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公房承租人因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件，公房出租人有权解除租赁合同
时间：2021年08月07日 来源： 作者： 浏览次数：2065 收藏[0]裁判要旨
公房承租人因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件，公房出租人有权解除租赁合同，请求返还房屋，公房出租人也有权要求承租人按市场价交付租金。
裁判文书
重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0234民初7244号
原告重庆市开州区住房保障局，住所地重庆市开州区开州大道金地大厦，统一社会信用代码12500234451782267G。
法定代表人郭宇辉，局长。
委托诉讼代理人周建三，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。
被告曹龙平，男，1975年5月26日出生，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人徐君，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者，系特别授权。
原告重庆市开州区住房保障局与被告曹龙平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托诉讼代理人周建三和被告曹龙平及委托诉讼代理人徐君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市开州区住房保障局诉称，2011年2月，原告与被告签订了一份《廉租住房租赁合同》，2012年6月6日续签了合同，年租金为499.68元，合同约定的期限届满后，原、被告双方均按2012年签订的合同继续履行。2011年3月被告曹龙平购买了开州区XX街道XX路XX号X幢X-X号房屋，建筑面积107.66平方米，2015年11月该房屋的产权登记到被告名下。滨湖园小区作为廉租住房，主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告已经购买房屋应按有关政策规定退还廉租住房，另外被告应从所购买房屋产权登记次月起按市场租金9.20元/平方米/月支付原告租金至还房之日止。经原告多次上门及发函均无果。原告认为，双方签订的《廉租住房租赁合同》对权利和义务都作了明确约定，系双方真实意思表示，合法有效。被告的行为已严重违反了合同约定和法规、政策的规定，为此，原告依法向人民法院提起诉讼，故请求法院判令：1、解除原告与被告之间签订的《廉租住房租赁合同》；2、被告立即将重庆市开州区XX街道XX小区X幢X单元XX号房屋返还给原告；3、被告从2015年12月1日起至实际返还房屋之日止按9.20元/平方米/月支付市场租金给原告；4、诉讼费用由被告承担。
被告曹龙平辩称：原、被告于2011年2月15日签订合同和2012年续签合同属实，合同到期后双方继续按2012年签订的合同履行至今也属实，被告已按合同约定给付原告租金至2015年12月，2016年租金未交是由于原告还未开始收取。当时被告是低保户，同时是无房人员，符合居住廉租住房条件，加上被告是XX厂职工，国家占用土地补偿的廉租房。2015年11月登记在被告名下的房屋实际属其岳父母所有，只是以被告的名义购买，商品房买卖合同是被告的前妻万琳所签，并非被告本人签字，该房屋不是真正属被告所有。本案原、被告不是平等的主体关系，应由行政诉讼解决，且被告申请廉租房是在婚姻关系存续期间，原告应申请追加被告的前妻万琳为本案当事人，被告不申请追加。综上，即使被告现在未享受低保待遇，丧失了居住廉租房的权利，但被告之前是符合条件的，军人受伤也应享受公租房，解除合同没得必要，原告并未通知涨租金，被告并不知道租金上涨，故原告主张追缴租金的请求也不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告曹龙平系原重庆市开县XX总厂职工，于2007年12月22日与原重庆市开县XX总厂解除劳动关系。2011年2月15日，开县房地产管理处（甲方）与被告曹龙平（乙方）签订了《住房租赁合同》，约定了“第一条房屋基本情况房屋地址：重庆市开县XX（街道）XX园X-X单元X-X号，建筑面积51.40平方米，使用面积42.03平方米。……。第三条租赁期限和用途租赁期限为壹年，自2011年2月14日起至2012年2月13日止。房屋用途为乙方承租该房屋仅作为其家庭居住使用。第四条租金及其支付、结算方式房屋租金按标准内0.65元/平方米（使用面积）计收，月租额计13元，超标准的按1.3元/平方米（使用面积）计收，月租额计28.64元，合计月租额计41.64元。今后政府调整住房租金标准时，应按新的租金标准重新计算月租额。乙方在每月10日前将当月由承租人支付的租金足额存入甲方帐户，或以现金支付的方式支付给甲方，逾期不交或缴纳金额不足的，视为逾期不交租金。”等内容。合同到期后，原告重庆市开州区住房保障局（甲方）与被告曹龙平（乙方）于2012年6月6日续签了《廉租住房租赁合同》，约定了“一、出租住房基本情况XX园X幢X单元X-X号，计租面积42.03平方米，月租金41.64元，年租金499.68元。租期自2012年2月14日起至2013年2月13日止。二、双方的权利和义务1、房屋租赁双方应按租赁合同的约定，享有权利、承担义务。2、甲方应当依据合同约定，在合同签定后次日起12个工作日内将房屋交付乙方使用，逾期不能交付的，应支付每日月租金的万分之六违约金（实行累进计算）。3、甲方出租的房屋租金标准，需执行政府定价或指导价。4、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回廉租住房：①未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；②家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；③因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；……。⑨法律、法规规定廉租房屋可以收回的。四、变更和解除租赁的条件房屋租赁双方有下列情形之一的，可变更或者解除租赁关系：1、法律规定或租赁合同约定可以变更或解除租赁合同的；2、因不可抗力致使租约不能继续履行的；3、双方协商一致的；4、租赁期满，租赁关系自行解除。五、违约责任双方应遵守国家房屋管理规定和租赁条款，若一方违约给另一方造成损失的，应负责赔偿直接经济损失。因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。六、争议解决方式本合同在履行中如发生纠纷，双方应协商解决；协商无果，另一方可向人民法院起诉。”等内容。2012年6月6日签订的《廉租住房租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告重庆市开州区住房保障局与被告曹龙平仍按2012年6月6日签订的《廉租住房租赁合同》的约定履行合同。被告曹龙平已按约定支付原告重庆市开州区住房保障局租金至2015年12月31日。
2016年9月26日，重庆市开州区国土资源和房屋管理局出具了《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，主要内容为：现权利人：曹龙平[身份证：512222197505260055]、坐落：开县XX街道XX路XX号X幢X-X、产权证号：312房地证2015字第14859号、建筑面积：107.66平方米，套内面积85.8平方米，房屋用途：成套住宅。该证明的右下角标注了办证时间为2015年11月26日。
原告重庆市开州区住房保障局和被告曹龙平均认可开县房地产管理处是原告重庆市开州区住房保障局原来的名称。
另查明：开县国土资源和房屋管理局、开县发展和改革委员会、开县民政局和开县财政局公布的2012年、2013年、2014年和2015年XX、XX、XX街道住房的市场平均租金均为9.20元/月·平方米（计租面积为使用面积）。
上述事实，有原告重庆市开州区住房保障局和被告曹龙平的陈述以及《住房租赁合同》复印件、《廉租住房租赁合同》复印件、《商品房买卖合同》复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明、税收完税证明复印件、开县国土房管发[2012]279号文件复印件、开县国土房管发[2013]130号文件复印件、开县国土房管发[2014]94号文件复印件、开县国土房管发[2015]153号文件复印件、销售不动产统一发票办证联复印件、XX街道XX社区四组部分代表座谈会记录复印件、曹龙平的低保证复印件（已与原件核对无异）、解除劳动关系协议书复印件（已与原件核对无异）、终止或解除劳动合同（协议）证明书复印件（已与原件核对无异）、重庆市廉租住房租金专用收据复印件4张等证据在卷予以证明，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点有四个方面，一是原告与被告之间的租赁关系是否属于民事诉讼调整的范畴？二是被告辩称应追加其前妻万林为本案当事人的抗辩理由能否得到支持？三是原告要求解除与被告签订的《廉租住房租赁合同》的诉讼请求能否得到支持？四是原告要求被告返还重庆市开州区XX街道XX小区X幢X单元XX号房屋的诉讼请求能否得到支持？五是原告要求被告从2015年12月1日起至实际返还房屋之日止按9.20元/平方米/月支付市场租金的诉讼请求能否得到支持？
关于第一个争议焦点：原告以房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，被告认为原、被告之间的争议应由行政诉讼解决。本院认为，被告申请廉租住房经审核通过后，原、被告签订了房屋租赁合同，租赁合同双方当事人的法律地位系平等的，故原告与被告之间的租赁关系属于民事诉讼调整的范畴，本院对被告的该抗辩理由不予采信。
关于第二个争议焦点：《住房租赁合同》和《廉租住房租赁合同》均是被告曹龙平与原告签订，被告曹龙平的前妻并不是合同的当事人，本院对被告辩称应追加其前妻万林为本案当事人的抗辩理由不予采信。
关于第三个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”之规定，经审查，原告重庆市开州区住房保障局与被告曹龙平签订的《住房租赁合同》和《廉租住房租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原、被告于2012年6月6日签订的《廉租住房租赁合同》到期后，被告继续使用房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第二条约定了：承租人未如实申报住房状况的，原告有权终止合同，收回廉租住房；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的，原告有权终止合同，收回廉租住房。该条即是约定了合同解除的条件。2015年11月26日，被告取得了坐落于开州区（原为开县）XX街道XX路XX号X幢X-X号房屋的产权，建筑面积107.66平方米，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，故被告辩称房屋的真正所有权人不是被告的抗辩理由不能成立。从被告取得坐落于开州区（原为开县）XX街道XX路XX号X幢X-X号房屋的产权时起被告即不再符合租赁廉租住房的条件，原告要求解除合同的条件已成就。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院对原告要求解除与被告签订的《廉租住房租赁合同》的诉讼请求予以支持。被告辩称可以转为公租房的抗辩理由不符相关规定，本院不予采信。
关于第四个争议焦点：既然本院对原告要求解除与被告之间的《廉租住房租赁合同》的诉讼请求予以了支持，那么根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告理应将租赁物返还给原告，故本院对原告要求被告返还重庆市开州区XX街道XX小区X幢X单元XX号房屋的诉讼请求也予以支持。
关于第五个争议焦点：廉租住房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，因被告曹龙平取得房地产权后一直不退还所租住的廉租住房，已构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况和对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”之规定，结合原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第五条第二款“因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。”之约定，因被告取得产权的时间为2015年11月26日，加之《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定了合理搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳，故本院认为被告从2015年12月7日起按市场租金标准支付租金较为合理。开县国土资源和房屋管理局、开县发展和改革委员会、开县民政局和开县财政局公布的2012年至2015年云枫街道住房的市场平均租金均为9.20元/月/平方米，故本院支持由被告从2015年12月7日起至返还房屋之日止按9.20元/月/平方米支付租金给原告，被告已支付的2015年12月7日至31日的租金33.58元应当予以扣除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市开州区住房保障局与被告曹龙平于2012年6月6日签订的《廉租住房租赁合同》；
二、被告曹龙平在本判决生效后十日内将坐落于重庆市开州区XX街道XX小区X幢X单元XX号房屋返还给原告重庆市开州区住房保障局；
三、被告曹龙平在本判决生效后十日内按市场租金9.20元/月/平方米支付原告重庆市开州区住房保障局从2015年12月7日起至返还房屋之日止的租金（计租面积42.03平方米，已支付租金33.58元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹龙平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 向 红
二〇一七年二月十六日
书记员 段辉镜