公司涉案土地项目后立即转让给润丰公司;第八条约定:该转让合同生效条件为“泰山公司与新华书店公司签订合同之日”;第五条第2款约定:应向新华书店交纳的200万元保证金由润丰公司承担。在泰山公司与润丰公司签订项目转让合同后,泰山公司与新华书店公司再没有发生任何联系,包括保证金、土地使用权转让等后续事情均是在新华书店公司和润丰公司之间履行。虽然两者之间的合同转让没有经新华书店公司书面同意的相关证据,但新华书店公司接受润丰公司交纳200万元保证金的行为以及与润丰公司签订土地使用权转让合同及补充协议的行为,均证实新华书店公司以行为认可二者之间的合同转让,且以实际行动完全履行了与润丰公司之间的相关协议。故泰山公司将与新华书店公司签订的《房地产合作开发协议》中的权利义务一并转让给了润丰公司,即合同的概括转让,转让后泰山公司与本案无利害关系。原审庭审中,润丰公司代理人也自认,在泰山公司与其签订房地产开发项目转让合同后,泰山公司与本案没有任何法律关系。故润丰公司承继了泰山公司与新华书店公司签订的房地产合作开发协议中的权利义务,即使原审认定房地产合作开发协议无效,也应当是认定新华书店公司与润丰公司之间的房地产开发合作协议无效。二、原审适用法律错误。(一)新华书店公司与润丰公司、泰山公司之间是委托合同纠纷,并非房地产合作开发纠纷。本案中,新华书店公司与泰山公司签订的《房地产合作开发协议》第三条约定:涉案土地为新华书店所有,名义转让给泰山公司作为开发住宅使用;第四条约定:由新华书店投入涉案土地项目建设资金。即本案中房产开发均是由新华书店公司提供土地和建设资金,泰山公司并未有任何投入。在泰山公司将房地产合作开发协议中的权利义务概括转让给润丰公司之后,新华书店公司与润丰公司之间的仍是委托合同关系。(二)新华书店公司与润丰公司之间签订的合同并非无效合同。根据我国合同法第五十二条第(五)项之规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的情形才认定合同无效。而原审判决所适用的建设部(建规[2004]185号)的规定并非法律及行政法规。三、退一步讲,即使新华书店公司与润丰公司签订的合同无效,那么原审法院在审理本案时也存在程序错误,没有履行释明义务,导致漏判。根据我国民诉法规定,法院在审理合同纠纷时,应当对合同的效力进行审查,如果法院认定为无效合同,应当向当事人进行明示并允许当事人变更诉讼请求。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定:“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”,故在法院认定合同无效时,应当向当事人进行释明并告知当事人可以变更诉讼请求,但原审法院并未向新华书店公司进行明确及解释,存在明显的程序错误,变相剥夺了新华书店公司的诉求变更权。并且原审法院在作出合同无效的认定后,对于合同无效后财产的返还问题未做处理,从而造成了巨大的诉讼资源的浪费,也增加了当事人的诉累。请求二审法院撤销原判、依法改判。
润丰公司答辩称:一、房地产合作开发协议书签订的主体系新华书店公司与泰山公司,合同权利义务约束的是新华书店公司与泰山公司,与润丰公司无关,新华书店公司强调由润丰公司承继开发合同的权利义务无任何证据支持和法律依据。二、润丰公司依法取得涉案两宗土地使用权,是两宗土地的合法使用人,并且该开发项目已经省市发改委立项,并已规划,目前已完成环评、工程勘察、土地勘测等,已具备项目开发条件,润丰公司已投入了大量的人力物力及资金,双方应继续履行合同,完成项目建设。请求二审法院依法驳回新华书店公司的上诉请求。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为,本案争议的焦点问题:一、原审判决对涉案《房地产合作开发协议书》、《土地使用权转让协议》及《补充协议》性质及效力的认定是否正确;二、原审法院审理程序是否合法。
关于原审判决对涉案《房地产合作开发协议书》、《土地使用权转让协议》及《补充协议》性质及效力的认定是否正确的问题。本院认为,根据涉案《房地产合作开发协议书》的约定,涉案项目用地由两部分组成,土地使用权的性质均为出让用地,但土地使用权的用途不同,其中,历城国用(1999)字第0500065号为住宅用地;历城国用(2000)字第20037号为机关用地。涉案《房地产合作开发协议书》、《土地使用权转让协议》及《补充协议》均约定将机关性质用地变更为住宅性质用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定:“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”,第五十六条规定:“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”涉案历城国用(2000)字第20037号机关用地的使用权人虽于2008年5月21日由新华书店公司变更为润丰公司,但润丰公司未能按照合同约定,将该部分涉案土地的用途依法变更为住宅用地,新华书店公司、润丰公司亦未提交土地行政主管部门、城市规划行政主管部门批准涉案土地使用权用途变更的证据,故新华书店公司、泰山公司及润丰公司在未对涉案土地使用权的用途进行变更的情况下,即签订相关合同在机关用地上开发建造房屋的行为,违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途的管制制度的规定,根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(五)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,原审认定涉案《房地产合作开发协议书》、《土地使用权转让协议》及《补充协议》为无效合同并无不当,新华书店公司关于上述合同为有效的主张,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。
关于原审法院审理程序是否合法的问题。本院认为,虽然人民法院审理民事案件要以当事人主张的诉讼请求为依据,但人民法院依职权原则,在审判中可以发挥积极主动作用,不消极地受起诉范围的限制,以便使案件能够得到正确、合法、及时的解决。合同是否有效直接关系到案件的适用法律、认定事实问题,与案件的审理结果密切相关,即新华书店公司是否主张合同无效,都不妨碍人民法院依职权主动审查合同的效力,否则,就易放纵当事人违法,也会破坏法治原则和法律秩序。本案中,相关涉案合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效,故原审法院对相关涉案合同的有效性主动进行审查,符合法律规定及程序。新华书店公司以原审法院未依法行使释明权为由主张原审法院审理程序违法,其该项上诉理由依法不能成立,本院依法予以驳回。
综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费286800元,由山东新华书店集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  栾建德
代理审判员  曹 毅
代理审判员  陈 浩
二〇一六年五月二十日
书 记 员  史小君