北京房产律师为您提供房地产开发经营合同纠纷法律咨询，法律顾问服务。本站擅长房地产委托代建合同纠纷律师，擅长合资、合作开发房地产合同纠纷律师为...
想要咨询北京律师吗？想要咨询知名北京律师、资深北京律师、专业北京律师吗？本站有丰富北京律师资源，为您提供全方位法律咨询服务。本站提供付费法律...
想请北京律师代写起诉状、答辩状、上诉状吗？想请北京律师审查，起草合同、章程，股东协议吗？想请北京律师调查取证、代理案件，出庭辩护吗？有意者，请登录北京...
海南文昌宏泰房地产开发有限公司与文昌椰海湾房地产开发有限公司、文昌雅乐居房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案
时间：2020年04月28日 来源： 作者： 浏览次数：1745 收藏[0]海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼民终533号
上诉人(原审被告)：海南文昌宏泰房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文清大道工业区（海南富立化工有限公司内）。
法定代表人：何云龙。
委托诉讼代理人：刘兴忠，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘洪涛，海南日新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文昌椰海湾房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市清澜开发区商贸大道南侧。
法定代表人：谭说，总经理。
委托诉讼代理人：赵建平，海南川海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文昌雅乐居房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市清澜新市区商贸大道101房。
法定代表人：符爱卿。
委托诉讼代理人：赵建平，海南川海律师事务所律师。
上诉人海南文昌宏泰房地产开发有限公司（简称宏泰公司）因与被上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司（简称椰海湾公司）、被上诉人文昌雅乐居房地产开发有限公司（简称雅乐居公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（简称一审法院）作出的（2017）琼96民初210号民事判决（简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人宏泰公司的委托诉讼代理人刘兴忠、刘洪涛，被上诉人椰海湾公司、雅乐居公司共同委托的诉讼代理人赵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏泰公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二项;2.依法改判驳回椰海湾公司、雅乐居公司诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由椰海湾公司、雅乐居公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.宏泰公司支取的销售款总额认定错误。一审判决认定宏泰公司共借支102773242元属于认定事实错误。宏泰公司和椰海湾公司、雅乐居公司当庭确认宏泰公司从共管账户支取了102893241元，该款项中包含属于三方按照合同约定的比例分摊费用、应分得销售款中抵扣的费用及工程款执行案件费用共计10467555元，不属于宏泰公司单方支取，应予扣除，因此宏泰公司支取的费用总额应当为92425686元。2.椰海湾公司、雅乐居公司支取的销售款总额认定错误。根据宏泰公司提交的证据，椰海湾公司借款总额为9344948元，雅乐居公司的借款总额为2723972元。公司财务账册显示以上款项以业务往来款、还款、过节费的名义实际支付给了椰海湾公司、雅乐居公司。从一审证据《谭说在椰海明珠项目借款情况表》来看，第26项（注：金额50万元，事由为谭说借支）、27项（注：金额131万元，未载明事由）、28项（注：金额为20万元，事由为谭说借支）不存在重复计算的问题，第50项（注：金额为1万元，事由为因771.45市政道路占用评估费用）、58项（注：金额为4万元，事由为增设高铺后门罚款）均应由椰海湾公司、雅乐居公司承担，只有第44项40000元属于按比例承担的费用可以扣除。因此，椰海湾公司借款总额应为9304948元。从一审证据《曾广力在椰海明珠项目借款情况表》来看，扣除第2项（注：金额100万元，事由为付曾广力诚意金）、14项（注：金额为5万元，事由为支付土地使用税备用）、17项（注：金额为5万元，事由为支付土地使用税备用）应当属于按比例分摊的费用共计122100元，其他费用虽然椰海湾公司、雅乐居公司不予认可，但并未提供相应证据反驳。因此，雅乐居公司（曾广力）的借款总额为2601872元。二、一审法院适用法律错误。1.本案必须先整体结算，才能明确宏泰公司与椰海湾公司、雅乐居公司应当分配的款项数额，椰海湾公司、雅乐居公司单就宏泰公司分得的销售款提出分配请求没有合同和法律依据。首先，宏泰公司不存在占用椰海湾公司、雅乐居公司款项的问题，也就不存在返还的情形。宏泰公司不存在以借据、借条形式占用属于椰海湾公司、雅乐居公司应分得的销售款，该种支取行为是三方认可的行为，相当于三方各自先行支出分配款项，属于提前分配。三方在支取时并未明确所支出的销售款中包含另外两方的份额，而是按照各自需要结合合同约定的分配比例支取相应的销售款，三方支取的款项中不存在按比例共有的问题，也就不存在需要返还另外两方的问题，只存在对项目进行整体结算后多退少补的问题。因此，椰海湾公司、雅乐居公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回全部诉讼请求。其次，三方之前已按照合同约定的63%:37%的比例分配过三次销售款，之后未再就椰海明珠项目进行过分配或结算，宏泰公司对于椰海湾公司、雅乐居公司要求按照63%:37%的比例分配没有异议，但三方从第三次分配完销售款后至今未达成一致分配意见。本案项目在2013年就已经建设完毕并交付使用，相关铺面、诚意金退还、未销售房产分配、预留房屋、办证以及税费缴纳等历史遗留问题应当在房地产合作开发纠纷中一并解决。该项目除了三方各自支取的销售款未结算之外，椰海湾公司、雅乐居公司分得铺面尚未给予宏泰公司相应比例的价值补偿、部分房屋已销售但未收回全部销售款、股东自留房屋未纳入到整体结算中分配、属于三方按比例分摊的开支亦未结算。最后，本案为房地产合作开发纠纷，本案项目必须先整体结算，在项目未整体结算的情况下，任何一方主张先行分配没有合同依据和法律依据。2.工程款执行追偿问题必须通过整体结算解决。一审判决未对铺面分配问题和其他历史遗留问题进行认定和处理，却将工程款数额迳行抵扣，显然没有法律依据。根据《房地产椰海湾项目合作开发协议》的约定，若宏泰公司拖欠施工单位工程款导致诉讼，对销售收入应分配给宏泰公司的部分暂不支付，待案件处理完在进行结算。根据该条约定，工程款的数额及抵扣必须要先进行结算，三方至今未进行结算，无法进行抵扣。该协议中从未约定工程款可以从预先支取的销售款中抵扣。因此，一审判决将工程款在各方提前支取的销售款中抵扣没有合同和法律依据。3.本案不存在利息问题。三方之间属于提前分配销售款，各方最终能够分得多少款项，哪一方应当退还款项尚未可知，应当通过整体结算才能明确。一审判决认定宏泰公司借支款项给椰海湾公司、雅乐居公司造成了利息损失，没有法律依据。三、原审判决显失公平。宏泰公司一审以合同为依据主张部分销售款的支取属于有争议的款项，应予扣除，但一审法院未予采纳。在认定椰海湾公司、雅乐居公司支取的销售款数额时，凡是椰海湾公司、雅乐居公司提出有合同约定、属于共同分摊的，无论其是否提供证据证明，一审法院均把这部分款项剔除。另外，关于“诚意金”是否要在本案中抵扣，宏泰公司主张包括“诚意金”在内的历史遗留问题要统一结算，多退少补。一审法院却只抵扣了“诚意金”，其他问题均不予处理。本案协议约定椰海湾公司、雅乐居公司在第一次分配时就应当抵扣“诚意金”，但至今尚未抵扣，椰海湾公司、雅乐居公司应当承担违约责任。一审法院直接予以抵扣后抹去了椰海湾公司、雅乐居公司的违约责任。四、一审法院在审理本案中程序有瑕疵。本案一审庭审前案由是借款纠纷，而在开庭时却将案由改为了合资合作开发房地产合同纠纷，且并未重新给予当事人举证期。本院二审庭审过程中，宏泰公司当庭表示其放弃对一审审理程序违法的主张。
椰海湾公司和雅乐居公司共同发表答辩意见称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，应依法维持。具体意见如下：一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分。1.一审判决认定宏泰公司借支的销售款总额正确。各方当庭确认宏泰公司从共管账户支取102893242元，一审判决认定宏泰公司共借支102773242元，椰海湾公司、雅乐居公司对此没有异议。一审判决根据本案协议和生效仲裁裁决（法院据此从共管账户两次执行2754105.96元）认定该执行款为宏泰公司借支的款项。102773242元加上2754105.96元，一审法院认定宏泰公司借支的款项为105527347.96元有充分的事实依据。2.一审判决认定椰海湾公司、雅乐居公司借支的销售款数额正确。椰海湾公司借支了5486839.91元，雅乐居公司借支了1476345.16元，两者共计6963185.07元。宏泰公司没有提交证据证明椰海湾公司、雅乐居公司借支的款项超出了上述数额，二审法院应当予以维持。二、原判适用法律正确。本案项目开发过程中，由于宏泰公司没有依约全额投资，只能借支巨额房屋销售款进行投资，椰海湾公司、雅乐居公司不能依约得到应分得的房屋销售款，从而损害了椰海湾公司、雅乐居公司的投资权益，使得椰海湾公司、雅乐居公司仅在分配三次房屋销售款后便不能依约按月分配房屋销售款。一审判决依据《中华人民共和国民法总则》（简称民法总则）第一百二十五条关于“民事主体依法享有股权和其他投资性权利”的规定，保护椰海湾公司、雅乐居公司的投资性权利，适用法律正确。由于宏泰公司借支了本应属于椰海湾公司、雅乐居公司的房屋销售款，一审判决依据民法总则第一百七十九条和《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第六十条的规定，判令宏泰公司返还其借支的应属于椰海湾公司、雅乐居公司的房屋销售款，有合同依据和法律根据。
原审原告椰海湾公司、雅乐居公司向一审法院起诉请求：一、判令宏泰公司返还其以借据或借条形式占用的属于椰海湾公司、雅乐居公司所有的39045118.75元，其中应返还椰海湾公司的32731523.04元、属于雅乐居公司的6313595.71元，并支付自借款之日起至还款之日止的同期银行利息；二、判令宏泰公司承担本案诉讼费。
原审法院查明：三方当事人所签订的协议情况：1.椰海湾公司（甲方）与宏泰公司（乙方）于2010年5月29日签订《房地产椰海湾项目合作开发协议》，协议约定甲方提供土地，乙方提供资金，双方合作开发房地产项目。协议第五条约定“1、甲乙双方以规划局批准的项目建筑面积为基准，以甲方37%、乙方63%比例按面积分房，房屋销售缴纳的营业税和土地增值税按甲方37%、乙方63%比例分别承担。2、项目公司按照国家规定向地税局缴纳的企业所得税，按甲方37%、乙方63%比例分别承担。3、本项目建成后所得的商铺归甲方所有，从项目竣工验收起一个月内，乙方负责将甲方分得的一、二层商铺过户到甲方指定的名下，并办理房产证。”第七条第1点约定“根据文昌市总体控制规划规定报批，该项目合作开发如需提高容积率，应向政府报送规划批准增加申请，增加容积率的扩容费，甲乙双方按37%与63%比例分摊承担。”第九条约定“1.甲乙双方签署本项目合作开发协议之日起五个工作日内乙方按合同开发协议，预付甲方壹仟万元。2.预付款壹千万元从该项目房产销售甲方分得的收入扣除。”2.椰海湾公司（甲方）与宏泰公司（乙方）于2010年6月3日签订《房地产椰海湾项目合作开发补充协议》，协议第二条约定“甲乙双方以公司方式进行合作，乙方不进入甲方公司作股东，双方就此项目合作。”第五条约定“甲方椰海湾公司就该项目成立项目部，并委托授权乙方负责本项目的开发建设及经营管理工作，项目部对外签订合同报备公司并签章生效”。3.雅乐居公司（甲方）与宏泰公司（乙方）于2010年8月15日签订《椰海湾房地产项目合作开发协议》，协议约定甲方提供土地，乙方提供资金，双方合作开发“椰海明珠”房地产项目，协议第二条约定乙方分期交纳合作诚意金人民币贰佰万元给原土地使用权人曾广力，并约定本项目所得的销售款首先归还乙方合作诚意金人民币贰佰万元。协议第三条第4点约定“双方按以下原则进行利益分配：出地方及出资方按37:63的比例进行分配，其中甲方土地上所有的一层、二层的商业铺面归甲方所有，在应分配的比例分房抵扣，另外椰海湾公司提供的项目用地上所建的后排三栋住宅楼所建的顶层复式住宅由谭说选一套后，由曾广力在该部分复式住宅中任选一套，其价格按照本项目销售部制定的销售价格进行计算，在应得的分配中扣除。”4.椰海湾公司（甲方）、雅乐居公司（乙方）与宏泰公司（丙方）于2010年9月16日签订《房地产项目合作开发补充协议》，协议约定甲乙双方出地、丙方出资合作开发椰海湾房地产项目事宜。甲乙方承担政府有关部门的土地变更的地价差，丙方承担支付变更所产生的税费。协议第三条约定“3.1、甲乙双方以土地使用权作为合作开发的土地。3.2、丙方提供建设资金，负责该项目的所有资金投入，包括丙方在修建中应该承担的税费。3.3、本项目合作期间，未经三方一致同意，任何一方无权将本项目（包括在建工程）或本项目的土地使用权转让、出租、抵押给第三方或第三方合作。同时，三方应保证本项目不受其自身债务或其他法律纠纷的影响，若出现以上情形以致本项目被法院查封或被采取其他强制措施，自身有法律纠纷的一方应在本项目以外另行提供有效资产解决自身的法律纠纷，不得影响本项目的顺利进行。3.4、丙方必须在取得施工许可证之日起30个月内完成整个项目的所有工程，除不可抗拒的天灾人祸外，若因丙方不能按时完成工期所造成不能按时向业主交付房屋所造成一切责任均由丙方承担。”协议第六条约定“6.1、甲、乙、丙三方都有权参与房屋销售的资金管理，三方设立共同账户，由丙方派出一名出纳，甲、乙方各派出或共同派出一名财务管理人员进行管理，派出人员费用由甲、乙方自行承担。6.2、税金按照原来商议销售总款的15%预留，需缴纳税金以项目需要随时进行调整。”第七条丙方责任约定“7.5、按照协议的约定如期投入项目建设所需的全部资金，保证建设工程按时、按质、按量完成。7.7.丙方应按照工程合同的约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，丙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。7.8、丙方负责本项目的建设工作，并对以甲乙方名义签订的与本项目开发建设有关的合同（以三方确认的合同为准）承担实际履行的责任，并保证按合同履行（包括按期足额支付合同价款），若因违约导致合同相对方向甲乙双方索赔的，对因此给甲乙方造成的损失由丙方承担赔偿责任。”协议第九条违约责任及责任免除约定“9.1、本合同生效后，由于甲乙方的原因导致本合同无法履行的，甲乙双方应在收到丙方解除合同通知七日内返还丙方支付的诚意金，甲乙双方应在三个月内双倍返还丙方投入的全部投资包括前期费用（实际投资额以有资质的审计机构审计的丙方实际投资额，同时扣除该项目对外所负的全部债务的数字为准）。9.2、以上约定丙方必须严格履行，如丙方有下列情形之一的，甲乙方有权解除本合同；（1）丙方违反本合同第3.3条约定；（2）丙方违反本合同第3.4条约定；（3）若丙方违反以上约定，丙方在甲、乙方的土地上投入建设建筑物包括丙方前期一切投入归甲、乙方所有，同时丙方无条件将全部完整的项目建设资料交给甲乙方。9.3、丙方若拖欠施工单位的工程款导致施工单位向人民法院起诉的，对销售收入应分配给丙方的部分暂不支付给丙方，待案件处理完双方再进行结算，若生效的判决书或调解书确定由甲、乙双方承担责任的（仅限本项目工程款项），应该分配给丙方的款项优先支付给施工单位，不足部分，丙方继续承担责任。”
上述协议签订后，谭说提供文国用（2008）第W0302630号、椰海湾公司提供（2010）第W0301335号、文国用（2010）第0302332号土地，雅乐居公司提供文国用（2009）第0302331号土地进行项目开发，同时，三方在文昌国民村镇银行有限责任公司设立共管账户，户名为椰海湾公司，用于收取项目销售房款。2010年6月4日，宏泰公司法定代表人何云龙向椰海湾公司法定代表人谭说支付诚意金人民币10000000元，宏泰公司分别于2010年8月24日、2011年1月24日向雅乐居公司代理人曾广力支付诚意金各人民币1000000元，共计人民币2000000元，收据中写明“此诚意金在收款人首次房款销售中返还。”2011年1月5日，“椰海明珠”项目取得规划临时许可证。2011年4月5日，宏泰公司出具《委托书》，委托书说明宏泰公司决定由中诚建第六工程局集团有限公司就“椰海明珠”项目进行施工，委托椰海湾公司于2011年4月5日与中诚建第六工程局集团有限公司签订《施工合同》，所有经济费用由宏泰公司支付，《施工合同》所列注的椰海湾公司的义务和权利均由宏泰公司履行，由此所产生的一切经济和法律责任由宏泰公司承担。2011年4月11日，“椰海明珠”项目取得建筑工程施工许可证，建设规模为43101.95平方米。2011年8月4日，文昌市人民政府作出文府函[2011]488号批复，同意椰海湾公司、雅乐居公司、椰海湾公司法定代表人谭锐联合开发建设“椰海明珠”项目，同意由椰海湾公司作为联合开发主体，负责项目规划设计、建设、经营、管理等一切事务。
在开发建设过程中，宏泰公司从三方共管账户共借支102773242元，用于“椰海明珠”项目的开发建设、施工装修及办公等事宜。椰海湾公司及其法定代表人谭说从共管账户借支5486839.91元、雅乐居公司及其委托人曾广力从共管账户借支1476345.16元。2017年1月22日，海南仲裁委员会针对项目建设方中诚建第六工程局集团有限公司与椰海湾公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2015）海仲字第101号裁决书，裁决椰海湾公司向中城建第六工程局集团有限公司支付工程款8419529.3元及利息734450元、违约金6520080元、律师费18200元，椰海湾公司负担仲裁费145058元。该裁决生效后，中城建第六工程局集团有限公司向原审法院申请执行，原审法院立（2017）琼96执158号执行，共执行共管账户上2754105.96元。期间，协议三方分别于2012年4月22日、2013年7月4日、2013年12月16日进行了三次分配，其中，椰海湾公司法定代表人谭说分配837.4617万元，雅乐居公司授权人曾广力分配161.5383万元，宏泰公司分配1809万元，共计已经分配2700万元。椰海湾公司收取的预付款1000万元，尚未从分配款中返还宏泰公司，雅乐居公司收取的诚意金200万元，尚未从分配款中返还宏泰公司。经双方当事人确认，项目的总建筑面积为43101.95平方米，建成房屋570套，已售价款约19220万元，已售房屋中未收回款项为345万元，未售房屋35套，项目的一、二层铺面由椰海湾公司、雅乐居公司使用和出租。双方当事人确认截止起诉前，项目的房屋销售应缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税已经基本缴交完毕，同时，该项目尚欠增容费97.53万元。
原审法院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷，本案的争议焦点是椰海湾公司、雅乐居公司要求宏泰公司返还销售款及其利息是否有事实根据与法律依据。各方当事人均认可三方所签订的四份协议，且四份协议未违反法律强制性规定，故四份协议可以作为处理本案的依据。椰海湾公司、雅乐居公司诉求能否得到支持，具体涉及到以下几个问题：
一、关于宏泰公司所借支的款项（含执行款项）应否分配并返还给椰海湾公司、雅乐居公司的问题。根据查明的事实，宏泰公司共借支102773242元，加上因宏泰公司未及时给付案外人工程款，导致三方共管账户被执行款项2754105.96元，共计105527347.96元，上述款项均从共管账户支付。根据民法总则第一百二十五条“民事主体依法享有股权和其他投资性权利。”的规定，椰海湾公司、雅乐居公司及宏泰公司作为“椰海明珠”项目公司的出资人，均享有投资性权利，宏泰公司从2011年三方合作开始至2017年6月，并未按照三方协议约定履行出资义务，在椰海湾公司、雅乐居公司名下成立项目公司并对外承担责任的情况下，让椰海湾公司、雅乐居公司同意其不间断地从共管账户借支款项用于支付本该由宏泰公司支付的项目开发建设、施工装修及办公费用，其借支及被执行的款项属于共管账户中的销售款，按照三方协议，其中的37%应属椰海湾公司、雅乐居公司所得，由于宏泰公司的借支行为及违约行为，致使椰海湾公司、雅乐居公司方无法按时依约分配到销售款项，违反了合同法第六十条全面履行的义务，已经侵害了椰海湾公司、雅乐居公司作为投资主体的权益，应向椰海湾公司、雅乐居公司承担相应的民事责任，根据民法总则第一百七十九条的规定，椰海湾公司、雅乐居公司主张宏泰公司应承担返还财产的民事责任，于法有据，原审法院予以支持，宏泰公司应向椰海湾公司、雅乐居公司返还其所借支的款项（含被执行款项）中属于椰海湾公司、雅乐居公司应分配的款项。根据宏泰公司与椰海湾公司签订的协议约定，销售款按月结算一次，扣除15%作为营业税、土地增值税、企业所得税的备用金（项目结算时多退少补），增加容积率的扩容费，甲乙双方按37%与63%比例分摊承担。经各方当事人确认，项目应缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税已经基本缴交完毕，同时，该项目尚欠增容费97.53万元。鉴于共管账户尚余400多万，已足以支付尚欠的增容费，且因项目公司在椰海湾公司名下，纳税主体为椰海湾公司，故原审法院认为该部分款项可以进行分配。宏泰公司抗辩本案的分配条件尚不具备，认为应将铺面列入分配基数，进行整体结算后方能分配，因之前三方已经进行过三次分配，三方的四份协议中已约定销售款按月进行分配，且宏泰公司对于铺面的分配并未提起诉讼或者反诉，属于另一法律关系，故原审法院对宏泰公司的抗辩理由不予采纳。
二、关于椰海湾公司、雅乐居公司所借支的款项应否纳入分配总款中并从椰海湾公司、雅乐居公司应得款项中予以扣除的问题。如前所述，“椰海明珠”项目销售款应当予以分配，根据查明的事实，在宏泰公司从共管账户借支款项的同时，椰海湾公司也从共管账户借支了5486839.91元、雅乐居公司借支了1476345.16元，共计6963185.07元，上述款项系存于共管账户的销售款，亦应属于三方分配款项，其中椰海湾公司、雅乐居公司占37%、宏泰公司占63%。椰海湾公司、雅乐居公司主张该笔款项不属于本案审理范围，宏泰公司则主张椰海湾公司、雅乐居公司所借支的款项应从其所得款项中予以抵扣。原审法院认为，根据合同法第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，结合查明的事实，椰海湾公司、雅乐居公司及宏泰公司所借支的款项均属于销售款，性质相同，均属于三方共有，三方均从共管账户借支款项，可以视为三方互负债务，宏泰公司在本案中主张抵销上述债务，于法有据，原审法院予以支持。因此，分配销售款的基数应为三方借支的款项（含被执行款项）112490533.03元（105527347.96元+6963185.07元），其中，椰海湾公司与雅乐居公司共应分得37%为41621497.22元，鉴于椰海湾公司与雅乐居公司确认两家公司在37%分配款项中各自所占的比例为83.83%和16.17%，故椰海湾公司应分配款项为34891301.12元，雅乐居公司应分配款项为6730196.10元。抵扣椰海湾公司、雅乐居公司在共管账户上所借支的款项后，宏泰公司应向椰海湾公司返还分配款29404461.21元（34891301.12元-5486839.91元）、应向雅乐居公司返还分配款5253850.94元（6730196.10元-1476345.16元）。
三、关于椰海湾公司、雅乐居公司收到的预付款（诚意金）应否返还的问题。因三方签订的协议均约定椰海湾公司、雅乐居公司所收取的预付款（诚意金）从项目房产销售中椰海湾公司、雅乐居公司分得的收入中扣除（归还），且雅乐居公司与宏泰公司签订的协议中还约定雅乐居公司所得的销售款首先归还宏泰公司的合作诚意金二百万元。故椰海湾公司、雅乐居公司应在分配的销售款中返还宏泰公司支付的预付款（诚意金），且椰海湾公司、雅乐居公司所得的预付款（诚意金）也是因三方合作开发房地产项目而产生，款项属于种类物，且宏泰公司该抵销权的行使并未超出本案椰海湾公司、雅乐居公司的诉讼请求范围，故原审法院认为宏泰公司本案中主张该笔款项应予返还的理由成立。结合查明的事实，椰海湾公司收取的预付款1000万元，尚未从分配款中返还宏泰公司，雅乐居公司收取的诚意金200万元，尚未从分配款中返还宏泰公司。故在抵扣预付款及诚意金后，宏泰公司应向椰海湾公司返还款项为19404461.21元（分配款29404461.21元-预付款10000000元）、应向雅乐居公司返还款项为3253850.94元（分配款5253850.94元-诚意金2000000元）。
四、关于椰海湾公司、雅乐居公司主张宏泰公司应承担返还销售款的利息的问题。椰海湾公司、雅乐居公司主张宏泰公司返还的销售款应从其借支之日起计算利息，因双方协议对利息并未进行约定，且椰海湾公司、雅乐居公司未能证明其一直在向宏泰公司主张分配款及利息，故宏泰公司所借支的分配款视为未约定利息，鉴于宏泰公司借支分配款确实给椰海湾公司、雅乐居公司造成了利息损失，原审法院认为应从椰海湾公司、雅乐居公司主张分配款之日起开始计算利息，即从2017年10月28日起诉之日起按照中国人民银行同期流动贷款一年期利率计算至付清款项之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十五条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条之规定，判决如下：一、海南文昌宏泰房地产开发有限公司向文昌椰海湾房地产开发有限公司返还销售款人民币19404461.21元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2017年10月28日起计至债务付清之日止），限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、海南文昌宏泰房地产开发有限公司向文昌雅乐居房地产开发有限公司返还销售款人民币3253850.94元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2017年10月28日起计至债务付清之日止），限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回文昌椰海湾房地产开发有限公司、文昌雅乐居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币237248元、财产保全申请费5000元，由文昌椰海湾房地产开发有限公司、文昌雅乐居房地产开发有限公司负担101837.67元，海南文昌宏泰房地产开发有限公司负担140410.33元。
本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。庭审中，双方当事人均认为：一审判决表述椰海湾公司和雅乐居公司的第一项诉讼请求有误，遗漏了请求宏泰公司支付自借款之日起至还款之日止的同期银行利息的诉讼请求。此外，在概述椰海湾公司、雅乐居公司起诉的事实和理由部分，遗漏2010年8月15日雅乐居公司和宏泰公司签订《椰海湾房地产项目合作开发协议》的事实。除此之外，原审法院查明的事实，当事人未提出异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议问题虽多，但核心且基础性的问题可以概括为椰海湾公司和雅乐居公司诉请宏泰公司分别向椰海湾公司、雅乐居公司返还借支款32731523.04元、6313595.71元并支付同期银行利息有无事实根据和法律依据。
一审已查明，椰海湾公司与雅乐居公司提出诉讼请求的直接依据是宏泰公司向椰海湾公司或者向椰海湾公司和雅乐居公司出具的借条等借据借款以及被其他法院另案执行的双方合作项目的工程欠款的裁判文书。其事实根据是宏泰公司存在三项“严重违约行为”：一是宏泰公司未按合作合同的约定投入全部项目建设资金，借用了三方共管的房屋销售款105527347.96元（含被执行的工程欠款2754105.96元），导致椰海湾公司、雅乐居公司无法分配销售房屋款39045118.75元；二是宏泰公司未依约在30个月内完工；三是宏泰公司未依约完成纳税申报等后续义务，造成其名誉损失和经济损失，但未提出其上述诉讼请求的法律依据，即其请求权的法律基础。宏泰公司提出的主要答辩意见是，合作三方并未按照合作合同的约定每月分配一次销售房屋款，而是于2012年4月、2013年7月、2013年12月分配了三次。在此之外，三方均以向对方借款并出具借条的方式以不同的用途从三方共管账户中支取销售房屋款，这实际上已改变了合同约定的每月分配一次房屋销售款的方式，而合作项目的房屋销售款是三方共管，属三方共有，经三方协商同意从中支取，并非一方向另一方的借款，不存在还本付息问题，此款应在合作项目完工并清算（结算）后多退少补。合作项目早已完工多年，房屋也基本售完，所建房屋面积及其工程造价、已售和未售房屋数量、已经销售但尚未收回的房款、股东自留房屋的数量、应缴和未缴的各项税款、三方共管账户预留款的数额以及合作三方借支款的数额等已基本核清，但椰海湾公司、雅乐居公司自房屋建成后即占用全部一、二层商铺出租谋利至今，且拒不依约退还宏泰公司1200万元“诚意金”，也不进行合作项目结算，既然一审已将本案由借款纠纷改为合作开发房地产纠纷进行审理，就应当依约结清各方应承担的费用和应分配的利益（包括商铺利益），将三方先行借支的款项一并在此基础上结清，多退少补，而非单单解决宏泰公司偿还借款并支付利息的问题。
一审判决以宏泰公司未依约履行出资义务，让椰海湾公司、雅乐居公司同意其借支共管账户款项用于应由其支付的款项，该违约行为违反了合同法第六十条关于应当全面履行合同的规定，侵害了椰海湾公司、雅乐居公司依民法总则第一百二十五条关于“民事主体依法享有股权和其他投资性权利”的规定享有的投资权利，依照民法总则第一百七十九条关于民事责任的承担方式中返还财产的规定，认为宏泰公司应向椰海湾公司、雅乐居公司承担返还借款的民事责任；以合同约定房屋销售款每月结算一次，且三方也已分配了三次，各方当事人确认合作建房项目税款基本交完，尚欠的增容费尚有余款足以支付为由，认为宏泰公司借支的销售款可以进行分配，椰海湾公司、雅乐居公司的借支款和收取的“诚意金”与宏泰公司借款可以相互抵消，但铺面等问题因宏泰公司对此未反诉，属另一法律关系等为由不予审理，认为对宏泰公司要求结算的主张不应支持。
根据上述一审已查明的事实和当事人双方诉辩主张，本院认为：双方合作开发房地产合同约定的利益分配是对最终建成的房屋按37%：63%进行分配。合同约定的每月分配一次房屋销售款，是一种预先支取可分配利益的行为。从合同实际履行过程看，三方从未按照合同约定的时间和比例每月分配一次房屋销售款，这从仅有的三次分配分别是在2012年4月、2013年7月和2013年12月即可看出。此外，三方为了各自需要，均从三方共管账户中借支房屋销售款，这些借款行为，每一笔都经过三方协商同意，都以向对方出具借条或其他借据的形式从三方共同管理的销售款中支取，且均未约定还款时间和利息。椰海湾公司、雅乐居公司提交的宏泰公司出具的借条，有的是向椰海湾公司、雅乐居公司出具，有的向项目公司（椰海湾公司）出具，有的注明了借款将由三方按合同约定的比例分摊，有的注明了从宏泰公司（或其他公司）应分配收入中扣减。在本案诉讼之前，三方各自借款数年间也无人就上述借款的还款、付息而引发讼争。上述事实说明，每月分配一次房屋销售款并不是合同约定的按房屋面积比例分房的利益分配方式，而是在合作分配结算前的预先分配利益而已，逐月分配的约定从未履行过，仅有的三次分配之间间隔5个多月或一年多不等。此外，三方借支款中均有一部分约定从自己今后应分利益中扣减或从三方应分摊的部分承担的约定。由此可见，三方从共管销售款中借支的费用，虽然是以向对方当事人出具借条的方式支取，但实际上并非借款，而是从三方共管、共有的款项中预先支取的费用，其并非到期应当还本付息的借款，而是在合作利益分配时分别予以扣减或分摊的依据，作为预先分配利益的部分，应当作为合作项目结算的依据。
既然一审已核算查清已建成房屋的面积、套数，已售房屋、未收房款，未售房屋，一、二层铺面由椰海湾公司、雅乐居公司占用并出租，已缴税费和尚欠税费、尚有余额，以及三方借支款的数额和不同用途（分摊或自用），应退而未退的“诚意金”数额等，但只对三方各自借款中的一部分和“诚意金”予以抵销（把被法院强制执行的工程欠款也计入宏泰公司借款），对其他已查清的部分不予处理，实际上是对合作开发房地产项目进行了部分结算，而已查清另一部分未做结算，此不仅错误判断案件性质、审理范围，适用法律纠纷不当，导致判决还款、付息错误，也为已具备结算条件的合作开发利益分配造成另行诉讼时程序和实体审理上的困难。
综上，上诉人宏泰公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决以民法总则第一百二十五条、第一百七十九条、合同法第六十条、第九十九条为依据判决宏泰公司向椰海湾公司返还房屋销售款人民币19404461.21元及利息、向雅乐居公司返还房屋销售款人民币3253850.94元及利息适用法律不当，应予撤销，椰海湾公司、雅乐居公司的诉讼请求应当予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海南省第一中级人民法院（2017）琼96民初210号判决；
二、驳回文昌椰海湾房地产开发有限公司、文昌雅乐居房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费237248元，由文昌椰海湾房地产开发有限公司负担189799元，文昌雅乐居房地产开发有限公司负担47449元。
二审案件受理费237248元，由文昌椰海湾房地产开发有限公司负担189799元，文昌雅乐居房地产开发有限公司负担47449元。
本判决为终审判决。
审判长 钱志勇
审判员 王庆伟
审判员 朱润生
二〇一八年九月四日
法官助理王宇婷
书记员 钟小敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。