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重庆启昌实业有限公司、重庆市俄力斯特实业有限公司与重庆市康来乐商贸有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

时间:2019年11月22日 来源: 作者: 浏览次数:1755   收藏[0]

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)渝一中法民终字第03299号

上诉人(原审被告,反诉原告):重庆市康来乐商贸有限公司,住所地重庆市渝北区红石路1号附12号1幢1-4-3。

法定代表人:王斌,经理。

委托代理人:杨帆,重庆海力律师事务所律师。

委托代理人:王政,重庆市康来乐商贸有限公司股东。

被上诉人(原审原告,反诉被告):重庆启昌实业有限公司,住所地重庆市江北区建新北路16号13-18。

法定代表人:王成碧,董事长。

委托代理人:刘毅,重庆志平律师事务所律师。

委托代理人:王成勇,重庆启昌实业有限公司员工。

被上诉人(原审原告,反诉被告):重庆市俄力斯特实业有限公司,住所地重庆市涪陵区荔枝办事处顺江一组宁安大厦二楼。

法定代表人:卢智宜,总经理。

委托代理人:刘毅,重庆志平律师事务所律师。

上诉人重庆市康来乐商贸有限公司(以下简称康来乐公司)与被上诉人重庆启昌实业有限公司(以下简称启昌公司)、被上诉人重庆市俄力斯特实业有限公司(以下简称俄力斯特公司)合资合作开发房地产合同纠纷一案,重庆市渝北区人民法院于2015年2月28日作出(2014)渝北法民初字第02675号民事判决,康来乐公司不服该判决,向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长,审判员邓山主审,与代理审判员张薇共同组成合议庭,于2015年7月8日、8月27日对本案进行了审理。康来乐公司的委托代理人杨帆、王政,启昌公司的委托代理人王成勇及启昌公司和俄力斯特公司的委托代理人刘毅均到庭参加了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明:重庆市涪陵长安房地产开发有限公司于2007年5月11日经工商变更登记,更名为俄力斯特公司。

2010年11月3日,以康来乐公司为甲方、启昌公司为乙方,双方签订了《联合建设合同》。合同主要约定如下:甲方已有偿取得渝北区龙溪街道红五路1号土地约3亩,已于2004年3月19日取得该宗综合出让地的国有土地使用权证,土地使用权单位为重庆市涪陵长安房地产开发有限公司(现更名为俄力斯特公司)和康来乐公司。双方本着自愿平等、互惠互利、守法的原则,签订联合建设合同。项目地址为:重庆市渝北区龙溪街道红五路1号;项目名称:暂定为“祥泰龙居”;计划于2011年初开工建设,2012年6月底竣工。项目的现状为:甲方提供的渝国用(2004)第256号(以下简称256号地块)约3亩国有土地(净地)的出让金及土地款已由甲方支付。现甲方还欠重庆辛禾新禾置业发展有限公司(以下简称新禾置业公司)的债务500万元(目前正处在诉讼中)。由于该地块建房半间距不够,甲乙双方需共同通过公开招拍挂购买重庆无线电专用设备厂(以下简称无专厂)土地约491.13平方米(0.74亩),用作半间距使用,该土地可建地下车库。双方的合作方式:该项目以甲方出地,乙方出资金共同管理、共同建设、分配房产的股份合作形式。甲方用256号地块含4.5容积率的土地出让金作价1500万元,乙方分期出资1500万元(含支付给新禾置业公司的债务500万元,该款由项目部支付,不得在甲方股本金扣除),双方按各50%的比例分配房屋。若乙方投入的1500万元资金不足以支付项目建设和开发,不足部分由甲乙双方共同承担。经双方协商同意,该项目拟建设为商务酒店和写字楼,并由双方以实物形式进行分配。双方按各50%的比例共同承担该项目工程款及费用后,按各50%的比例平均分配房屋。甲方的义务主要有:甲方保证该项目的合法性,并负责该项目能顺利实施;甲方负责协调该项目与无专厂及俄力斯特公司的合作关系,保证该项目建设手续的顺利办理;甲方保证该项目建设过程中入股的约3亩土地除新禾置业公司500万元债务外的其他债务由甲方自行处理,与本项目无关若因甲方债务和其他原因导致该项目不能顺利进行,造成的损失由甲方承担;甲方还负责该3亩土地上的拆迁、安置和补偿工作,一切费用由甲方承担;甲方保证提供256号地块的所有手续用于办理该项目的相关建设手续;甲方力争以甲乙双方的名义通过公开招拍挂购买无专厂作半间距使用的491.13平方米的土地等。乙方的主要义务为:在签订本合同后3日内,乙方提供56万元报名保证金用于甲乙双方招拍挂购买无专厂491.13平方米作为半间距土地报名保证金。在购买该491.13平方米土地成功时乙方应据实投入资金;双方报名后,若因乙方原因竞买土地不成功,该报名费损失由乙方自行承担,若甲方的原因造成的损失由甲方承担。在该项目实施过程中,乙方应根据资金需要在5个工作日内予以支付,以保证该项目进展顺利。在签订本合同后于2011年6月,且甲方能够保证办理该项目的相关建设手续时,乙方应投入500万元用于项目部支付新禾置业公司。若甲方协商好与新禾置业公司的关系,保证256号地块的司法查封解除,则该款乙方支付给甲方。该项目由甲乙双方各派2名工作人员组建项目部;甲乙双方共同推荐王政、王成勇为该项目负责人,负责处理该项目的日常事务,并审核财务及相关费用的报销、支付任何费用需此二人签字认可。本合同签订且双方共同通过招拍挂购买无专厂土地成功后,就以双方和俄力斯特公司的名义办理该项目的相关手续,在项目达到合法登记的条件时,双方同意将该项目房产按本合同约定比例登记到各自名下。该项目不论是行政或财务管理均应遵循公开、公平的原则,设立监督制约机制,双方均不得单独与任何第三方签订与本合作项目相关的合同、协议。自项目部成立后,该项目的所有事务应由双方共同处理,不得单方自行处理;为了该项目的顺利进行,甲方在该项目乙方投入的资金中,每月借支5万元作为甲方办公经费,不计利息,结算时从甲方收益中扣除,该借款从项目开始办理建设手续时起至该项目房屋登记到甲乙双方名下时止,借款总额不得超过60万元。特别约定:如购买无专厂用作留半间距使用的491.13平方米的土地不成功,则本合同自动失效,甲方负责乙方退回已缴纳的报名保证金,但甲方不得单独或同第三方进行购买该土地,否则视为甲方违约;乙方投入股本金用于购买无专厂作半间距使用的491.13平方米土地成功后,甲方必须保证能够以该宗土地与256号地块办理该项目的相关建设手续,否则视为甲方违约。如因甲方的其他原因、债务、或甲方与俄力斯特公司、无专厂的合作纠纷造成该项目的损失由甲方承担,如造成该项目不能实施则视为甲方违约。该项目工程原则上实行垫资建设发包,即在双方认可的前提下,实行竞价机制。若双方都不愿承建该项目时,如果由一方推荐施工单位,则推荐方应承担担保责任。违约责任:本合同签订后双方应严格遵守本合同约定,不得违约。否则,违约方应支付守约方违约金300万元,同时违约方还应赔偿守约方向该项目实际投入资金100%的项目利润,并承担由此给对方造成的一切损失。合同对其他方面还进行了约定。

联合建设合同签订后,2010年11月5日启昌公司代交了购买无专厂土地的保证金56万元。2010年11月16日启昌公司支付了12.4360万元(代付拍卖佣金)。后又支付了225.2万元款项。2010年11月23日支付了一笔30万元。同日还支付了1笔款项,金额为100万元。2011年3月20日支付了20万元。2011年11月10日支付了11万元。前述共计454.636万元。康来乐公司对前述票据和金额的真实性无异议,但表示2010年11月23日支付的100万元并不是支付的投资款,而是启昌公司购买康来乐公司部分房屋的借款。对此,康来乐公司未举示相应证据予以证明。

2010年11月16日,启昌公司与康来乐公司共同作为买受人,与重庆市北城拍卖中心有限公司、重庆恒升拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》,竞拍了原无专厂地块的491.3平方米的土地。2011年5月30日,重庆市国土房管局向启昌公司和康来乐公司颁发了该491.3平方米的土地使用权证,权证编号为:201D房地证2011字第00298号,土地坐落于渝北区龙溪街道1107号,土地使用权类型为划拨,土地用途为工业用地。(以下将地块简称为1107号地块)

庭审中,康来乐公司还举示证据显示:1、2011年6月1日,启昌公司和康来乐公司共同向重庆市渝北区国土资源管理分局提出申请,申请的主要内容为:由于规划调整,将1107号工业用地491.3平方米调整为商住用地,根据土地交易39号令同意将该宗土地使用权收回进行挂牌。2、2011年11月16日,启昌公司、康来乐公司和俄力斯特公司一起,向重庆市渝北区国土资源管理分局提交了申请书1份。申请书主要内容为:由于256号地块面积低于2000平方米(康来乐公司和俄力斯特公司仅有1963.8平方米),不能单独建设,三方拟将256号地块和1107号地块整合进行开发建设。经三方协商,三方申请依照土地评估公司出具的土地评估报告约定价款240万元作为491.3平方米工业用地对应补偿款向贵局申请交还土地;交还土地后,还请贵局采取接受社会监督的方式将该宗土地按照规划约定的二类居住用地及建筑规模对外公告将该宗土地交给康来乐公司、俄力斯特公司(注:此处已没有启昌公司)连同256号地块共同实施开发建设。随后,康来乐公司、启昌公司与渝北区国土资源管理分局签订了《土地使用权交还协议书》,将1107号工业用地交还,该辐土地及地上建(构)附着物补偿价格为240万元。3、2011年12月9日,启昌公司和康来乐公司出具委托书,委托王勇前往渝北区国土资源管理分局办理1107号工业用地权证注销手续。同日,启昌公司与康来乐公司再次向渝北区国土资源管理分局提交申请1份。申请将1107号地块的201D房地证2011字第00298号土地使用权证注销。2011年12月23日,该土地使用权证被注销。对上述1、2、3中出现的证据,启昌公司对证据上加盖的启昌公司的印章真实性无异议,但表示在双方合作期间,为方便办理合作手续,康来乐公司的股东王勇领走了启昌公司的行政印章和法定代表人王成碧的私章各一枚。上述材料上的启昌公司的印章系在启昌公司不知情的情况下,是王勇按照康来乐公司的要求,冒用了启昌公司的公章。为此,启昌公司也向本院举示了王勇出具的情况说明,拟对启昌公司的前述抗辩加以证明。

2011年12月13日,重庆市土地和矿业权交易中心发出1107号地块使用权竞买须知,通知可以报名参与竞买1107号地块的使用权,报名应缴纳保证金54万元及支付交易服务费2.552万元。在参与竞买前,康来乐公司的王政与启昌公司的王成勇通了电话,(以双方表达的意思进行整理,去除了对话中的口头禅及不文明词汇)录音显示:

王政:你好,兄弟,怎么办嘛,还有一天了,你先划点钱给我去缴了,要得不?

王成勇:我缴啥子哦!你们不是有办法得嘛。

王政:我哪里有办法哦。

王成勇:就这么两天,你们说过个户(产权过个户),你们都拿不出主意,我凭哪样给你这样做?你是哪样意思?

王政:所以说你把那个缴了啥,别个他们都觉得你现在只投资了400多万,就来把……

王成勇:那不谈这个问题,你们股权都不愿意让出来。

……

王政:拿不拿出股权,那是合同以外的东西。

王成勇:合同以外?你凭哪样?那我这样投资哪里有保障啊?

王政:你之前说要我们转50%的股权给你,50%的股权都转让给你了,你连投资都没到位,其他股东说得有道理啥。

……

王政:未必然你那个股权没得到,你那60万投进来哪个就跑了吗?

王成勇:不管怎么说,该完善的东西就要完善。

王政:这个不是说该完善的,这个是合同以外的东西。

王成勇:怎么会是合同以外的?什么叫合同以外的?你把我原来的合同整合脱了,我还同都没同意。

王政:那整合是国家规定,又不是我们要把你整合,我那天给你说得很明白了。

王成勇:那些不要说了,你们把这个事情说清楚了来。你又想要投资,你想象一下,站在任何一个角度也不可能啥。如果你再不把股权让出来,我肯定不会再来投资,我的保障在哪来?

王政:你那几天又说快点,现在去公告了你又不了。

王成勇:不是说我不,是你们和原来说的全部不一样了啥。

王政:我们怎么和原来说的不一样了嘛,又不是我们去申请,三家写的申请,我都一直认为……

王成勇:认为嘛,那你们认为的话,就拿个方案来给我们解决嘛,解决方案凭什么不把股权拿给我?

王政:这个股权嘛,是承认要给你的,但有些东西要细化,那两个股东说必须把名报了来。

2011年12月26日,重庆市土地和矿业权交易中心向康来乐公司和俄力斯特公司发出国用建设用地使用权成交确认书,确认康来乐公司和俄力斯特公司以补交土地出让价金269万元后,可以办理土地的相关手续,在签订《国有建设用地使用权出让合同》时支付。

2012年7月5日,启昌公司向重庆市国土资源和房屋管理局提交了《关于中止办理重庆市渝北区1107号地块国有建设用地使用权竞买出让手续的紧急请求》,要求依法恢复启昌公司原有土地使用权,请求在本地块相关法律关系未解决之前中止办理该宗土地的产权法律手续。

2013年7月12日,康来乐公司以公证的方式寄送了特快专递1份。该特快专递的收件人为:王成勇,收件单位为:重庆启昌实业发展有限公司,收件地址为:渝北区金科中华坊19-3。邮寄的内容为《关于﹤关于祥泰龙居项目﹤联合建设合同﹥事宜的工作联系函﹥的回函》及附件各1份。该回函称:我方(康来乐公司)已于2012年12月17日通知贵公司解除了双方的联合建设合同(2012年12月17日的解除合同通知书原件附后);此后,我公司多次催促贵公司就解除合同的相关事宜进行协商,均被贵公司无理拒绝。根据合同法的相关规定,解除合同通知书已发生法律效力。现再次函告贵公司在收到函告后立即与我方就贵公司的违约行为给我方造成的损失及违约金等解除合同后的相关事宜进行协商。庭审中,启昌公司表示邮寄送达的公司名称和地址均不正确,否认收到了该份函件。邮政特快详情单的最终查询结果显示为:2013年7月13日投递并签收,本人签收。

庭审中,启昌公司向法庭举示了康来乐公司(甲方)、启昌公司(乙方)和俄力斯特公司(丙方)三方于2013年8月20日签订的《房地产项目联合建设补充协议》1份。补充协议的主要内容为:鉴于甲方先后与丙方、乙方就祥泰龙居项目签订了《项目联建转让协议》(2004.3.6)和《联合建设合同》(2010.11.3),为了进一步厘清各方权责,特订立以下补充条款:1、三方一致认可《联合建设合同》(2010.11.3)的效力和内容,现三方同意继续履行。甲丙方原订立的《项目联建转让协议》中的债务及合同纠纷应自行协商处理,不得影响《联合建设合同》的履行,亦不得加重乙方任何合同义务。三方确认乙方在祥泰龙居项目中已借支给甲方及王正德款项系乙方对该项目的投入或作为乙方购房款。2、鉴于乙方原已取得的“02972305”号《房地产权证》项下491.3平方米土地使用权因甲方将其并入祥泰龙居项目原宗地作整体开发,故甲方同意在联合建设合同中乙方在祥泰龙居项目持有50%的股份并入到丙方名下,丙方持有该部分股份为乙方股份的代持人,本补充协议签订后,乙丙两方并入在一起,共同占祥泰龙居项目50%的股份,共同承担和享有《联合建设合同》中乙方的权利和义务。原甲乙丙方在原协议中与本补充协议有冲突的地方以本补充协议为准。本补充协议经三方盖章后生效。

针对该份补充协议,启昌公司和俄力斯特公司陈述:由于启昌公司在土地整合过程中所享有的土地使用权丧失了,启昌公司便不断找康来乐公司,要求保障其在项目中的权利;同时为了尽快推进项目,便于已经形成的批件继续使用,三方达成了该补充协议。康来乐公司表示:该份补充协议上加盖的康来乐公司的印章是真实的,但该份补充协议的内容不是真实的,是启昌公司单方变造的。出于公司运作需要,康来乐公司加盖有一些空白的补充协议,该份补充协议是先盖的章后填写的内容,在补充协议的落款时间之前双方已经在谈不再继续履行合同的相关事宜了,不可能再签订补充协议。为此,康来乐公司申请了司法鉴定,要求对补充协议中康来乐公司印章的加盖时间、文字打印时间与康来乐公司加盖印章时间的先后顺序进行鉴定。经鉴定机构回复,因补充协议的文字系打印版本,不能对文字与盖章的先后顺序进行鉴定,只能对启昌公司、康来乐公司、俄力斯特公司盖章是否同期形成进行司法鉴定。据此申请人变更了鉴定申请,对补充协议上加盖的印章是否同期形成进行司法鉴定。经鉴定,重庆市公信物证司法鉴定所出具了“渝公信2014(文)鉴字第028号”鉴定意见为:《房地产项目联合建设补充协议》中康来乐公司的印章印文与启昌公司印章印文不是同期加盖形成,二者间隔时间超过六个月。因补充协议的文字系打印版

期形成进行司法鉴定。据此申请人变更了鉴定申请,对补充协议上加盖的印章是否同期形成进行司法鉴定。经鉴定,重庆市公信物证司法鉴定所出具了“渝公信2014(文)鉴字第028号”鉴定意见为:《房地产项目联合建设补充协议》中康来乐公司的印章印文与启昌公司印章印文不是同期加盖形成,二者间隔时间超过六个月。康来乐公司的印章印文与俄力斯特公司印章印文因印油条件不一致,无法对二者的时间关系作出鉴定结论。诉讼过程中,康来乐公司又申请了对启昌公司在诉讼中向法院提交的增加诉讼请求申请和变更诉讼请求申请上加盖的启昌公司的印章,与补充协议上启昌公司的印文是否为同期形成,进行司法鉴定。经两次鉴定,重庆市公信物证司法鉴定所出具了“渝公信2014(文)鉴字第072号”鉴定意见均为:不是同期盖印形成。

2012年12月21日,重庆仲裁委员会受理了康来乐公司与俄力斯特公司的仲裁纠纷。2013年3月15日,俄力斯特公司提出了反仲裁请求。2013年6月25日,重庆仲裁委员会作出(2012)渝仲字第779号裁决书。裁决书查明了以下事实:1、2004年3月19日,俄力斯特公司(即重庆市涪陵长安房地产开发有限公司)与康来乐公司取得256号地块的《国有土地使用权证》,该宗土地坐落于渝北区龙溪街道五黄路东侧,面积1963.38平方米。2、2004年3月26日,重庆市康来乐房地产公司(以下简称康来乐房地产公司)和康来乐公司为甲方、俄力斯特公司(即重庆市涪陵长安房地产开发有限公司)为乙方,双方签订《祥泰龙居项目联建及转让合同》。合同约定乙方仍是该项目前期(转让前)的开发主体企业,本合同签订后,所有转让和建设手续的办理乙方应无条件配合,在办理相关手续时需要乙方配合的,乙方应在两个工作日内办理完毕,如乙方拖延超过2个工作日,甲方有权追偿违约金10万元/天及相关损失。该项目的开发权及所有权利由甲方享有,该项目定位、相关手续的报批、销售、建设工程的招标和物管工作均由甲方自行决定,乙方应无条件配合直至该项目转让成功。该项目未由乙方转让给甲方前,甲方可用该项目融资或寻求与第三方合作;在不损害本合同约定的乙方的利益的前提下,甲方与任何第三方签订的合作协议,不需要乙方认可,但乙方应签字、盖章并备案。2013年4月15日,康来乐房地产公司向仲裁委员会出具申明,放弃其在《祥泰龙居项目联建及转让合同》中的权利。3、2012年9月28日,康来乐公司与重庆永和建筑工程有限公司签订了《祥泰龙居项目·建设工程施工合同》及《补充协议》。合同签订后,康来乐公司要求俄力斯特公司在该合同上签字、盖章,俄力斯特公司拒绝在该份合同上签字、盖章。

本案另查明,以康来乐公司和俄力斯特公司的名义,已于2012年1月4日取得1107号地块和256号地块整合后祥泰龙居项目的国有土地使用权有偿使用(出让、租赁)审批-招标、拍卖、挂牌出让业务受理通知书。2011年12月28日,该项目取得了重庆市规划局建设用地规划许可证。2012年7月4日,二单位报送的祥泰龙居项目设计方案通过了重庆市规划局的审查。2012年6月13日取得了重庆市民防办公室颁发的重庆市建设项目防空地下室设置意见通知书。2012年10月24日,二单位取得了重庆市建设项目防雷工程设计评价意见书。2012年6月12日取得了重庆市渝北区建设项目环境影响评价批准书。2012年6月28日项目消防设计通过主管部门审查。2012年11月7日,取得了重庆市城市建设项目初步设计配套绿地审查意见书。2012年11月9日,项目的初步设计获得重庆市渝北区建设委员会的批复。

再查明,因新禾置业公司与康来乐公司、康来乐房地产公司、俄力斯特公司项目转让合同纠纷一案,新禾置业公司现已向重庆市高级人民法院申请执行回转,要求从被执行人康来乐公司、康来乐房地产公司、俄力斯特公司处执行回转被多执行的5016728元及同期银行贷款利息。现案涉的256号地块已被重庆市高级人民法院司法查封。庭审中双方均认可1107号地块的现状为:土地性质已确定为综合用地,已由康来乐公司和俄力斯特公司竞拍,但还未最终得到重庆市国土资源和房屋管理局的批准,土地使用权尚未登记任何一方名下。

诉讼中,一审法院向重庆市国土资源管理局走访,被告知:在土地整合相关规定中,以小地块并入大地块为原则,土地整合过程中,小地块会被收回,重新公示后重新竞拍,新的权利人应该包含大地块的使用权人,或由大地块的使用权人与其他竞买人作为共同权利人共同参与购买;土地整合过程中若其中一块土地被司法查封,土地管理部门将暂缓办理整合手续。

俄力斯特公司和启昌公司一审诉称:俄力斯特公司和启昌公司均系从事房地产开发建设的企业。2004年3月26日,以康来乐公司及康来乐房地产公司为甲方,俄力斯特公司为乙方,双方就位于渝北区祥泰龙居项目签订了《祥泰龙居项目联建及转让合同》。后来,康来乐房地产公司退出了联建。

2010年11月3日,康来乐公司因资金紧张,与启昌公司就祥泰龙居项目又签订了《联合建设合同》,对双方的权利义务进行了约定。此后,启昌公司、俄力斯特公司、康来乐公司又签订了《房地产项目联合建设补充协议》,对《联合建设合同》的效力进行了书面确认。

在履行《联合建设合同》过程中,启昌公司按约定投入了近500万元的资金,并取得了作为项目建设半间距使用的491.13平方米的土地使用权,但康来乐公司至今却不能办理项目的相关建设手续,导致启昌公司资金积压、开发建设工作无法开展。同时,康来乐公司违反合同约定,擅自与重庆永和建筑工程有限公司签订《祥泰龙居项目建设工程合同》及补充协议,应当向启昌公司承担违约金300万元。据此,俄力斯特公司和启昌公司特提起诉讼,请求判令:1、康来乐公司继续履行与俄力斯特公司和启昌公司签订的《联合建设合同》及《房地产项目联合建设补充协议》即康来乐公司负责将启昌公司已取得的位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路1107号地块与康来乐公司取得的渝国用(2004)第256号国有土地使用证载明的土地整合后,将整合后的土地登记在俄力斯特公司和康来乐公司名下,并在本判决生效后十日内向有关职能部门申办俄力斯特公司和康来乐公司共有(各50%)的位于渝北区龙溪街道红黄路1107号地块、面积2454.68平方米的土地的相关建设开发手续;2、确认启昌公司出资受让491.13平方米土地价款293.636万元与康来乐公司冒用其印章签订的《土地使用权交还协议书》中补偿费240万元之差的53.636万元作为启昌公司在本项目中的投资;3、康来乐公司向俄力斯特公司和康来乐公司支付违约金300万元。诉讼费由康来乐公司承担。

康来乐公司一审辩称:1、不同意俄力斯特公司和启昌公司的第1项诉讼请求。启昌公司不履行合同给康来乐公司造成了损失,且康来乐公司已经发函解除合同,不存在继续履行合同的问题。俄力斯特公司和启昌公司在本次诉讼过程中举示的《房地产项目联合建设补充协议》系启昌公司单方伪造,不具有法律效力。各方已就案涉土地的开发达成一致意见并具体实施。双方签订的联建合同不是土地使用权转让合同,依照合同约定,即使联建成功,也只对建成后的房屋进行分配,而不是对建设前的土地使用权进行分配。2、康来乐公司并不存在违约行为,康来乐公司至今未与任何第三方签订任何合同,康来乐公司是在启昌公司不履行合同约定的情况下才与第三方进行了磋商。

康来乐公司反诉称:启昌公司拒不履行合同义务,具体包括拒不支付56.5万元报名保证金、拒不支付500万元投资款、拒不支付215万元土地出让金,严重违反了合同约定。启昌公司不仅不履行合同义务,还恶意阻挠项目推进,两次向国土部门发函要求中止该宗土地有关手续的办理,致使该宗土地至今无法取得有关手续。启昌公司的违约行为,给康来乐公司造成了重大经济损失,应当承担300万元的违约金。在启昌公司拒不履行合同的情况下,康来乐公司已经发函解除了双方签订的《联合建设合同》。启昌公司诉称的《房地产项目联合建设补充协议》系启昌公司变造,并非康来乐公司的真实意思表示,不具有法律效力。据此,反诉请求判令:1、确认康来乐公司与启昌公司于2010年11月3日签订的《联合建设合同》已经解除;2、启昌公司立即支付康来乐公司违约金300万元。

启昌公司反诉辩称:双方签订联合建设合同后,启昌公司积极履行了合同义务,投入了近500万元,康来乐公司冒用启昌公司的印章,导致启昌公司的权利落空,所以在竞买该宗土地时才向国土部门提出中止竞买手续的申请,并不是违约行为。联合建设合同没有解除,启昌公司没有收到解除函,且双方已签订补充协议肯定了联合建设合同的合法性。因此应当驳回全部反诉请求。

一审法院认为:启昌公司与康来乐公司于2010年11月3日签订的《联合建设合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。现对本案争议的主要问题逐一评判如下:

一、关于《房地产项目联合建设补充协议》的效力问题。首先,启昌公司与康来乐公司、俄力期特俄力斯特公司对补充协议上各自加盖的印章的真实性没有异议,虽然经鉴定康来乐公司和启昌公司的印章印文形成时间间隔6个月以上,但不能以此否认印章本身的真实性。虽然康来乐公司抗辩,称在补充协议前双方已经发生争议。但即便康来乐公司提出之前曾表示要求解除合同,但并未完全排除此后三方还会签订补充协议的可能性。因此,康来乐公司并未举示充分证据,以否定补充协议的真实性。同时,补充协议约定的内容,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。因此,因补充协议合法有效,对康来乐公司要求确认《联合建设合同》已经解除的反诉请求,一审法院不予支持。

二、1107号地块与256号地块整合过程中,哪一方存在违约行为。

1、按照启昌公司与康来乐公司签订的《联合建设合同》约定:本合同签订且双方共同通过招拍挂购买无专厂土地成功后,就以双方和俄力斯特公司的名义办理该项目的相关手续。在补充协议中,也约定应当按照《联合建设合同》的约定继续履行。因此,从合同约定的层面上讲,应当在购买无专厂土地成功后,以启昌公司与康来乐公司、俄力斯特公司三方名义办理该项目的相关手续。在办理1107号地块第二次购买过程中,形成了2011年11月16日的申请、土地使用权交还协议书、房地产权证注销申请书。该三份文书上显示,启昌公司放弃了其在第二次购买时作为共有使用权人的权利,且三份文书上均有启昌公司的印章。结合启昌公司和俄力斯特公司对三方补充协议形成背景的陈述,结合二次报名的时间和三方协议形成时间可以认定启昌公司在第二次购买1107号地块时,启昌公司未及时支付报名保证金及相关费用,具有正当理由,启昌公司不构成违约。

2、启昌公司未支付500万元投资款的行为是否构成违约。按照《联合建设合同》约定:在签订本合同后于2011年6月,且甲方能够保证办理该项目的相关建设手续时,乙方应投入500万元资金用于项目部支付给新禾置业公司。同时按照合同约定,在购买无专厂土地成功后,应当以启昌公司与康来乐公司、俄力斯特公司三方的名义办理项目的相关手续。因双方在2011年6月办理1107号地块第二次购买手续过程中发生争议,且争议至今仍未协商解决完毕,故一审法院认为启昌公司支付合同中约定的500万元的条件尚不具备,故启昌公司不构成违约。

3、康来乐公司于2012年9月28日与重庆永和建筑工程有限公司签订《祥泰龙居项目建设工程合同》及补充协议的行为是否构成违约。按照启昌公司与康来乐公司签订的《联合建设合同》约定,该项目无论是在行政还是财务管理均应遵循公开、公平的原则,双方均不得单独与任何第三方签订关于本合作项目相关的合同、协议。而康来乐公司在2012年9月28日与重庆永和建筑工程有限公司签订《祥泰龙居项目建设工程合同》及补充协议,违反了合同的前述约定,康来乐公司应当承担违约责任,对启昌公司、俄力斯特公司要求康来乐公司支付300万元违约金的诉讼请求,一审法院予以支持。

三、目前是否具备继续履行合同即启昌公司的第一项诉讼请求能否成立。经查实,256号地块因康来乐公司与新禾置业公司执行回转一案,已被重庆市高级人民法院司法查封。结合一审法院向重庆市国土资源管理局的走访记录,对启昌公司、俄力斯特公司要求将地块进行整合,并将整合后的地块以俄力斯特公司和康来乐公司名义向相关部门办理项目的建设开发手续的诉讼请求,因条件尚不具备,一审法院不予支持。同时,对启昌公司要求将第一次出资受让1107号地块的土地价款293.636万元与第二次购买相关部门补偿240万元的差额53.636万元作为投资款的诉讼请求,因1107号地块性质转为商用后,土地使用权购买手续及确权尚未完成,最终能否取得1107号地块土地使用权尚不确定,且双方并未在合同中对此种情形是否作为投资款进行约定,一审法院不予支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告(反诉原告)重庆市康来乐商贸有限公司于本判决生效后支付原告(反诉被告)重庆启昌实业有限公司、原告重庆市俄力斯特实业有限公司违约金300万元;二、驳回原告(反诉被告)重庆启昌实业有限公司、原告重庆市俄力斯特实业有限公司的其他诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)重庆市康来乐商贸有限公司的反诉请求。本诉案件受理费30800元,由原告重庆启昌实业有限公司、重庆市俄力斯特实业有限公司负担15400元,被告重庆市康来乐商贸有限公司负担15400元。反诉案件受理费15400元,由反诉原告重庆市康来乐商贸有限公司负担;鉴定费20000元,由原告重庆启昌实业有限公司、重庆市俄力斯特实业有限公司负担10000元,由被告重庆市康来乐商贸有限公司负担10000元。

康来乐公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判驳回启昌公司和俄力斯特公司的一审诉讼请求;确认康来乐公司与启昌公司于2010年11月3日签订的《联合建设合同》已经解除;启昌公司立即支付康来乐公司违约金300万元;本案一、二审诉讼费、鉴定费由启昌公司和俄力斯特公司承担。主要事实和理由:1、一审法院严重违反级别管辖的规定,对本案没有审判权。启昌公司和俄力斯特公司均不在渝北法院辖区,合同标的金额为1500万,请求支付违约金也已达300万元,已经超过渝北法院管辖标的300万元以下的金额。且启昌公司和俄力斯特公司在诉讼中通过增加诉讼请求的方式,恶意规避管辖,也未对增加诉讼请求收取诉讼费。一审中多次口头和书面提出异议,均未得到法院的支持。请求依法撤销一审判决。2、补充协议的印章虽真实,但经鉴定两公司公章在补充协议上形成时间相隔6个月以上,证明并非与康来乐公司签订。王勇无权对外代表康来乐公司签订合同,录音中王勇也否认签订了补充协议。补充协议系启昌公司单方变造。一审判决事实上认定康来乐公司冒用启昌公司印章,毫无依据,违背事实。3、假设康来乐违约,一审判决支持违约金额也明显畸高。4、启昌公司不履行付款义务,其负责人明确表示不再履行付款义务,违约事实清楚,启昌公司行使不安抗辩权不能成立。5、联合建设合同已在2013年7月13日启昌公司的王成勇签收时解除。俄力斯特公司不是联合建设合同的相对方,一审判决康来乐公司对启昌公司和俄力斯特公司两者承担违约责任,混淆了三者之间的法律关系。6、一审法院应释明补充协议有效或无效的法律后果,并让当事人诉请上作出选择。

启昌公司和俄力斯特公司答辩,起诉时启昌公司和俄力斯特公司仅要求支付违约金300万元,并未超过渝北法院管辖的标的金额。诉讼中增加要求康来乐公司履行联建合同并办理手续的请求不属于应按合同总金额确定管辖的情况。一审本、反诉答辩期内,均未提出管辖异议。补充协议是由于启昌公司的权益未能得到保护,在启昌公司多次协商下形成,并非凭空捏造。从联建合同看,康来乐公司要确保土地解除查封,启昌公司才支付500万元,至今康来乐公司都未与新禾置业公司协商好解除查封,启昌公司支付条件不成就。联建合同约定,任何一方不得私自与第三方签订合同,而康来乐公司擅自与重庆永和建筑工程有限公司签订了工程施工合同及补充协议,构成违约。合同未约定解除条件,合同并未解除,补充协议也证明双方在继续履行合同。联建合同的项目土地使用权还有俄力斯特公司,补充协议也是基于三方的约定,康来乐公司否定俄力斯特公司诉权错误。康来乐自身对补充协议是否有效都不确定,释明其效力,违反不告不理原则。故一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

二审中,康来乐公司提交了(2013)渝一中法民特字第1036号案的撤销仲裁裁决申请书、审理笔录、民事裁定书、中止执行申请书、(2009)渝高法民执字第00004-1号执行裁定书复印件各1份,拟证明俄力斯特公司2013年10月11日向国土局发函阻止办手续,实际申请撤销仲裁裁决的裁定书未出具,无依据证明康来乐公司不放弃仲裁的80万元违约金;王勇的情况说明是启昌公司找康来乐公司解决土地整合问题而未同意,才找的王勇签字,其陈述康来乐公司知道补充协议不属实;中止执行申请载明俄力斯特公司同意将仲裁的80万元违约金与本案违约金进行抵扣;因启昌公司未履行付款义务,涉案项目的256号地块于2009年4月17日被查封至今。启昌公司和俄力斯特公司质证表示,证据真实性无异议,与本案无关,中止申请并不表明俄力斯特公司认可事实;合同约定康来乐公司应与新禾置业公司达成解除查封协议后,启昌公司才负有付款义务,至今康来乐公司未与其达成协议。启昌公司和俄力斯特公司举示了王勇出具的说明1份,拟证明补充协议真实有效。康来乐公司质证表示,证人未出庭作证,其陈述补充协议一式两份与一审庭审表述只有壹份矛盾,不具有真实性。本院认为,双方对(2013)渝一中法民特字第1036号案的撤销仲裁裁决申请书、审理笔录、民事裁定书、中止执行申请书、(2009)渝高法民执字第00004-1号执行裁定书真实性无异议,本院对证据真实性予以采信;王勇出具的说明因无证人出庭作证,不符合举证规则,不能确定其真实性,本院不予采信。二审中,双方认可,合同约定的康来乐公司保证办理项目相关建设手续主要包括:规划、国土、消防、人防、环保、防雷、建委施工手续、节能;签订联建合同时,双方知道要先购买无砖厂491.13㎡土地使用权后,再次整合交易,第二次交易报名费和保证金应由启昌公司支付;2011年12月双方为启昌公司能否参与整合后的土地共同竞买开始发生争议;2013年10月10日、11日启昌公司和俄力斯特公司各自以自己名义向国土部门发函要求暂停办证。一审庭审结束后,康来乐公司提交的补充辩论意见中提到是否符合级别管辖要求法庭慎重审查。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定,人民法院受理案件后,当事人对管辖权有异议的,应当在提交答辩状期间提出;当事人未提出管辖权异议,并应诉答辩的,视为受诉人民法院有管辖权,但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。本案启昌公司和俄力斯特公司起诉时仅要求康来乐公司支付违约金300万元,虽刚达到本案双方当事人不在同一辖区基层法院受理案件的顶线,诉讼中启昌公司和俄力斯特公司增加请求康来乐公司继续履行合同部分非金钱义务,也不影响本案级别管辖的确定,但康来乐公司都进行了应诉答辩并提出反诉,至一审庭审结束均未提出管辖异议。启昌公司和俄力斯特公司并不存在恶意规避级别管辖,且最高人民法院从20015年5月1日起调高了此类案件基层法院受理标的金额为2000万元以下,为切实减少当事人诉累,因此,本院对康来乐公司认为本案违反级别管辖的上诉理由不予支持。

启昌公司与康来乐公司、俄力期特俄力斯特公司对《房地产项目联合建设补充协议》上各自加盖的印章的真实性没有异议,虽然经鉴定康来乐公司和启昌公司的印章印文形成时间间隔6个月以上,但不能以此否认双方最终形成该补充协议。康来乐公司并未举示充分证据证明补充协议系启昌公司变造,故本院不予采信。本案《联合建设合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方并无争议。《房地产项目联合建设补充协议》所约定的内容,也未违反法律、行政法规的强制性规定,同样合法有效。启昌公司和俄力斯特公司也以此两份合同有效起诉,与法院认定一致,因此,不属当事人诉称的合同效力与法院认定合同效力不一致,应释明的情形。康来乐公司上诉认为法院未释明补充协议效力让当事人诉请上作出选择而程序违法,不能成立,本院不予支持。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定,当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。本案,《联合建设合同》未约定解除合同异议期间,2013年7月13日启昌公司的王成勇签收了康来乐公司的解除合同通知,但2013年8月20日三方又签订的《房地产项目联合建设补充协议》明确约定继续履行《联合建设合同》,未超过三个月,因此,康来乐公司主张《联合建设合同》已于2013年7月13日解除,不能成立,本院不予支持。

《联合建设合同》约定,甲方(康来乐公司)保证该项目的合法性,并负责该项目能顺利实施;在签订本合同后于2011年6月,且甲方能够保证办理该项目的相关建设手续时,乙方(启昌公司)应投入500万元用于项目部支付新禾置业公司;若甲方协商好与新禾置业公司的关系,保证256号地块的司法查封解除,则该款乙方支付给甲方。本案签订联建合同时,项目土地256号已被查封,因此,无论保证项目相关建设手续办理,还是康来乐公司与新禾置业公司协商好解除司法查封,均需解除该土地的查封。故保证解除土地查封,即至少存在解除土地查封现实可能时,才是启昌公司支付500万元的并列条件。但至今康来乐公司与新禾置业公司纠纷未解决,无可解除土地查封的相关依据,故启昌公司在2011年6月未支付500万元,不构成违约。《联合建设合同》还约定,本合同签订且双方共同通过招拍挂购买无专厂土地成功后,就以双方和俄力斯特公司的名义办理该项目的相关手续,在项目达到合法登记的条件时,双方同意将该项目房产按本合同约定比例登记到各自名下。但在办理1107号地块第二次购买过程中,形成了2011年11月16日的申请、土地使用权交还协议书、房地产权证注销申请书。该三份文书上显示,启昌公司放弃了其在第二次购买时作为共有使用权人的列名权利。但这会造成项目建成后分到启昌公司名下的房产税费的增加,改变了合同签订时启昌公司列名并购买1107号地块由启昌公司支付报名保证金及相关费用合同约定,且双方对之后的该付款支付又无重新约定。因此,启昌公司在第二次购买1107号地块时,未及时支付报名保证金及相关费用,具有正当理由,不构成违约。2011年12月双方为启昌公司能否参与整合后的土地共同竞买开始发生争议,虽2013年10月10日、11日启昌公司和俄力斯特公司各自以自己名义向国土部门发函要求暂停办证,但重庆市国土资源管理局明确表示本案土地整合过程中因其中一块土地被司法查封导致暂缓办理整合手续。而保证解除查封系康来乐公司的义务,因此,康来乐公司认为启昌公司明确发函表示阻止办证构成违约,不能成立,本院不予支持。

《联合建设合同》约定,该项目无论是在行政还是财务管理均应遵循公开、公平的原则,双方均不得单独与任何第三方签订关于本合作项目相关的合同、协议。而康来乐公司在2012年9月28日与重庆永和建筑工程有限公司签订《祥泰龙居项目建设工程合同》及补充协议,违反了合同约定,康来乐公司应当按合同约定支付启昌公司、俄力斯特公司300万元违约金的责任。康来乐公司主张该违约金约定过高要求降低,但未举示违约导致启昌公司、俄力斯特公司损失而应降低的依据,本院不予支持。

康来乐公司、康来乐房地产公司和俄力斯特公司签订的《祥泰龙居项目联建及转让合同》约定,俄力斯特公司在本案项目的开发权及所有权利由康来乐公司享有,俄力斯特公司无条件配合办理输相关手续。之后康来乐房地产公司也明确申请放弃在《祥泰龙居项目联建及转让合同》中的权利。因此,俄力斯特公司在本案项目开发建设上无实体权利,故其未参与签订《联合建设合同》。但俄力斯特公司参与签订了《房地产项目联合建设补充协议》,表明追认了《联合建设合同》,并代启昌公司享有联建合同权利和义务。且俄力斯特公司仍系本案项目256号地块的名义上的土地共同权人,附有办理相关手续义务。故俄力斯特公司仍应系本案联建合同关系的一方当事人,一审判决康来乐公司对启昌公司和俄力斯特公司两者承担违约责任,并无不当。

综上所述,康来乐公司的上诉理由均不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费46200元,由重庆市康来乐商贸有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李立新

审 判 员  邓 山

代理审判员  张 薇

二〇一五年十月八日

书 记 员  江 波