上诉人重庆东言房地产策划代理有限公司（以下简称东言公司）因与被上诉人鲁永春租赁合同纠纷一案

　　重庆市第五中级人民法院民事判决书

　　（2009）渝五中民终字第1887号

　　上诉人（原审被告）重庆东言房地产策划代理有限公司。

　　法定代表人罗燕，总经理。

　　委托代理人姜良，男，1980年5月5日生，该公司职工，住重庆市渝中区解放碑五一路96号18-1。

　　被上诉人（原审原告）鲁永春。

　　委托代理人鲁语艳，女，1990年12月30日生，汉族，住重庆市万盛区勤俭路30号附3号8-3。

　　上诉人重庆东言房地产策划代理有限公司（以下简称东言公司）因与被上诉人鲁永春租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第2915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院查明，2006年12月26日，鲁永春（乙方）与东言公司（甲方）签订《商铺租赁合同》约定：一、甲方将位于本区八一路地下人防工程（又名81汇金）D区53号商铺出租给乙方。二、租期一年，从2006年12月28日－2007年12月27日止。三、租金1570元/月，租金1年交纳一次，第一次租金在合同签订之日缴纳，按年度一次性交纳租金可享受8.5折优惠。四、乙方应向甲方交纳保证金1500元，该保证金必须在本合同签订之日付清，合同到期后如果双方不再续约，由甲方将保证金无息退还乙方。五、免租时间，第一年租期的最后3个月为免租期，如果乙方在第一年交纳租金不足9个月，则不享受本免租期。………　七、乙方必须服从商场的统一管理，并按时缴纳水电费、物管费等费用。八、在合同履行中，如乙方违约，甲方有权扣除乙方保证金作为违约金，并有权收回商铺。

　　2006年12月27日，双方又签订《物业管理服务合同》，其中第五条约定，公共部位和公共设备、设施的水电费由全体业主和物业使用人共同分担，乙方所租赁商铺内的自用水电费及其耗材由乙方自行承担，乙方自用电费，按实际用量每月由甲方代收代缴，公共电费按商铺套内面积分摊，分摊金额由甲方代收代缴，自用和分摊的当月电费于电费单出具后10日内与次月物管费一起缴纳，水费定额为10元/铺/月，与物管和电费一起缴纳。双方又约定，东言公司免收第一年的物业服务费。

　　当日，双方又签订《81汇金商业街经营管理责任书》约定：一、乙方应向甲方缴纳设施、水电等保证金1000元。……　八、经营户需严格遵守整个商场的营业时间约定，按时开门营业。第四十五条约定，乙方未按时缴纳水电费，将承担应缴纳总额3‰的滞纳金，拖欠3个月时，甲方有权终止合同，剩余租金和保证金不予退还。

　　上述合同签订时，鲁永春享受了租金的七五折优惠，向东言公司缴纳了一年租金，计10500元，又交纳了商铺保证金计1500元，仅交纳了商铺水电保证金，计500元。

　　在合同履行中，2007年7月5日，双方又签订《补充协议》载明：一、关于《商铺租赁合同》第二条租赁期限的规定，租赁期限起止日期变更为，租赁期为1年，从2007年5月1日起至2008年4月30日止。二、在乙方签订补充协议后，遵守《81汇金商业街经营管理责任书》、《物业管理服务合同》的前提下，关于《商铺租赁合同》第五条免租期之规定，现变更为合同期第一年免租期为6个月。具体免租期为，租赁期的前3个月和租赁期第一年最后3个月，从2007年8月1日计算租金。若未能履行合同，则不能享受免租期，即根据原租赁合同计算租金。三、若乙方已于签订《商铺租赁合同》时缴纳一年租金，则甲方应于合同期到期后退还多余部分3个月租金，具体情况由甲乙双方协商决定。

　　2008年4月30日，租赁合同届满后，鲁永春将租赁商铺交付东言公司，但双方就相关费用的退还产生争议。

　　庭审中，鲁永春称，虽然有未完全履行支付水电费，但是东言公司并未通知缴纳，我以为该公司会从所缴纳的水电押金中予以扣减。

　　原审法院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》、《81汇金商业街经营管理责任书》，均系当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，合同双方均应依约履行。从双方的多份合同约定看，只有《物业管理服务合同》中约定有水电费的缴纳方式，即“自用和分摊的当月电费于电费单出具后10日内与次月物管费一起缴纳，水费定额为10元/铺/月，与物管和电费一起缴纳。”从该约定可以看出，原告电费的缴纳，应以被告出具相关单据给原告为前提，水费其金额虽确定，但交纳时间也是在出具电费单据后与电费一并交纳。若东言公司未出具单据，履行其通知义务，则鲁永春尚未缴纳水电费用，不构成违约。关于原告请求退还3个月租金。《补充协议》第二条亦明确约定，在乙方签订补充协议后，应遵守《81汇金商业街经营管理责任书》、《物业管理服务合同》的前提下，才退还租赁期最后3个月的租金。结合被告的抗辩理由看，东言公司没有证据证明在合同履行中，曾向原告出具相关单据要求原告缴纳，而原告予拒绝。被告也没有举示证据证明原告未遵守商场的营业时间的规定，故，原告依照《补充协议》的约定，请求退还最后3个月的租金，符合双方的合同约定。现原告请求退还3500元租金，应予以支持。关于原告请求退还商铺保证金。由于双方签订的《商铺租赁合同》已于2008年4月终止，且鲁永春尚未足额缴纳水电费，并不构成违约。原告请求退还，应予以支持。关于原告请求返还水电保证金。庭审中，被告亦未举示证据证明原告所欠费用的数额，现合同已终止履行，被告应返还保证金。对原告所欠的费用，被告可另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、重庆东言房地产策划代理有限公司在本判决生效后10日内退还鲁永春3个月租金，计3500元。二、重庆东言房地产策划代理有限公司在本判决生效后10日内退还鲁永春商铺保证金，计1500元。三、重庆东言房地产策划代理有限公司在本判决生效后10日内退还鲁永春水电保证金，计500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由重庆东言房地产策划代理有限公司负担。

　　东言公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销渝中区人民法院（2008）中区民初字第2915号民事判决，依法改判。主要事实和理由：一审判决认为被上诉人缴纳水电费是以上诉人出具相关单据为前提是错误的，既不符合合同约定，也不符合情理，更不是事实。事实上，双方签订的《商铺租赁合同》、《81汇金商业街经营管理责任书》都规定了被上诉人按时缴纳水电费的义务。上诉人每月都按时对商铺内电表读数进行登记，并将各商铺应缴纳的各项费用包括水电费以公告的形式张贴在商业街显著位置，认真履行了自己的告知义务，是因为被上诉人根本不遵守合同约定每天按时开关门，而是很长一段时间关门不营业，所以才没看到上诉人张贴的公告通知，这正好证明了被上诉人不履行合同义务，不按时开关门。由于被上诉人违反了《商铺租赁合同》的约定，既未按时缴纳水电费，也未按时开关门，已构成违约，根据《补充合同》第二条约定，被上诉人不应享有免租金的权利，上诉人有权不退还保证金，一审判决上诉人退还租金和保证金是错误的。

　　鲁永春答辩称，因上诉人未履行通知义务，被上诉人才未能按时交纳水电费，另外上诉人并未举示证据证明被上诉人未按时开关门，被上诉人并未违约，一审判决正确，应予维持。

　　本院查明事实与一审相同。

　　本院认为，东言公司与鲁永春签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《81汇金商业街经营管理责任书》、《物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应按协议约定履行各自义务。

　　关于商铺保证金的问题。《商铺租赁合同》第四条约定“乙方应向甲方交纳保证金3186元，该保证金必须在本合同签订之日付清，合同到期后如果双方不再续约，由甲方将保证金无息退还乙方”。本案中，租赁合同已到期，鲁永春已将商铺交还给东言公司，双方未再续约，故按合同约定，东言公司理应将商铺保证金退还给鲁永春。

　　关于水电保证金的问题。根据《商铺租赁合同》和《81汇金商业街经营管理责任书》的约定，鲁永春理应按时交纳水电费。就水电费的交纳，《物业管理服务合同》第五条约定：“公共部位和公共设备设施的水电费由全体业主和物业使用人共同分担，乙方所租赁商铺内的自用水电费及耗材由乙方自行承担；乙方自用电费，按实际用量每月由甲方代收代缴；公共电费用按商铺套内面积分摊，分摊金额由甲方代收代缴；自用和分摊的当月电费于电费单出具后十日内与次月物管服务费一起交纳，水费定额为10元/铺/月，与物管费和电费一起缴纳”，根据该条约定，鲁永春应在接到东言公司出具的电费单后将电费和水费一并交给东言公司。而本案中，东言公司未举证证明其公司将电费单出具给了鲁永春，亦未举示其向鲁永春履行了通知其交纳水电费的义务，故东言公司称鲁永春未按时交纳水电费已构成违约的理由不能成立。由于双方租赁合同已终止，东言公司理应将水电保证金退还给鲁永春。至于鲁永春欠缴的水电费，因东言公司未提起反诉，不属本案审理范围，东言公司可另案解决。

　　关于是否退还3个月租金的问题。因东言公司没有举示鲁永春未按时开门营业的相关证据，而且基于前述理由，鲁永春未按时交纳水电费系东言公司未履行通知义务所致，因此东言公司上诉认为鲁永春未按时开门营业、未按约交纳水电费，违反了《商铺租赁合同》约定及《物管管理服务合同》的约定，不能享受免租优惠的理由不能成立，其不退还3个月租金的请求本院不予支持。

　　综上所述，原判认定事实清楚，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下 ：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审诉讼费130元，由上诉人重庆东言房地产策划代理有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审  判  长   肖 琴

　　审  判  员   叶 芳

　　代理审判员   于 利

　　二00九年六月二十五日

　　书   记    员     黎  明