北京法院：承租公房擅自转租转借无效

北京市东城区人民法院

民事判决书

（2018）京0101民初23048号

原告：北京精锐培优教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街甲28号13层，统一社会信用代码911101085585684637。

法定代表人：赵蓉，经理。

委托诉讼代理人：陈文秀，女，1991年3月8日出生，汉族，该单位员工。

委托诉讼代理人：胡江，男，1980年1月26日出生，汉族，该单位员工。

被告：刘凯太，男，1948年2月1日出生，汉族，住北京市东城区。

原告北京精锐培优教育咨询有限公司与被告刘凯太房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京精锐培优教育咨询有限公司的委托诉讼代理人陈文秀、胡江，被告刘凯太到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告北京精锐培优教育咨询有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告返还原告履约保证金14万元，并按银行同期贷款利率支付原告自2018年5月11日至实际返还之日的利息。事实和理由：2011年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于北京市东城区交道口南大街X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2011年6月1日至2018年4月30日。合同另约定，原告向被告支付履约保证金14万元，租赁期满，原告按照合同约定的日期和条件腾空租赁房屋并结清全部租金等费用后，被告于10日内将保证金退还原告。2018年4月30日，原告将承租房屋返还被告并结清了全部费用，但被告一直拒绝返还保证金，经与被告协商未果，故成此诉。

被告刘凯太辩称：涉案房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心直管公房，被告系公房承租人。双方签订合同情况属实，但原告搬离涉案房屋后至今未与原告办理交接手续，5月中旬，因教委要查看涉案房屋，被告到原告处取回钥匙，但发现因原告搬离时破坏性拆除，涉案房屋内一片狼藉，原告的门头广告牌亦未拆除，被告遂将现场照片发给原告，且合同约定被告向原告提供一部电话使用，现电话号码被注销，造成被告损失。因与原告就房屋损坏及电话注销之事协商未果，至今涉案房屋未能出租，给被告造成空置期损失。被告认为原告交纳的保证金不足以弥补被告损失，故不同意返还押金支付利息。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

坐落于北京市东城区交道口南大街X号系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心（以下简称交道口分中心）管理工商业用房，其中建筑面积85.6平米由被告承租；建筑面积184.3平米由案外人马某承租。根据双方签订的《工商业用房租赁合同》载明，承租人发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，出租人有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。马某与刘凯太原系夫妻，双方于2002年经北京市东城区人民法院调解离婚，调解书确认位于本市东城区交道口南大街X号原、被告承租的商业用房，刘凯太名下承租的部分由其继续租用，马某名下承租的部分改由刘凯太租用，马某的住房问题自行解决。

2011年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋，建筑面积233.92平米的房屋租予原告作为学习中心使用。租赁期限自2011年6月1日至2017年7月31日。其中2011年6月1日至2011年7月31日为免租期。租金标准为，第一年至第三年月租金为7万元；第四年至第六年月租金为7.25万元。租金每三个月支付一次，乙方每次提前15日将房租以银行转账的方式支付甲方。合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金14万元及首期租金21万元。承租期限届满时，乙方拖欠甲方租金或相关费用、延期利息；或在本合同终止时租金房屋及其范围内的设施设备不能正常使用的，或者存在其他乙方应向甲方支付的费用，甲方有权从保证金中扣除相应数额冲抵相关费用或者进行租赁房屋及其设备设施的维修养护；如保证金进行了上述扣除后仍有余额，余额由甲方无息退还乙方。保证金不足以支付上述费用，甲方有权向乙方追偿。乙方经营所需的通信及网络资源由乙方自行报装，甲方配合乙方办理，费用由乙方自付。甲方提供一部电话，号码为64016888。

同日，双方签订《补充协议》约定被告租予原告的房屋实际面积为一层及二层共计550平米，二层面积适用主合同各项条款，被告商业用房前四个门店档口共计36平米于地下室为被告所有使用。

合同签订后，原告向被告交纳保证金14万元。

2011年10月25日，双方另行签订《联营协议》及《补充协议》。联营协议载明，双方就涉案房屋用于联营使用，联营期限自2011年6月1日至2017年7月1日。补充协议约定鉴于双方于2011年4月28日就涉案房屋签订了租赁合同，合同约定被告向原告提供办理营业执照等合法经营所必须的房屋使用证明等证明文件，因上述房屋为房管所管理公有房屋，房管所提出双方只有以联营形式才能向原告出具房屋使用证明手续。故双方达成补充协议：为达到使原告在租赁房屋办理营业执照合法经营的合同目的，双方同意按照产权人房管所要求签订《联营协议》作为取得房管所出具房屋使用证明的手段。签订《联营协议》的目的是为了让产权人房管所向原告出具办理营业执照等合法经营所必须的房屋使用证明等文件，双方权利义务应以双方签订的《房屋租赁合同》作为事实和法律依据，双方一致承诺不会以《联营协议》作为依据向对方主张任何权利。

2014年6月，双方再次签订《补充协议》，将第四年至第六年（2014年8月1日至2017年7月31日）的租金变更为每月10万元，并约定原告经事先一个月通知，有权按该补充协议约定租金标准续租两年（2017年8月1日至2019年7月31日）。

此后，双方又于2016年、2017年、2018年分别签订三份补充协议，对租金标准及租赁期限作出变更，其中最后一份补充协议于2018年2月8日签订，协议约定，租赁期限至2018年4月30日到期终止，月租金标准为每月11.2万元，租赁期满后，被告应向原告返还履约保证金14万元。

合同履行期间，原告向被告支付了各期租金，未有拖欠。

关于涉案房屋交接一节，双方均认可，签订合同时，涉案房屋有装修，但对承租时的房屋状态未进行书面交接。合同到期终止后，原告称其于2018年4月29日搬离涉案房屋，但仅告知了被告，未进行书面交接，因原告需要拆除中央空调，故仍保留了一把钥匙，5月4日左右，原告将在涉案房屋内安装的中央空调进行拆除，此后将钥匙全部交予被告。被告不认可原告所述，表示原告搬离时并未向被告交付房屋钥匙，系因教委要查看房屋，被告之子于5月6日左右去找原告拿的钥匙，但是到现场查看时，发现涉案房屋因原告拆除中央空调，管道、线路、烟感报警器、屋顶骨架全部破坏，电线无序裸露，易造成火灾及触电危险。

关于电话号码64016888被注销一节，被告并未就该号码被注销及注销原因提供证据予以佐证，原告不认可系其注销，并表示未使用过该电话，因相关经办的工作人员已离职，亦不清楚承租时如何交接。

庭审中，被告提交涉案房屋照片证明因原告拆除行为造成损坏的现状，原告认可。被告提交其与原告代理人胡江及律师的短信记录，证明其与原告就涉案房屋损坏及电话被注销一事进行沟通。原告认可。原告提交涉案房屋进门处照片，用以证明原告搬离后，被告曾将房屋出租过。被告认可其真实性，表示门脸位置确实出租过。

诉讼中，本院经现场勘验，原告承租的房屋为两层，现两层房屋因原告拆除行为房顶均有损坏，管线外露、掉落，渣土、垃圾未清运。

本院认为：根据已查明事实，涉案房屋系被告承租公房，公房租赁合同明确约定涉案房屋不得擅自转租、转借，现被告将涉案房屋转租予原告，双方签订的房屋租赁合同及补充协议当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案合同无效，故被告收取原告的履约保证金应当予以返还，但鉴于根据现场勘验情况，因原告拆除行为，对涉案房屋造成大面积损坏，涉案房屋无法继续用于经营，被告在发现涉案房屋损坏情况后，亦要求与原告协商，双方因协商损害赔偿一事未果造成空置期损失，故对于房屋损坏损失及空置期损失原告均应承担赔偿责任，对于上述损失，应当从原告支付的保证金中予以抵扣。对于空置期损失及房屋损坏损失，综合考虑双方约定的租金标准及房屋损坏状况，原告交纳的保证金不足以抵扣其对被告所造成的损失，故原告要求被告退还保证金并支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

驳回原告北京精锐培优教育咨询有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费1583元,由原告北京精锐培优教育咨询有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　　判　　员　　　李晓彤

二〇一八年十二月二十六日

法　官　助　理　　　陈丽娟
书　　记　　员　　　李　晔