北京房产律师，合同律师为您提供房地产租赁合同纠纷法律咨询，法律顾问服务。本站有擅长商业地产租赁纠纷，住宅租赁纠纷，土地租赁纠纷律师为您解答法...
想要咨询北京律师吗？想要咨询知名北京律师、资深北京律师、专业北京律师吗？本站有丰富北京律师资源，为您提供全方位法律咨询服务。本站提供付费法律...
想请北京律师代写起诉状、答辩状、上诉状吗？想请北京律师审查，起草合同、章程，股东协议吗？想请北京律师调查取证、代理案件，出庭辩护吗？有意者，请登录北京...
天津小蚁科技有限公司与孙军号等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
时间：2021年06月25日 来源： 作者： 浏览次数：1562 收藏[0]北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）京03民终13044号
上诉人（原审原告）：天津小蚁科技有限公司，住所地天津生态城国家动漫园文三路105号读者新媒体大厦A区第四层417房间。
法定代表人：杨锦方，经理。
委托诉讼代理人：张翔，北京砥德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁昭，北京砥德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙军号，男，1981年6月11日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：韩娟，天津益清（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜丽娟，天津益清（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡建华，女，1971年2月6日出生，汉族，湖南省汨罗市屈原管理区琴棋乡新河村58号。
委托诉讼代理人：韩娟，天津益清（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜丽娟，天津益清（北京）律师事务所律师。
上诉人天津小蚁科技有限公司（以下简称小蚁公司）因与被上诉人孙军号、胡建华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
小蚁公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持小蚁公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院从未释明双方当事人涉案房屋的性质以及合同效力问题，剥夺了小蚁公司就合同无效的法律后果在一审中变更、增加诉讼请求的权利，剥夺了小蚁公司就此问题举证质证、法庭辩论等基本诉讼权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2001年）第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年）第五十三条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第36条规定：“【合同无效时的释明问题】在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。”《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第16条规定：“法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。”以上是关于当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情形下，法院应当如何释明及处理的法律规定。本案中，小蚁公司在一审的诉讼请求是要求确认请求确认双方签订的《仓储租赁合同》已于2019年3月8日解除以及相应的赔偿请求。在一审历次开庭中，一审法院从未向双方当事人释明过租赁合同效力的问题，且一审法院在2019年7月17日庭审中总结归纳的争议焦点为：“一、双方就何方违约存在争议，即原告主张被告违约，并行使合同解除权，且主张租金、押金及装修费、搬运费用的损失，被告则认为原告先行提出解约，且双方已在本案之前就解约后责任认定问题进行了协商；二、即使如被告所述，双方在本案之前曾就解约事宜达成了合意，但在合意后不久即发生仓库拆除的事实，该事实是否影响各方权利义务的实现”。从法院总结归纳的争议焦点来看，本案一审庭审仅仅围绕合同解除问题及合同解除的后果进行，双方当事人从始至终也是在围绕合同解除问题进行提出诉讼请求、答辩、举证、质证、辩论、最后陈述。然而，一审判决却径行认定“双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效”。就此，我们认为，迳行判决不但未经释明程序违法，而且对作为承租人一方也是极不公平的。《仓储租赁合同》第1.3条约定：“甲方保证租赁物及附着土地的合法性，不属于违章建筑，租赁物及其内部设施符合商业用途，该租赁物可以合法对外出租并用于厂房、房屋等生产加工及仓储活动”。除此之外，孙军号、胡建华在《仓储租赁合同》签订时，向小蚁公司提供了北京市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》及北京市朝阳区公安消防支队楼梓庄中队出具的《库房消防验收意见书》。根据上述文件，小蚁公司在合同签订时有理由相信涉案房屋系合法建筑，并且一审中法院、孙军号、胡建华都没有提及违法建筑事宜，故小蚁公司也没有将上述《房屋所有权证》《库房消防验收意见书》作为证据提交，我们对于房屋是否为违法建筑、租赁合同是否有效也是存疑的。况且，如果一审法院释明双方当事人租赁合同效力的问题，我方也必然会变更相应的诉讼请求，要求孙军号、胡建华赔偿小蚁公司因为合同无效导致的各种损失。一审法院的做法完全剥夺了小蚁公司就此问题举证、变更诉讼请求、辩论的基本诉讼权利，严重违法。一审法院从未释明双方当事人涉案房屋的性质以及合同效力问题，剥夺了小蚁公司就合同无效的法律后果在一审中变更、增加诉讼请求的基本诉讼权利。此种情况下，一审法院直接因双方未能举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，从而作出《仓储租赁合同》无效的认定，存在严重错误。二、一审法院认定双方就《仓储租赁合同》解除事宜达成共识，从而作出驳回小蚁公司要求孙军号、胡建华返还押金等诉求的判决，不仅使孙军号、胡建华逃避了其应当承担的赔偿责任，还使得孙军号、胡建华因其过错行为而获益，这是与公平原则相悖的。（一）若涉案房屋系违建，孙军号、胡建华故意向小蚁公司隐瞒上述情况的行为，明显存在过错。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”如前所述，根据双方《仓储租赁合同》第1.3条的约定，孙军号、胡建华签署合同时提供的《房屋所有权证》《库房消防验收意见书》的事实，小蚁公司在合同签订时有理由相信涉案房屋系合法建筑，已尽到了合理的注意义务。如果涉案房屋确系违法建筑，小蚁公司对于《仓储租赁合同》因未取得合法建设工程规划许可手续审批而被认定为无效不存在任何过错，对于涉案房屋在租赁合同期限内被政府强拆也没有任何过错。相反，孙军号、胡建华故意向小蚁公司隐瞒涉案房屋系违建的情况（若确系违建），并且故意向小蚁公司隐瞒政府拆迁情况，导致小蚁公司因此遭受巨大经济损失。孙军号、胡建华的上述行为明显存在过错，若一审判决认定无效的情形下，按照《合同法》第五十八条的规定，孙军号、胡建华应当对小蚁公司因其过错行为所遭受的损失承担赔偿责任。但一审法院未经释明所作出的判决使得孙军号、胡建华不仅不用返还租赁押金、逃避应当承担的赔偿责任，还使得孙军号、胡建华因其过错行为而获益，这是显示公平的。（二）《仓储租赁合同》的终止系涉案房屋被政府拆除所致。小蚁公司从未向孙军号、胡建华作出过不再履行《仓储租赁合同》的意思表示。但一审法院却仅依据孙军号与案外人的聊天记录就认定小蚁公司在涉案房屋拆迁前向与孙军号、胡建华表示过不再继续履行的，并与孙军号、胡建华就合同解除事宜达成了共识，这种认定是严重错误的。第一，《仓储租赁合同》终止的原因是涉案房屋被政府拆除。本案中，由于涉案房屋于2019年3月8日被政府拆除，导致《仓储租赁合同》客观上已无法继续履行，故小蚁公司依据《仓储租赁合同》的相关条款，于2019年3月15日向孙军号、胡建华发送《通知函》，要求孙军号、胡建华返还押金及剩余租金，并将政府提供的相应拆迁补偿支付给小蚁公司。孙军号、胡建华在接到《通知函》后未向小蚁公司提出异议，也未向法院提起诉讼，但却一直未按照合同约定将押金及剩余租金退还给小蚁公司，也未将政府提供的相应拆迁补偿支付给小蚁公司。因孙军号、胡建华的违约行为，小蚁公司才诉至法院以维护自身的合法权益。第二，《终止协议》并非小蚁公司发送的。在《仓储租赁合同》履行过程中，小蚁公司从未向孙军号、胡建华作出过任何不再继续履行《仓储租赁合同》的意思表示，也从未授权过其他人员与孙军号、胡建华协商《仓储租赁合同》的解除事宜。第三，《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案中，《终止协议》第七条明确约定：“本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议经双方盖章后生效”。单从《终止协议》的约定来看，只有在双方均加盖公章后《终止协议》方才生效。并且，按照一般商业交易习惯，若双方已就解除事宜达成一致的话，孙军号、胡建华应在合同加盖公章后立即将《终止协议》及发票邮寄给小蚁公司，待双方均加盖公章后《终止协议》才发生法律效力。但在本案中，孙军号、胡建华却反其道而行之，在其所谓的“达成一致”后，并未将《终止协议》邮寄给小蚁公司，一直到庭审中才提供仅仅加盖了孙军号、胡建华公章的《终止协议》。所以，无论按照协议约定还是交易习惯，该《终止协议》并未产生任何法律效力。另外，案外人苗学正多次通过微信向孙军号、胡建华发送了多个版本的《终止协议》，可见孙军号、胡建华所谓的“解除事宜”也是仅仅处在协商阶段。并且，在二人的微信聊天过程中，孙军号、胡建华从未认可过该份《终止协议》的内容，也未作出同意履行该份《终止协议》的意思表示，由此可见双方并未就《仓储租赁合同》的解除及责任承担事宜达成共识。据此，在终止协议既未成立也未生效的情况下，对于一审法院作出“双方已就合同不再履行事宜达成共识，且对责任承担问题一并协商完毕”的认定是明显错误的。第四，《终止协议》作为《仓储租赁合同》的补充协议，其是对原合同的变更，具有从属性，依附于原合同而成立，不具有独立性，在一审法院认定《仓储租赁合同》无效的情况下，《终止协议》也应为无效。一审法院却错将关涉合同实体权利义务内容的《终止协议》理解为“有关争议解决条款”，认定“无效合同自始没有法律效力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力”。（三）一审法院在毫无事实依据的情况下认定案外人赵靖宇与小蚁公司存在一定关联，且据此认定双方已就《仓储租赁合同》的解除事宜及责任承担达成了共识。这种认定缺乏事实及法律依据，是明显错误的。《民法总则》第一百七十条【职务代理】规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”第一，一审法院仅凭借孙军号、胡建华提供的赵靖宇的名片及其与苗学正的微信聊天记录等片面的证据就认定赵靖宇与小蚁公司存在关联，这是与事实严重不符的。本案中，赵靖宇、苗学正从未在小蚁公司处担任任何职务，其与小蚁公司不存在任何劳动、劳务及劳务派遣关系。并且，该二人也从未参与到《仓储租赁合同》的签订及履行的过程中，该二人根本不具有代表小蚁公司对外作出意思表示的权利。另外，孙军号、胡建华提供的其与苗学正的微信聊天记录显示在苗学正于2019年2月26日向孙军号发送第一份《终止协议模板（北京金盏）（2.25）清洁》后，孙军号就曾表示“有合同，按合同执行，合同是总部法务审核签订的和赵总无关！赵总可能没看合同吧”，“苗子兄弟合同在这，请贵司法务按合同我们商量终止合同事宜”，上述情况显示孙军号要求与公司法务人员就合同解除事宜进行协商，根本无意与赵靖宇、苗学正沟通。同时可以看出，孙军号也是明知赵靖宇、苗学正无权代表小蚁公司协商合同解除事宜的。在此情况下，一审法院依据“其（苗学正）已将合同不再继续履行的细节都已经告知赵靖宇，而赵靖宇对此未提出异议”，作出“二被告据此信任双方已就合同解除事宜达成了共识的主张”认定是明显错误的。第二，从孙军号、胡建华提供的赵靖宇的名片来看，名片上仅仅记载了“大零售事业群-B2B事业部资源管理总监”及其手机号码、电子邮箱等信息，并未显示任何其与小蚁公司有关的信息，所以该份名片根本无法证明其与小蚁公司存在任何关联。除此之外，孙军号、胡建华再未提供出其他能够直接证明该二人与小蚁公司存在职务或委托关系的证据，未尽到应尽的举证责任。然而，一审法院却置基本事实于不顾，在未对案外人的身份进行严格核实的情况下，就轻率的作出了“赵靖宇与小蚁公司存在一定的关联”的错误认定。退一步说，即使案外人与小蚁公司存在一审法院认定的“一定关联”，但该二人既不是小蚁公司的法定代表人，也并非小蚁公司的高管人员，所谓的“一定关联”并不能肯定该二人具有代表小蚁公司对外作出意思表示的权利。与小蚁公司存在所谓“一定关联”的人员有很多，难道每一个与小蚁公司存在“一定关联”的人员都能够代表小蚁公司对外行使合同权利吗？况且，合同解除权的行使是十分严谨的。本案中，在涉案房屋被政府拆除后，小蚁公司是通过邮寄《通知函》的方式行使合同解除权的，倘若小蚁公司真要与孙军号、胡建华解除合同，必定会以电子邮件或邮寄的方式进行沟通，而不会是通过微信的方式行使合同解除权的。三、一审法院基于错误的事实认定，错误地适用法律所作出的判决，依法应予撤销、发回重审或改判。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定《仓储租赁合同》无效，并且认定双方已就合同不再继续履行达成共识，且对责任承担问题达成一致。但如前所述，小蚁公司在《仓储租赁合同》履行过程中，小蚁公司从未向孙军号、胡建华作出过任何不再继续履行《仓储租赁合同》的意思表示，也从未授权过其他人员与孙军号、胡建华协商《仓储租赁合同》的解除事宜。故一审法院基于错误的事实认定，错误地适用法律所做出的判决，应当依法予以撤销。此外，在一审审理查明部分，一审判决已经查明涉案房屋是2019年3月8日拆除（第五页倒数第二行），但本院认为部分又认定涉案房屋系3月9日拆除（第9页第一段），并据此计算出3月9日至4月9日的房屋使用费为572320元。这个金额与押金金额一致，但与3月8日至4月9日期间小蚁公司实际缴纳的租金（616448元）是不一致的。也就是说，即使按照一审法院径行认定合同无效的基本思路，作出的判决金额也存在计算错误。
孙军号、胡建华答辩称，同意一审判决，不同意小蚁公司的上诉请求。
小蚁公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.要求确认小蚁公司、孙军号、胡建华签订的《仓储租赁合同》于2019年3月8日解除；2.要求孙军号、胡建华退还押金572320元，并以此为基数，按照日百分之一的标准计算支付自2019年3月16日起至实际退款之日止的逾期退款违约金；3.要求孙军号、胡建华退还小蚁公司缴纳的租金616448元，并以此为基数，按照日百分之一的标准计算支付自2019年3月14日起至实际退款之日止的逾期退款违约金；4.要求孙军号、胡建华赔偿室内装修费、搬迁费用，共计523970.35元。
一审法院认定事实如下：北京顶胜通达物流有限公司（以下简称顶胜通达公司）成立于2014年11月20日，系自然人投资或控股有限责任公司，法定代表人为孙军号，注册资本200万元，均为认缴出资，公司股权结构为孙军号持股98%、胡建华持股2%。2019年7月1日，顶胜通达公司注销登记。
2018年4月10日，顶胜通达公司（甲方、业主方）与北京小蚁公司（乙方、承租方）签订《仓储租赁合同》及合同附件《租赁物交付确认书》，约定“乙方承租位于北京市朝阳区金盏乡皮村路北京外运物流中心的厂仓库11200平方米，租赁期限自2018年4月10日至2019年12月31日（包含免租期）。租金1.68元/天/平方米，总额6867840元/年。押金572320元。甲方保证租赁物及附着土地的合法性，不属于违章建筑。租赁物可合法对外出租并用于厂房、仓库等生产加工及仓储活动。甲方于2018年4月10日将租赁物交付乙方。租赁费用每3个月为一个付款周期，每次支付总额的四分之一，支付时间为每个付款周期的第一个月的第五个工作日。甲方应于每笔租赁费用支付日前10日，向乙方提供税率为6%的仓储租赁服务专用发票。乙方有权使用租赁物从事法律、法规允许的加工、仓储等活动。因租赁场地需要经装修改造后才能达到乙方使用条件，甲方同意乙方对租赁物进行再装修和改造。”
后，双方签订《结算补充协议》，再次确认了合同履行期间涉及的费用结算等细节问题。
签约后，北京小蚁公司、顶胜通达公司均依约履行。北京小蚁公司交纳押金、租金等费用，顶胜通达公司也完成租赁标的物的交付等义务。
后，顶胜通达公司（甲方）、北京小蚁公司（乙方）、小蚁公司（丙方）签订《主体变更补充协议》，约定北京小蚁公司与顶胜通达公司所签《仓储租赁合同》《结算补充协议》中所涉合同权利义务，均由小蚁公司继受，并约定自三方签章后于2018年8月1日生效。
小蚁公司租金付至2019年4月9日。
2019年3月4日，北京市朝阳区鱼种场张贴《告知函》，载明：“按照市大棚房工作专班关于《‘大棚房’问题专项清理整顿行动整改工作意见》和市规划和国土资源管理委员会朝阳分局《关于大棚房近期有关工作情况的报告》文件精神，对所有房屋建筑进行拆除。鱼种场特此告知北京外运会展服务有限公司，按照市里的要求，在3月7日之前清退所租库房，并于3月10日进行断水断电，3月11日强拆，如不积极配合后果自负。”
2019年3月5日，北京市朝阳区鱼种场张贴《租赁户告知书》，再次将前述《告知函》中载明的内容予以告知，并载明：“2019年3月8日8时整，鱼场开始对田华等三家（大门口东侧、秋子大鱼厂以及北部高台库）进行拆除。”
2019年3月8日，涉案租赁标的物被拆除。
双方存在争议的事实为：小蚁公司搬离承租标的物前，双方是否已就合同解除、责任承担等问题达成共识。
小蚁公司主张双方从未就提前解约事宜达成共识，且系突然接到承租标的物将要拆迁的通知，而被迫于2019年3月5日组织撤离，据此主张因合同提前解除，产生诸多费用。小蚁公司提交如下证据：1.照片，费用支出凭证等佐证搬迁花费31554.72元。2.互联网接入协议、设备采购协议等，佐证承租期间曾对租赁标的物进行装修改造，因提前解约，导致租赁标的物无法继续使用而产生的装修损失248574元、互联网接入费损失78755.56元。3.2019年3月15日，小蚁公司向顶胜通达公司发出《通知函》，主张退还押金及剩余租金，并要求顶胜通达公司支付搬迁费用，并要求与其协商处理政府拆迁补偿款支付事宜。
孙军号、胡建华就前述搬迁损失、装修损失、互联网接入费损失均不认可，认为小蚁公司于2018年11月份就已经将仓库腾空，而且于2019年2月26日即已单方发出解约通知，所以，双方租约早已解除，小蚁公司不存在上述损失。
为证明己方主张，孙军号、胡建华提交如下证据：1.孙军号与苗学正的微信聊天记录及该微信聊天记录中苗学正于2019年2月26日向孙军号传送的《终止协议模板（金盏）（2.25）清洁》。根据该份《终止协议》，载明如下内容“一、双方一致同意并确认提前终止‘原协议’，终止时间为2019年4月9日。二、小蚁公司将支付572320元作为‘原协议’终止的补偿，基于已付押金572320元，现双方同意押金直接充抵前述补偿。充抵后，小蚁公司无须再支付任何形式的补偿、赔偿、违约金或费用。同时，顶胜通达公司应在本协议生效5个工作日内向小蚁公司开具金额为572320元的仓储服务费增值税专用发票。三、双方确认小蚁公司将于2019年4月9日将仓库返还顶胜通达公司。小蚁公司将自身资产设备取走时，即视为按约定以‘适租’状态返还给顶胜通达公司。四、双方合同权利义务终止，不存在任何待结纠纷。”此外，顶胜通达公司表示，2018年3月5日，苗学正向其告知了发票开具的具体信息。2018年3月7日，苗学正再次传送了《仓储租赁合同终止协议-北京金盏仓-顶盛-0306》；2.2019年3月9日开具的金额共计572320元的增值税专用发票。证明已根据双方的《终止协议》开具了增值税专用发票。3.赵靖宇名片。孙军号、胡建华认为，苗学正是赵靖宇的助理，赵靖宇是美团点评大零售事业群-B2B事业部资源管理总监。小蚁公司系美团旗下公司，属于美团旗下的事业部。4.北京外运会展服务有限公司出具的《供应链事业部收费报表》佐证小蚁公司自2018年12月就已搬空。
小蚁公司认为苗学正不具备与孙军号协商处理合同终止的事宜，不认可孙军号、胡建华所述搬空的事实。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。
无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。
本案争议焦点为：应否认定双方已就合同不再继续履行事宜达成过共识。一审法院认为，从孙军号、胡建华提交的微信聊天记录可以确认，在涉案标的物尚未有相关部门通知将要拆迁腾退前，小蚁公司即已向孙军号表示过不再继续履行的意思，且向孙军号以微信形式将《终止协议》电子版予以送达。双方就不再继续履行，同意《终止协议》的内容达成了共识。虽然小蚁公司提及苗学正并不具备签订《终止协议》的资格，不具备协商合同不再继续履行的身份，但根据苗学正的微信聊天记录，其已将合同不再继续履行的细节都已告知赵靖宇，而赵靖宇对此也未提出异议。通过赵靖宇的名片可以确认，其与小蚁公司存在一定的关联。孙军号、胡建华据此信任双方已就合同解除事宜达成了共识的主张，一审法院予以确认。而且，孙军号、胡建华已根据苗学正的信息开具了增值税专用发票，由此也可以印证，双方对《终止协议》文本无异议的事实。
所以，一审法院认定，双方已就合同不再继续履行事宜达成共识，且对责任承担问题一并协商完毕。
但是，在双方就合同不再继续履行事宜达成共识后，双方约定的小蚁公司于2019年4月9日将涉案承租标的物返还给顶胜通达公司的意见基于后期拆除工作的展开，已无法实现。而拆除工作的进行并非双方最初可预见的情况，所以，若仍然按照《终止协议》的内容履行，有失公平。现，涉案标的物于2019年3月9日拆除，小蚁公司使用费付至2019年4月9日，该期间的使用费572320元予以退还。关于押金不再退还的事宜已在双方意见中予以确认，一审法院不再准予退还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、孙军号、胡建华于判决生效之日起共同退还小蚁公司五十七万二千三百二十元；二、驳回小蚁公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，小蚁公司向本院提交了房屋所有权证、《库房消防验收意见书》作为新证据，证明双方签订《仓储租赁合同》时，孙军号、胡建华向小蚁公司提供了涉案仓库的上述材料，小蚁公司在合同签订时有理由相信涉案房屋系合法建筑。孙军号、胡建华发表质证意见称，对房屋所有权证真实性认可，证明目的不认可；《库房消防验收意见书》无原件真实性无法确认，证明目的不认可。
本院另查明：小蚁公司提交的房屋所有权证复印件显示，证号为朝全字第xxx号，所有权人为中国外运北京公司，所有权性质为全民，共有人部分手写有“仅限客户备案存档”，房屋座落“朝阳区楼梓庄外运仓库；间数3904，建筑面积61495.7平方米。填发机关北京市朝阳区房地产管理局，填发日期96年6月27日。
二审庭审中，小蚁公司称其租赁涉案房屋是用于存货，2018年12月之后其在涉案仓库仅存放少量物品。
2020年12月2日，小蚁公司向本院提出财产保全申请，请求对孙军号、胡建华的合计572320元财产进行保全，本院于当日作出（2020）京03民终13044号民事裁定。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案，涉案《仓储租赁合同》约定的面积为11200平方米，而小蚁公司提交的房屋所有权证显示建筑面积为61495.7平方米，双方均未提交房屋所有权证原件，本院对《仓储租赁合同》所涉租赁场所的建设是否取得建设工程规划许可证难以作出准确认定，但根据双方的陈述，本案争议焦点为双方是否在涉案房屋拆迁前已就合同不再继续履行事宜达成一致意见，故涉案房屋是否取得建设工程规划许可证并不影响本院继续审理本案。
从孙军号、胡建华提交的微信聊天记录可以确认，在涉案标的物尚未有相关部门通知将要拆迁腾退前，苗学正已经向孙军号表示过不再继续履行的意思，且以微信形式向孙军号发送《终止协议》电子版。虽然小蚁公司提及苗学正并不具备签订《终止协议》的资格，不具备协商合同不再继续履行的身份，但根据苗学正的微信聊天记录，其已将合同不再继续履行的细节都已告知赵靖宇，而赵靖宇对此也未提出异议。通过赵靖宇的名片可以确认，其与小蚁公司存在一定的关联。小蚁公司上诉主张苗学正、赵靖宇均不能代表公司就涉案合同进行谈判，但未举证证明公司其他人员与孙军号、胡建华进行过沟通，也未提交孙军号、胡建华在2019年3月8日前通知了小蚁公司的其他员工的相关记录，故对小蚁公司的相应主张，本院不予采信。根据在案证据，本院认为孙军号、胡建华有理由相信苗学正、赵靖宇有权代表小蚁公司就涉案合同解除事宜进行协商。根据微信聊天记录可知，双方已就合同解除事宜达成了共识，且孙军号、胡建华已根据苗学正提供的信息开具了增值税专用发票，故一审法院认定双方已就合同不再继续履行事宜达成共识且对责任承担问题一并协商完毕，并无不当，本院予以确认。在此认定基础上，一审法院判决孙军号、胡建华退还小蚁公司572320元并驳回小蚁公司的其他诉讼请求的处理并无不当，故本院予以维持。
综上所述，小蚁公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费3382元，由孙军号、胡建华负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费9524元，由天津小蚁科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚勇超
审 判 员 刘 茵
审 判 员 田 璐
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 程惠炳
法官助理 郭妍子
书 记 员 刘 鸽
书 记 员 刘 畅