郑州市中原辛巴美食大排档诉郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司房屋拆迁纠纷一案

原告郑州市中原辛巴美食大排档，住所地郑州市中原区建设西路新市场街22号。

法定代表人陈丽丽，职务经理。

委托代理人刘克锋，河南大公匡法律师事务所律师。

委托代理人沈红涛，河南大公匡法律师事务所律师。

被告郑州华亚房地产开发有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路46号。

法定代表人马秋一，职务董事长。

委托代理人刘龙江，该公司职员。

被告河南盛润置业有限公司，住所地郑州市金水区政三街5号院6号楼7层。

法定代表人舒蒲娟，职务董事长。

委托代理人王卫东，河南栋梁律师事务所律师。

第三人郑州市中原区房产管理局，住所地郑州市中原区中原西路160号附2号。

法定代表人朱永建，职务局长。

委托代理人朱广瑞，该局工作人员。

原告郑州市中原辛巴美食大排档（以下简称辛巴美食）与被告郑州华亚房地产开发有限公司（以下简称华亚公司）、河南盛润置业有限公司（以下简称盛润公司），第三人郑州市中原区房产管理局（以下简称区房管局）房屋拆迁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛巴美食的委托代理人刘克锋、沈红涛，被告华亚公司的委托代理人刘龙江、盛润公司的委托代理人王卫东，第三人区房管局的委托代理人朱广瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告辛巴美食诉称，1997年元月，原告与第一被告华亚公司签订拆迁安置协议，由第一被告华亚公司拆除原告位于桐柏路与建设路的经营场所，并按约定支付职工生活补助费直至回迁，同时根据行业性质对原告就地安置。协议签订后，原告及时搬迁，但被告迟迟不履行合同义务，从1997年元月至今长达10年之久，被告仍未给原告回迁安置，造成原告多次上访。在各级政府的关注下，被告解决了部分安置费问题，但是对房屋回迁问题仍未解决。原告多次要求二被告履行义务，均遭拒绝。为此，原告来院起诉，要求二被告按照双方签订的拆迁安置协议安置房产186.69平方米并支付2005年12月31日以来至回迁之日的过渡费。

被告华亚公司辩称，2006年9月3日，华亚公司和盛润公司签订项目转让协议，将项目转让给盛润公司，且2006年8月8日华亚公司和被拆迁户协商在5号楼裙房回迁安置，故应由盛润公司承担安置义务。

被告盛润公司辩称，原告诉请的房屋系承租房，应当由区房管局协调回迁安置。盛润公司接手5号楼及其裙房的对价是3200万元的解押费用和32家被拆迁单位的过渡费9700万元。华亚公司名下的商业用房足以安置回迁，因华亚公司的种种原因才造成原告不能回迁，由此给原告造成的损失应由华亚公司承担。

第三人区房管局述称，对原告起诉的房屋面积予以认同，但安置应是一个整体上的安置，而被告应当安置给第三人，然后第三人和原告签订租赁合同再交付原告使用。

本院根据当事人的诉辩意见，归纳当事人争议的焦点为原告诉请的回迁安置义务应由二被告谁来承担或者是共同负责。经征求当事人意见，当事人对法庭归纳的争议焦点均无异议。

原告辛巴美食认为安置义务应由第二被告盛润公司承担，第一被告华亚公司承担补充安置责任。为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：

1、1997年元月华亚公司与原告签订的拆迁协议一份，证明原告被拆迁房屋面积为186.69平方米，原直管公房不改变租赁关系；

2、郑州市中原区人民法院（2006）中民一初字第2282号民事调解书一份及二被告于2006年9月3日、9月4日、9月5日签订的协议书三份，证明二被告于2006年9月3日签订的协议已被法院确认为有效协议，也证明了盛润公司已承接了华亚公司的权利和义务；

3、2006年8月8日华亚公司同包括原告在内的32家被拆迁单位签订的回迁协议，证明原告的安置区域为5号楼裙房；

4、2007年5月10日中原区拆迁办证明一份，证明2006年8月8日回迁协议的真实性；

5、2004年10月8日项目合作合同一份，证明二被告2006年9月3日签订的项目转让协议所约定华亚广场项目的具体位置，也是第二被告盛润公司承担安置义务的依据。

被告华亚公司对原告提交的上述证据均无异议，但其认为回迁安置义务应由第二被告盛润公司承担。

被告盛润公司对原告提供的证据的真实性均无异议，但其认为不能据此证明应由盛润公司承担回迁安置义务。

第三人区房管局对原告提供的证据均没有异议。

第一被告华亚公司认为回迁安置义务应由盛润公司承担。为支持其辩称主张，其向法庭提交的证据有：

1、2006年7月3日的资产转让协议一份，证明5号楼裙房有32000平方米，足够安置原告的拆迁面积；

2、2006年7月30日二被告签订的补充协议一份，该协议第二条约定解除了2006年7月3日的转让协议，证明2006年8月8日协议的有效性；

3、2006年9月3日的转让协议一份，证明5号楼及其裙房转让给盛润公司，应由盛润公司承担回迁安置义务。

原告对第一被告提供的证据均无异议，认为该证据恰恰证明了原告的诉讼请求。

第二被告盛润公司对第一被告华亚公司提供的证据的真实性均无异议，但其认为该证据不能证明华亚公司不应承担回迁安置义务。

第三人区房管局对第一被告提供的证据均无异议。

第二被告盛润公司认为回迁安置义务应由华亚公司承担，其不应承担。为支持其辩称主张，其向法庭提交的证据有：

1、二被告于2006年9月3日签订的项目转让协议及其补充协议和2006年7月3日签订的资产转让协议，证明盛润公司接手5号楼裙房总标的的确定性和支付过渡费数额的确定性，也证明回迁安置义务应由华亚公司承担；

2、盛润公司支付回购费、过渡费的票据、债权转让协议、拍卖确认及成交协议，证明盛润公司支付的价款是固定的。

原告对第二被告盛润公司提交的证据的真实性无异议，但原告认为该两组证据无法证明项目转让协议的合理对价，合同中没有具体说明盛润公司应承担的价款和范围。因2006年7月3日协议约定的数额和2006年9月3日协议约定的数额是一致的，但9月3日协议增加了5号楼，总标的额是不确定的，盛润公司的证据恰恰证明了原告的主张。

第一被告对盛润公司提交的证据的真实性无异议，但其认为7月3日协议转让的是5号楼裙房，9月3日协议转让的是5号楼及其裙房，转让标的增加了50000多平方米高层住宅和6000多平方米的商业用房，所以盛润公司承担的义务也要增加，第二被告应承担华亚广场项目所产生的所有的回购费和过渡费。

第三人区房管局的质证意见同原告一致。

第三人区房管局向法庭提交的证据有：1997年元月第三人和华亚公司签订的拆迁协议一份、房屋所有权证和房屋注销证共10份、第三人和原告签订的租赁合同一份，证明第一被告拆迁了第三人的房屋，第三人对被拆迁房屋享有产权，并证明了拆迁面积。

原告、第一被告、第二被告对第三人提供的证据均无异议。

根据原告诉称、被告辩称、第三人述称和举证、质证，本院确认下列事实：

1、1997年元月，辛巴美食与第一被告华亚公司签订房屋拆迁协议一份，主要内容为：一、甲方（华亚公司）拆除乙方（辛巴美食）房产的有效建筑面积186.69平方米，按条例规定拆一还一，原直管公房不改变租赁关系。二、甲方支付给乙方10名职工每人每月240元的生活补助费，直到回迁。协议签订后，原告如期搬迁，但第一被告华亚公司因各种原因迟迟不能将华亚广场项目建成使用，造成该项目搁置。

2、2004年10月8日，盛润公司与华亚公司签订项目合作合同，约定由二被告合作开发华亚广场2、3、4号楼高层住宅楼和独立的商业建筑以及该区域内的相关工程。在合作过程中，二被告之间发生矛盾，工程停工。

3、2006年7月3日，在有关部门协调下，二被告签订资产转让协议一份，主要内容为：一、乙方（华亚公司）同意将华亚广场5号楼裙房在建工程约32000平方米及土地的产权有偿转让给甲方（盛润公司），转让价格为壹亿叁仟万元，主要用于偿还拆迁回购及过渡费发放和5号楼裙房、5号楼土地解押费用。二、付款办法：经乙方核实，1、约有45155649为乙方回购被拆迁户房屋赔偿费用；2、约有52339220元为乙方所欠被拆迁单位的过渡费；3、欠工行解支（后转农行长城公司）暂估3200万元，合计约1.3亿元。经协商长城公司所欠款由甲方支付并办理土地解押手续，过渡费用以乙方和被拆迁单位已签订的协议为准，两年半内分期分批支付。

4、2006年7月30日，双方又签订补充协议一份，主要内容为：1、继续履行甲、乙双方在2004年10月8日签订的合作合同；......3、2006年7月3日双方所签资产转让协议因被拆迁单位不同意协议主要条款，该协议同时作废。

5、2006年8月8日，被告华亚公司与32家被拆迁户代表签订回迁协议一份，并由中原区拆迁办予以见证。该回迁协议主要内容为：一、甲方（华亚公司）提供5号楼建设路临街1-3层营业房（西临桐柏路，以规划图纸为准），面积为18900平方米。二、被拆迁单位（除邮政局、派出所外）被安置面积为21911.5平方米，补差面积以1期裙房西1-2层，补足面积为止；......八、拆迁生活过渡费从2006年元月份始顺延到回迁安置完毕为止；九、......（2）2006年7月3日以来未经32家被拆迁单位同意华亚公司与盛润公司所签订的任何协议不予承认。

6、2006年9月3日，二被告再次达成项目转让协议书一份，主要内容为：甲（华亚公司）、乙（盛润公司）双方经友好协商，现就华亚广场5号楼及其裙房项目的转让事宜达成协议如下：“项目名称：华亚科技广场，位于郑州市中原区建设路以南、文化宫路以西、桐柏路以东。一、甲方同意将华亚广场项目的5号楼及其裙房项目转让给乙方，5号楼及其裙房未抵押土地过户给乙方，过户费用由乙方承担；......四、由乙方支付给甲方基于华亚广场项目产生的相当于回购费、过渡费的款项，其中13家拆迁户的回购费于2006年9月至12月底付清，32家拆迁过渡费于2006年12月至2007年6月30日前付清，具体支付办法另行约定。......八、除上述乙方承担的费用外，甲方的其他债务（含担保债务等）与乙方无关。......”同年9月4日，双方签订项目转让补充协议一份，主要内容为“双方于2004年10月8日签订的项目合作合同及2006年7月3日签订的转让协议予以解除，该补充协议作为2006年9月3日项目转让协议书的附件。”同年9月5日，双方再次签订项目转让补充协议一份，并由中原区拆迁办予以见证，主要内容为“基于甲、乙双方于2006年9月3日签订的华亚广场5号楼及其裙房项目转让协议第四条，双方达成如下补充协议：一、乙方支付给甲方基于华亚广场项目所产生的相当于回购费、过渡费的款项；二、对于13家拆迁户回购费：1、乙方于2006年9月份支付1000万元；2、乙方于2006年10月份支付1000万元；3、乙方于2006年11月份支付1000万元；4、乙方于12月底分期付清剩余款项。三、对于32家拆迁过渡费：1、乙方于2007年元月10日前支付1500万元；2、乙方于2007年6月30日前一次性付清余款。四、由监督方监督以上款项的支付。”

7、二被告在达成以上协议后，盛润公司于2006年9月5日来院起诉，请求确认二被告于2006年9月3日达成的资产转让协议为有效协议。2006年9月6日，双方同时到庭，在本院主持下，二被告达成如下协议即“原（盛润公司）、被告（华亚公司）于2006年9月3日签订的项目转让协议为有效协议，但涉及其他第三人权益的条款须经第三人确认；依照法律法规需办理变更、登记、备案、批准等手续的，依有关规定办理。”协议形成后，本院以（2006）中民一初字第2282号民事调解书予以确认，双方当日领取了调解书。

8、调解书生效后，在办理有关土地过户手续时，双方再次发生争执。2007年1月25日，盛润公司来院申请执行，请求法院强制执行华亚公司履行调解协议中规定的变更义务。2007年2月2日，本院对该案予以强制执行。执行后，盛润公司陆续履行了相应义务，并将5号楼及其裙房建成竣工。但因二被告均不愿履行原告的回迁安置义务，原告遂来院起诉，要求解决。本判决向各方当事人送达后，被告盛润公司不服，上诉于郑州市中级人民院，郑州市中级人民法院于2009年5月15日将该案发还本院重新审理。庭审中，各方当事人均要求不再重新举证质证，均认可原审举证认证意见。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与第一被告华亚公司于1997年元月签订的拆迁协议，系双方真实的意思表示，应为有效协议，双方均应切实履行。被告华亚公司迟迟不予履行，构成违约，故原告来院起诉，要求被告华亚公司继续履行合同对原告进行回迁安置并支付生活补助费的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。因华亚公司转让的仅仅是华亚广场项目中的一部分，并且根据2006年8月8日的回迁安置协议，华亚公司对原告仍负有安置义务。故被告华亚公司主张由盛润公司全部承担安置义务的辩称，理由不足，本院不予采信。

《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，“尚未完成房屋补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的权利、义务随之转移给受让人。”本案中，二被告于2006年9月3日签订的项目转让协议，华亚公司把华亚广场项目中的5号楼及其裙房转让给盛润公司并经中原区拆迁办同意，则华亚公司与原告的房屋拆迁安置义务随之转移给盛润公司。故原告来院起诉，要求被告盛润公司履行安置义务并支付生活补助费的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。被告盛润公司辩称其已经支付了合理对价，但在协议中二被告并未涉及对原告的回迁安置问题，由其接手该项目所产生的义务，盛润公司也应予承担。故此，被告盛润公司主张其不应承担安置义务的辩称意见，本院不予采信。

诉讼中，原、被告均认可第三人区房管局系本案讼争房屋的合法产权人，原告系承租该房屋的承租方，因此，对第三人要求二被告先将房屋安置给第三人，第三人再同原告签订租赁合同并交付原告使用的陈述意见，本院予以采纳。但鉴于盛润公司只是承接了华亚公司部分项目工程，其对原告的安置补偿的责任是有限的，在其对原告安置补偿后，如果认为对其造成的损失可以向华亚公司进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司于本判决生效后三十日内共同按照拆迁协议的约定为第三人郑州市中原区房产管理局回迁安置186.69平方米营业房，第三人取得该营业房后三十日内同原告签订租赁合同并交付原告郑州市中原区辛巴美食大排档使用。

二、被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司于本判决生效后三十日内共同支付原告郑州市中原区辛巴美食大排档过渡费每月2400元（自2006年1月始，至回迁安置日止）。

如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9978元，由被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                    审   判  长  赵     宇

                                    审   判  员  王     斌

                                    审   判  员  陈  春  杰

                                         二OO九年九月三十日

                                    书  记   员  付  瑞  晓