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北京海城之光饮食有限公司与中国人民解放军空军指挥学院对外服务部提前解除租赁合同房屋装修损失和人员遣散损失纠纷案

时间:2020年02月21日 来源: 作者: 浏览次数:315   收藏[0]

编者按:

   商业房屋租赁合同出租方提前解除合同,承租方有权主张装修残值损失和人员遣散费用损失,装修残值损失应当由专业机构鉴定,人员遣散费用损失由承租方举证,承租方举证不充分的,法院可酌情判定。合同提前解除是双方违约导致的,双方根据过错分摊损失。          


北京市第一中级人民法院民事判决书

  (2016)京01民终2629号

  上诉人(原审原告)北京海城之光饮食有限公司,住所地北京市海淀区西四环北路88-22号。

  法定代表人张晶,董事长。

  被上诉人(原审被告)中国人民解放军空军指挥学院对外服务部,住所地北京市海淀区西四环北路88号。

  法定代表人李宜峰,主任。

  上诉人北京海城之光饮食有限公司(以下简称海城之光公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第05686号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

  海城之光公司在原审法院起诉称:1999年,北京凌群科贸公司(以下简称凌群公司)与中国人民解放军空军指挥学院对外服务部(以下简称对外服务部)签订租赁协议。后凌群公司将合同权利、义务转让给我公司,我公司与对外服务部签订了相关协议。在房屋使用期间,我公司从未拖欠过任何费用。2009年底,对外服务部单方通知我公司终止合同并从2010年3月15日起停止支付租金。为此,我公司向对外服务部提出了补偿要求,可对外服务部至今未给我公司任何回复。2012年8月,对外服务部不仅不支付因其提前终止租赁关系而给我公司造成的损失补偿,而且,还以我公司所谓不交租金为由起诉我公司,针对对外服务部的起诉,我公司曾提出补偿要求,但法院并未一并处理。为此,我公司现另行起诉,诉讼请求为:1、要求对外服务部赔偿我公司装修损失21387412元;2、要求对外服务部赔偿我公司清退人员的损失156万元;3、要求对外服务部退还我公司多支付的租金344万元(截止到2010年3月15日);4、诉讼费用由对外服务部负担。

  对外服务部在原审法院答辩称:不同意海城之光公司的全部诉讼请求。我部没有义务赔偿海城之光公司剩余租赁期内装饰装修残值的义务,其对租赁房屋的装饰装修是出于自身经营需要所作的投资,该投资的风险应当自负;且合同解除是由于海城之光公司的违约行为所致,因此,我部没有赔偿的责任。海城之光公司拖欠我部租金达412万多元,因其违约,我部才与其解除合同。我部也没有赔偿其清退人员损失的义务,海城之光公司的招工、清退人员是其内部管理事务,即便有清退人员的损失,也与我部没有法律上的因果关系。海城之光公司所述的多交房租的陈述不实,事实上海城之光公司从2011年2月起至2013年10月31日,就拖欠租金412万多元,且在法院判决解除双方合同,责令海城之光公司返还房屋后,其仍然不履行义务,继续占用房屋至今,给我部造成了严重的损失。请法院查明事实,依法驳回海城之光公司的全部诉讼请求。

  原审法院经审理查明:北京市海淀区西四环北路88-22号房屋(以下简称22号房)系由中国人民解放军空军指挥学院(以下简称空军学院)管理的军队所有的房屋;空军学院曾授权其所属院务部(以下简称院务部,原称总务处)对该房屋进行经营管理,院务部享有上述房屋的使用、出租、收益等权利;后因内部工作调整,该学院又将对外出租房屋及关联事宜交由其所属对外服务部统一管理。原总务处曾于1999年4月18日与凌群公司签订《租房协议书》,主要内容为:甲方为总务处,乙方为凌群公司,甲方将空军学院北门西侧一栋房屋(注:即22号房,因当时该房屋尚未完成建设,故无具体门牌号。),计2256平方米(建筑面积)供乙方租赁使用,年租金为98万元,租期十五年,自1999年7月1日至2014年7月1日;租金付款方式为双方签约的同时付40万元,主体封顶付30万元,交付使用前付清当年全部租金;从第二年开始,在84万元的基础上每年按照5%递增,其余14万元不递增,乙方逾期不交租金甲方有权终止执行协议;同意乙方进行房屋内部和门脸的装修,在协议期满后无偿收回。在协议期内无正当理由不得收回,如果收回应赔偿乙方的装修费用及相关的一切损失。本协议甲方的租赁范围不包括房屋周围道路及场地,经甲方同意,乙方可以使用,但不准私搭乱建。除不可抗力因素外,如无违反协议的事情发生,双方均不得终止协议,如无故终止协议,承担双方的经济损失。1999年12月18日,总务处又与凌群公司签订《租赁补充协议》,主要内容为:甲方为总务处,乙方为凌群公司,双方约定对上述《租房协议书》作出更改,将乙方的起租日期从1999年7月1日变更为1999年11月1日,原协议其余条款不变。因海城之光公司与凌群公司之间具有关联关系,2000年前后,凌群公司将上述《租房协议书》及《租赁补充协议》中的相关权利、义务交由海城之光公司行使,对此空军学院相关主管部门未提出异议,双方继续按上述《租房协议书》及《租赁补充协议》中的约定履行。2002年1月1日,对外服务部与海城之光公司签订《协议书》,主要内容为:甲方为对外服务部,乙方为海城之光公司;乙方在现用楼房之上加盖简易宿舍,但如果甲方或地方有关部门要求拆除时,必须无条件拆除,所有费用由乙方负担。如不拆除,可使用至2014年11月1日,到期完整交给甲方;在使用期内,乙方每年向甲方交纳8万元,从2003年起,每年按照2%递增,交款为每年12月31日之前。《协议书》签订后,海城之光公司在22号房的基础上,加盖了第三层临时建筑,作为职工宿舍使用。2003年2月25日,甲方对外服务部与乙方海城之光公司签订《补充协议》,主要内容为:“双方经友好协调,将原《租房协议书》中第二条第二款“每年按照5%递增”改为“国家物价不上涨或上涨指数在3%以内时,租金按3%递增;国家物价上涨指数超过3%时,按国家公布的物价上涨指数再加2%递增。其他条款不变。”该协议乙方代表签字为赵方。2005年3月8日,海城之光公司向院务部提交了《申请报告》,主要内容为:为改善环境,我们拟对我店中餐厅一层大厅进行改造,为外观整齐统一和冬季需要,计划拉出一个南北宽约1.9米的门廊,望贵单位予以批准。”同年3月9日,院务部以在《申请报告》上签章的形式对上述申请予以了批准。另外,海城之光公司称,其为了经营需要,于2000年1月前后,依靠22号房的南墙建设了后厨房,当时得到了空军学院的批准,但对此没有提供相应的证据;对外服务部对此不予认可,认为后厨房是海城之光公司违法私自建设的,相关损失应由其自行负担。另,2008年4月1日,甲方对外服务部曾为乙方海城之光公司出具《租赁证明》,主要内容为:甲方将22号房租赁给乙方使用,使用期限2000年12月10日至2015年12月10日,租赁面积2256平方米。此《租赁证明》的具体用途,海城之光公司和对外服务部均无法说清。

  2009年12月24日,院务部向海城之光公司发出《提前解除合同通知》,主要内容为:“根据总后勤部、空军对我院西区新建经济适用住房的批复和学院工程建设规划,院务部决定提前解除双方的租赁合同,租金收取截止2010年3月15日。”海城之光公司不同意解除合同,要求继续履行合同,并继续交纳租金;对外服务部在双方就租赁关系的解除无法达成一致意见的情况下,继续履行了合同,并于2011年10月底收取了最后一次房屋租金;但此后就租赁关系是否解除及解除后的补偿问题,双方不断发生纠纷;海城之光公司没有再继续支付房屋租金。

  2012年8月2日,对外服务部向法院提起诉讼,以海城之光公司拖欠房租为由,要求解除双方租赁关系,并要求海城之光公司腾退22号房。法院经审理认为,虽然对外服务部没有提交《租房协议书》原件,但结合前期庭审中,海城之光公司认可租房协议书、租赁补充协议、协议书、补充协议,以及海城之光公司认可与对外服务部有租赁关系、并且实际交纳租金的实际情况,可以确认对外服务部与海城之光公司之间实际存在租赁合同关系,具体条款即为对外服务部提交的复印件所显示内容。诉讼中,对外服务部虽以海城之光公司拖欠租金构成违约为由,要求解除租赁关系,但依据海城之光公司提交的《提前解除合同通知》的内容来看,对外服务部系因其需新建经济适用房,并认可合同尚未到期的情况下,提前解除合同。故对外服务部以海城之光公司拖欠租金违约为由,提出解除合同,法院不予采信。海城之光公司同意解除双方租赁关系,法院依法予以确认双方租赁合同关系解除。海城之光公司虽提出补偿要求,因未明确提起反诉,本案不宜一并解决,海城之光公司可另行主张权利。租赁关系解除后,海城之光公司应腾退其租用的房屋。法院于2013年9月17日,作出(2013)海民初字第05695号民事判决书,判决如下:“一、中国人民解放军空军指挥学院对外服务部与北京海城之光饮食有限公司的房屋租赁合同关系解除并终止履行;二、北京海城之光饮食有限公司于本判决生效后十五日内,腾空并向中国人民解放军空军指挥学院对外服务部交还位于中国人民解放军空军指挥学院北门西侧的租赁房屋。”一审判决作出后,对外服务部和海城之光公司均表示不服;并分别提起上诉。对外服务部的上诉理由是:“一审判决中部分事实认定有误,虽然我方曾经发函要求解除合同,但后双方未能达成一致,我方要求继续履行合同;现因对方欠付租金,严重违约,故我方要求解除合同,我方从未表示放弃支付租金。”海城之光公司的上诉理由是:“一审判决与对方诉请内容不符;一审对有关事实未能查清,没有对租赁期限变更进行认定,又对加盖房屋另收租金的事实没有认定;一审法院判决单方解除合同存在法律上的错误,我方从未表示解除合同,解除合同应以赔偿为前提,一审法院判决腾房不妥。”北京市第一中级人民法院(以下简称一中院)受理双方上诉后,依法进行了审理,在审理过程中,对外服务部提交了上述《租房协议书》、《补充协议》、《协议书》等证据的原件,海城公司对上述证据的真实性认可。一中院于2013年12月19日,作出(2013)一中民终字第14308号民事判决书,认为:根据双方当事人的陈述和一、二审中经过合法质证的证据可以认定,海城之光公司与对外服务部存在租赁合同关系,而且海城之光公司一直交纳租金至2011年11月1日。根据双方履行的实际情况,可以认定2000年12月16日,签订的《房屋无偿使用协议书》并未得到实际履行。虽然院务部于2009年12月24日出具的《提前解除合同通知》,该院务部通知海城之光公司提前解除双方的租赁合同,租金收取截止2010年3月15日;但其后双方并未达成协议,海城之光公司在2010年3月15日之后继续使用诉争房屋,仍然交纳租金,现未足额交纳租金又缺乏充足的事实依据证明其存在合理理由,应认定为违约行为;但考虑到空军指挥学院的确提前通知解除合同,双方对租金本身存在争议,双方对拖欠租金的违约责任约定不清,故不能认为海城之光公司存在根本违约行为;但结合本案一审庭审中海城之光公司同意解除双方租赁关系、对外服务部放弃要求海城之光公司支付租金的请求,一审法院确认双方租赁合同关系解除并无不当。判决如下:“驳回上诉,维持原判。”

  在上述案件的上诉期间,海城之光公司于2013年10月11日,向法院提起诉讼,要求对外服务部赔偿其装修损失、清退人员的损失及多支付的租金共计2164万余元。对外服务部认为合同解除的原因,是由于海城之光公司拖欠房租412万余元所致;认为海城之光公司招工及清退人员是其内部管理事务,即便有清退人员的损失,也应由其自行承担;因此,不同意海城之光公司的全部诉讼请求;并提出过反诉的观点,认为海城之光公司应支付拖欠的租金。在上述二审判决生效后,法院依法对双方当事人进行了释明,海城之光公司仍然坚持其诉讼请求;对外服务部没有继续提出反诉,但仍然坚持其他答辩意见,并主张二审判决生效后,海城之光公司仍然占用22号房,应支付占用费。

  另查,在本案的审理过程中,海城之光公司向法院提出司法评估鉴定申请,要求以2010年3月15日为基准日,对22号房的第三层主建筑、前贴楼、厨房及建筑内物品的价值以及对全部房屋内的装修价格进行评估鉴定;对外服务部对此表示同意,但要求以2013年12月19日为基准日进行评估鉴定。法院接受了双方的鉴定申请,通过法定程序,随机确定了评估鉴定单位为北京京评价格评估有限公司(以下简称评估公司)。2014年4月14日,法院向评估公司发出《委托司法鉴定函》,委托评估公司分别以2010年3月15日、2013年12月19日为时间点,对22号房中的第三层主建筑、前贴楼、后厨房的价值(地上物价值)及全部建筑内的物品以及装修的价值进行评估鉴定。评估公司接受委托后,于2014年5月12日、13日、15日,前往22号房,对评估对象进行了现场勘验、核实,并听取了有关人员对评估对象的介绍,现场对加建部分及装修部分的项目和工程量实测实量,对物品部分进行核实、清点、记录;双方的工作人员在勘验过程中均在场,并在勘验记录上签字确认。2014年9月3日,评估公司向法院发函,询问双方当事人约定的租赁期限应如何确定?法院依据已查明的事实,于2014年9月15日发出《答复函》,答复如下:“租期请以租房协议书中1999年7月1日-2014年7月1日日期为准。”2014年10月9日,评估公司作出京评(涉)字2014第2046号《价格评估报告书》(以下简称《评估报告》),结合本案的评估资料和现场勘验的结果,经运用市场法及成本法评估,评估对象在评估基准日的市场现值为:2010年3月15日为21387412元;2013年12月19日为9780581元。法院询问了双方当事人对《评估报告》的意见,并依法组织了对鉴定人员的当庭质询;海城之光公司基本认可了上述评估结果;对外服务部对上述评估结果不予认可并提出了补充鉴定的意见,认为依法在房屋租赁纠纷中,对租赁房屋的装饰、装修等的评估,应针对评估对象的残值进行估值,而不是针对现值进行估值;因此,请求评估公司就此进行补充评估。法院就此充分听取了双方当事人的意见,考察相关法律规定和本案的具体情况后,法院认为对外服务部的意见于法有据;并于2015年1月11日,依法向评估公司发出《公函》,要求评估公司对下列事项进行补充说明:“1、以2002年1月为建设时间,以2010年3月15日、2013年12月19日为合同解除的时间点,对标的房屋中第三层主建筑的残值分别进行评估。2、以2005年3月为建设时间,以2010年3月15日、2013年12月19日为合同解除的时间点,对标的房屋中前贴楼的残值分别进行评估。3、以2000年1月为建设时间,以2010年3月15日、2013年12月19日为合同解除的时间点,对标的房屋中后厨房的残值分别进行评估。4、以2008年4月为装修(安装)时间,以2010年3月15日、2013年12月19日为合同解除时间点,对标的房屋的装修(安装)的残值分别进行评估。5、上述各项涉及的房屋租赁起止时间,以我院于2014年9月15日向你公司出具的《复函》上确定的起止时间为准。”评估公司于2016年1月26日,作出了《补充说明》,主要内容为:“经认真分析、周密测算,现对《公函》提出的需补充事项进行如下说明:1、以2002年1月为建设时间,标的房屋中第三层主建筑于2010年3月15日的残值为248470元,于2013年12月19日的残值为38226元。2、以2005年3月为建设时间,标的房屋中前贴楼于2010年3月15日的残值为298697元,于2013年12月19日的残值为45953元。另有室外停车场地面于2010年3月15日残值为239853元,于2013年12月19日的残值为36900元。3、以2000年1月为建设时间,标的房屋中后厨房于2010年3月15日的残值为95449元,于2013年12月19日的残值为14684元。4、以2008年4月为装修(安装)时间,标的房屋中装修(安装)于2010年3月15日的残值为14670398元,于2013年12月19日的残值为2256984元。(注:测算时,以《价格评估报告书》【京评(涉)字2014第2046号】为基础,根据估算出的建造时的建设成本,按标的在不同时间点的已使用年限、剩余租赁年限,以均匀且无残余方式进行摊销,摊销结余(未摊销部分)即为本补充说明确定的各标的物于该时间点的残值金额。)

  再查,2015年1月21日,对外服务部持上述生效的《民事判决书》,向法院提出强制执行申请,法院于2014年2月10日,向海城之光公司发出《执行通知》,海城之光公司的委托代理人赵方向法院执行部门说明了已提起相关诉讼,标的房屋正处于评估鉴定的过程中等情况;2015年11月10日,法院向海城之光公司发出《执行决定书》,将其纳入失信被执行人名单;现相关执行案件正在办理过程中,尚未结案。

  上述事实,有当事人陈述、《租房协议书》、《租赁补充协议》、《协议书》、《补充协议》、《提前解除合同通知》、《民事判决书》、《价格评估报告书》及《补充说明》、执行案件卷宗材料等证据材料在案佐证。

  原审法院判决认定:房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方违反合同的,应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的,因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。当事人对自己的主张,有义务提供相应的证据。

  本案中,有如下问题需要明确:1、合同解除的原因?法院认为,双方当事人在建立租赁关系时,延用原总务处与凌群公司签订的《租房协议书》及《租赁补充协议》中的约定,相关权利、义务的约定简单;之后,双方未签订清楚完备的合同。对外服务部在接到上级相关建设计划后,在没有与海城之光公司充分交换意见的情况下,即发出《提前解除合同通知》,虽然在得知海城之光公司反对解除合同的意见后,没有实际解除合同,但其作法不妥;海城之光公司在双方发生纠纷以后,没有按照合同的约定和法律的规定,依法主张其合法权益,而是以拒绝按时足额交纳租金的方式处理双方之间的矛盾;对此,(2013)一中民终字第14308号《民事判决书》中已作出了定性;并说明:“考虑到空军指挥学院的确提前通知解除合同,双方对租金本身存在争议,双方对拖欠租金的违约责任约定不清,故不能认为海城之光公司存在根本违约行为;但结合本案一审庭审中海城之光公司同意解除双方租赁关系、对外服务部放弃要求海城之光公司支付租金的请求,一审法院确认双方租赁合同关系解除并无不当。”据此,本案涉及合同的解除,是由于双方各自的违约行为所致;对此,双方应根据各自的过错程度,承担相应的责任。2、双方约定的租赁关系起止时间应如何确定?法院认为,双方当事人在建立租赁关系时,延用原总务处与凌群公司签订的《租房协议书》,其对租赁期限的约定为:租期15年,1999年7月1日至2014年7月1日止。之后,双方又在《租赁补充协议》、《公司住所证明》、《租赁证明》、《房屋无偿使用协议书》等多个文件中对租赁期限的约定又有不同的记载;但上述文件要么是为了修正租金给付的时间,要么是为了办理工商营业证照,要么没有实际履行,要么双方均无法说明用途;故,从本案已查明的事实、证据及实际情况出发,法院依法确定双方约定的租赁关系起止时间为:1999年7月1日至2014年7月1日止,共15年。3、双方租赁关系解除的时间应如何确定?虽然院务部于2009年12月24日出具《提前解除合同通知》,通知海城之光公司提前解除双方的租关系,租金收取截止2010年3月15日;但其后双方并未达成协议;海城之光公司在2010年3月15日之后继续使用诉争房屋,双方仍然交、收租金,因此双方的租赁关系并未解除。在之后的诉讼过程中,虽然双方均表示同意解除合同,但就解除原因及责任承担各持己见;直至一中院作出(2013)一中民终字第14308号民事判决书后,双方之间的租赁关系才依法解除。故,双方的租赁关系于2013年12月19日解除。4、涉及22号房扩建部分及装饰装修(安装)的损失赔偿应如何确定?海城之光承租22号房后,为了适应经营的需要,对22号房及附属设施进行了扩建,包括加建第三层临时宿舍、前贴楼、后厨房等,及装饰装修(安装)等工作。其中,第三层加建部分、前贴楼加建部分及22号房内装饰装修(安装)部分经过了出租方的批准;后厨房加建部分及停车场等附属设施,海城之光公司称建设时得到了空军学院相关部门的同意,对外服务部对此不予认可;但从本案的实际情况来看,在后厨房及停车场的建设过程中及建成之后,空军学院相关部门并未对此正式提出过异议。从公平的角度来说,海城之光公司为了经营需要,投入了装饰修(安装)及扩建费用;虽然在合同解除并终止履行的过程中,海城之光公司也有违约行为,但不构成根本违约;考虑到纠纷的起因和对经营活动可能造成的实际影响,双方解除合同后,剩余租赁期内装饰装修及扩建部分的残值损失,应由双方根据各自的过错承担相应的责任,对外服务部就海城之光公司上述投入的残值应依法予以补偿。5、对22号房内可移动物品应如何处理?本院认为,在生效法律文书中已有明确的判定;海城之光公司负有将22号房腾空并交还给对外服务部的义务;故,相应可移动物品依法不在必须赔偿的范围内。6、对海城之光公司清退人员的费用应如何处理?海城之光称其因清退人员造成156万元的损失,但对清退人员的具体情况、相关劳动或劳务合同的约定、日常薪酬的具体情况及纳税情况、领取清退费用的具体情况等相关问题,均未提交充分的证据;海城之光公司请求法院根据营业面积和行业的一般用工及薪酬情况,酌情予以确定;对外服务部认为其对海城之光公司用工及清退之员的费用,没有赔偿义务;但如果法院认为应给予补偿的,也同意由法院酌情予以确定;法院认为,在双方对合同的解除都负有责任的前提下,相关清退人员产生的合理费用,也应由双方分担,对此,法院根据本案的具体情况酌情确定相关被清退人员的人数为100人,按每人平均5000元的标准计算清退人员费用,对外服务部承担的清退人员费用的具体数额以法院判定的为准。7、对外服务部主张海城之光公司应支付拖欠的租金的观点是否应采信?法院认为,在生效的法律文书中,已明确记载了对外服务部放弃要求海城之光公司交纳拖欠房租的事实,故,在本案中对外服务部主张海城之光公司应支付拖欠房租的观点,法院依法不予采信;但在确定双方对相关损失的分担责任时,对此情况应酌情予以考虑。8、对外服务部主张海城之光公司应支付22号房2013年12月19日以后的占用费的观点是否应采信?经查,上述民事判决生效后,对外服务部已依法向法院提出了强制执行申请,现涉及的执行案件正在办理过程中,并未结案;在现有证据条件下,对外服务部提出要求海城之光公司支付占用费的观点,法院无法采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条,第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项之规定,判决:一、中国人民解放军空军指挥学院对外服务部于本判决生效后七日内,向北京海城之光饮食有限公司支付装饰装修(安装)、扩建补偿款合计一百九十一万四千一百九十七元六角;支付清退人员补偿款四十万元;以上合计二百三十一万四千一百九十七元六角。二、驳回北京海城之光饮食有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  海城之光公司不服原审法院判决,向本院提起上诉。上诉请求是:1、撤销一审判决,依法改判支持我方的一审诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费及鉴定费用由对外服务部承担。上诉理由:1、本案纠纷的起因是因为对方要建设经济适用房,而不是我公司拖欠租金。2、一审法院对于租赁合同截止时间、实际履行终止时间均认定错误。3、诉争房屋的设备、物品绝大多数无法拆卸、搬走,应当进行补偿。4、一审判决适用法律错误,判决我公司承担20%的责任没有依据。5、一审法院以前一判决的生效时间作为我公司实际使用房屋的时间并以此时间作为评估时点错误。

  对外服务部服从原审法院判决,针对海城之光公司的上诉理由答辩称:我单位同意一审判决,请求二审法院予以维持。

  本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

  本院认为:海城之光公司与对外服务部之间的租赁合同经生效法律文书判决解除。本案系双方合同解除后,承租人海城之光公司向出租人对外服务部主张相应赔偿引发的纠纷。综合本案的实际情况以及双方诉辩主张,本案的争议焦点问题主要包括以下几点:一、海城之光公司对22号房进行的改扩建及装修行为是否经过了对外服务部的同意;二、双方对于合同解除是否均具有过错;三、对22号房的改扩建及装修损失应当采用何种标准进行评估并予以赔偿;四、对22号房的改扩建及装修损失的评估时点如何确定;五、双方租赁合同的期限应当如何确定,关系到合同解除后剩余租期的确定。

  针对上述焦点问题一,租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意,出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建,但在合理期限内(一般为六个月)未提出异议,或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的,可以视为出租人同意装饰装修或扩建,或者放弃再提出异议的权利。海城之光公司承租22号房后,为了适应经营的需要,对22号房及附属设施进行了扩建及装饰装修。其中第三层、前贴楼加建部分及22号房内装饰装修(安装)部分得到了对外服务部的批准;后厨房加建部分及停车场等附属设施,对外服务部虽主张未经过批准,但从本案的实际情况来看,在后厨房及停车场的建设过程中及建成之后,出租人并未在合理期限内提出异议,应当视为其同意。故海城之光公司对22号房及附属设施进行扩建、装饰装修的投入,对外服务部均应当依法予以补偿。

  针对上述焦点问题二,对外服务部于2009年单方提出解除合同,但在海城之光公司明确反对解除合同后,双方之间的合同关系没有实际解除,海城之光公司继续交纳租金,对外服务部在双方就租赁关系的解除无法达成一致意见的情况下,继续履行了合同,并于2011年10月底收取了最后一次房屋租金。但双方因租赁关系是否解除及解除后的补偿问题不断发生纠纷,海城之光公司在双方发生纠纷以后,没有按照合同的约定和法律的规定,依法主张其合法权益,而是以拒绝按时足额交纳租金的方式进一步加剧了双方矛盾的激化。(2013)一中民终字第14308号民事判决认定海城之光公司未足额交纳租金属于违约行为,但对外服务部提前解除合同的行为引发了后续纠纷的产生,其亦有过错。故本案诉争合同的解除,是由于双方各自的违约行为所致,双方对此应根据各自的过错程度,承担相应的责任。原审法院根据案件事实情况对双方过错的认定及比例的划分正确,本院予以确认。

  针对上述焦点问题三,双方对22号房的改扩建及装修损失应当采用的评估标准意见不一,海城之光公司主张按照评估对象的现值进行评估,对外服务部主张按照残值进行评估。故首先应当对这两种评估标准加以区分。所谓现值损失是指形成附合的装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值;而残值是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存在的价值。通常情况下,承租人对租赁物进行装修时,需要结合租赁物的用途、租赁期限等因素进行适当装修。构成附合的装饰装修价值体现在租赁物之中,承租人对于租赁物的使用即同时享用了附合的装饰装修的价值,租赁合同期满后,出租人无需对承租人予以补偿。但是在租赁合同期满前,承租人对其按原租赁期限投资的附合于租赁物的装饰装修价值并未完全使用,即在剩余租赁期限内装饰装修还存在一定的价值,也就是装修残值。确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应当根据租赁合同约定的租赁期限,将装饰装修费用平摊,进而得出剩余租期内的装修残值。故原审法院采用残值标准进行评估符合法律规定,本院予以确认。

  针对上述焦点问题四,虽然对外服务部曾于2009年12月24日出具《提前解除合同通知》,通知海城之光公司提前解除双方的租赁关系,租金收取截止2010年3月15日。但其后双方并未实际解除合同关系,海城之光公司在2010年3月15日之后仍然继续使用22号房并支付租金,对外服务部亦接受租金,因此双方的租赁关系并未实际解除。最终双方之间的租赁关系是经法院判决解除的,故应当以终审判决生效的时间作为认定合同解除的时间,即2013年12月19日,该时间亦应作为对22号房的改扩建及装修损失的进行评估的时点。海城之光公司上诉认为应当以2010年3月15日作为评估时点无法律依据,本院不予采信。

  针对上述焦点问题五,海城之光公司承租22号房系受让凌群公司的权利义务,凌群公司所签订租赁合同对租赁期限截止的时间约定至2014年7月1日。海城之光公司后虽在与对外服务部签订的多个文件中对租赁期限做出不同约定,但上述文件要么是为了修正租金给付的时间,要么是为了办理工商营业证照,要么没有实际履行,要么双方均无法说明用途。故原审法院从本案已查明的事实、证据及实际情况出发,确定双方约定的租赁关系起止时间为1999年7月1日至2014年7月1日止正确,本院予以确认。

  承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的,因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。综合以上分析,由于海城之光公司与对外服务部对于合同解除均具有过错,故对外服务部应当对海城之光公司的装修残值损失予以赔偿,原审法院依据鉴定意见确定的残值数额,结合双方的过错程度确定的赔偿数额并不不当,本院予以确认。

  关于22号房内可移动物品的问题,生效判决已明确判定海城之光公司负有将22号房腾空并交还给对外服务部的义务,故可移动物品应由海城之光公司自行搬离,不属于必须赔偿的范围。关于清退人员损失问题,海城之光公司未能提交充分的证据证明实际损失的数额,原审法院根据双方的过错程度酌定的赔偿数额并无不当。关于返还租金问题,海城之光公司最后一次缴纳房屋租金是在2011年10月,而双方的租赁合同于2013年判决解除,故对外服务部并未多收海城之光公司的租金,不存在返还的问题。综上所述,海城之光公司的上诉请求,无事实及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费十七万二千七百三十七元,由北京海城之光饮食有限公司负担八万六千三百六十八元五角(已交纳),由中国人民解放军空军指挥学院对外服务部负担八万六千三百六十八元五角(本判决生效后七日内交纳)。

  案件鉴定费四十九万四千三百三十九元六角二分,由北京海城之光饮食有限公司负担二十四万七千一百六十九元八角一分(已交纳),由中国人民解放军空军指挥学院对外服务部负担二十四万七千一百六十九元八角一分(本判决生效后七日内交纳)。

  二审案件受理费十七万二千七百三十七元,由北京海城之光饮食有限公司负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  张 磊

  代理审判员  郭仁鑫

  代理审判员  朱文君

  

 

  二〇一六年五月二十四日

  书 记 员  明 玥