北京法院判例：未取得建筑工程规划许可证房屋出租合同无效

裁判要旨

出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。

裁判文书 

北京市东城区人民法院

民事判决书

（2021）京0101民初6014号

原告：北京百漾科技股份有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街乙22号一号楼6层603。

法定代表人：李仪，董事长。

委托诉讼代理人：黄凯，北京市陆通联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王思卉，北京市陆通联合律师事务所律师。

被告：北京芳华致远文化发展有限公司，住所地北京市东城区板桥南巷7号21幢203室。

法定代表人：于保民，经理。

被告：王志伟，男，1980年1月17日出生，汉族，住江苏省沛县。

原告北京百漾科技股份有限公司（以下简称百漾公司）与被告北京芳华致远文化发展有限公司（以下简称芳华致远公司）、王志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告百漾公司的法定代表人李仪和委托诉讼理人黄凯到庭参加了诉讼。被告芳华致远公司、王志伟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告百漾公司向本院提出诉讼请求：1、判令芳华致远公司退还百漾公司未履行期间的租金55万元；2、判令芳华致远公司退还保证金10万元；3、判令王志伟对上述债务承担连带责任。事实和理由：2020年3月26日，百漾公司与芳华致远公司签订《房屋租赁合同》，约定百漾公司向芳华致远公司承租位于北京市东城东四北大街板桥南巷××号房屋（以下简称涉案房屋），年租金为80万元（60万元现金+20万元店内消费金额），保证金10万元。合同签订后，百漾公司于2020年3月29日如约向芳华致远公司支付了60万元租金和保证金10万元。2020年6月30日，百漾公司与芳华致远公司协商一致并签署《<房屋租赁合同>终止协议》，约定双方租赁合同自2020年6月30日终止，芳华致远公司应退还百漾公司未履行期间的租金55万元及保证金10万元，其中2020年7月15日前退还30万元，7月31日之前退还35万元。2020年7月8日，百漾公司将涉案房屋交还芳华致远公司，双方签订了《房屋交割单》。但芳华致远公司经百漾公司多次催要，未依约退还租金或保证金。另，芳华致远公司系一人有限责任公司，王志伟系芳华致远公司唯一股东，现王志伟不能证明公司财产独立股东财产，应对芳华致远公司承担连带责任，故原告诉至本院，请求判如所请。

被告芳华致远公司未答辩。

被告王志伟未答辩，但向本院提交了书面意见，载明：王志伟于2021年1月7日与芳华致远公司原负责人于保民洽谈收购股权事宜，于保民承诺不存在未决债权债务事项。百漾公司要求退还的租金和保证金，发生于王志伟收购公司股权之前，王志伟对此毫不知情，本案与王志伟无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月26日，百漾公司（乙方）与芳华致远公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定北京市东城区东四北大街板桥南巷××号房屋的原始房屋产权系房管所，房管所将涉案房屋出租给北京市一轻集团，一轻集团将房屋出租给甲方，甲方经投资翻建现有状态。甲方将房屋二层北侧酒吧部分、三层北侧日本料理餐厅部分出租给乙方经营使用。另房屋四层露台可以免费使用。乙方承诺上述房屋只用于办公、经营餐饮、酒吧等消费场所使用。租赁期限自2020年5月1日至2023年4月30日，第一年租金80万元，店内消费签单额支付20万元，另支付60万元现金，乙方在租赁开始前一次性支付现金部分，签单消费额在当年租赁期内由甲方使用完毕。第二年租金80万元，店内消费签单额支付20万元，另支付60万元现金，其中30万元现金在对应的半年租赁期开始前付清。第三年租金90万元，店内消费签单额支付20万元，另支付70万元现金，其中35万元现金在对应的半年租赁期开始前付清。本合同签订后二日内，乙方需向甲方一次性支付10万元保证金。合同签订后，百漾公司向芳华致远公司支付10万元保证金和60万元租金。

2020年6月30日，百漾公司（乙方）与芳华致远公司（甲方）签订《<房屋租赁合同>终止协议》，约定2020年6月30日原合同终止，乙方于2020年7月7日前将承租房屋腾退交还甲方。甲方应退还未履行期间租金55万元和保证金10万元，2020年7月15日前甲方退还乙方30万元，剩余部分于2020年7月31日之前退还乙方。店内消费签单额20万元部分作废。《<房屋租赁合同>终止协议》签订后，百漾公司于2020年7月8日将涉案房屋交付芳华致远公司，双方签署了《房屋交割单》，载明芳华致远公司应退还百漾公司租金和押金65万元，另承租宿舍应退还52500元，水电费用抵扣9500元押金。上述文件签订后，芳华致远公司未依约退款。

另查，北京市东城区板桥南巷胡同16号1-38号房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心直管公房，为38间平房，承租人系北京友朋实业发展公司。2015年12月，北京友朋实业发展公司将上述房屋出租给北京市盛世方图文化传媒有限公司。北京市盛世方图文化传媒有限公司承租后对上述房屋进行了改造施工。2020年7月，包括涉案房屋在内的建筑因未依法取得建设工程规划许可证，被有关部门强制拆除。

再，芳华致远公司原名称为北京盛世方图商业发展有限公司，2020年8月14日企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），自然人股东为于保民。2021年1月11日投资人由于保民变更为王志伟。2021年3月11日，公司名称变更为北京芳华致远文化发展有限公司。芳华致远公司、王志伟收到法院送达本案起诉书等材料后，于2021年3月30日投资人由王志伟变更回于保民。本案审理过程中，王志伟对其财产独立于公司财产未举证。

本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。

出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋均系未取得经建筑工程规划许可建造的房屋，现已因未依法取得建设工程规划许可证，被有关部门强制拆除。故百漾公司与芳华致远公司之间签署的《房屋租赁合同》及补充协议应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，百漾公司与芳华致远公司签订的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。百漾公司要求芳华致远公司退还未履行期间租金和保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因百漾公司与芳华致远公司签署的《房屋交割单》确认百漾公司应负担水电费用9500元，并明确以保证金折抵，为减少当事人诉累，本院在退还保证金中一并折抵上述水电费用。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，虽百漾公司与芳华致远公司签署《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>终止协议》时企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），但2020年8月14日企业类型变更之前并未偿还应负债务，变更后的一人公司承受了原公司的债务，百漾公司的一人股东在不能证明其财产独立于公司财产情况应依照《公司法》相关规定对公司债务承担连带责任。于保民、王志伟先后为芳华致远公司唯一股东，二人均应对其财产独立于芳华致远公司财产承担举证责任；且王志伟系收到法院送达本案起诉材料后才将投资人变更为于保民，存在明显不合理之处。王志伟现未能举证其财产独立于芳华致远公司财产，百漾科技要求王志伟对芳华致远公司所负债务承担连带责任，理由正当，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十条、六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告北京芳华致远文化发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京百漾科技股份有限公司租金55万、保证金9.05万元，合计64.05万元；被告王志伟对上述债务承担连带责任；

二、驳回原告北京百漾科技股份有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5150元，由被告北京芳华致远文化发展有限公司、王志伟负担（本判决生效后7日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　员　　　王　亮

二○二一年四月三十日

法　官　助　理　　　刘倩茹
书　　记　　员　　　杨　闻