原告陈民强与被告株洲晟永房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　原告陈民强，××，××××年××月××日出生，住××省××市××区××路××号，身份证号码：××××××××××。

　　委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收相关法律文书等。

　　委托代理人王力，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：一般代理。

　　被告株洲晟永房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设南路国富中心1305号。

　　法定代表人王臻，该公司董事长。

　　委托代理人宋开明，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、进行和解等。

　　原告陈民强与被告株洲晟永房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月30日、8月4日进行了两次公开开庭审理。原告陈民强的委托代理人李慧兰、被告株洲晟永房地产开发有限公司的委托代理人宋开明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　原告陈民强起诉请求：1、请求确认原告与被告签订的《国富中心三楼房屋租赁合同》已经于2011年4月1日解除；2、判令被告立即将芦淞区建设南路222号国富中心三楼整层房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付未付的房屋租金共计人民币395000元；4、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金共计人民币98000元；5、判令被告向原告支付自解除房屋租赁合同之日至房屋返还之日止的全部房屋占用费（按每月65000元计算）；6、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年2月26日，原告与被告签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告享有所有权的建设大道国富中心三楼整层房屋，租赁期为5年，自2008年3月1日起至2013年4月30日止，年租金为882048元，签约第二日一次性支付12个月房屋租金，以后年度租金在每12个月开始前两个月一次性支付。2010年2月1日，经原、被告协商，房屋租金变更为年租金78万元，租金支付时间为每年元月1日。租赁期间，被告初始依约履行了合同的相关约定，但2010年度房屋租金仅支付了58万元，一直拖欠20万元未付，2011年度房屋租金至今分文未付，多次催促无果。为此，原告依据双方租赁合同第6条第1款的约定，于2011年3月29日向被告发出书面通知，通知被告解除租赁合同、返还租赁物及支付相关的租金和违约金，被告于2011年4月1日收到通知，但未按通知要求履行相应义务，继续占有房屋不予退还。原告认为，由于被告的违约行为导致双方的租赁合同已经依法解除，合同解除后，被告应立即返还房屋并赔偿相应损失，基于以上原因，为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。

　　被告株洲晟永房地产开发有限公司（以下简称晟永房产公司）答辩称：对原告诉状所述事实无异议，其诉讼请求中的违约金明显过高，同意解除合同，对原告要求返还房屋的诉请有异议，房屋已经另行出租给另外的三个业主，被告可以将与三位业主的权利全部转让给原告，被告拖欠的租金可以分期偿付给原告。

　　原告陈民强向本院提供了如下证据：1、陈民强身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格。2、株洲晟永房地产开发有限公司工商登记资料，拟证明被告诉讼主体资格。3、《国富中心三楼房屋租赁合同》，拟证明被告没有依据合同约定交付应付的房屋租金，被告违约。4、株房权证株字第1000136313号《房屋所有权证》，拟证明该出租房屋系原告所有。5、关于解除《国富中心三楼房屋租赁合同》的通知、2011年3月29日原告顺丰速运寄件单、2011年4月1日被告顺丰速运签收单，拟证明因被告违约，《国富中心三楼房屋租赁合同》已经于2011年4月1日依法解除。

　　被告晟永房产公司对原告提供的证据均无异议。本院对原告提供的证据均予以采信。

　　被告晟永房产公司向本院提交如下证据：1、原告与被告签订的《租赁合同》，拟证明双方当事人的权利义务关系。2、被告与另外三位业主签订的租赁合同（三份），拟证明房屋已经另行出租给第三人。3、株洲国富物业管理有限公司营业执照和工商注册登记资料、组织机构代码证，王臻与陈小群结婚证。拟证明晟永公司与国富物业公司是一家。4、（2009）芦法民一初字第768号民事判决书，拟证明陈民强明知转租的情况。

　　原告陈民强对被告提供的证据发表质证意见如下：对证1无异议，对证2的真实性有异议，对其合法性和关联性有异议，三份合同的出租方是国富物业管理有限公司，不是本案当事人，与本案无关联。对证3的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明被告所要证明的两个公司系一个人所开办。从登记资料显示，这两个公司是完全独立的公司法人，在法律上没有任何的关联。对证4的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关联，该判决诉讼主体并没有陈民强，陈民强并不知道委托国富物业公司出租的问题。

　　本院对被告提供的证据认证如下：证1与原告提供的证据3一致，本院予以采信。证2原告有异议，但未提供充分证据予以反驳，且该3份合同租赁物即为原、被告争议租赁物，与本案有关联性，本院予以采信。证3原告对真实性无异议，本院予以采信，但不能证明被告所要证明的内容，株洲国富物业管理有限公司与晟永房产公司是不同的法律主体。证4为生效法律文书，本院予以采信，证明目的综合全案考虑。

　　根据上述采信的证据，本院一审查明：2008年2月26日，原告陈民强作为甲方与被告晟永房产公司（乙方）签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，约定：1、甲方将建设大道国富中心三楼整层（包括门楼通道、外墙）租赁给乙方使用；2、租赁期限为五年，从2008年3月1日起至2013年4月30日止；3、房屋年租金为人民币882048元（税后），乙方于2008年2月27日一次性支付12个月房屋租金共计人民币882048元，以后第二个年度租金在每12个月开始前两个月一次性支付；4、租赁期间，乙方可以将房屋转租给第三人使用，但须告知甲方相关情况，并将相应租赁合同备份交甲方留存，并且要遵守国家法律法规，不得进行违法活动；5、乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；乙方如果拖欠租金，应按拖欠租金的10%向甲方支付违约金，拖欠租金超过5天，甲方可单方终止本合同，乙方三天内向甲方交还房屋，室内一应装饰无偿归甲方享有。2010年2月1日，原、被告在《国富中心三楼房屋租赁合同》上加注“原合同第三年开始租金为壹年柒拾捌万元整，时间为2010年3月1日-2013年4月30日止的合同期，此付租金时间为每年元月1日付款”。2011年3月29日，原告陈民强通过顺丰速运向被告晟永房产公司送达《关于解除《国富中心三楼房屋租赁合同》的通知》，内容为：“本人（陈明强）于2008年2月26日与贵公司就建设大道国富中心三楼整层签订了租赁合同一份，该合同对租赁期限以及租金、租金交纳时间和方式等均做了明确约定，但在本人依据双方合同向贵公司交付房屋后，贵公司没有严格按照合同约定履行缴纳租金的义务，极大的损害了本人的合法民事权益。为此依据合同第六条第一款的约定，本人特此通知，自贵公司收具此通知之日起，我们双方之间的《国富中心三楼房屋租赁合同》即予解除。另外，请贵公司依据《国富中心三楼房屋租赁合同》的相关规定，在三日内将所承租的房屋返还给本人，同时，结清实际占用房屋期间的租金并按约定支付违约金，否则，本人将采取适当的措施收回房屋，并追究贵公司应承担的法律责任。”2011年4月1日，被告晟永房产公司法定代表人王臻在顺丰速递签收单上予以签收。对原告陈民强诉称的被告拖欠2010年度房屋租金20万元、2011年度房屋租金至今分文未付，被告晟永房产公司予以认可，并同意解除双方之间的租赁合同。

　　2010年8月6日，株洲市房产管理局向原告陈民强发放株房权证株字第1000136313号房屋所有权证，确认原告陈民强为芦淞区建设南路222号国富中心（原天宏大厦）301号房屋所有权人，该房屋建筑面积2396.44平方米，套内建筑面积1950.82平方米，规划用途为商业。

　　另查明：2008年2月28日，株洲国富物业管理有限公司作为甲方与乙方殷勇（身份证号码XXX）签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，约定甲方将建设大道国富中心三楼东头1000平方米房屋（包括门楼通道、外墙）租赁给乙方使用，租赁期限为五年，自2008年3月1日起至2013年4月30日止，房屋年租金为人民币35万元（税后价），乙方于2008年2月28日交纳人民币35万元，以后第二个年度租金在每12个月开始前两个月一次性支付。

　　2008年2月29日，株洲国富物业管理有限公司作为甲方与乙方漆蓬辉签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，约定甲方将建设大道国富中心三楼临建设路1104平方米房屋（包括门楼通道、外墙）租赁给乙方使用，租赁期限为五年，自2008年3月1日起至2013年4月30日止，房屋租金为人民币37元/平方/月（税后价），乙方于2008年2月29日交纳人民币49万元，以后第二个年度租金在每12个月开始前两个月一次性支付。

　　2009年11月10日，株洲国富物业管理有限公司作为甲方与乙方钟良签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，约定甲方将建设大道国富中心三楼南头220平方米房屋（包括门楼通道、外墙）租赁给乙方使用，租赁期限自2009年11月10日起至2013年4月30日止，房屋年租金为人民币92400元（税后价），乙方于2009年11月10日交纳人民币92400元，以后第二个年度租金在每12个月开始前两个月一次性支付。

　　2010年1月14日，株洲国富物业管理有限公司作为甲方与乙方李湘军（身份证号码XXX）签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，约定甲方将建设大道国富中心三楼东头653平方米房屋（包括门楼通道、外墙）租赁给乙方使用，租赁期限自2010年1月14日起至2013年4月30日止，乙方向甲方缴纳房屋租金方式为季度支付，租金为21549元/月（税后价）。

　　2010年8月27日，株洲国富物业管理有限公司作为甲方与乙方苏福礼（身份证号码432524199009183239）签订《国富中心三楼房屋租赁合同》，约定甲方将建设大道国富中心临建设路1104平方米租赁给乙方使用，租赁期限为2年零8个月，自2010年9月1日起至2013年4月30日止，房屋半年租金为人民币壹拾柒万贰仟贰佰贰拾肆元（税后），乙方于2010年8月27日交纳人民币172224元，以后第二个半年度租金在每6个月开始前两个月一次性支付。株洲国富物业管理有限公司成立于2006年7月13日，住所地在湖南省株洲市芦淞区建设南路22号，法定代表人陈小群，股东情况为陈小群（46万）、王臻（4万）。

　　再查明：2009年4月8日，株洲市芦淞区人民法院受理了原告陈民强与被告晟永房产公司租赁合同纠纷一案。2009年6月2日，芦淞区法院作出（2009）芦法民一初字第313号民事判决书。该民事判决书送达后原、被告均未上诉。该民事判决书查明：原告陈民强所出租的房屋位于株洲国富中心（原名天宏大厦）的第三楼，由于历史原因，该大厦是一烂尾楼工程，一直未办理相关的房屋权属登记证书。2004年11月份，中国银行株洲分行经本院（2004）株中法民一初字第21号判决书和（2005）株中法执字第9号裁定书确认，国富中心第三楼的权属归其所有。2006年7月7日，原告通过受让方式，从中国银行株洲分行处取得房屋所有权。由于历史原因，房产权属登记证明在待办过程中。在该案审理过程中，晟永房产公司向该院提交了证据2，即晟永房产公司于2008年2月27日与株洲国富物业管理有限公司签订的房屋出租委托书，拟证明全权委托株洲国富物业管理有限公司将从原告处承租来的房屋对外转租。陈民强对该份证据真实性无异议，只是认为与该案无关联性。该份《房屋出租委托书》于2008年2月27日出具，内容为：“我公司承租了陈民强的位于国富中心三楼的整层房屋，因我公司不便于管理和转租，特全权委托株洲国富物业管理有限公司直接以该物业管理有限公司的名义将该房屋对外出租，特此委托。”

　　2009年8月17日，株洲市芦淞区人民法院受理了原告晟永房产公司、株洲国富物业管理有限公司诉被告殷勇租赁合同纠纷一案。2009年10月16日，芦淞区人民法院作出（2009）芦法民一初字第768号民事判决书。该院认为，国富中心三楼虽未办理产权登记，但已经法院生效判决确认陈民强取得了房屋所有权，陈民强于2008年2月26日租赁给晟永房产公司（陈民强允许晟永房产公司转租），晟永房产公司于2008年2月27日委托株洲国富物业管理有限公司以该公司的名义对外转租，因此，株洲国富物业管理有限公司取得了以该公司的名义对外出租的权利。判令被告殷勇在判决生效后三日内向原告晟永房产公司支付租金35万元及违约金35000元。该民事判决书送达后原、被告均未上诉。

　　本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。一审争议焦点为：1、原告要求确认合同解除是否合理；2、被告是否应当支付拖欠的租金、违约金及具体数额；3、被告是否应当将租赁房屋返还给原告并支付实际占用房屋费用。

　　对于第1个争议焦点：2004年11月，中国银行株洲分行经本院（2004）株中法民一初字第21号判决书和（2005）株中法执字第9号裁定书确认，国富中心第三楼的权属归其所有。2006年7月7日，原告陈民强通过受让方式，从中国银行株洲分行处取得房屋所有权。由于历史原因，房产权属登记证明在待办过程中。原、被告之间的《国富中心三楼房屋租赁合同》签订于2008年2月26日，原告陈民强对芦淞区建设南路222号国富中心（原天宏大厦）301号房屋的所有权证于2010年8月6日取得。故2008年2月26日签订的《国富中心三楼房屋租赁合同》中原、被告是适格的合同主体，该合同是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同全面履行各自的义务。根据双方签订的租赁合同约定，乙方如果拖欠租金超过5天，甲方可单方终止本合同。2011年3月29日，原告陈民强根据合同约定向被告晟永房产公司送达《关于解除《国富中心三楼房屋租赁合同》的通知》，被告晟永房产公司法定代表人王臻于2011年4月1日签收。被告晟永房产公司在庭审时对拖欠2010年度房屋租金20万元、2011年度房屋租金至今分文未付的事实予以认可，并同意解除双方之间的租赁合同。原告陈民强向被告晟永房产公司送达《关于解除《国富中心三楼房屋租赁合同》的通知》的行为也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。故原、被告双方于2008年2月26日签订的《国富中心三楼房屋租赁合同》已于2011年4月1日解除。

　　对于第2个争议焦点：2010年2月1日，原、被告在《国富中心三楼房屋租赁合同》上加注“原合同第三年开始租金为壹年柒拾捌万元整，时间为2010年3月1日-2013年4月30日止的合同期，此付租金时间为每年元月1日付款”。被告晟永房产公司在庭审时对拖欠原告陈民强2010年度房屋租金20万元、2011年度房屋租金至今分文未付的事实予以认可。原、被告之间的《国富中心三楼房屋租赁合同》于2011年4月1日解除。故被告晟永房产公司应当支付给原告陈民强2010年度拖欠房屋租金20万元、2011年1-3月房屋租金19.5万元，共计39.5万元。原告陈民强要求被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求本院予以支持。

　　根据原、被告之间的《国富中心三楼房屋租赁合同》，“乙方如果拖欠租金，应按拖欠租金的10%向甲方支付违约金”。被告晟永房产公司拖欠原告陈民强房屋租金39.5万元，故被告应支付原告拖欠房屋租金的违约金39500元。原告起诉要求按照被告拖欠的2010年租金20万、2011年租金78万，共计98万元为基数计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任。原告要求将2011年4月1日合同解除以后的房屋租金作为计算违约金的基数于法无据，本院不予支持。

　　对于第3个争议焦点：原告认为，根据原、被告之间《国富中心三楼房屋租赁合同》的约定，因乙方拖欠租金超过5天，甲方可单方终止本合同，乙方三天内向甲方交还房屋，室内一应装饰无偿归甲方享有。被告对原告的该项诉讼请求有异议，辩称诉争国富中心三楼房屋已经转租给了案外人李湘军、苏福礼、钟良，无法返还。根据双方约定，租赁期间，乙方可以将房屋转租给第三人使用，但须告知甲方相关情况，并将相应租赁合同备份交甲方留存，并且要遵守国家法律法规，不得进行违法活动。被告晟永房产公司在与原告陈民强签订租赁合同后，先后将诉争国富中心三楼房屋转租给案外人李湘军、苏福礼、钟良等人使用。原告称被告的转租行为其并不知晓，且转租合同上的甲方为株洲国富物业管理有限公司而不是被告晟永房产公司，与本案无关联性。但在芦淞区人民法院受理的（2009）芦法民一初字第313号原告陈民强与被告晟永房产公司租赁合同纠纷一案中，晟永房产公司向该院提交了证据2，即晟永房产公司于2008年2月27日与株洲国富物业管理有限公司签订的房屋出租委托书，拟证明全权委托株洲国富物业管理有限公司将从原告处承租来的房屋对外转租。陈民强对该份证据真实性无异议，只是认为与该案无关联性。该案的审理过程可以说明原告陈民强对于诉争国富中心三楼房屋转租、以及被告晟永房产公司全权委托株洲国富物业管理有限公司直接以该物业管理有限公司的名义将房屋对外出租的事实是明知的，且并未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当视为原告陈民强同意转租。这也符合符合双方租赁期间乙方可以将房屋转租给第三人使用的约定。至于原告提出的被告没有将转租合同备份给原告的问题，只是被告在履行合同中的瑕疵，并不能影响转租合同的效力。故本案被告晟永房产公司将诉争国富中心三楼房屋转租的合同是有效的。本案中，由于承租人违约，出租人原告陈民强行使解除权，原、被告之间的《国富中心三楼房屋租赁合同》已于2011年4月1日解除。一方面，原告可以依据物权请求权及租赁合同的约定要求返还租赁物；另一方面，由于合同的解除，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而处于履行不能状态。故本案诉争国富中心三楼房屋的所有权人原告陈民强要求被告晟永房产公司返还房屋的诉讼请求应予支持，次承租人可以依据其与承租人晟永房产公司签订的租赁合同另案起诉维权。原、被告之间的租赁合同已于2011年4月1日解除，但在被告晟永房产公司归还房屋之前，被告晟永房产公司仍然在实际占用、使用诉争国富中心三楼房屋，故原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准支付租赁合同解除之日起至房屋返还之日止的房屋占用费的诉讼请求本院予以支持。

　　综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：

　　一、确认原告陈民强与被告株洲晟永房地产开发有限公司签订的《国富中心三楼房屋租赁合同》于2011年4月1日解除；

　　二、被告株洲晟永房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈民强房屋租金395000元；

　　三、被告株洲晟永房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈民强拖欠房屋租金的违约金39500元；

　　四、被告株洲晟永房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将芦淞区建设南路222号国富中心（原天宏大厦）301号房屋返还给原告陈民强；

　　五、被告株洲晟永房地产开发有限公司向原告陈民强支付自2011年4月1日《国富中心三楼房屋租赁合同》解除之日起至房屋返还之日止的房屋占用费，按每月65000元租金计算。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费50251元，保全费5000元，由被告株洲晟永房地产开发有限公司承担54700元，原告陈民强承担551元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。

　　审  判  长    刘  蕾

　　审  判  员    郭志亮

　　代理审判员    颜松喜

　　二○一一年九月二日

　　书  记  员    邹春华