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龚向奎与重庆大川集团房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2020年02月21日 来源: 作者: 浏览次数:212   收藏[0]

  重庆市第一中级人民法院

  民事判决书

  上诉人(原审原告)龚向奎,住四川省邻水县。

  委托代理人肖川,重庆法缘律师事务所律师。

  委托代理人甘琪,重庆法缘律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)重庆大川集团房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号。

  法定代表人张宏,总经理。

  委托代理人刘莉,该公司职工。

  委托代理人杨功敏,该公司职工。

  上诉人龚向奎与被上诉人重庆大川集团房地产开发有限公司(以下简称大川公司)房屋租赁合同纠纷一案,重庆市江北区人民法院于2014年8月11日作出(2014)江法民初字第00338号民事判决,上诉人龚向奎对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理,于2014年10月21日、2014年11月4日、2014年11月13日、2014年12月29日、2015年3月9日进行了询问,上诉人龚向奎及其委托代理人肖川、甘琪,被上诉人大川公司的委托代理人刘莉、杨功敏参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院审理查明:2009年11月12日,原、被告签订了《租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》和《补充协议》,约定由原告承租被告位于重庆市江北区石马河大川水岸21号壹江城A10幢一层商铺,用于经营超市。合同约定,商铺的租赁期限为十年,即从2011年7月30日起至2021年7月29日止(以被告书面通知所确定的交付时日起算),租金单价为16元/平方米·月,月租金13225元,季租金39675元,从第三年开始,租金按上述标准递增5%,第五年在已递增基础上递增5%,以此类推;被告应于交房之日将出租物业交付原告使用;若因大川壹江城项目施工或验收等原因,造成出租物业交付延迟,交付时间相应顺延。双方还在补充协议中约定,除原告违约外,以被告书面通知所确定的交付时日起算,免租金和物管费用一年。上述合同签订后,原告于当日依约向被告支付了保证金和租金共计49675元,并通过中介向重庆市工商行政管理局预先申请企业名称核准,花费手续费600元。

  2011年1月29日,被告与重庆中百仓储超市有限公司(以下简称中百公司)签订《租赁合同》,将位于重庆市江北区石马河大川水岸21号壹江城A10幢一层商铺出租给中百公司。2012年7月23日,上述商铺取得了建设工程竣工验收备案登记证;同年9月15日,被告与中百公司分别在《中百仓储超市重庆分公司房屋交接单》盖章,确认上述商铺已交付至中百公司。

  另查明,2012年10月18日,原告曾向一审法院起诉被告,要求被告立即交付其所租赁的商铺并赔偿损失。2013年3月15日,该院作出(2012)江法民初字第07642号民事判决书,以被告实际已无法履行交付义务为由判决驳回原告的诉讼请求。现该民事判决已发生法律效力。

  在诉讼过程中,原告向该院申请对与涉讼商铺面积、地理位置及周边环境相类似的商铺2013年5月份租金成本进行司法评估。而后,一审法院依法委托了重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司(以下简称天值评估公司)对上述评估事项进行司法评估。2014年3月28日,天值评估公司向该院回函称,由于鉴定对象地理位置特殊,周边无类似区域的商铺租赁案例,且双方当事人未能提供两方均能接受的证明材料,鉴定人员通过各种方式也均未能获得周边类似房屋租金情况,故无法对该商铺的租金进行鉴定评估,申请将司法评估委托回退。2014年4月3日,该院将上述回函内容告知原告,原告表示坚持进行鉴定。而后,该院将原告补充提交并经双方当事人确认的两份商铺租赁合同作为鉴定参考材料提交天值评估公司。2014年6月25日,该院再次收到天值评估公司的回函,以原告提供的参考材料依然无法进行鉴定评估为由退回鉴定委托。另在审理的过程中,经该院询问,原告表示在该院(2012)江法民初字第07642号民事判决驳回其诉讼请求后实际并未租赁其他房屋用于经营超市。

  原告龚向奎诉称,2009年11月12日,原、被告签订了《租赁合同》、《大川壹江城商铺安全责任书》及《补充协议》,就原告承租被告位于重庆市江北区石马河大川水岸21号壹江城A10栋一层商铺的租赁期限、租金标准及支付、安全责任及免租期等方面进行详尽约定。合同订立后,原告依约向被告支付了保证金10000元及免租期一年后第一季度的租金39675元。原告为商铺经营需要,办理了名称预先核准登记,并为此支付注册费用600元。但此后,被告拒不向原告交付租赁商铺,反而将商铺出租给第三人,被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失,故请求(一)判决解除原、被告签订的《租赁合同》、《大川壹江城商铺安全责任书》及《补充协议》;(二)因原、被告之间《租赁合同》约定的租金标准较低,在被告拒不交付商铺的情形下若原告意欲承租相同地段的商铺则须花费更多的租金及其他费用成本,故判令被告赔偿租金差价损失1884384元;(三)判令被告退还已交付的保证金10000元、房屋租金39675元共计49675元,并以此为基数,自2009年11月12日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的三年以上五年以下期同期贷款基准利率支付资金占用损失;(四)判令被告赔偿原告办理工商注册花费的费用600元。

  被告大川公司辩称,因被告与原告签订租赁合同后将商铺交予第三人经营,而使原告的合同目的不能实现,故被告对原告的第(一)项诉讼请求无异议;对其主张的第(二)项诉讼请求,因该项损失实际并未产生,原告的诉讼请求无事实依据,应当予以驳回;对原告的第(三)项诉讼请求,因被告确于2009年11月12日收取原告保证金10000元及房屋租金39675元,故被告同意返还该笔款项,但双方在合同中并未对资金占用损失进行约定,故其主张的资金占用损失无事实依据,被告不应当支付;对原告的第(四)项诉讼请求,被告认为其办理工商登记,与本案无关,应当予以驳回。

  一审法院认为,该案原告以被告存有违约行为致使其不能实现合同目的为由要求解除与被告签订的房屋租赁合同及相关补充协议,因被告对其违约事实并无异议,且对原告行使法定解除权亦无异议,故对原告主张的第(一)项诉讼请求,该院予以支持。因原告已向被告实际交纳保证金和预付租金共计49675元,该笔款项应当在合同解除后立即返还原告,故对原告要求返还已交保证金和预付租金的诉讼请求,该院一并予以支持。

  对原告主张的各项违约损害赔偿请求,该院认为,非违约方因违约方的违约行为解除合同时,可以请求违约方赔偿信赖利益以恢复合同缔结前的利益状态,或请求违约方赔偿履行利益以达到若合同完全履行后所处的利益状态,但上述两种请求不能同时主张。该案中,原告所主张第(三)项诉讼请求中的资金占用损失及其第(四)项诉讼请求,均属于信赖利益的赔偿请求,而其第(二)项诉讼请求则属于履行利益的赔偿请求。因原告在该案中同时主张信赖利益和履行利益,故该院将从其信赖利益和履行利益的请求中从高处之。

  就原告主张的履行利益赔偿请求,该院认为,在租赁合同纠纷中,出租方单方违约致使承租方租金成本上涨,由此给承租方造成的损失属于履行利益中的积极损失(而并非履行利益中的消极损失即可得利益损失)。在履行利益的积极损失已经现实发生并已确定的条件下,出租方应当予以赔偿。但该案中,在该院作出民事判决驳回原告要求被告交付商铺的诉讼请求以后,原告实际并未承租其他商铺用于经营超市,也即是说,原告所主张的租金差价损失实际并未现实发生,只是存在现实发生的可能,不符合该项损失的成立要件,故对此项诉讼请求,该院不予支持。

  在原告主张的履行利益不能得到支持的情况下,就原告主张的信赖利益赔偿请求,该院认为,因被告的违约行为导致合同解除,原告已交保证金和预付租金的资金占用损失已经实际产生,故对原告要求被告支付自2009年11月12日起至实际还清之日止、按照中国人民银行公布的三年以上五年以下期同期贷款基准利率支付资金占用损失的诉讼请求,该院予以支持;而原告通过中介向重庆市工商行政管理局申请企业名称预先核准所花的费用,系其基于信赖被告能够全面履行租赁合同所作出的先期投入,属于原告的信赖利益损失,被告应当负有赔偿责任,故对原告的此项诉讼请求,该院一并予以支持。

  一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定,判决:一、解除原告龚向奎与被告重庆大川集团房地产开发有限公司于2009年11月12日签订的《租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》及《补充协议》;二、被告重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告龚向奎其已交纳的保证金和租金共计49675元,并以此为基数,自2009年11月12日起至实际还清之日止、按照中国人民银行公布的三年以上五年以下期同期贷款基准利率支付原告龚向奎资金占用损失;三、被告重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告龚向奎企业名称预先核准登记手续费600元;四、驳回原告龚向奎的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半收取11106元,由原告龚向奎负担10817元,被告重庆大川集团房地产开发有限公司负担289元;上述费用已由原告龚向奎向一审法院预交,被告重庆大川集团房地产开发有限公司在履行该判决确定的义务时一并给付原告龚向奎。

  宣判后,龚向奎不服一审判决,向本院上诉,上诉称:按照我国《合同法》第一百一十三条的规定,房屋租赁合同未履行完毕期间房屋租金的增值部分属于订立合同时违约方可以预见到的损失,应适用该条确定的可预见规则予以赔偿。我与被上诉人在2009年11月12日订立了《租赁合同》,合同明确约定租赁期限、房屋租金面积单价和该商铺的用途,因此我产生了租赁期限是2011年7月30日到2021年7月29、承租期内房屋租金面积单价始终保持每月16元/平方米、在承租期内可以持续经营这三方面的预期。被上诉人以高于原租赁价格的租金将诉争房屋租赁给重庆中百仓储超市有限公司的行为和被上诉人在一审中提交的其与周格格签订的《商铺租赁合同》对该商铺租赁价格为36元/平方米/月的约定印证了被上诉人明知商铺租金价格必然会上涨,并且完全可以预见到其违约行为会对我造成商铺租金差价的损失。被上诉人在明知租金必然上涨的情况下,将诉争商铺另租给重庆中百仓储超市有限公司,导致租金增值部分即属于给上诉人造成的租金差价损失,被上诉人依法应予足额赔偿,以便我能够用所获得的金钱赔偿在市场上获得自己需要的租赁标的,实现合同目的。

  为了明确该租金差价损失,我向一审法院申请对该差价进行司法鉴定,一审法院在委托司法鉴定机构对该差价进行鉴定后,仅以鉴定机构的回函便认定该差价不能鉴定。申请二审法院重新委托司法评估机构对诉争商铺同地段的租金差价损失进行司法鉴定。请求:依法撤销一审判决,改判被上诉人赔偿因拒不履行《租赁合同》造成的租金差价损失1884382元(租金差价加综合管理费,实际损失以司法评估结果为准),本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

  被上诉人大川公司答辩称:租金和综合管理费不同,综合管理费系我公司对租赁出去的处于商业街的商铺进行综合管理而收取的费用,综合管理费不属于租金范畴。我公司认为根本就没有必要进行鉴定,不同意鉴定。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  二审中,龚向奎申请对本案争议房屋江北区石马河大川水岸21号壹江城A10幢一层商铺从2013年5月1日起至2013年5月31日止以及自2013年5月起10年期间的租赁费用差价款(含约定向出租人交纳的租金和综合管理费)进行司法鉴定。经本院委托,重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出重恒申达(司法)资评报字(2015)第001号评估报告,评估结论为:在评估基准日2013年5月1日,2013年5月1日至2013年5月31日市场租金的评估单价是26元/平方米·月,2013年5月1日至2023年5月1日市场租金与合同实际支付租金的差价损失评估结果是75.98万元。经质证,龚向奎对该评估报告无异议,大川公司认为该评估报告与本案无关,不具有可参考性。经审查,该评估报告鉴定程序合法,依据明确,应当作为证据采信,本院予以确认。龚向奎支付评估费35000元。

  经审查,一审法院判决认定的其他事实和证据属实,本院予以确认。

  本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,龚向奎与大川公司签订的《房屋租赁合同》合法有效,双方应本着诚实信用的原则全面、及时地履行合同义务,但大川公司将该商铺另行租赁给案外人中百公司并已交付,其已不能履行本案租赁合同义务,直接导致该租赁合同目的不能实现,大川公司的行为属于根本性违约,应承担违约责任。龚向奎诉请解除合同,符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形,应予支持。

  关于龚向奎主张的各项违约损害赔偿请求。《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约方应当赔偿的损失范围包括非违约方所受的直接损失和可得利益,但以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失为限。对于所受直接损失,损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失,在法律没有特别规定和当事人另行约定的情况下,应按完全赔付原则。可得利益虽然只有在合同完全履行时才有可能产生,但可得利益的赔偿是一方的违约而造成守约方该利益应该得到而实际并未得到时受害人有权要求的赔偿,是对债权人未来可以预期的利益损失进行赔偿,并不以合同完全履行为条件。本案中,龚向奎诉请大川公司返还保证金和预付租金及资金占用损失、企业名称预先核准登记手续费,属直接损失范畴,应予支持。关于龚向奎诉请赔偿租金差价损失。大川公司履行不能单方违约,因市场行情变化,如龚向奎另行租房租金成本上涨,存在租金差价损失,该损失属可得利益损失,且该利益损失属于签订合同时双方可预见的损失,赔偿目的是使合同达到履行状态,以满足龚向奎在合同完全履行后所获得的基本利益,故应当予以赔偿。故对此项诉讼请求,本院予以支持,以评估报告为依据,确定大川公司赔偿给龚向奎租期10年的租金差价损失75.98万元。

  综上所述,因二审中出现新证据,致一审判决认定事实部分错误,本院查清事实后依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)之规定,判决如下:

  一、维持重庆市江北区人民法院(2014)江法民初字第00338号民事判决第一、二、三项;

  二、撤销重庆市江北区人民法院(2014)江法民初字第00338号民事判决第四项;

  三、重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿龚向奎租金差价损失759800元;

  四、驳回龚向奎的其他诉讼请求。

  如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费减半收取11106元,由龚向奎负担5156元,重庆大川集团房地产开发有限公司负担5950元。二审案件受理费21759.46元,评估费35000元,合计56759.46元,由龚向奎负担9858.71元,重庆大川集团房地产开发有限公司负担46900.75元。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  罗登文

  代理审判员  刘 静

  代理审判员  王 兵

  二〇一五年四月二十日

  书 记 员  梁 麟