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四川幼儿师范高等专科学校与江油市铁城房地产发展有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
时间：2020年04月28日 来源： 作者： 浏览次数：2593 收藏[0]四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川民终306号
上诉人(原审原告)四川幼儿师范高等专科学校，住所地四川省江油市建设北路317号。
法定代表人王向东，校长。
委托代理人唐越桥，男，汉族，1966年1月15日出生，四川幼儿师范高等专科学校财务处副处长，住四川省江油市中坝镇会昌路96号10幢1单元701室。
委托代理人张元，四川张元律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)江油市铁城房地产发展有限公司，住所地四川省江油市李白大道南一段会昌路1号。
法定代表人罗启，董事长。
委托代理人禹波，四川鼎天律师事务所律师。
被上诉人彭智涛，男，汉族，1972年5月20日出生，大专文化，住四川省绵阳市滨河南路中段11号-1号。
委托代理人周游，四川鼎天律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)张开友，男，汉族，1965年9月8日出生高中文化，住四川省江油市中坝镇东胜路283号27幢3单元610室。
委托代理人周游，四川鼎天律师事务所律师。
上诉人四川幼儿师范高等专科学校(以下简称幼儿师专)因与被上诉人江油市铁城房地产发展有限公司(以下简称铁城公司)合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院(2015)绵民初字第165号民事判决向本院提起上诉，本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人幼儿师专的委托代理人唐越桥、张元，被上诉人铁城公司的委托代理人禹波、被上诉人彭智涛、张开友及其共同委托代理人周游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年11月27日，幼儿师专与铁城公司签订《房地产开发合作合同》及《补充协议》，双方约定：合作项目规模:土地使用面积8862m2，开发总建筑面积19000m2，其中:住宅面积18200m2，商用面积800m2；合作开发项目投资总额预计3628万元；幼儿师专提供江油市工业开发区会昌北路使用面积为8862m2的土地使用权，其折价总值1226.68万元；铁城公司提供除土地使用权折价总值外的开发项目所需的其余资金，约2401.32万元；幼儿师专提供的土地使用权，应在合同签订之日起90日(3个月)内办完土地使用权过户手续并交付项目部开发使用；双方在违约责任中约定：由不可抗力造成合作项目无限期延期或无法进行而解除合作合同，其损失各自承担，他方不承担违约责任；合同约定了600万元保证金，铁城公司及其实际施工人彭智涛、张开友陆续支付407万元履约保证金。在补充协议中明确幼儿师专不管亏、盈，分配利润380万元。在合同履行过程中，2010年12月30日铁城公司(甲方)与彭智涛、张开友二人(乙方)签订《协议书》，将该宗地交其开发。协议约定：甲方同意乙方以甲方的名义设立“江油市铁城房地产发展有限公司项目部”。乙方只能以该项目部名义从事开发、销售商品房的经营活动，不得从事与该项目无关的其他活动。乙方收取购房定金向购买方提供盖有铁城房地产财务专用章的收据，并每周向甲方返还收据底联，甲、乙双方共同监控。监控具体办法双方另行协商……等等条款。协议书经双方签字盖章生效。协议书甲方处加盖铁城公司印章，乙方处由彭智涛捺手印。2011年5月5日，幼儿师专与铁城公司签订《国有土地使用权转让合同》，并于2011年6月2日将该宗土地的使用权变更登记到铁城公司名下，但此时已逾期近一年零六个月，由于规划发生了变化，该宗土地使用面积由8862m2变更为8324.2m2，土地使用面积缩小537.8m2，铁城公司(实际施工人彭智涛、张开友)因此达不到合作开发的合同目的，与幼儿师专发生争议，造成《房地产开发合作合同》至今没有依约施工。而后该土地由彭智涛、张开友向银行抵押借贷1800余万元，现已经由该二人还清了全部本息。
2015年4月29日，幼儿师专提起本案诉讼，请求：1.解除幼儿师专与铁城公司签订的《房地产开发合作合同》；2.铁城公司向幼儿师专返还位于江油市工业开发区会昌北路使用面积为8000多平方米的土地使用权，并由铁城公司承担相关过户税费(土地估价约1226.68万元)；3.由铁城公司承担违约责任并支付违约金362.8万元；4.确认幼儿师专与铁城公司签订的《国有土地使用权转让合同》无效；5.本案诉讼费用由铁城公司承担。
原审认为：幼儿师专在2009年11月27日与铁城公司签订《房地产开发合作合同》及《补充协议》约定：幼儿师专提供土地使用权，折价1226.68万元；铁城公司提供开发项目所需的其余资金约2401.32万元；并明确幼儿师专不管亏、盈，分配利润380万元。由于规划发生了变化，该宗土地使用面积缩小537.80m2。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求、开发、利用、经营土地”之规定，铁城公司与幼儿师专签订《房地产开发合作合同》的合作项目无法达到双方约定的规模，使该项目的实际施工人彭智涛、张开友达不到合作开发的合同目的，造成《房地产开发合作合同》至今无法依约施工，其责任在于幼儿师专没有按照合作约定及时履行过户的合作义务，应当承担前期的违约责任。对于幼儿师专与铁城公司所签订的《国有土地使用权转让合同》实际为房地产开发合作中约定的将该宗土地的使用权变更登记到铁城公司名下，以便于合作开发的一种方式，且该宗土地使用权变更登记时税务机关也没有收取任何税费，故本案属于房地产合作开发纠纷。由于规划发生了变化，该宗土地使用面积缩小，双方合作开发的合同目的无法实现，现幼儿师专要求解除与铁城公司之间所签订的《房地产开发合作合同》，铁城公司、彭智涛、张开友当庭也同意解除合同，应予准许。因解除合同后，铁城公司应当返还幼儿师专的国有土地使用权，并由铁城公司配合履行过户的关相手续；幼儿师专也应当退还铁城公司及其实际施工人彭智涛、张开友的履约保证金407万元。由于幼儿师专没有按照合作开发合同约定及时履行合作义务，造成合作开发的合同目的无法实现，其存在一定的违约行为，故对幼儿师专请求对方承担违约金的诉请不予支持。因彭智涛、张开友向幼儿师专支付的407万元是履约保证金，而不是土地使用权转让款，且双方在合作开发合同中，没有约定退还履约保证金时计付利息，所以幼儿师专也不应当承担占用该笔资金期间的利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除幼儿师专与铁城公司所签订的《房地产开发合作合同》；二、由铁城公司在判决生效后三十日内向幼儿师专返还位于江油市工业园区会昌北路使用面积为8324.2m2的土地使用权，并协助办理过户；三、由幼儿师专返还铁城公司及彭智涛、张开友履约保证金407万元，并在判决生效后三十日内付清；四、驳回幼儿师专的其他诉讼请求。案件受理费117168元，幼儿师专负担58584元，铁城公司负担58584元。
幼儿师专上诉认为：一审认定事实错误，裁判不公。首先，根据双方于2009年11月27日签订的《房地产开发合作合同》第十四条第(四)项的约定，办理开发用地使用权变更过户手续是双方的责任，双方互有配合与协助义务，绝非单方的义务。其次，铁城公司没有举证证明是幼儿师专单方不按合同约定时限配合办理土地使用权过户手续，并且铁城公司也未举证证明自己已经进行过合理催告。相反，铁城公司明知双方在《房地产开发合作合同》中所约定的土地使用权过户时间早已超出了约定时限后，却依然在2011年5月5日又与幼儿师专签订了《国有土地使用权转让合同》，并与幼儿师专一同于2011年6月2日将该宗土地的使用权变更登记到铁城公司名下以便双方继续履行《房地产开发合作合同》。这些事实足以证明双方对土地使用权的过户时限重新达成了变更合意。故不存在幼儿师专独自逾期办理土地使用权过户的前期违约行为。第三，该宗土地使用权面积由8862m2变更为8324.2m2，土地使用面积缩小537.8m2，并不是由于规划发生了变化，而是最初土地使用权面积测绘登记方式方法与现在的面积测绘登记方式方法不同造成的，而该土地使用权的地理位置与概貌与当初双方签订《房地产开发合作合同》时没有发生任何形式与实质上的变化和差异。且幼儿师专与铁城公司在2011年5月5日签订《国有土地使用权转让合同》时，双方已经清楚地知晓该宗土地使用权测绘面积已经是8324.2m2，而不是8862m2。幼儿师专在履行《房地产开发合作合同》约定义务过程中将该宗土地使用权变更登记到铁城公司名下前后，从未被任何单位告知过该宗土地将发生或已经发生了规划设计变更，也从未得到过任何形式的通知或者通告。铁城公司在该宗土地使用权变更登记在自己名下之后，知悉该土地发生了规划设计变更而无法达到合作开发的合同目的，却一直不告知幼儿师专并及时提出解除或者变更双方所签订合同。反而在取得该宗土地使用权后，将该宗土地抵押贷款千多万元用于投入其他房地产开发项目。并且，铁城公司直至2013年4月10日还向幼儿师专发出《关于合作开发土地情况的函》，仍主动向幼儿师专表示愿意按照当初双方签订的《房地产开发合作合同》继续履行合作开发的义务，并声称“当时受房地产市场调控环境的影响，未能及时启动，随着市场的平稳，我公司于今年1月正式启动开发工作，现已完成前期准备的各项工作，6月份正式开工。按照双方签订的《房地产开发合作合同》，我公司按照合同约定支付贵校收益1603.68万元”。但事实上铁城公司得到幼儿师专的土地后，根本未履行双方签订的《房地产开发合作合同》，而是将土地使用权融资贷款挪作他用，铁城公司已经构成实质的违约行为。综上，一审判决幼儿师专返还铁城公司履约保证金407万元，并驳回幼儿师专请求铁城公司承担违约金362.8万元等其他诉讼请求，明显裁判不当。据此，幼儿师专上诉请求：维持一审判决第一、二项；撤销第三、第四项，改判铁城公司承担违约责任并向幼儿师专支付违约金362.8万元；一、二审诉讼费用由铁城公司承担。
铁城公司答辩认为：本案合同的相关事项是彭智涛、张开友二人挂靠铁城公司进行的，实体权利义务属于彭智涛、张开友。一审认定事实清楚，适用法律正确。铁城公司不存在违约行为，不应承担相应违约责任。请求驳回幼儿师专的上诉请求，维持一审判决。
彭智涛、张开友答辩认为：幼儿师专逾期办理土地使用权过户，我们缴纳200多万元只有选择等待。开发土地面积的减少是因为幼儿师专逾期过户，开发合同不能履行也是因为幼儿师专严重逾期办理过户导致的，我们并没有违约。一审判决虽有瑕疵，但判决结果符合客观事实，请求驳回幼儿师专的上诉，维持原判。
本案争议焦点：1.铁城公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；2.幼儿师专应否在本案中返还407万元给铁城公司及彭智涛、张开友。
经审理查明，幼儿师专对原审认定的因规划调整导致土地使用面积减少有异议，认为土地使用面积减少是测量误差导致。铁城公司、彭智涛、张开友认为双方签订合作开发协议后，幼儿师专才报请内部请示，以及土地使用面积缩少537.80m2不是因为规划变更，规划变更导致的是2446.79m2的土地被调整为公共绿地而不能开发，以及彭智涛、张开友用案涉土地使用权抵押贷款金额不是1800万元，而是1500万元。除此之外，本案当事人对原审查明的其他案件事实均无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。
围绕本案争议焦点，本院另查明：
1.四川省江油市国土资源局、江油市土地拍卖中心于2004年2月19日联合发布的《江油市土地拍卖中心拍卖公告》中载明：1号标的(即案涉土地)，位于江油市工业开发区会昌北路，面积8861m2。2004年3月3日，幼儿师专与江油市土地拍卖中心签订《挂牌出让国有土地使用权成交确认书》，确认书中载明的出让土地总面积8861m2(13.292亩)，净地成交总价133万元。
2.2009年11月27日幼儿师专(甲方)、铁城公司(乙方)、江油市恒瑞房地产开发有限公司(丙方)签订的《<房地产开发合作合同>担保协议》中约定：“一、乙方自愿为履行《房地产开发合作合同》提供担保。担保方式：乙方向甲方交纳保证金人民币600万元。保证金交纳时间：在甲方按照《房地产开发合作合同》第十三条第一项约定完成时，乙方将此保证金转入甲方指定的账户。二、丙方自愿为乙方履行《房地产开发合作合同》第三十三条中偿还甲方的其余投资款628.68万元担保。担保方式：信用担保。”
3.2010年1月29日，江油市人民政府向幼儿师专颁发江国用(2010)第0200345号国有土地使用权证，其载明的土地位置为江油市工业园区会昌北路，使用面积为8324.0平方米。
4.2010年5月26日，幼儿师专向绵阳市财政局报送川幼字(2012)84号《关于合作开发商用土地的请示》，其内容为：“绵阳市财政局：我校于2004年在江油市地产交易所通过拍卖方式购得江油市工业开发区会昌北路面积为8862平方米的商用土地一宗。学校购买该宗土地主要用于修建教工住宅，由于受国家政策调控，学校不能自行修建教工住宅。该宗土地距离学校有10多公里，亦无法修建教学用房，学校对该宗土地的管理极为不便。根据‘5.12’汶川地震学校灾后恢复重建规划，我校部分校舍将异址重建。我校在‘升专’过程中对学校的硬件建设和教学设备购置投入了大量资金，灾后异址重建总投资约2亿元。为保证学校在绵阳新区的异址重建顺利进行，同时让该宗土地资源充分发挥效益，学校将该宗土地与房地产开发公司合作开发，所得收入用于学校建设和发展。具体方案如下：一、学校利用该宗土地与有资质和经济实力的房地产开发公司合作开发，学校收回不低于市场价的土地款。二、房地产开发公司按占资比例向学校捐赠房产利润。妥否，请批示。”
5.2010年8月5日，绵阳市财政局作出绵财行(2010)67号《关于对<四川幼儿师范高等专科学校关于合作开发商用土地的请示>的批复》，其内容为：“四川幼儿师范高等专科学校：你校《关于合作开发商用土地的请示》(川幼字[2010]84号)收悉，根据《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)，报经市政府批准，现将有关事项批复如下：一、同意你校用土地使用权折价1226.68万元(亩均价为98.13元)，与江油铁城房地产开发有限公司合作开发房地产；二、开发投资款偿还顺序：你校将有关权证过户到开发商后，开发商将600万元保证金作为首期投资额偿还款转入你校指定的账户，再偿还开发商1/2投资额；其次偿还你校剩余的626.68万元投资，再次偿还开发商1/2的投资额；三、开发利润按各方占总投资额的比例进行分配，你校分配利润不足380万元，由开发商补足380万元。你校收入总额不得低于1606.68万元；四、你校对外投资收益(含投资款)应实行‘收支两条线’管理，及时足额缴入市财政。此复。”
6.2013年4月10日，铁城公司向幼儿师专发出《关于合作开发土地情况的函》，该函载明：“四川幼儿师范高等专科学校：2009年11月29日我公司与贵校签订了《房地产开发合作合同》，当时受房地产市场调控环境的影响，未能及时启动，随着市场的平稳，我公司于今年1月正式启动开发工作，现已完成前期准备的各项工作，6月份正式开工。按照双方签订的《房地产开发合作合同》，我公司按照合同约定支付贵校收益1606.68万元。”
7.2014年7月30日，江油市国土资源局向铁城公司发出江国土监行字[2014]15号《闲置土地调查通知书》，该通知书载明：“江油市铁城房地产发展有限公司：你公司与四川幼儿师范高等专科学校签订《国有土地使用权转让合同》，合同编号为江国土资转(2011)第205号，宗地坐落江油市工业园区会昌北路，土地面积为8324平方米，《国有土地使用权转让合同》签订时间为2011年5月5日。根据《闲置土地处置办法》(国有资源部第53号令)第二条的规定，该宗土地涉嫌闲置。我局依法对上述宗地进行调查，请你公司接受调查，自本通知书送达之日起5个工作日内，向我局提供以下材料：(一)土地权利证明文件；(二)宗地是否闲置的原因说明及辅证材料；(三)其他相关证明材料。你公司应当对上述材料的真实性负责。本调查将作为闲置土地认定的重要依据。逾期不提供上述材料，我局将根据其他材料进行闲置土地认定。特此通知。”
8.2014年8月8日，铁城公司向江油市国土资源局作出《关于江油市国土资源局闲置土地调查的情况说明》，该说明载明：“江油市国土资源局：我公司于2011年6月2日通过转让取得了位于江油市工业园区会昌北路一宗国有土地使用权，江国用(2011)第0200345号用途为城镇住宅用地，面积8324.2m2。根据市住建局江规建住设(2011)002号要求：1.将已办权证中划出2533m2作城市绿地。2.将彰明堰管理所及相邻中坝镇新场村的村民宅基地进行整合纳入整体开发。我公司多次与相关单位协商无果，故至今无法开发建设。特此说明。”
9.幼儿师专收到的407万元款项中，除2011年1月4日铁城公司向幼儿师专支付“土地合作开发收益金”100万元外，其余款项的支付主体分别为彭智涛171万元、张开友91万元、侯天蓉45万元，其收款凭证上均载明为“合作开发土地款”。
10.《房地产开发合作合同》第十三条第一项载明：“甲方应负责完成的事项：(一)合同签订日起90日内，将开发用地使用权办理变更过户到乙方名下。变更过户所涉税费依法承担。”第二十八条中载明：“甲方可派专人对财务会计及资金使用行使监督权。依土地抵押方式融资时的所融资金与销售收入资金必须进入项目部专用帐户。”第三十三条载明：“偿还投资款的顺序为：先偿还甲方投资款600万元后，再偿还乙方1/2的投资款；再偿还甲方剩余的628.68万元投资款，再偿还乙方剩余的1/2的投资款。”第三十五条载明：“任何一方不履行合同规定的义务或严重违反合同规定，违约方应向守约方承担赔偿损失的责任，并承担本合同约定投资总额10%的违约金。”
11.2012年10月19日，铁城公司将取得的案涉土地使用权以1600万元最高额抵押担保的形式，为绵阳市腾兴商贸有限公司向中国农业银行股份有限公司江油支行借款提供提保，绵阳市腾兴商贸有限公司实际借款1500万元。现抵押担保已经解除。
本院认为：
一、关于铁城公司是否存在违约行为，应否承担违约责任问题。根据双方当事人于2011年11月27日签订的《房地产开发合作合同》、《<房地产开发合作合同>补充协议》，以及《<房地产开发合作合同>担保协议》的约定，幼儿师专在“合作开发关系”中由铁城公司和江油市恒瑞房地产开发有限公司担保收回其出资的1226.68万元，并收取保底利润380万元。故双方约定的是幼儿师专在双方合作关系中不承担任何合作风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案双方当事人建立的是名为合作开发房地产，实为土地使用权转让法律关系。因双方当事人均确认2011年5月5日所签订《国有土地使用权转让合同》仅是为了履行《房地产开发合作合同》中约定的办理土地使用权过户到铁城公司名下，故该合同仅是履行土地使用权过户的程序性文件，其过户土地使用权证的意思表示真实，应予确认。
2011年6月2日，幼儿师专将该宗土地使用权变更登记到了铁城公司名下，铁城公司于2012年10月19日将该宗土地抵押给中国农业银行股份有限公司江油市支行，为绵阳市腾兴商贸有限公司贷款进行最高额抵押担保1600万元。绵阳市腾兴商贸有限公司实际贷款1500万元。该借款资金未用于案涉项目开发建设。幼儿师专将土地使用权证变更登记在铁城公司名下，履行了合同的主要义务，但铁城公司获得该宗土地使用权变更登记后，未按合同约定履行义务，而是将该宗土地用于为绵阳市腾兴商贸有限公司向中国农业银行股份有限公司江油市支行借款进行最高额抵押担保，借款资金也未用于双方约定的项目建设，其行为已经构成违约，应当按双方约定承担违约责任。根据双方签订的《房地产开发合作合同》第三十五条“任何一方不履行合同规定的义务或严重违反合同规定，违约方应向守约方承担赔偿损失的责任，并承担本合同约定投资总额10%的违约金”的约定，铁城公司应当按约定承担合同总价款10%的违约金，即向幼儿师专支付违约金362.8万元。
本案是幼儿师专作为原告提起诉讼，铁城公司作为被告未提起反诉，因此本案仅应当围绕幼儿师专提起的诉讼请求进行审理，铁城公司就自己是否违约及应否承担违约责任进行的抗辩属于本案审理范围。至于幼儿师专是否违约，应否承担违约责任，应承担多少违约责任，则属于本案原告诉讼请求之外的独立诉求，根据“不告不理”的民事诉讼原则，因铁城公司未提起反诉，故幼儿师专是否违约，应否承担违约责任，应承担多少违约责任，不属于本案审理范围，双方可另行解决。原审不支持幼儿师专主张铁城公司承担违约责任的主张不当，本院予以纠正。
二、关于幼儿师专返还407万元土地款问题。本院认定本案法律关系为土地使用权转让法律关系，其合同相对人是幼儿师专与铁城公司。根据合同相对性原则，本案权利义务的履行主体仅是幼儿师专与铁城公司，其合同解除后相互返还因履行合同而取得的财产，仍然仅应当在幼儿师专与铁城公司之间进行。根据案涉407万元款项的支付凭证载明其支付用途为“合作开发土地款”，其资金支付主体除铁城公司外，还有彭智涛、张开友、侯天蓉三自然人，因该三自然人与幼儿师专无合同关系，其与铁城公司之间的法律关系不属本案审理范围，故应当认定该407万元系铁城公司履行合同向幼儿师专交纳的款项。因此，合同解除后该款的返还接收主体应当是合同相对人铁城公司。原审判决幼儿师专向铁城公司、彭智涛、张开友共同返还407万元缺乏法律依据，本院予以纠正。
本案双方当事人在原审诉讼中，均同意解除《房地产开发合作合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，现幼儿师专诉讼主张返还土地使用权，恢复原登记状况，并主张铁城公司承担过户费用及违约责任。铁城公司认可返还土地使用权恢复原登记状况，并抗辩要求幼儿师专退还已收款项407万元及利息。双方的诉辩主张均具有事实依据和法律依据，应当得到依法保护。鉴于原审判决仅支持了铁城公司的部分抗辩主张，未判决幼儿师专返还407万元的利息，铁城公司未提起上诉，故本院对原审判决仅返还土地款407万元予以维持。
综上所述，幼儿师专的上诉理由成立，原审判决认定事实错误，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持四川省绵阳市中级人民法院(2015)绵民初字第165
号民事判决第一项，即“解除四川幼儿师范高等专科学校与江油市铁城房地产发展有限公司所签订的《房地产开发合作合同》；
二、维持四川省绵阳市中级人民法院(2015)绵民初字第165号民事判决第二项，即由江油市铁城房地产发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向四川幼儿师范高等专科学校返还位于江油市工业园区会昌北路使用面积为8324.2m2的土地使用权，并协助办理过户；
三、变更四川省绵阳市中级人民法院(2015)绵民初字第165号民事判决第三项“由四川幼儿师范高等专科学校返还江油市铁城房地产发展有限公司及彭智涛、张开友履约保证金407万元，并在本判决生效后三十日内付清”为：四川幼儿师范高等专科学校在本判决生效之日起三十日内向江油市铁城房地产发展有限公司返还土地款407万元；
四、撤销四川省绵阳市中级人民法院(2015)绵民初字第165号民事判决第四项，即驳回四川幼儿师范高等专科学校的其他诉讼请求；
五、江油市铁城房地产发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付四川幼儿师范高等专科学校违约金362.8万元；
六、驳回四川幼儿师范高等专科学校的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费117168元，由江油市铁城房地产发展有限公司负担93734.40元，由四川幼儿师范高等专科学校负担23433.60元，二审案件受理费65686元，由江油市铁城房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 李永晴
代理审判员 汪秀兰
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王 铖