上诉人徐州新华瑞房地产投资有限公司与被上诉人周成云、连云港新华润房地产开发有限公司、连云港新华润房地产开发有限公司新沂分公司房屋拆迁纠纷一案

上诉人(原审被告)徐州新华瑞房地产投资有限公司。

被上诉人(原审原告)周成云。

被上诉人(原审被告)连云港新华润房地产开发有限公司。

被上诉人（原审被告）连云港新华润房地产开发有限公司新沂分公司。

上诉人徐州新华瑞房地产投资有限公司（以下简称新华瑞公司）因房屋拆迁纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2010）新民初字第474号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新华瑞公司的委托代理人周友成、袁晓普，被上诉人周成云及其委托代理人曹庆华，被上诉人连云港新华润房地产开发有限公司（以下简称连云港新华润公司）的委托代理人董雪中、周权，被上诉人连云港新华润房地产开发有限公司新沂分公司（以下简称连云港新华润公司新沂分公司）的委托代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，周成云与连云港新华润公司新沂分公司于2005年6月1日签订一份房屋拆迁安置补偿合同，合同签订的依据是徐州市人民政府78号令《徐州市城市房屋拆迁管理办法》，拆迁补偿方式为实行房屋产权调换，过渡期为3个月，过渡方式为周成云自行过渡，周成云被拆迁的位于新沂市徐海路196号房屋的面积为105.50平方米，私建房补偿费、附属物补偿费、过渡费、搬家费、误工补偿费、奖金等合计38383元，与回迁房屋新沂市沂铁花苑N号楼501室（面积为94.77平方米）的价值相当，双方互不找差价，上房时间为2006年6月30日前，如延期交房应当按规定支付超期过渡费直至上房之日止。涉诉的N号楼于2007年7月9日通过单项工程质量验收，但是至今没有通过综合验收。

2008年6月23日，周成云诉至新沂市人民法院要求连云港新华润公司及其新沂分公司支付因没有按时交房的临时安置补助费34826元，该院于同年10月30日作出（2008）新民一初字第2000号民事判决，判令连云港新华润公司及其新沂分公司向周成云支付自2006年7月1日起至2008年6月30日止的临时安置补助费34815元。连云港新华润公司新沂分公司不服上述判决上诉至本院，本院于2009年6月5日作出（2009）徐民一终字第565号民事终审判决：驳回上诉、维持原判。判决生效后，周成云即向新沂市人民法院申请强制执行，至2009年12月23日，连云港新华润公司新沂分公司共向周成云支付案款3万元。

另查明，连云港新华润公司新沂分公司是连云港新华润公司的分支机构，已经领取了营业执照，但是不具备独立法人资格。沂铁花苑项目的原拆迁单位是连云港新华润公司新沂分公司，一期建设项目的拆迁工作由该公司完成，后该公司将其享有的国有土地使用权转让给新华瑞公司，并于2005年7月1日办理变更登记手续，新华瑞公司于2005年8月31日取得沂铁花苑一期建设项目的建设工程规划许可证，之后进行项目的开发经营。

原审法院认为，周成云与连云港新华润公司新沂分公司签订的房屋拆迁安置补偿合同是合法有效的，双方应按照合同的规定履行义务。根据合同，连云港新华润公司新沂分公司应于2006年6月30日前向周成云提供质量经验收合格、达到国家定额标准的回迁房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，涉诉的回迁房屋应当经房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收，验收合格后方可交付使用。但是，涉诉的回迁房屋只是于2007年7月9日通过单项工程质量验收，至今没有通过综合验收，不具备上房条件。因此，周成云要求连云港新华润公司及其新沂分公司支付因延长过渡期的逾期临时安置补助费，并无不当。由于连云港新华润公司新沂分公司已将拆迁项目即沂铁花苑项目转让给新华瑞公司，新华瑞公司也办理了国有土地使用权变更登记手续及建设工程规划许可证，并已实际开发经营，因此根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，连云港新华润公司新沂分公司应当履行的房屋拆拆安置补偿合同的义务随着拆迁项目的转让已经转移给新华瑞公司。但是，根据《中华人民共和国合同法》关于债务转移的规定，合同义务的转移经合同权利人同意后才能对合同权利人产生法律效力。本案中，周成云同时向三个被告主张权利，请求权基础不明确。鉴于此，法院向周成云行使释明权：其究竟是以房屋拆迁安置补偿合同为依据追究连云港新华润公司及其新沂分公司的违约责任，还是同意连云港新华润公司新沂分公司将合同义务转移给新华瑞公司而向新华瑞公司追究违约责任？周成云最终选择要求新华瑞公司承担违约责任。新华瑞公司明知连云港新华润公司新沂分公司转让建设项目时没有对周成云完成拆迁补偿安置的情况下，仍然受让该项目，视为其同意履行连云港新华润公司新沂分公司应当对周成云负担的拆迁安置补偿义务。经释明，周成云又同意合同义务的转移并向其主张权利，因此新华瑞公司应当向周成云支付因延长过渡期的临时安置补助费。由于周成云与连云港新华润公司新沂分公司签订合同的依据是《徐州市城市房屋拆迁管理办法》，因此新华瑞公司逾期交房应当按照上述规定支付临时安置补助费。《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：临时安置补助费的标准由省、自治区、直辖市人民政府规定，周成云主张临时安置补助费的计算标准为5元/平方米/月，没有超过江苏省、徐州市的相关规定，应予支持。根据周成云与连云港新华润公司新沂分公司签订的房屋拆迁安置补偿合同，双方约定的过渡期限应当截止到2006年6月30日；由于回迁房屋至今没有通过综合验收，不具备上房条件，因此过渡期限应当一直延长至新华瑞公司将具备上房条件的回迁房屋交付给周成云之日止；自2007年7月1日起，过渡期限延长时间已经超过十二个月，根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条之规定，新华瑞公司自此之后应当向周成云增付两倍的临时安置补助费，因此，2008年7月1日起至2010年4月30日期间的临时安置补助费应当按15元/平方米/月计算。（2008）新民一初字第2000号民事判决的内容只限于2008年6月30日前的临时安置补助费，周成云本次诉讼要求支付2008年7月1日起至2010年4月30日期间的临时安置补助费，不违反一事不再理原则。综上，新华瑞公司应当向周成云支付临时安置补助费34815元（15元/平方米/月×105.50平方米×22个月）。遂判决：新华瑞公司向周成云支付临时安置补助费34815元（2008年7月1日起至2010年4月30日止），此款于判决生效后十日内付清。

上诉人新华瑞公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、新华瑞公司与周成云之间不存在合同关系，上诉人不是适格被告。华润公司对外签订合同是其独立的民事行为，根据合同相对性原理，一审法院判决上诉人承担华润公司的义务，显然没有法律依据。2、2005年5月1日，被上诉人华润公司（甲方）与新沂市新东方置业有限公司（乙方）签订的“沂铁花苑”房地产开发合作合同，该合同明确约定：“甲方以该地块51.2亩土地作为投资，乙方以现金2628万元作为投资，合作开发房地产；有关项目的拆迁安置补偿事宜全部由甲方负责，与乙方无关。”合同签订后，乙方及上诉人履行了合同约定义务，因甲方原因致被拆迁人未得到妥善安置。上诉人不是该房屋安置补偿合同的当事人，故不应承担安置被拆迁人的安置义务。3、同性质的案件，新沂市人民法院作出的（2009）新民一初字911号和2000号民事判决早已生效，均已确认沂铁花苑的拆迁安置补偿责任及由此形成的债务由被上诉人华润公司承担。而本案的判决则与前两份判决结果完全相反，令人费解。4、回迁房屋已于2007年7月6日经竣工验收合格，被上诉人周成云延期上房是其自身原因造成，由此产生的一切后果应自负。综上，请求撤销原判发回重审，或判决驳回周成云对上诉人的诉讼请求。

被上诉人周成云答辩称：1、由于被上诉人连云港新华润公司已将该拆迁项目转让给了上诉人新华瑞公司，且本人同意房屋拆迁安置补偿合同的义务转移给新华瑞公司，因此新华瑞公司对此应承担责任。2、（2008）新民初字第2000号及（2009）徐民终字第565号两份判决，在庭审时新华润公司均未提出该项目已经转让给新华瑞公司，作为拆迁户更不知道项目转让的情况，在（2010）新民初字第474号案件审理前，新华润公司向法院递交了申请要求追加新华瑞公司为本案的第三人，至此周成云才知道，才要求法院追加新华瑞公司为被告。3、回迁房仅是单项工程质量竣工验收，没有综合验收，不具备上房条件，上诉人应按照约定支付过渡费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人连云港新华润公司答辩称： 1、被上诉人连云港新华润公司的分公司已将沂铁花苑项目转让给上诉人，上诉人新华瑞公司也办理了国有土地使用权的变更登记手续及建设工程许可证，并已实际开发经营，且被上诉人周成云也明确向上诉人主张权利，因此被上诉人连云港新华润公司不应再承担责任。2、被上诉人连云港新华润公司与上诉人新华瑞公司的子公司新沂市新东方置业有限公司签订的房地产合作开发合同的第三条明确约定：“该项目发包、建设、预售等一切经营行为由乙方（新沂市新东方置业有限公司）负责”。 3、（2008）新民一初字第2000号和（2009）新民一初字911号民事判决虽然判决被上诉人承担责任，但与本案无关联性，不适用判例法。4、回迁安置房已于2007年7月6日经竣工验收合格，被上诉人周成云延期上房是自身原因造成的，由此产生的一切后果自负。请求二审法院驳回上诉人新华瑞公司的上诉请求，维持原判。

被上诉人连云港新华润公司新沂分公司的答辩意见同连云港新华润公司的答辩意见。

经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：拆迁安置补偿费是否应该由新华瑞公司来承担。

本院认为，上诉人新华瑞公司主张其与被上诉人连云港新华润公司签订“房地产开发合作合同”时，已经约定“沂铁花苑”建设项目项目的拆迁安置补偿事宜全部由被上诉连云港新华润公司负责，因被上诉人连云港新华润公司原因致被拆迁人未得到妥善安置，上诉人新华瑞公司不应承担安置被拆迁人的义务。本院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转让给受让人。本案“沂铁花苑”建设项目已于2005年7月转让给上诉人新华瑞公司，亦办理了相关手续，故本案房屋拆迁安置协议的权利、义务也已随之转移给上诉人新华瑞公司，上诉人新华瑞公司成为拆迁安置协议的当事人，应当依法履行拆迁安置协议中约定的义务。一审中，被上诉人周成云对连云港新华润公司新沂分公司与新华瑞公司之间的拆迁项目转让予以认可，并明确向上诉人新华瑞公司主张了权利，因此，上诉人新华瑞公司应当向被上诉人周成云支付临时安置补助费。上诉人新华瑞公司与被上诉人连云港新华润公司所签订的“房地产开发合作合同”，仅是确定双方在该合作开发活动中应向对方承担义务、享受权利的依据，上诉人新华瑞公司不能以此对抗被拆迁人。

综上，上诉人新华瑞公司的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费670元，由上诉人徐州新华瑞房地产投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

                              审  判  长    张     锐

                              审  判  员    刘  春  华

                                 代理审判员    张     蕾

                                    二O一O年十二月二日

                             书  记  员    周    曙