原告程某林与被告远东鸿发通山分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

湖北省通山县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂通山民二初字第116号

原告程某林。

委托代理人陈某泉，通山县法律援助中心律师。

被告北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司（以下简称远东鸿发通山分公司）。

代表人王某习，男，远东鸿发通山分公司经理。

委托代理人邱守凡，通山县通羊法律服务所法律工作者。

原告程某林与被告远东鸿发通山分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日、2016年3月29日二次公开开庭进行了审理（其中2015年7月31日至2016年2月26日为鉴定期间）。原告程某林及其委托代理人陈某泉，被告远东鸿发通山分公司的委托代理人邱守凡二次开庭均到庭参加了诉讼；被告远东鸿发通山分公司的代表人王某习于2015年7月15日开庭时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告程某林诉称：2003年12月22日、2004年3月20日，原告分别与原通山县再生资源开发公司签订《房屋买卖契约》各一份，契约约定该公司将位于通山县通羊镇南市路39号1栋门面共5个档（含二楼住宅）、一楼空场以及门档后面平房出卖给原告，占地面积为507.7平方米，建筑面积为576.31平方米，总价款为472000元。原告买受后，将该门档和平房出租给他人经营。2007年7月份，原告所买房屋和空场因被告进行房地产开发，被强制拆除，原告未能获得拆迁补偿。2008年10月15日，通山县人民政府组织原告等被拆迁人与被告进行协商，并达成《关于民营三期建设项目涉及程某林等被拆迁人产权置换协议》，确定以门档和住宅、空场置换的拆迁补偿方案，然而，被告在房屋建成后，居然将协议置换给原告的房屋擅自出卖给他人，导致原告房屋置换补偿不能实现，且被告已将其开发项目范围内的房产全部出售，不可能以房产置换方式给予原告拆迁补偿。为此，请求判令被告支付原告拆迁房屋及空场补偿费、搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费共计12172798元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求判令被告支付原告拆迁房屋及空场补偿费、搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费共计13153300元；给付原告保全费5000元、评估费40000元。

原告为支持其诉讼请求所依据的事实成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：

证据一、房屋买卖契约两份。以证明原告购买原通山县再生资源公司门档和住房的事实。

证据二、原告土地状况示意图。以证明购买的土地及房屋在拆迁前的状貌。

证据三、《产权置换协议书》（2008.10.15）一份。以证明原、被告协商置换补偿的内容。

证据四、被告土地使用权证及房屋所有权证复印件各一份。以证明被告违反约定，将应该置换给原告的房地产置换给他人的事实。

证据五、朱应亮拆迁补偿协议书复印件一份。以证明被告给予被拆迁人的拆迁补偿包含了过渡费的事实。

证据六、被告承诺书一份。以证明被告于2013年12月11日承诺，在2014年元月31日前对原告拆迁补偿落实到位，并以中庭土地抵押担保的事实。

证据七、程某林房屋、空场面积表一份。以证明原被告及通山县供销社三方对原告程某林被拆迁的房屋、空场的面积予以确定的事实。

证据八、原告委托代理人对成后元、焦元柏的调查笔录各一份（证人成后元、焦元柏已出庭作证）。以证明通山县再生资源公司出卖的门档包含了门档后面的办公楼、空场及简易平房。

证据九、焦元柏的房屋买卖契约复印件一份。以证明焦元柏购买的门档和程某林一样包含了门档后面的简易平房。

证据十、程锐的声明书一份。以证明程锐虽在房屋买卖契约上签了字，但其已将其有关权利转给了原告，由原告主张权利的事实。

证据十一、《房地产估价报告》、《补充说明》及保全费、评估费收据各一份。以证明原告被拆迁房屋的拆迁面积、门店置换分摊系数、一期工程所建门档均价及五层以上房屋均价及原告被拆迁房屋自拆迁之日至今的停业损失（租金）等情况，且原告在诉讼过程中支付了保全费5000元、评估费40000元的事实。

被告远东鸿发通山分公司辩称：1、答辩人与通山县再生资源开发公司签订的房屋拆迁安置补偿协议经一、二审法院判决为有效协议，至于原告与通山县再生资源开发公司订立的房屋买卖契约有争议，与答辩人无关，原告诉求拆迁补偿，只能起诉通山县再生资源开发公司，答辩人只能根据出让人通山县再生资源开发公司认定的数据，依法依规对原告进行货币补偿或协商解决，不存在门面置换。2、原、被告于2008年10月15日签订的协议约定不明，该协议不具有操作性，无法兑现；在县政府及相关部门协调下，答辩人解决了多家被拆迁户的还建补偿，仅剩原告因面积争议太大而搁置，后因原告多次纠缠、干扰和上访，在政府及相关部门施压下，答辩人于2008年10月15日在协议书和承诺书上签了字，但该协议系在原告及相关部门的协迫下签订的，并非答辩人的真实意思表示；答辩人与通山县再生资源开发公司签订的《房屋买卖契约》和《拆迁安置补偿协议》经法院生效判决确认了其效力，任何协议不能与生效的法律文书相对抗。为此，答辩人在协议和承诺书上的签字是无效的。3、原告购买门档的房产证是确定其被拆迁面积的依据，该门档的面积为174.75平方米，原告诉称其被拆迁的面积为507.7平方米无事实依据。4、由于原告干扰造成政府施压，致使答辩人的开发也蒙受巨大经济损失，且答辩人与原告从未订立正式的拆迁补偿协议书，故答辩人不应对原告进行过渡费赔偿。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其反驳原告诉讼请求所依据的事实，在举证期限内向本院提交了如下证据：

证据一、房屋拆迁补偿协议及通山县人民法院工作人员收条一张。以证明被告拆迁的房屋属通山县再生资源开发公司所有，不属原告所有，原被告间不存在拆迁补偿纠纷，无法律关系，原告的纠纷是与再生资源公司间的房屋买卖纠纷。

证据二、通山县人民法院与咸宁市中级人民法院判决书两份。以证明原告与再生资源公司的房屋买卖协议无效，而被告与再生资源公司间的房屋拆迁安置补偿协议为有效协议。

证据三、房地产转让协议书一份。以证明通山县再生资源开发公司转让给被告的房屋（办公房）的四至及价款的事实。

证据四、原告的房屋买卖协议两份。以证明原告与通山县再生资源开发公司签订的二份无效契约也确定了原告购买的房屋只有五个门档，并非原告所称的被拆迁面积。

证据五、再生资源开发公司《关于通羊镇南市场路九个门档买卖情况说明及相关的房产证、房屋平面图》等资料。以证明原告至今未得到拆迁补偿的原因是原告争议的面积与其实际购买的面积差距太大。

证据六、《原土产公司地段旧城改造协议书》一份。以证明通山县人民政府于2006年11月18日与被告签订了旧城改造协议书，被告拆迁原告等人的房屋是政府旧城改造的需要，系政府行为，被告不存在任何过错。

证据七、房地产估价报告一份。以证明被告拆迁的房屋是通山县再生资源开发公司房屋，该公司于2007年4月份已委托湖北正鑫房地产评估经济有限公司进行了评估，程某林房屋的补偿只能按当年评估的价格补偿。

证据八、通山县人民法院（2007）通执字第39号迁出房屋通知书一份。以证明被拆迁的房屋，属于法院强制拆迁范围之内。

证据九、通山县人民法院（2007）民二初字第39-2民事裁定书一份。以证明1、程某林等因未取得法定的房屋所有权，其提出的执行异议被依法驳回。2、当年系法院强制拆迁，如果原告要求赔偿也只能申请行政赔偿，与被告无关。

证据十、鄂南晚报2007年8月6日《依法拆迁何以这样难》的报道一份。以证明当年再生资源临街的8个门档是通山县人民法院组织公安、城管、拆迁公司依法强制拆迁的，如果要赔偿，程某林只能申请行政赔偿，与被告无关。

证据十一、蓝景大厦的房产证、土地证各一份。以证明被告已依法取得了当年被拆迁房屋的房产证和土地证，该处土地、房产依法已属于被告所有。

经庭审质证，被告对原告提交的证据认为：对证据一的真实性无异议，但该契约是无效的；证据二的示意图没有任何单位确认，来源不合法；对证据三的真实性无异议，但是这份协议书不是合法的协议；对证据四的真实性无异议，但与真实的内容不相符；对证据五的真实性无异议，但原告不应与被告间存在争议；对证据六的真实性无异议，但协议没有具体承诺，在约定不明的情况下，不能作为对被告不利的证据使用；证据七不能作为证据使用；证据八焦元柏、成后元的证言与本案无关，且内容是不真实的。证据九，只能证明焦元柏与再生资源公司买卖的事实，不能证明原告与再生资源买卖的事实；证据十的声明书无异议；证据十一的鉴定结论不真实，对程某林的面积没有按照契约的约定来鉴定，补偿只能按照当年拆迁的面积补偿，该鉴定不能作为现在要求补偿的依据，对该证据中保全费和评估费的真实性由法院予以认定。

原告对被告提交的证据认为：证据一，被告并未向再生资源公司缴纳补偿费，这份协议是伪造的，这份证据的附件，工作人员的收条一份，如果被告不能提供再生资源公司领取了这笔费用，那么被告就是伪造；对证据二的真实性无异议，但一、二审法院的判决书不能抵抗原被告的协议书，协议书与法院的判决书无关联；证据三，与本案无关联性；证据四，属于对原告证据一的重复举证，无需质证；证据五、再生资源公司的说明不属于证据，只能说明是再生资源公司里职工个人的说明。证据六，本案不涉及过错问题，只涉及拆迁补偿问题，该证据与本案无关联性；证据七，这份报告没有和原告共同申请，这份报告补偿的内容也没有实现，且早已失效；证据八、九、十都不能抗辩协议的内容；证据十一的真实性无异议，但根据协议，被告应该将蓝景大厦的部分作为补偿还建给原告。

本院认为：对原告提交的证据一、三、四、五、六、十及被告提交的证据二、四、六、八、九、十、十一，对方当事人对其真实性无异议，以上证据可作为本案认定事实的有效证据予以采信。对原告提交的证据二，虽未载明图表的制作单位，但原、被告均对房屋拆迁前的状貌无异议，故可作为本案认定事实的有效证据予以认定；原告提交的证据七，原、被告在庭审时对该证据中双方当事人及在场人的签名真实性认可，故可作为本案认定事实的有效证据予以采信；对原告提交的证据八，二证人已出庭作证，二证人的证言与被告认可的事实基本一致，故可作为本案认定事实的有效证据；原告提交的证据九，与本案无关联性，故不予采信；原告提交的证据十一，系本院根据原告的申请，选定的具备鉴定资质的机构作出的鉴定，被告未提出相反的证据予以推翻，故可作为本案认定事实的有效证据予以采信。对被告提交的证据一，该协议系经法院生效的法律文书确认的事实，可作为本案认定事实的有效证据采信；对被告提交的证据三，被告未提出相反的证据予以推翻，故可作为本案认定事实的有效证据采信；对被告提交的证据五，该《说明》无任何人签名，亦无单位盖章，故该《说明》不具备证据属性，不应予以认定；对被告提交的证据七，该《估价报告》明确载明“应用的有效期为半年，即从2007年4月20日至2007年10月20日止”，该证据现已失效，故本院不予采信。

根据上述依法确认的有效证据以及双方当事人陈述，可以确认本案如下事实：

1、通山县再生资源开发公司在改制过程中，于2003年将位于南市路39号一栋老门面（砖混结构两层，九个门档含后院）进行竞价出卖。

2、2003年12月22日，原告程某林及其子程锐（乙方）与通山县再生资源开发公司（甲方）签订一份《房屋买卖契约》，约定由原告程某林购买其中的4个门档。合同约定：一、房屋四至：由西至东顺数第六、七、八、九共四个门档（含后院），东至孙春仙门店、西至朱应亮门店、北至公路边、南至石坎，实际面积以过户实计为准，门档至后院空基呈直线划归所得买户。二、买卖价格：第六、七两档价格为每档104000元，第八、九两档价格为每档80000元，合计368000元。三、付款方式：签约时付款50000元，房屋退好后付清余款，退房时间为2004年元月1日前。四、过户手续：买卖此房，办理房屋产权、土地过户，甲方只负责提供有关手续，其过户的房产、土地、契税由乙方负责。地税的不动产营业税由甲方负责。土地所有权为国家所有，使用权归乙方所有。五、房屋买卖后，产权归乙方所有，拆建时必须严格按照城建部门的规划要求改建由于城建部门的规划要求，乙方所造成的损失，甲方概不负责。前后院抵墈（即南边）必须留两米作为公共走道。2004年3月20日，原告程某林及其子程锐再次与湖北省通山县再生资源开发公司签订一份《房屋买卖契约》，以104000元的价格购买了第四档，合同同样约定了房屋四至、价格、付款方式、过户手续等。合同签订后，原告程某林按约将购房款交付给了通山县再生资源开发公司，通山县再生资源开发公司亦将程某林所购买的5个门档及门档后院相对应范围内的小仓库、办公室等按约交付给了程某林使用或对外出租。因通山县再生资源开发公司所出卖的土地为国有划拨土地，同时属于通山县民营三期老城改造范围，土地部门一直未给原告办理土地使用权转让登记手续，该宗土地使用权、房屋产权在职能部门的登记簿上仍然归通山县再生资源开发公司所有。

3、2006年9月26日，通山县再生资源开发公司与原通山县瑞康广告有限公司（法定代表人王某习）签订一份《房地产转让协议》，约定由通山县再生资源开发公司将其所属的南市路39号院内办公室平房5间和二楼住房一间，以10万元的价格转让给通山县瑞康广告有限公司；该协议同时约定，由通山县瑞康广告有限公司另外出资20万元给通山县再生资源开发公司，用于解决通山县再生资源开发公司困难企业的职工安置。

4、2006年11月18日，通山县人民政府招商引资，与北京鸿发公司签订了《县原土产公司地段旧城改造协议书》，县政府同意将老城区茶叶公司、地产公司和再生资源开发公司地段的连片土地（含卖给原告的房地产）出让给北京鸿发公司实行整体改造。2006年12月20日，通山县房屋拆迁管理办公室向被告北京鸿发通山分公司颁发了《房屋拆迁许可证》。2007年4月21日，北京鸿发通山分公司作为甲方，通山县再生资源开发公司作为乙方，签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，乙方将已卖给原告及他人的八个档及后院空地，以112.8万元的价格转让给甲方拆迁开发（此款一直未交付通山县再生资源开发公司）。协议签订后，原告程某林及其他购买人认为是自己购买的房地产，拒绝退房。北京鸿发通山分公司以房屋拆迁合同纠纷诉至通山县人民法院，并申请先予执行。当本院强制执行裁定书下达后，原告程某林及其他二购买人以通山再生资源开发公司、北京鸿发通山分公司侵犯了其合法权益为由，向通山县人民法院提起诉讼，请求确认其与通山再生资源开发公司间签订的《房屋买卖契约》有效；北京鸿发通山分公司与通山再生资源开发公司间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效。2007年6月26日，本院作出（2007）通民二初字第45号民事判决：1、宣告程某林、程锐、焦元柏、焦锋与通山县再生资源开发公司签订的三份《房屋买卖契约》无效；2、驳回原告程某林、程锐、焦元柏、焦锋要求确认被告通山再生资源开发公司与北京鸿发通山分公司间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效的诉讼请求。四原告不服一审判决而上诉。2007年9月6日，咸宁市中级人民法院作出（2007）咸民三终字第67号民事判决：驳回上诉，维持原判。

5、2008年10月15日，在县政府办、建设局、供销社等相关部门的组织协调下，原告及其他被拆迁人焦元柏、孟冬玉、孙春仙等与被告北京鸿发通山分公司签订了一份《关于民营三期建设项目涉及程某林等被拆迁人产权转换协议》，协议约定：一、民营三期建设项目分两期开发，其中一期在东侧，程某林等被拆迁人在项目一期安置。二、被拆迁人产权转换方式：1、门店置换：以该项目一期拆迁范围内被拆迁人现有一层房屋总面积加上空场折算后的面积（按50%折算）的总和减去朱应亮已达成协议的面积除以该项目一期一层建成后门店实际面积乘以100%，确定各被拆迁人门店置换分摊系数，然后将各被拆迁人综合所得面积（房屋面积＋空场折算面积）乘以分摊系数得出各自门店实际置换面积。2、住宅置换：一期被拆迁范围内第二层的住宅面积按1：0.9比例由拆迁人还建安置给被拆迁人。楼层在五层以上选定，具体由指挥部协调。三、其他事项：1、北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司购买信用联社的三个档门店面积计入被拆迁门店面积参与分摊。2、公共通道（16#）及通往民营街的通道不计入被拆迁门店面积参与分摊。

6、2008年10月28日，经王洪丁（时任县供销社主任）、乐红星（时任通山县拆迁办副主任）在场，原告程某林与被告代表人王某习制作了一份《程某林房屋、空场面积表》，该表内容为：1、门店面积：3.5×5×10.55=184.63㎡；2、再生资源房屋建筑面积：67.96＋（60÷2）=97.96㎡；3、简易房屋建筑面积：13.12＋0.08＋7.02=20.22㎡；4、空场面积：540.80-184.63-36.93-67.96-20.22-119.65=111.41㎡；5、门店二楼建筑面积：17.5×（10.55＋1.2＋0.55）=215.25㎡。以上面积双方签字生效。在场人：王洪丁（签名）.乐红星（签名）。此面积初步按建设局协调比例分摊基数.以正式协议为准.王某习（签名）.程某林（签名）.2008.10.28。

7、2013年12月11日，被告远东鸿发通山分公司向通山县住建局出具《承诺书》一份，承诺程某林房屋补偿严格按照2008年10月15日关于程某林等房屋拆迁补偿协议（或孙春仙房屋补偿）执行，并承诺在2014年元月31日前落实到位。

8、在诉讼过程中，原告程某林向本院提交鉴定申请，要求对①拆迁面积（程某林所有）；②门店置换分摊系数；③一期工程所建门档均价及五层以上房屋均价；④被拆迁的五个门档、二层房屋、简易平房自拆迁之日至今分别的停业损失（租金）等专门问题进行司法鉴定。本院于2015年9月18日委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司进行鉴定，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司于2016年2月18日作出鄂永房（2016）（咨）字第00393号《房地产估价报告》，确定估价对象房屋评估范围内一层商业房地产在价值时点2015年9月18日的房地产市场单价为19360元／平方米、其租金市场价格为98元／平方米·月，6—16层住宅房地产在价值时点2015年9月18日的房地产市场单价为2345元／平方米，其租金市场价格为5元／平方米·月。2016年2月26日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出《关于通法鉴委字（2015）第38号司法鉴定案评估报告补充说明》，补充结论为：1、门店置换分摊系数为1.0446。2、拆迁面积鉴定（程某林所有）：①程某林拆迁总面积若含办公楼为402.66平方米，则补偿门面面积为420.62平方米；若不含办公楼为341.31平方米，则补偿门面面积为356.53平方米。②依据通山县房屋拆迁管理办公室出具的《民营三期程某林等人房屋拆迁实际安置面积明细表》记载，程某林补偿住宅面积=215.25×90%=193.73平方米。3、蓝景大厦一层门面及6-16层住宅价值鉴定：①程某林补偿门面价值若含办公楼为，19360×420.62=814.32万元；若不含办公楼为，19360×356.53=690.24万元；②程某林补偿住宅价值=2345×193.73=45.43万元。4、蓝景大厦一层门面及6-16层住宅市场租金鉴定：①程某林补偿门面租金价值若含办公楼，为98×12×420.62=49.46万元／年；若不含办公楼，为98×12×356.53=41.93万元／年。②程某林补偿住宅租金价值为5×12×193.73=1.16万元／年。

9、原告程某林之子程锐已将其购买通山县再生资源开发公司5个门档的有关权利一并转给了原告程某林享有。

10、民营三期建设项目第一期的开发中，被告远东鸿发通山分公司所开发的门档和房屋已经被还建和出售完毕。

11、在《十·一五协议》中签字的被拆迁人中，除原告程某林外，其他被拆迁人均已与被告达成了面积置换协议，且被拆迁人门档后院对应位置有房屋的，该房屋均计算入了被拆迁人置换面积范围内。

本案争议的焦点为：一、原、被告于2008年10月15日签订的《关于民营三期建设项目涉及程某林等被拆迁人产权转换协议》（以下简称《十·一五协议》以及于2008年10月28日，签订的《程某林房屋、空场面积表》（以下简称《面积表》）的效力问题。（二）关于原告程某林被拆迁的房屋面积及应得的置换门店及商品房面积问题。（三）被告是否应承担原告搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的问题。

本院认为：

（一）原、被告于2008年10月15日签订的《关于民营三期建设项目涉及程某林等被拆迁人产权转换协议》（以下简称《十·一五协议》以及于2008年10月28日，签订的《程某林房屋、空场面积表》（以下简称《面积表》）的效力问题。原、被告双方对《十·一五协议》以及《面积表》的真实性均无异议，但该协议系在原告及相关部门的协迫下签订的，并非答辩人的真实意思表示。对此，首先，远东鸿发通山分公司无充分证据证明其是在受到胁迫的情况下签订的此协议，即使按被告所述的原告程某林有阻扰其开发的情况，纠纷也可以通过正常途径解决；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权┄┄”之规定，远东鸿发通山分公司如认为其是受胁迫签订的协议，可以在法定期限内行使撤销权，但远东鸿发通山分公司并未行使该权利。现远东鸿发通山分公司在本案中以协议系受协迫签订为由抗辩不履行协议，对该抗辩意见不予支持。再次，虽然原告程某林及其他购买户与通山县再生资源开发公司签订的《房屋买卖契约》业经法院判决无效，而被告与通山县再生资源公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》被认定有效，但原告及其他购买户均已按约向通山县再生资源开发公司交付了购房款，而被告并未实际按该协议付款给通山县再生资源开发公司，且被告在其开发的过程中，认可了其他购买户的被拆迁人身份，并均已达成了拆迁安置补偿协议。综上，《十·一五协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

（二）关于原告程某林被拆迁的房屋面积及应得的置换门店及商品房面积问题。原、被告双方对程某林被拆迁的门店面积及二楼住房面积无异议；存有争议的为门店后面空场面积，即空场内的原办公用房及一间简易房是否算在程某林被拆迁面积之内。首先，从原告购买通山县再生资源房屋时签订《房屋买卖契约》上看，该协议上载明“南至石坎”、“门档至后院空基呈直线划归所得买户”、“前后院抵墈（即南边）必须留两米作为公共走道”，而在原告购买的门档相对应的后院南边墈前即为原办公用房及一间简易房，若当时再生资源公司未将原办公用房及一间简易房一并卖给原告，则无需在协议中载明“前后院抵墈（即南边）必须留两米作为公共走道”条款；其次，原告程某林在通山县再生资源购买门店后，通山县再生资源已将门店后面的原办公用房及一间简易房交付给了程某林实际管理；其三，从其他被拆迁户的还建情况看，与门档对应的空场内房屋面积均算入了被拆迁人的面积；同时，原、被告于2008年10月28日签订的《程某林房屋、空场面积表》，已确认将再生资源房屋建筑面积和简易房屋建筑面积算入了原告程某林被拆迁面积范围内，且当时的县供销社（通山县再生资源开发公司主管单位）主任王洪丁及拆迁指挥部副指挥长乐红星亦签字认可。为此，原被告双方争议的空场内原办公用房及一间简易房应计算在程某林被拆迁面积之内。

2016年2月26日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出《关于通法鉴委字（2015）第38号司法鉴定案评估报告补充说明》中，结论为：1、门店置换分摊系数为1.0446。2、拆迁面积鉴定（程某林所有）：①程某林拆迁总面积若含办公楼为402.66平方米，则补偿门面面积为420.62平方米；若不含办公楼为341.31平方米，则补偿门面面积为356.53平方米。②依据通山县房屋拆迁管理办公室出具的《民营三期程某林等人房屋拆迁实际安置面积明细表》记载，程某林补偿住宅面积=215.25×90%=193.73平方米。该结论对门店置换分摊系数的鉴定，系按《十·一五协议》“门店置换：以该项目一期拆迁范围内被拆迁人现有一层房屋总面积加上空场折算后的面积（按50%折算）的总和减去朱应亮已达成协议的面积除以该项目一期一层建成后门店实际面积乘以100%，确定各被拆迁人门店置换分摊系数”的计算方式进行的鉴定，得出的门店置换分摊系数为1.0446，对此，本院应予以认定。鉴定结论“程某林拆迁总面积若含办公楼为402.66平方米，则补偿门面面积为420.62平方米；若不含办公楼为341.31平方米，则补偿门面面积为356.53平方米”与原、被告2008年10月28日确认的《程某林房屋、空场面积表》不符，应以双方签字确认的《程某林房屋、空场面积表》为准。根据《程某林房屋、空场面积表》及《十·一五协议》，程某林应得的置换门店面积应为：（184.63＋97.96＋20.22＋111.41×50%）×1.0446=358.515×1.0446=374.505平方米；程某林应得的置换商品房面积应为：215.25×0.9=193.725平方米。

（三）被告是否应承担原告搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的问题。因原、被告双方签订的《十·一五协议》未约定被告除补偿门店及商品房外，还应承担搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费；同时，双方未约定门店及商品房的交付时间，被告虽向通山县住建局承诺2014年元月31日前落实到位，但此承诺不应视为对原告的约定，故对原告要求被告给付搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，原、被告双方签订的《十·一五协议》及《程某林房屋、空场面积表》为双方当事人的真实意思表示，为有效合同，被告应按约履行还建义务。现因被告将建成的门店及商品房处置完毕而无法向原告交付门店和商品房，故被告应按其建成的门店及商品房的现行价格（鉴定价格）向原告给付相应的补偿款，该补偿款应为：374.505×19360＋193.725×2345=7704701.93元。对被告辩称只能按拆迁时门店的价值给付补偿款的理由，本院不予支持。原告在诉讼过程中申请诉讼保全而支付的保全费5000元，应由被告给付原告；原告在诉讼过程中支出的鉴定费40000元，系因本次纠纷支出的必要费用，应由被告承担一半，即由被告给付原告20000元。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、由被告北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司给付原告程某林拆迁补偿款7704701.93元。

二、由被告北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司给付原告程某林诉讼保全费5000元、鉴定费20000元，合计25000元。

三、以上一、二项，由被告北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司于本判决生效后十日内履行完毕。

四、驳回原告程某林的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100750元，由原告程某林负担41720元，被告远东鸿发通山分公司负担59030元。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：**********004500，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈朝美

审　判　员　　毛　岩

人民陪审员　　黄有美

二〇一六年四月二十二日

书　记　员　　陈婵婵

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。