郑州南方物业管理有限公司诉郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司房屋拆迁纠纷一案

原告郑州南方物业管理有限公司，住所地郑州市中原西路160号付2号。

法定代表人张金玉，职务经理。

委托代理人朱广瑞，中原区房管局工作人员。

被告郑州华亚房地产开发有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路46号。

法定代表人马秋一，职务董事长。

委托代理人刘龙江，该公司职员。

被告河南盛润置业有限公司，住所地郑州市金水区政三街5号院6号楼7层。

法定代表人舒蒲娟，职务董事长。

委托代理人王卫东，河南宇法律师事务所律师。

第三人郑州市中原区房产管理局，住所地中原西路160号附2号。

法定代表人朱永建，职务局长。

委托代理人朱广瑞，该局工作人员。

原告郑州南方物业管理有限公司（以下简称南方物业）与被告郑州华亚房地产开发有限公司（以下简称华亚公司）、河南盛润置业有限公司（以下简称盛润公司），第三人郑州市中原区房产管理局（以下简称区房管局）房屋拆迁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南方物业的委托代理人朱广瑞，被告华亚公司的委托代理人刘龙江，盛润公司的委托代理人王卫东，第三人区房管局的委托代理人朱广瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南方物业诉称，1997年元月，郑州医疗器械二厂青年电机修理部（以下简称电机修理部）与第一被告华亚公司签订拆迁安置协议，由第一被告华亚公司拆除该厂电机修理部租赁的位于新市场3号的直管公房建筑面积81.52平方米，并按约定支付电机修理部职工生活补助费每人每月280元，在职职工共29人，同时根据条例规定拆一还一，原公房不改变租赁关系，在新房安置时，尽量安置在三层以下。协议签订后，该厂电机修理部与原告签定了房屋互换协议书，约定电机修理部将其所租赁的新市场3号直管公房与原告所承租的前进路53号1号直管公房互换。互换后，电机修理部将新市场直管公房的房屋租赁合同、拆迁安置协议书以及涉及拆迁该房的一切手续原件交给原告，同时电机修理部与华亚公司签订的拆迁安置协议书中所约定的一切权利和义务同时转移给原告，原告有处置权，电机修理部不得干预。协议签订后，原告及时搬迁，但被告迟迟不履行合同义务，从1997年元月至今长达10年之久，被告仍未给原告回迁安置，造成原告多次上访。在各级政府的关注下，被告才将2005年12月23日前的职工生活补助费支付完毕，但对2005年12月23日后的职工生活补助费和房屋回迁问题仍未解决。原告多次要求二被告履行义务，均遭拒绝。为此，原告来院起诉，要求二被告按照双方签订的拆迁安置协议安置房产81.52平方米，并支付2005年12月23日至2007年10月23日的职工生活补助费178640元。

被告华亚公司辩称，2006年9月3日我方与盛润公司签订转让协议，将项目转让给盛润公司；2006年8月8日华亚公司和被拆迁户协商在5号楼裙房予以回迁安置，应由盛润公司承担安置义务。

被告盛润公司辩称，1.原告房屋系承租房，我方认为应当由房管局协调回迁安置。2.盛润公司接手5号楼及裙房的对价是3200多万元的解押费用，32家拆迁单位的过渡费9700万元，2、3号楼的剩余工程建设与投资，华亚公司名下的商业用房足以安置回迁用房，华亚公司因种种原因没有回迁，给拆迁户造成了损失，这是由于华亚公司的原因造成的，不应由盛润公司承担安置责任。3.关于2006年以后发生的过渡费，盛润公司接手后支付的过渡费是固定数额9700万元，2006年以后的过渡费，最终的解决希望双方协商解决。

第三人区房管局述称，原告的房屋面积我方认同，安置应是一个整体上的安置，涉及到直管公房的，两被告应当安置给第三人，然后第三人和原告签订租赁合同并交付承租户使用。

本院根据原告诉称、被告辩称、第三人陈述，法庭归纳双方争议的焦点为原告诉请的回迁安置义务应由二被告谁来承担或者是共同负责。经征求双方意见，双方当事人对法庭归纳的争议焦点均无异议。

原告南方物业认为应由二被告共同承担，为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：

证据1、1997年元月第一被告华亚公司同郑州医疗器械二厂青年电机修理部签订的拆迁协议一份。证明（1）郑州医疗器械二厂青年电机修理部被拆迁房屋81.52平方米；（2）第二被告应支付原告过渡费直至回迁为止。

证据2、原告郑州南方物业管理有限公司与郑州医疗器械二厂青年电机修理部签订的房屋互换协议书一份。证明郑州医疗器械二厂青年电机修理部在拆迁协议中约定的一切权利和义务转移给原告郑州南方物业管理有限公司，原告是本案诉争房屋合法的权利人。

证据3、（2006）中民一初字第2282号民事调解书、2006年9月3日第一、第二被告签订的项目转让协议及9月4日、9月5日签订的补充协议。证明（1）第一、二被告于2006年9月3日签订的项目转让协议经过人民法院确认为有效协议。（2）同时又证明第一、二被告调解时，对于第三人权益须经第三人确认（即本案原告）（3）第二被告已承接了第一被告所应承担的权利、义务。

证据4、2006年8月8日，第一被告同32家被拆迁单位（包括本案原告）签订的回迁协议。证明原告的安置区域为五号楼裙房，这同食品公司、天河公司等同第二被告在回购协议中对回迁区域的约定是一致的。

证据5、2007年5月10日中原区拆迁办证明一份。证明2006年8月8日签订回迁协议的真实性。

证据6、第一、二被告于2004年10月8日签订的合作协议一份，以此证明盛润应承担整个华亚广场项目所产生的拆迁安置义务。

第一被告华亚公司对原告提交的证据均没有异议。

第二被告盛润公司对原告提交的证据质证认为：对六份证据的真实性没有异议。但不能证明由盛润承担回迁安置义务。

第三人区房管局对原告提交的证据均没有异议。

第一被告华亚公司为支持其主张，向法庭提交的证据有：

1、2006年7月3日的资产转让协议一份，证明5号楼裙房有32000平方米，足够安置原告的拆迁面积；

2、2006年7月30日二被告签订的补充协议一份，该协议第二条约定解除了2006年7月3日的转让协议，证明2006年8月8日协议的有效性；

3、2006年9月3日的转让协议一份，证明5号楼及其裙房转让给盛润公司，应由盛润公司承担回迁安置和支付过渡费的义务。

原告对第一被告华亚公司提供的证据质证认为：对该组证据的真实性均无异议，这恰恰证明了原告的诉讼要求。

第二被告盛润公司对第一被告华亚公司提供的证据质证认为：对证据的真实性无异议，但不能证明华亚公司不承担回迁安置义务的主张。

第三人区房管局对第一被告华亚公司提供的证据均没有异议。

第二被告盛润公司认为回迁安置义务应由华亚公司承担，其不应承担，为支持其辩称主张，向法庭提交的证据有：

证据1、2006年9月3日项目转让协议一份及其补充协议两份、2006年7月3日资产转让协议和执行的民事裁定书，证明盛润公司已经按照项目转让协议履行了义务，盛润公司不再负有安置义务；

证据2、支付回购费、过渡费的票据，债权转让协议，拍卖确认及成交协议，证明盛润公司已经履行支付9700多万元的价款的义务。

原告对第二被告盛润公司提交的证据质证认为：对证据1无异议，恰恰证明了原告的观点；对证据2，因为是复印件，不予质证。

第一被告华亚公司对第二被告盛润公司提交的证据质证认为：被告盛润公司的证据说明其没有按照约定支付各种款项，证明其已经违约。

第三人区房管局对第二被告盛润公司提交的证据不发表意见。

第三人区房管局向法庭提交证据有：1997年元月第三人和华亚公司签订的拆迁协议、房屋所有权证和房屋注销证、第三人和原告签订的租赁合同，证明第一被告拆迁了第三人的房屋，证明第三人对房屋享有产权，并证明了拆迁面积。

原告南方物业、第一被告华亚公司、第二被告盛润公司对第三人区房管局提交的证据均表示无异议。

根据原、被告诉、辩意见、第三人述称和举证、质证，本院确认下列事实：

1、1997年元月，医疗器械二厂青年门市部与第一被告华亚公司签订房屋拆迁协议一份，主要内容为：一、甲方（华亚公司）拆除乙方（青年门市部）位房屋建筑面积81.52平方米，根据有关拆迁条例规定，拆一还一，不改变公房租赁关系，在新房安置时，尽量安置在三层以下。......三、乙方共有在职职工29人，甲方按每人每月280元向乙方支付职工生活补助费暂定为一年。后来，原告与郑州医疗器械二厂青年电机修理部签订房屋互换协议书一份，郑州医疗器械二厂青年电机修理部将其与华亚公司所签订的房屋拆迁协议书转移给原告，并经中原区拆迁办鉴证。协议签订后，原告如期搬迁，但第一被告华亚公司因各种原因迟迟不能将华亚广场项目建成使用，造成该项目搁置。

2、2004年10月8日，盛润公司与华亚公司签订项目合作合同，约定由二被告合作开发华亚广场2、3、4号楼高层住宅楼和独立的商业建筑以及该区域内的相关工程。在合作过程中，二被告之间发生矛盾，工程停工。

3、2006年7月3日，在有关部门协调下，二被告签订资产转让协议一份，主要内容为：一、乙方（华亚公司）同意将华亚广场5号楼裙房在建工程约32000平方米及土地的产权有偿转让给甲方（盛润公司），转让价格为壹亿叁仟万元，主要用于偿还拆迁回购及过渡费发放和5号楼裙房、5号楼土地解押费用。二、付款办法：经乙方核实，1、月有45155649为乙方回购被拆迁户房屋赔偿费用；2、约有52339220元为乙方所欠被拆迁单位的过渡费；3、欠工行解支（后转农行长城公司）暂估3200万元，合计约1.3亿元。经协商长城公司所欠款由甲方支付并办理土地解押手续，过渡费用以乙方和被拆迁单位已签订的协议为准，两年半内分期分批支付。

4、2006年7月30日，双方又签订补充协议一份，主要内容为：1、继续履行甲、乙双方在2004年10月8日签订的合作合同；......3、2006年7月3日双方所签资产转让协议因被拆迁单位不同意协议主要条款，该协议同时作废。

5、2006年8月8日，被告华亚公司与32家被拆迁户代表签订回迁协议一份，并由中原区拆迁办予以见证。该回迁协议主要内容为：一、甲方（华亚公司）提供5号楼建设路临街1-3层营业房（西临桐柏路，以规划图纸为准），面积为18900平方米。二、被拆迁单位（除邮政局、派出所外）被安置面积为21911.5平方米，补差面积以1期裙房西1-2层，补足面积为止，八、拆迁生活过渡费从2006年元月份始顺延到回迁安置完毕为止，九、（2）2006年7月3日以来未经32家被拆迁单位同意华亚公司与盛润公司所签订的任何协议不予承认。

6、2006年9月3日，二被告再次达成项目转让协议书一份，主要内容为：甲（华亚公司）、乙（盛润公司）双方经友好协商，现就华亚广场5号楼及其裙房项目的转让事宜达成协议如下：“项目名称：华亚科技广场，位于郑州市中原区建设路以南、文化宫路以西、桐柏路以东。一、甲方同意将华亚广场项目的5号楼及其裙房项目转让给乙方，5号楼及其裙房未抵押土地过户给乙方，过户费用由乙方承担；......四、由乙方支付给甲方基于华亚广场项目产生的相当于回购费、过渡费的款项，其中13家拆迁户的回购费于2006年9月至12月底付清，32家拆迁过渡费于2006年12月至2007年6月30日前付清，具体支付办法另行约定。......八、除上述乙方承担的费用外，甲方的其他债务（含担保债务等）与乙方无关。......”同年9月4日，双方签订项目转让补充协议一份，主要内容为“双方于2004年10月8日签订的项目合作合同及2006年7月3日签订的转让协议予以解除，该补充协议作为2006年9月3日项目转让协议书的附件。”同年9月5日，双方再次签订项目转让补充协议一份，并由中原区拆迁办予以见证，主要内容为“基于甲、乙双方于2006年9月3日签订的华亚广场5号楼及其裙房项目转让协议第四条，双方达成如下补充协议：一、乙方支付给甲方基于华亚广场项目所产生的相当于回购费、过渡费的款项；二、对于13家拆迁户回购费：1、乙方于2006年9月份支付1000万元；2、乙方于2006年10月份支付1000万元；3、乙方于2006年11月份支付1000万元；4、乙方于12月底分期付清剩余款项。三、对于32家拆迁过渡费：1、乙方于2007年元月10日前支付1500万元；2、乙方于2007年6月30日前一次性付清余款。四、由监督方监督以上款项的支付。”

7、二被告在达成以上协议后，盛润公司于2006年9月5日来院起诉，请求确认二被告于2006年9月3日达成的资产转让协议有效。2006年9月6日，双方同时到庭，在本院主持下，二被告达成如下协议即“原（盛润公司）、被告（华亚公司）于2006年9月3日签订的项目转让协议为有效协议，但涉及其他第三人权益的条款须经第三人确认；依照法律法规需办理变更、登记、备案、批准等手续的，依有关规定办理。”协议形成后，本院以（2006）中民一初字第2282号民事调解书予以确认，双方当日领取了调解书。

8、调解书生效后，在办理有关土地过户手续时，双方再次发生争执。2007年1月25日，盛润公司来院申请执行，请求法院强制执行华亚公司履行调解协议中规定的变更义务。2007年2月2日，本院对该案予以强制执行。执行后，盛润公司陆续履行了相应义务，并将5号楼及其裙房建成竣工。但因二被告均不愿履行原告回迁安置义务和2006年以后的过渡费支付义务，原告遂来院起诉，要求解决。本判决向各方当事人送达后，被告盛润公司不服，上诉于郑州市中级人民院，郑州市中级人民法院于2009年5月15日将该案发还本院重新审理。庭审中，各方当事人均要求不再重新举证质证，均认可原审举证认证意见。

本院认为，中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与第一被告华亚公司于1998年6月15日签订的拆迁协议，系双方真实的意思表示，为有效协议，双方均应切实履行。被告华亚公司迟迟不予履行，构成违约，故原告来院起诉，要求被告华亚公司继续履行合同对原告进行回迁安置并支付过渡费的诉讼请求，理由正当，应予支持。因华亚公司转让的仅仅是华亚广场项目中的一部，并且根据2006年8月8日的回迁安置协议，华亚公司对原告仍负有安置义务。故被告华亚公司主张由盛润公司全部承担安置义务和支付过渡费义务的辩称，没有道理。

《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，“尚未完成房屋补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的权利、义务随之转移给受让人。”本案中，二被告于2006年9月3日签订的项目转让协议，华亚公司把华亚广场项目中的5号楼及其裙房转让给盛润公司并经中原区拆迁办同意，则华亚公司与原告的房屋拆迁安置义务随之转移给盛润公司，故原告来院起诉，要求被告盛润公司履行安置义务和支付过渡费义务的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告盛润公司辩称其已经支付了合理对价，但在协议中二被告均回避了对原告的回迁安置问题，由其接手该项目所产生的义务，盛润公司也应予承担。但鉴于盛润公司只是承接了华亚公司部分项目工程，其对原告的安置补偿的责任是有限的，在其对原告安置补偿后，如果认为对其造成的损失可以向华亚公司进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司于本判决生效后三十日内按照拆迁协议的约定为第三人郑州市中原区房产管理局回迁安置81.52平方米营业房，第三人取得该营业房后三十日内同原告签订租赁合同并交付原告郑州南方物业管理有限公司使用；

二、被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告过渡费178640元。

如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7648元，由被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司河南盛润置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                   审   判  长  赵     宇

                                   审   判  员  王     斌

                                   审   判  员  陈  春  杰

                                         二OO九年九月三十日

                                   书  记   员  付  瑞  晓