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赣州银行股份有限公司、九江银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2020年04月30日 来源: 作者: 浏览次数:156   收藏[0]
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2018)最高法民终797号
上诉人(原审原告):赣州银行股份有限公司。
法定代表人:谢京华,该公司董事长。
委托诉讼代理人:李昭,北京市环球律师事务所律师。
委托诉讼代理人:江克清,江西司达律师事务所律师。
上诉人(原审被告):九江银行股份有限公司。
法定代表人:刘羡庭,该公司董事长。
委托诉讼代理人:熊建新,北京大成(南昌)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:胡滢,北京大成(南昌)律师事务所律师。
上诉人(原审被告):九江市嘉信实业有限公司。
法定代表人:陈浔国,该公司董事长。
委托诉讼代理人:陆兆文,北京市通商律师事务所律师。
委托诉讼代理人:齐乐,北京市通商律师事务所律师。
上诉人赣州银行股份有限公司(以下简称赣州银行)因与上诉人九江银行股份有限公司(以下简称九江银行)、上诉人九江市嘉信实业有限公司(以下简称嘉信公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省高级人民法院(2018)赣民初14号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人赣州银行的委托诉讼代理人李昭、江克清,上诉人九江银行的委托诉讼代理人熊建新、胡滢,上诉人嘉信公司的委托诉讼代理人陆兆文、齐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赣州银行上诉请求:一、撤销原审判决第六项,改判九江银行、嘉信公司于本判决生效后十日内向赣州银行赔偿违约金2200万元,支付赣州银行其他各项损失费110万元;二、变更原审判决第三项为:九江银行、嘉信公司于本判决生效后向赣州银行赔偿嘉信国际公馆装修损失1523871.93元(含一审法院判决支持的金额880463.24元);三、变更原审判决第五项为:九江银行、嘉信公司于本判决生效后向赣州银行赔偿家具款损失656048元(含一审法院判决支持的金额590443.2元);四、判令一、二审案件受理费、诉讼保全费均由九江银行、嘉信公司共同负担。事实与理由:一、九江银行和嘉信公司单方违约导致《九江市嘉信国际公馆买卖三方协议书》(以下简称《三方协议》)和《九江市嘉信国际公馆买卖三方补充协议》(以下简称《补充协议》)被解除,需向赣州银行支付违约金2200万,是由于嘉信国际公馆升值给赣州银行造成的损失。该项违约金条款与赣州银行单方违约不购买嘉信国际公馆,赣州银行向九江银行和嘉信公司交纳的2000万定金会被没收的定金条款相对应。(一)原审法院关于违约金责任的判决适用法律错误。赣州银行是依据《三方协议》第三条第四款第4项向九江银行、嘉信公司主张违约金责任,而不是按《补充协议》主张违约金责任。按照《三方协议》约定,只要是非因赣州银行原因导致合同目的不能实现的,九江银行应返还购房款及利息,并按照商品房总价款的20%向赣州银行支付赔偿款。该条约定并未因《补充协议》的签订而失效,因为这项约定对应的是赣州银行如果单方解除合同,不购买嘉信国际公馆,赣州银行向九江银行和嘉信公司支付的2000万元定金会被没收。因此,赣州银行主张违约金符合合同约定。另外,赣州银行主张违约金,针对的是合同解除时案涉房屋升值的损失。根据嘉信公司提交的管辖权异议申请书,嘉信国际公馆现价值2亿多,这项关于房屋升值损失的违约金约定没有超过赣州银行的实际损失,应当获得支持。(二)赣州银行主张合同解除后的利息损失与违约金责任并不是指向同一利益。因为违约金系合同解除时赣州银行不能获得案涉房屋升值产生的损失,利息损失系九江银行、嘉信公司未及时向赣州银行返还购房款造成的购房款被继续占用的损失。二、赣州银行因装修嘉信国际公馆实际损失至少为3408069.85元,九江银行和嘉信公司应赔偿赣州银行上述损失。根据江西兴元建筑工程有限公司出具给赣州银行的《九江市嘉信国际公馆装修工程清算书》,赣州银行须向该公司支付嘉信国际公馆装修费250112.85元、安装费23533.48元、误工赔偿费416995元和材料费615645.33元。这项装修工程是通过招标进行的,尽管赣州银行只支付了部分款项,但该清算书列明的款项必须支付,故赣州银行的这项损失为1306286.66元。根据江西中建消防工程有限公司赣州分公司出具的《工程预算书》,赣州银行需根据合同及对方的《工程预算书》,向对方支付消防工程款38613.67元。根据赣州市晨阳空调经销有限公司出具的《中央空调前期投入概算》,赣州银行需向该公司支付中央空调前期投入40400元。根据江西赛瑞智能工程有限公司出具的《弱点工程实施单》和《智能化工程设计费及施工费申请表》,赣州银行需向该公司支付弱电工程费用80019.6元,智能化工程费用14868元。根据江西博羿科技有限公司出具的《监控工程实施单》,赣州银行需向该公司支付费用14784元。根据赣州银行与九江市建设监理有限公司签订的《九江市建设工程招标委托代理合同》,赣州银行需向该公司支付委托代理费8000元。根据广州市至盛冠美家具公司(以下简称至盛冠美公司)与赣州银行认可的书面文件,赣州银行定制家具款为656048元,因家具长期放置在仓储,还需要支付额外仓储费。因九江银行、嘉信公司的违约行为,导致赣州银行与上述公司的合同不能继续履行,赣州银行必然要根据合同支付相关费用和违约金。因此,即便赣州银行还未全部支付上述费用,但这些费用的支出不可避免,属于赣州银行的实际损失,应当由九江银行、嘉信公司承担。此外,因嘉信国际公馆不能按时交付,赣州银行需另找办公场所进行营业,必然要增加额外的人工费998049.92元和开办费23万元,赣州银行已经详细列明这些费用,这些费用与本案具有关联性。原审法院仅支持880463.24元(含3000元审查设计费)的装修损失、18000元的临时办公场所租赁损失及590443.2元的家具损失,支持赣州银行的所有损失仅为1488906.44元,与赣州银行实际损失相差高达1919163.41元。综上,赣州银行依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,提起上诉,请求二审法院支持赣州银行的上诉请求。
九江银行未提交书面答辩意见,庭审中口头答辩称:一、赣州银行主张2200万元的违约金没有事实依据。赣州银行已经进场装修,并非是嘉信公司反悔,赣州银行的主张不能成立。二、赣州银行主张的房屋升值损失缺乏证据证明。赣州银行提前进场装修已经造成房屋内部结构变化,导致房屋可能永久不能竣工验收。赣州银行如果认为房屋升值可主张继续履行合同。三、赣州银行同时主张违约金和赔偿损失不应得到支持。违约金亦应当与实际损失相关联。原审法院以《补充协议》为依据符合《三方协议》的约定。赣州银行在装修后主张解除合同,因此产生的损失应由赣州银行自行承担。《补充协议》中约定:如因嘉信公司、九江银行未能如期交付房屋,而赣州银行基于开业时间安排的需要须提前进场装修则赣州银行的正常装修行为(含该镂空位置浇筑混泥土板楼)导致大楼无法完成规划设计、消防、主体等验收的责任全部由嘉信公司、九江银行承担,因该条约定违反法律强制性规定,属无效条款。赣州银行提供的与案外人签订的合同与其提供的付款凭证不符,赣州银行未提供有效证据证明其主张。
嘉信公司提交书面答辩意见称:一、赣州银行要求九江银行、嘉信公司支付违约金2200万元缺乏合同及法律依据。(一)《三方协议》关于违约责任的约定已被《补充协议》替代,赣州银行依据《三方协议》的违约责任条款主张权利不具有合同依据。案涉《三方协议》第六条第五项约定,对该协议中未约定或者约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面《补充协议》,《补充协议》与本协议具有同等法律效力。如果《补充协议》与本协议发生冲突的,以《补充协议》为准。案涉《补充协议》第六项同样约定,如果《补充协议》与《三方协议》不一致的,以《补充协议》为准,而《补充协议》对各方权利义务及违约责任等事项进行了重新约定,不再适用《三方协议》的约定。(二)赣州银行此前向九江银行送达的《关于解除三方协议及补充协议有关事项的函》(以下简称《协议解除函》)的内容亦表明其系依照《补充协议》第五条第4款的约定解除合同,而非其上诉主张的《三方协议》。赣州银行于2017年6月23日向九江银行送达《协议解除函》,其解除协议的理由之一为“由于贵行、贵司的原因、其他债权债务引发纠纷导致无法按照协议约定完成验收、交付、办证等事项的”,该理由即为《补充协议》第五条第4款约定的赣州银行可单方行使合同解除权的情形,而且赣州银行在《协议解除函》中要求九江银行、嘉信公司承担违约责任的内容也与《补充协议》上述约定一致。(三)《补充协议》第五条第4款所约定的违约责任并不包括赣州银行所主张的总购房款20%的违约金,赣州银行无权要求九江银行及嘉信公司支付2200万元违约金。二、赣州银行提交的证据不能证明其所谓的装修、家具及其他损失与本案有关或实际发生,赣州银行关于损失的主张不应得到支持。(一)关于赣州银行所主张的装修损失1523871.93元,其在原审中提交的证据无法证明相关费用与案涉嘉信国际公馆项目装修有关,亦无法证明相关损失已实际发生。(二)关于赣州银行所主张的家具款损失656048元,赣州银行提交了其与至盛冠美公司签订的《赣州银行2015-2017年办公家俱采购及安装项目合同》(以下简称《家具合同》)及付款凭证。首先,《家具合同》的期限为2015年至2017年,合同中并未载明家具系赣州银行为设立九江分行针对嘉信国际公馆项目而购买。赣州银行在原审中亦认可《家具合同》是赣州银行为其日常家具购买需求而签订的合同,并非针对嘉信国际公馆项目而订立。因此,即便赣州银行向至盛冠美公司有付款行为,也不能证明该等款项系赣州银行为案涉嘉信国际公馆所定制的家具费用,同时也没有证据表明该家具系按照嘉信国际公馆特有户型订制或在使用上与嘉信国际公馆不可分割,赣州银行完全可以在其他地方继续使用所购买的家具,不存在购买家具费用损失的问题。(三)关于赣州银行所主张的其他各项损失1228149.92元,对于追加开办费用23万元,赣州银行提交的证据仅为其财务部门出具的批复,没有其他证据佐证,不能证明开办费用真实发生以及追加开办费用的必要性、合理性,并且上述批复中并未载明追加的费用系延期开业所导致。对于人工费998049.92元,该费用为赣州银行业务经营正常发生的费用,无论赣州银行是否延期开业,该等费用都是赣州银行经营必须支出的费用。
九江银行上诉请求:一、撤销原审判决,改判驳回赣州银行的全部诉讼请求或发回重审;二、判令赣州银行承担本案全部的案件受理费及财产保全费。事实和理由:一、原审判决事实认定错误。(一)原审判决认定九江银行系案涉房屋买卖合同的主债务人错误。1.案涉《三方协议》的约定明确表明九江银行是案涉房屋买卖合同的保证人,保证与买卖是两个不同的法律关系,不能因为九江银行为交易做担保就认定九江银行是主债务人。本案是房屋买卖合同纠纷,购买房屋只能向房屋所有权人购买,嘉信国际公馆的所有权人是嘉信公司,嘉信公司与九江银行是两个独立的民事主体,九江银行只是抵押权人,无权出卖房屋,不是卖房的主体。同时,案涉《商品房买卖合同(预售)》是赣州银行与嘉信公司签订的,根据合同相对性原则,九江银行不可能处于主债务人的地位。2.原审判决认定九江银行是购房款的实际受益人没有事实依据。本案中没有任何证据证明购房款转入九江银行,即便购房款转入九江银行,也不能认定九江银行是购房款的实际受益人。本案买卖的房屋已经抵押给九江银行,根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定,抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。嘉信公司将9000万元转入九江银行是归还九江银行的欠款,九江银行得到的是嘉信公司还的欠款,而不是得到赣州银行的购房款。(二)原审判决认定九江银行是一方主合同债务不履行的责任承担者系事实认定错误。九江银行系担保人,无需承担责任,理由如下:1.案涉《补充协议》第一条第3款第4项约定,大楼整体外墙按照政府部门要求重新粉饰,如遇质量问题,由嘉信公司负责。九江市建设工程质量监督检查站出具的《嘉信国际公馆工程“关于申请重新鉴定”的调查报告》表明,导致案涉房屋不能按时交付的原因是外墙质量不合格。根据《补充协议》的约定,九江银行排除责任条款的事由出现,九江银行不承担责任。2.赣州银行在原审中认可其已进场装修,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为对房屋的交付使用。因此,赣州银行提前装修案涉房屋的行为,应视为该房屋已经交付,九江银行的担保责任已履行完毕而不应承担责任。3.本案合同不能履行是赣州银行提前进场装修致使案涉工程不能竣工验收导致的,九江银行不存在违约行为,原审判决判令九江银行承担全部的赔偿责任是不公平的。二、原审判决对本案主要事实没有查清。(一)本案纠纷系赣州银行认为嘉信公司违约导致房屋买卖合同不能按时履行引起的,但原审法院对于三方当事人谁违约、如何违约、违约的主要责任由谁承担等都没有审理查明。(二)原审判决对9000万元购房款的流向没有查明,没有证据证明九江银行收到了该9000万元。三、原审判决法律适用错误。(一)原审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定认定案涉《三方协议》及《补充协议》于2017年9月4日起解除,双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的基础已经不存在也应予解除系法律适用错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。本案中,案涉房屋已交付给赣州银行,但是赣州银行未催告嘉信公司也未给嘉信公司三个月的合理期限履行合同,因此,赣州银行主张合同已经解除没有法律依据。而原审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定认为赣州银行可依据《补充协议》行使单方解除权,只要解除合同的通知到达对方,合同即解除,系法律适用错误。2.赣州银行于2017年9月4日向法院起诉并不等同于合同解除的通知已到达嘉信公司,因为案件还没有进入实体审理阶段,权利人主张权利的意思表示还没有被告知义务人。当法院向嘉信公司送达诉状后,赣州银行主张权利的意思表示才到达嘉信公司。(二)原审判决认为赣州银行实际发生的损失应由九江银行、嘉信公司承担系法律适用错误。1.案涉《补充协议》约定:如因甲方(嘉信公司)、丙方(九江银行)未能如期交付房屋,而乙方(赣州银行)基于开业时间安排的需要须提前进场装修则乙方的正常装修行为(含该镂空位置浇筑混泥土板楼)导致大楼无法完成规划设计、消防、主体等验收的责任全部由甲方、丙方承担,因该条约定违反法律强制性规定,属无效条款。根据《中华人民共和国建筑法》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。没有经过竣工验收或者验收未通过的,业主不得提前使用,业主擅自或强行使用的,由业主自行承担责任。赣州银行违反法律强制性规定,明知房屋没有竣工验收而进场装修,故赣州银行装修所产生的损失应由其自身承担。2.九江银行是担保人,根据《中华人民共和国担保法》的相关规定,对于违法行为产生的后果,担保人不承担担保责任,所以九江银行无需承担责任。3.房屋已经交付且赣州银行已经进场装修,所以该房屋是可以使用的,赣州银行对于可以使用的房屋不使用,却另外租赁房屋,由此产生的一切租赁费、家具费等应由赣州银行自身承担。(三)案涉《三方协议》及《补充协议》中的许多条款违反法律规定,应不受法律保护。表现为赣州银行要求在房屋未通过竣工验收的情况下就进场装修以及协议中约定了一些天价的赔偿条款。根据法律规定,违约责任赔偿不能超过总标的的30%,超过部分即不受法律保护。四、从法的价值与保护交易的稳定性出发,本案不适合解除合同。本案应综合三方的利益,从利益平衡及保护交易稳定性的角度出发,对赣州银行的解除权加以合理的限制。综上,原审判决存在事实认定错误、主要事实认定不清及法律适用错误等问题,请求二审法院查清事实,撤销原审判决,依法改判或发回重审。
赣州银行未提交书面答辩意见,庭审中口头答辩称:根据《三方协议》及《补充协议》,九江银行在本案合同中是共同债务人。九江银行在合同签订后出现多处违约行为,包括开立发票、竣工验收等。赣州银行在上述违约行为发生后按照约定解除合同有事实和法律依据。合同中约定了违约责任,嘉信公司、九江银行应按照合同约定承担违约责任,九江银行的上诉请求不能成立。
嘉信公司提交书面答辩意见称:一、原审判决关于九江银行系案涉合同的主债务人,且系主合同债务不履行的责任承担者的认定是正确的,九江银行所主张的免责事由不能成立。(一)九江银行作为案涉嘉信国际公馆的信托受益人,理应是案涉合同的主债务人。案涉《三方协议》对九江银行与嘉信国际公馆的法律关系作出明确的记载,即九江银行通过安排江苏中关村科技产业园航富资产管理有限公司(以下简称航富公司)发起设立信托的方式成为嘉信国际公馆的最终信托受益人。正因如此,九江银行和嘉信公司均作为《三方协议》及《补充协议》的合同签订主体,并且在《三方协议》中特别约定,九江银行作为实际信托受益人应确保赣州银行在购买该商品房之后获得产权证件,并有责任和义务敦促嘉信公司进行房屋交付。此外,根据《三方协议》记载的九江银行、嘉信公司与航富公司所签订的《合作框架协议》的约定,嘉信国际公馆由九江银行负责管理,九江银行指定航富公司委托嘉信公司以嘉信公司名义进行销售。因此,九江银行作为嘉信国际公馆的信托受益人决定了其在案涉合同中的法律地位只能是主债务人,而不可能是其主张的保证人。此外,正如原审判决所认定的,九江银行在出现迟延履行情况后即向赣州银行发函交涉并请求变更履行义务时间节点,九江银行亦以自己的行为表明了其系案涉合同的当事人及义务承担者。(二)九江银行以9000万元购房款的回款情况否认其作为案涉合同主债务人的法律地位,不具有事实依据,其主张不能成立。首先,九江银行系通过发起信托计划的方式成为嘉信国际公馆的信托受益人,无论购房款是否直接转入九江银行,均不影响九江银行作为案涉合同主债务人的事实认定,九江银行关于原审判决未查清9000万元是否直接支付至九江银行的上诉理由不能成立。其次,九江银行上诉称即使嘉信公司将9000万元转到九江银行,也是嘉信公司还九江银行的欠款,九江银行得到的是嘉信公司的还款,而不是得到赣州银行的买房款,九江银行的该主张与事实不符。嘉信公司已于2015年12月25日偿还了对九江银行所负的全部债务,双方的债权债务关系早已消灭。(三)九江银行依据《补充协议》第一条第3款第4项的约定,主张因外墙施工未检验合格而免除其责任,不能成立。首先,《补充协议》上述约定系手写添加,且该手写的部分仅由九江银行加盖印章,并未经嘉信公司同意确认,对嘉信公司不应产生约束力。其次,该条款是对大楼整体外墙粉饰出现质量问题分配了嘉信公司和九江银行各自应承担的义务,至于义务不履行所引发的责任该条款并未涉及。根据《补充协议》的约定,嘉信公司或九江银行应承担的义务,嘉信公司或九江银行均负有共同履行的义务,如任何一方因履行不能而导致向赣州银行的赔偿责任、违约责任等,均需由双方共同承担,九江银行和嘉信公司之间的责任划分和权利义务划分由该两方自行处理,与赣州银行无关。《补充协议》关于“如遇质量问题,由甲方负责”的内容,不影响九江银行与嘉信公司就义务未履行而须共同向赣州银行承担的责任。二、原审判决判令解除案涉合同是正确的,九江银行关于不同意合同解除的上诉理由不能成立。(一)原审判决关于案涉合同解除的认定符合《三方协议》及《补充协议》的约定。根据《三方协议》第三条第四款第3项的约定,若确定无法提供增值税专用发票,赣州银行有权单方面解除本协议及后续购买合同;根据《补充协议》第五条第4款约定,由于嘉信公司、九江银行的原因,房屋产权瑕疵等等非赣州银行原因导致无法依约完成验收、交付、办证等事项的,赣州银行可单方终止《三方协议》及《补充协议》。原审判决认定九江银行、嘉信公司未能在《补充协议》约定的期限内完成竣工验收、房产过户,且未提供增值税专用发票等证据,《三方协议》《补充协议》所约定的解除条件已成就,赣州银行有权依约行使合同解除权。(二)原审判决关于合同解除的认定不存在法律适用错误的问题。九江银行上诉认为,关于合同解除时间问题应优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,即只有在给予嘉信公司三个月的合理期限履行交付房屋义务后,赣州银行才有权解除合同。嘉信公司认为,九江银行的上诉理由是对相关法律规定的错误理解。上述司法解释第十五条明确规定:“当事人另有约定的除外”,因此,该司法解释关于“催告后三个月的合理期限”是对当事人未就合同解除权作出约定的情形而言,本案中《补充协议》对赣州银行单方解除权作出了明确约定,赣州银行在本案中亦主张依约解除合同,因此本案不具有适用该司法解释的前提条件,原审判决关于案涉合同解除的相关认定是正确的。三、对九江银行就原审判决损失认定所提出的上诉理由,除九江银行认为违约赔偿金额过高的理由外,其他上诉理由嘉信公司不予认可。
嘉信公司原上诉请求为:一、撤销原审判决,改判驳回赣州银行的所有诉讼请求或发回重审;二、判令赣州银行承担本案一、二审全部诉讼费用。庭审前,嘉信公司变更其上诉请求为:一、改判原审判决第二项为:九江银行、嘉信公司返还赣州银行购房款9000万元及利息(2016年8月11日至同月28日以2000万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。2016年8月29日至2017年4月10日以9000万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿之日止);二、撤销原审判决第三项、第四项、第五项,驳回赣州银行要求支付损失的诉讼请求。三、本案诉讼费用由赣州银行承担。事实和理由:一、原审判决判令九江银行、嘉信公司自2017年4月11日起按照月利率2%的标准支付购房款9000万元的利息,标准过高,应按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,赣州银行于2016年8月11日支付购房款2000万元,同年8月29日支付购房款7000万元,其因支付购房款所遭受的实际损失至多为按照中国人民银行同期贷款利率所计算的利息损失。根据中国人民银行公布的最新银行贷款基准利率,自2015年10月24日起,一至五年(含五年)的贷款年利率均为4.75%,而原审判决按照月利率2%的标准计算赣州银行的损失,明显超出造成损失的百分之三十,属于上述司法解释所规定的违约金过分高于损失的情况,应当按照中国人民银行同期贷款利率的标准调减九江银行、嘉信公司应支付的利息损失。二、赣州银行提交的证据不能证明其所谓的装修、家具等损失与本案有关或实际发生,原审判决判令九江银行、嘉信公司向赣州银行支付损失共计1488906.44元缺乏事实依据。(一)就原审判决支持的装修预算编制费及弱电、喷淋、弱电防雷、监控工程审核费15387.69元、2917.8元、17698.85元、1458.9元等四笔款项,赣州银行仅提交了向赣州市正达工程造价咨询有限公司支付的付款凭证,并未提交赣州银行与赣州市正达工程造价咨询有限公司签订的合同,其提交的付款凭证无法证明上述四笔款项系赣州银行为案涉嘉信国际公馆装修所实际支付的费用。(二)就原审判决支持的已经装修的材料款、装修人工费用及误工费用35万元、49万元,赣州银行提交的证据与本案无关联,不能证明上述款项具体用途为原审判决认定的已经装修的材料款、装修人工费用及误工费用。(三)就原审判决支持的家具损失,赣州银行提交了其与至盛冠美公司签订的《家具合同》及付款凭证。但《家具合同》的期限为2015年至2017年,其中并未载明家具系针对案涉嘉信国际公馆项目而购买,赣州银行在原审中亦认可《家具合同》是其为日常家具购买需求而签订的合同。因此,即便赣州银行向至盛冠美公司有付款行为,也不能证明该等款项系赣州银行为案涉嘉信国际公馆所订制的家具费用,同时也没有证据表明该家具系按照嘉信国际公馆特有户型订制或在使用上与嘉信国际公馆不可分割,赣州银行完全可以在其他地方继续使用所购买的家具,不存在购买家具费用损失的问题。综上,恳请二审法院支持嘉信公司的上诉请求。
赣州银行未提交书面答辩意见,庭审中口头答辩称:一、嘉信公司新上诉状中的上诉请求是对原上诉请求的部分放弃,其实只是对原审判决第一项上诉请求的放弃,赣州银行认可其变更。二、嘉信公司主张将原审判决第二项改判为按照中国人民银行同期贷款利率计算利息不能成立,因为案涉合同已经明确约定了逾期退款的利息,该约定是双方当事人的真实意思表示,原审判决按照月利率2%计息未超过法律规定的标准。三、原审判决支持赣州银行的部分诉讼请求有事实依据,而且未支持的部分也应该支持。
九江银行未提交书面答辩意见,庭审中口头答辩称:嘉信公司的上诉请求、事实及理由发生变更,要求本院给予其15天的答辩期。合同不需解除,应继续履行。针对嘉信公司的新上诉请求不予答辩。
就九江银行主张嘉信公司庭审前变更了上诉请求及事实与理由因而应给予其答辩期的问题,本院认为:首先,嘉信公司原上诉请求为撤销原审判决,改判驳回赣州银行的全部诉讼请求或将本案发回重审,变更后的上诉请求为改判原审判决第二项,撤销原审判决第三项、第四项、第五项,可见,嘉信公司上诉请求的变更系减少而非增加诉讼请求。对此,作为嘉信公司上诉请求的相对方赣州银行予以认可。其次,九江银行并非嘉信公司上诉的相对方,嘉信公司变更其上诉请求,并不损害九江银行的诉讼利益,而且,九江银行就原审判决亦已提出上诉,就其上诉的请求及事实与理由,属于二审审理范围。据此,九江银行针对嘉信公司变更上诉请求,要求给予其十五天答辩期限,缺乏法律依据。本院在二审庭审中已当庭告知九江银行不准予其上述请求。
赣州银行向原审法院起诉请求:一、确认《三方协议》及《补充协议》已于2017年6月23日解除;二、判决解除赣州银行与嘉信公司签订的《商品房买卖合同(预售)》;三、判决九江银行和嘉信公司返还购房款9000万元及利息5910583元(自2016年8月11日起以本金2000万元按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算至2016年8月28日为4.1083万元;自2016年8月29日起以本金9000万元按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算至2017年7月3日为334.95万元,之后的利息按照月利率2%计算至全部返还为止)。四、判决九江银行和嘉信公司共同向赣州银行支付违约金2200万元;五、判决九江银行和嘉信公司共同向赣州银行支付损失330万元(包括施工损失、延期开业导致的人力成本增加、分行筹建费用增加等相关损失);六、本案的案件受理费、财产保全费由九江银行和嘉信公司共同承担。
原审判决认定事实:赣州银行为在江西省九江市筹建赣州银行九江分行,于2016年8月10日与九江银行、嘉信公司签订《三方协议》,该协议约定:甲方嘉信公司,乙方赣州银行,丙方九江银行;甲方以出让方式取得坐落于九江市长虹大道中段南侧地块的建设用地使用权;该地块国有土地使用证号为九城(2010)第229号,土地使用权面积为2625.78平方米;甲方经批准,在上述地块上建设的商品房项目标准名称为嘉信国际公馆1栋;该国际公馆已取得九江市住房保障和房产管理局批准预售,商品房预售许可证号为(2013)房预售证第476号;甲方将该整体建筑项目抵押给丙方,丙方为债权人;甲方对该商品房享有合法权利,丙方作为实质抵押权人和实质信托收益权人为乙方就该商品房最终的购买合同和本协议进行担保兜底,确保乙方能在购买商品房之后获得相关产权证件,丙方有责任和义务敦促甲方进行房屋交付。三方商定采取以下方式进行该商品房购买:1.整体购置嘉信国际公馆,总价款11000万元(仅含增值税价款,不含其它税费),其中增值税税率为5%,增值税税额为5238095.24元,总建筑面积约11400平方米,地上17层约8636平方米,地下2层约2762平方米;地上每层采取单层办理产权证,地下两层获得独立使用权;本协议签订之后十个工作日内由乙方向甲方支付定金2000万元;关于付款方式及相关条款三方约定:(1)如乙方履行购买手续,则定金包含在购房总价中;甲方和丙方在收到定金之后的第二日起开始办理网签备案、房屋验收等手续,如发生延期备案、延期交房、延期办证等违约责任,则由甲方、丙方按照协议约定承担违约责任;(2)定金支付之后十个工作日内进行该商品房网签备案,网签备案后五个工作日内乙方向甲方支付7000万元;(3)验收交房后五个工作日内乙方向甲方支付人民币1500万元;(4)该商品房办证及过户至乙方名下之后五个工作日内乙方向甲方支付人民币200万元;(5)为确保房屋质量达标及正常使用,剩余人民币300万元房款作为房屋质量保证金,时间期限为一年,即从验收交房后第二个工作日起满一年。《三方协议》并约定了房屋交付时间及违约事项:1.网签备案到验收交房4个月时间,验收交房到办证过户6个月时间,每个时间节点只能提前不能推后,甲方必须在2016年12月20日以前一次性开具所有购房款的增值税专用发票;2.丙方负责甲乙双方关于该商品房所有交割事项,否则承担延期交房、延期开票、延期办证等违约责任。如果逾期,丙方按每天人民币20000元向乙方进行违约赔付,直至办理好验收交房、产权过户之日,乙方有权向丙方依法追究由于逾期导致的乙方其他相关损失;3.由于甲方的过错造成其不能满足本协议中规定的要求,乙方会延期支付购房款直至取得增值税专用发票,若确定无法提供增值税专用发票,乙方有权单方面解除本协议,并向甲方、丙方依法追究由此导致的乙方其他相关损失;4.若由于该商品房此前的债权债务关系或房屋产权瑕疵等非乙方原因导致无法按照本协议约定时间交付办证,为丙方违约,由丙方于违约事由发生之日起十日内退还乙方支付的所有房款(含定金)及利息(利息参照同期中国人民银行公布的一年期基准贷款利率计算),逾期退还1日支付人民币10000元违约金。此外,乙方有权向丙方追究相应的法律责任,丙方按照该商品房总价值的20%向乙方支付赔偿款;5.若本协议签订后,由于乙方自身原因不履行购买行为,则甲方、丙方只退还乙方支付的除定金之外的房款,不退还乙方支付的定金。《三方协议》还约定:对本协议中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面《补充协议》,《补充协议》与《三方协议》具有同等法律效力;如果《补充协议》与《三方协议》发生冲突,以《补充协议》为准。《三方协议》签订后的第二天即2016年8月11日赣州银行即转账2000万元至嘉信公司在九江银行尾号为1132的账户,当日嘉信公司将该2000万元转账至九江银行尾号为5170的账户。赣州银行与嘉信公司于2016年8月22日、23日签订了《商品房买卖合同(预售)》。赣州银行于同年8月29日转账7000万元至嘉信公司在九江银行开设的尾号为1132的账户,嘉信公司同日将该7000万元转账至九江银行账户。在随后的《三方协议》履行过程中,九江银行于2016年12月29日向赣州银行发函表示因供电设计变更及相关部门验收的不确定造成了交房延误,同时因外墙颜色重新修订了规划,可能涉及外墙重做,造成在合同履行上存在困难,影响房屋及时验收交付。2017年1月16日赣州银行回函,对九江银行及嘉信公司迟延履行《三方协议》予以确认,同时告知筹建期届满不能正式对外营业所面临的损失,并要求九江银行协调嘉信公司尽快履行《三方协议》约定的验收、交房、办证等合同义务,确保按计划进场装修。2017年4月5日,江西省九江市人民政府办公厅召开赣州银行九江分行筹建工作协调会,并出具《会议纪要》,同意九江市质监部门对大楼主体设计方案与装修方案进行合格性审查,大楼装修在确保安全的前提下合法施工。并要求九江银行履行合同义务,督促嘉信公司按质监部门的要求尽快完成工程竣工验收。2017年4月7日赣州银行参加了嘉信公司、嘉信国际公馆实际施工人、监理、质监等部门参加的协调会议,就嘉信国际公馆工程竣工验收备案等工作进行了协调。赣州银行针对九江银行迟延履行合同的情况于2017年4月26日回函要求九江银行继续履行合同并按约定承担逾期交付的违约责任。之后嘉信公司(甲方)、赣州银行(乙方)、九江银行(丙方)经协商达成《补充协议》,该协议约定:一、嘉信公馆工程及相关事项计划,1.2017年1月15日之前甲方、丙方确保完成:(1)双回路电验收合格并通电;(2)消防验收并取得验收合格证明;(3)规划验收并取得验收测绘报告;(4)电梯正常运行。2.2017年3月31日之前甲方、丙方确保完成:向乙方一次性开立人民币1.1亿元房款的增值税专用发票。3.2017年5月30日之前甲方、丙方确保完成:(1)嘉信公馆整栋大楼的竣工验收(含规划验收合格报告);(2)地下一层、二层停车场建设,包括指示灯、地面刷漆、停车位划线、照明、指示标牌、一、二层之间升降梯等确保停车场正常使用的相关完备设施;(3)地上一层停车场建设,包括自动感应式停车收费系统、地面刷漆、停车位划线等确保停车场正常使用的相关完备设施;(4)大楼整体外墙按照政府部门要求重新粉饰(如遇质量问题,由甲方负责);(5)安装燃气管道,确保燃气接通至地上17层。4.2017年10月30日之前甲方、丙方确保为乙方办理好嘉信公馆房屋办证及过户手续,确保该时间节点前大楼所有权及物权完全、独立属于乙方。5.……三方约定,如因甲方、丙方未能如期交付房屋,而乙方基于开业时间安排的需要须提前进场装修,则乙方的正常装修行为导致大楼无法完成规划设计、消防、主体等验收的责任全部由甲方、丙方承担。……四、验收交付,1.验收交付步骤:(1)进场装修:乙方最晚于2017年2月15日前进场装修,且甲方和丙方须共同确保完成以下工程及验收:水、电、消防验收、配电房、水泵房、消防控制室等大楼相关设备设施完备;一台货运电梯保证正常安全运行;取得规划测绘报告等。……五、违约责任及相关事项,1.三方应严格履行原《三方协议》和本《补充协议》,本《补充协议》约定的施工进度和交房、验收、办证等计划为甲方已发生逾期违约的情况下的补充约定事项,三方于2016年8月10日签订的《三方协议》中关于甲方、丙方履约事项和违约责任该两方仍应按照协议承担。2.为共同推进大楼验收、交付、办证等各项事项,三方约定:(1)原《三方协议》约定的验收、交房、增值税开票违约赔付计算时间从违约之日起至本《补充协议》签订日为止;(2)办证登记日期按照本《补充协议》约定调整至2017年10月31日;(3)本《补充协议》约定的工程及相关事项必须严格按照时间计划执行。如果发生逾期违约情况,即超过本补充协议第一条第1、2、3、4项约定的2017年1月15日、3月31日、5月30日、10月31日四个时间节点,以及2017年2月15日进场装修的最晚时间节点,则追加丙方的违约责任,且该违约责任为惩罚性责任……。3.地上一层、二层之间南侧镂空位置经甲丙双方同意由乙方进场装修之后现浇混凝土楼板,如发生影响整栋大楼的二次验收及后续乙方办理房屋产权证等致使乙方购房目的无法实现的情形,由甲方、丙方共同承担相关责任。乙方有权单方面书面通知甲方、丙方解除《三方协议》及《补充协议》等协议,协议由乙方通知送达甲方、丙方之日起解除。乙方有权要求甲丙双方在协议解除之日起十日内返还所有购房款项(含定金),并且在协议解除之日起一个月内丙方需按照总购房款的20%向乙方支付协议无法履行的违约金。同时,乙方有权向甲方和丙方追究由此导致的乙方其他相关损失。4.由于甲方与丙方的原因、其他债权债务引发纠纷、房屋产权瑕疵等等非乙方原因导致无法按照《三方协议》及《补充协议》完成验收、交付、办证等事项的,为甲方、丙方违约,乙方可单方面终止《三方协议》及《补充协议》,并由丙方于违约事由发生之日起十日内退还乙方支付的所有房款(含定金)及利息(利息参照同期中国人民银行公布的一年期基准贷款利率计算),逾期退还的每日以应退还购房款为标的按照月利率2%的标准向乙方支付利息。同时,丙方应补偿乙方投入大楼装修的所有费用。……6.原《三方协议》和本《补充协议》约定的甲方或丙方应承担的义务。甲方和丙方均负有共同履行的义务,如甲方或丙方任何一方因履行不能而导致向乙方的赔偿责任、违约责任等,需由甲方和丙方共同承担。甲方、丙方之间的责任划分和权利义务划分由该两方自行处理,与乙方无关。六、协议生效,本《补充协议》一式三份,三方各执一份,自三方签字或盖章之日起生效。如果《补充协议》与原《三方协议》不一致的,以本《补充协议》为准。《补充协议》签订后,赣州银行即按照约定时间进场装修,并支付了施工图纸设计费、装修工程预算编制及审核费、家具采购费、装修材料款、人工费等费用共计1470906.44元。期间因受到阻挠无法继续装修,嘉信公司、九江银行亦没有在约定时间内对嘉信国际公馆竣工验收并交付给赣州银行。为此赣州银行于2017年6月23日向九江银行、嘉信公司发出《协议解除函》,要求九江银行、嘉信公司承担相应的违约责任。故赣州银行诉至江西省九江市中级人民法院,请求判如所请,期间嘉信公司提出管辖权异议,该院经审查认为,根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》的有关规定,赣州银行诉请的标的额超出了中级人民法院管辖的范围,因而作出(2017)赣04民初202号民事裁定,将本案移送原审法院管辖。该民事裁定送达后,当事人均未上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条的规定,原审法院依法受理。
另查明,赣州银行于2017年4月1日起租赁严勇、罗时平的房屋用于企业经营,至2017年9月30日支付租金18000元。
原审法院认为,本案的争议焦点为:一、九江银行在案涉房屋买卖合同中是合同主债务人还是保证人。二、《三方协议》及《补充协议》是否因赣州银行行使单方解除权而解除。其中包括:1.九江银行、嘉信公司是否存在违约行为;2.赣州银行是否有权解除合同;3.赣州银行是否就合同解除通知了对方当事人。三、如果《三方协议》及《补充协议》因赣州银行行使解除权而解除,赣州银行是否可主张已支付购房款利息损失、违约金、装修损失等。
一、关于九江银行在案涉房屋买卖合同中是合同主债务人还是保证人的问题。九江银行认为其是房屋买卖合同的保证人并提出三点免责事由:一是以嘉信公司外墙施工未检验合格为由,根据《补充协议》第一条第3款第4项主张免除保证责任;二是提前进场装修约定属于违法条款,也是导致嘉信国际公馆不能验收的原因;三是嘉信公司是案涉房屋买卖合同的主合同义务人,九江银行作为该买卖合同标的的抵押权人只承担补充赔偿责任。
(一)九江银行系案涉房屋买卖合同的主债务人,应对出卖方的违约行为与嘉信公司共同承担责任。根据《三方协议》及《补充协议》关于当事人权利义务的约定,九江银行在案涉房屋买卖合同中作为实际权利人不仅承担因嘉信公司违约所生的违约责任,还负有督促嘉信公司按照约定履行合同义务的监督责任。九江银行在出现迟延履行情况后即向赣州银行发函交涉并请求变更履行义务时间节点。九江银行以自己的行为表明了其系合同当事人。《三方协议》中九江银行虽然不是嘉信国际公馆的所有权人,但是作为实质权利人对嘉信国际公馆的处置具有法律上的利害关系,为了加大嘉信公司履约能力,获取赣州银行交易信任,加快交易速度,尽快收回债权,九江银行以承担兜底责任和连带责任的方式加入并确保主债务的履行。九江银行作为经常从事市场交易活动的民事主体,对义务的负担及责任分配有足够的风险认知,其深度参与本案合同主债务履行及风险负担,是其真实的意思表示,且合同对三方当事人权利义务的约定并没有显失公平。九江银行应当按照合同约定与嘉信公司一起承担违约责任。九江银行还辩称赣州银行应先就嘉信国际公馆拍卖款优先受偿的意见,因《三方协议》和《补充协议》均未涉及标的物的抵押,且未办理抵押权登记手续,赣州银行并没有优先受偿权。因此,九江银行的辩解意见不能成立。
(二)九江银行不能以嘉信公司外墙施工未检验合格为由,根据《补充协议》第一条第3款第4项主张免除保证责任。首先,该《补充协议》第一条第3款第4项并非保证责任免责条款,该条只是对大楼整体外墙重新粉饰的质量问题分配了嘉信公司和九江银行各自应当承担的义务,至于义务不履行所引发的责任该条款并没有涉及,仍然应当依照《补充协议》第五条“违约责任及相关事项6”予以确定。其次,从《三方协议》和《补充协议》关于责任承担的约定来分析,当事人在协议中并未约定九江银行责任免责条款。再次,在当事人对违约责任约定明确的情况下,不得单独对某一条款作出与整个合同约定相反的推定来否定业已明确的书面合同约定。九江银行在《三方协议》中明确愿意承担兜底责任及违约责任,在《补充协议》中再次明确了“原《三方协议》和本《补充协议》约定的甲方或丙方应承担的义务。甲方和丙方均负共同履行义务,如甲方或丙方任何一方因履行不能而导致向乙方的赔偿责任、违约责任,需由甲方和丙方共同承担”。可见,九江银行是一方主合同债务不履行的责任承担者。
(三)赣州银行提前进场装修不是九江银行免责事由。《补充协议》明确约定了赣州银行有提前装修的权利和因提前装修所导致的风险负担。九江银行认为提前装修导致无法竣工验收,且应当视为已经交付使用。首先,九江银行并没有提供证据证明嘉信国际公馆尚未竣工验收的原因与提前装修有关;其次,赣州银行系经过嘉信公司和九江银行同意后进场装修,不是擅自使用尚未竣工的建筑物,不能视为标的物已经交付给赣州银行;再次,九江银行、嘉信公司均出席了九江市人民政府主持召开的赣州银行九江分行筹建工作协调会,同意了大楼在确保安全的前提下合法施工。因此九江银行以提前进场施工不合法为由主张免责,理由不能成立。
二、关于合同解除的问题。合同解除有协议解除、约定单方解除、法定解除三种情形。本案赣州银行主张其行使解除权系基于约定单方解除。约定单方解除合同需要三个条件:一是合同依法成立;二是合同条款约定了单方解除权;三是行使解除权的条件成就,且通知对方合同解除。首先,本案《三方协议》和《补充协议》依法成立并生效。赣州银行为设立赣州银行九江分行,与嘉信公司和九江银行(嘉信公司实质债权人)签订房屋买卖合同,约定了合同价款及支付的时间、方式,交房办证过户时间节点,双方的权利义务,违约责任等合同主要内容,系民事主体真实意思表示,且不违反效力性强制规定,合同依法成立并生效,各方当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行合同义务。在合同履行过程中,九江银行、嘉信公司未能如期按照《三方协议》约定的时限交房、办理过户,经三方协商一致重新约定了《三方协议》中竣工验收交付时间、产权过户时间、进场装修时间等相关事宜,达成了《补充协议》,亦是当事人意思表示一致的结果,是有效合同。其次,《三方协议》及《补充协议》约定了赣州银行的单方解除权。《三方协议》第三条第四款第3项约定了赣州银行在对方确定无法提供增值税专用发票时即可单方面行使合同解除权。《补充协议》第五条违约责任及相关事项第4款约定了非因赣州银行原因导致无法按照《补充协议》完成验收、交付、办证等事项的,赣州银行可单方解除合同。第三,九江银行、嘉信公司违约行为致使赣州银行行使单方合同解除权条件成就。九江银行、嘉信公司未能在《补充协议》约定的2017年5月30日前完成竣工验收,同年10月30日办理好房产证和房产过户,且至今未提供向赣州银行开具增值税专用发票等证据。原审法院认为,九江银行、嘉信公司没有依照《补充协议》约定的关键时间节点开具增值税专用发票、确保房屋竣工验收,致使赣州银行购房用于开业经营的合同目的不能实现,构成违约。合同约定的赣州银行单方解除权的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,赣州银行可依据《补充协议》行使单方解除权。赣州银行于2017年6月21日向九江银行、嘉信公司发出了解除《三方协议》及其《补充协议》的函,并请九江银行代为向嘉信公司转达。九江银行认为《三方协议》是三方所签订,赣州银行应当将解除合同的通知送达给所有的合同相对方,九江银行没有代为转达的义务。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内出卖人仍未履行合同的才得行使合同解除权。因此,《三方协议》及《补充协议》并未解除。该院认为,“催告后三个月的合理期限”是基于法定解除权而言。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,约定单方解除权时,当事人只要履行了通知义务即可解除合同。案涉合同有三方当事人,应当以最后一方当事人收到合同解除的通知作为合同的解除时间。因九江银行没有代为转交合同解除通知的义务,因此九江银行的收到时间不能作为合同解除的时间。赣州银行于2017年9月4日起诉解除合同,该时间应当被视为通知嘉信公司合同解除。因此,案涉合同应于2017年9月4日起解除。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》基础为《三方协议》和《补充协议》,该两份协议解除后,《商品房买卖合同(预售)》的基础已经不存在,赣州银行诉请解除预售合同,应当予以支持。
三、关于合同解除后,如何赔偿非违约方损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定,合同解除后当事人有权要求赔偿损失。合同权利义务中止,不影响合同中结算和清算条款的效力。根据以上法律规定,在债务人违约的情况下当事人有权解除合同并可以要求赔偿损失。九江银行、嘉信公司应当对其违约行为给赣州银行所造成的损失予以赔偿。具体为:
(一)关于赣州银行主张返还购房款9000万元及赔偿相应利息、违约金的问题。《补充协议》第五条违约责任及相关事项第3、4款对《三方协议》第三条第四款交付时间及违约事项第4项关于违约责任的约定进行了细化分类。约定了不同违约行为类型导致合同解除所产生违约责任的承担方式。其中《补充协议》第五条第3款明确约定的违约事由为提前进场装修影响嘉信国际公馆验收进而导致不能实现购房目的。此时赣州银行可以行使合同解除权并要求九江银行返还购房款及相应利息并支付总购房款的20%的违约金。九江银行、嘉信公司并非因此事由违约,而是因房屋产权瑕疵等非赣州银行原因导致无法按照两份协议约定履行义务,应当参照《补充协议》第五条违约责任及相关事项第4款的约定确定违约责任。九江银行应当返还购房款及相应利息,并应当补偿赣州银行投入的装修费用。赣州银行诉请支付利息的同时要求违约方承担违约金责任,既与合同约定不符,又因违约金责任与支付利息同时指向同一利益(合同履行后可获得的利益)损失不能同时适用。因此,原审法院按照当事人约定的违约责任条款,对赣州银行要求支付相关利息的诉求予以支持,对其要求支付违约金的诉求不予支持。利息应分段予以计算。根据《补充协议》约定的主要义务履行时间节点,嘉信公司和九江银行应当在2017年3月31日之前开具增值税专用发票而没有开具。2017年3月31日应作为约定利息支付的起算时间。即九江银行应当自2017年4月1日起十日内退还9000万元购房款及利息。逾期退还的每日以应退还购房款为标的按照月利率2%的标准计算利息。因此,自2017年4月11日之后的利息计息标准为月利率2%,计算至清偿之日止。2017年4月11日之前的利息计算方式按照赣州银行的起诉标准进行计算,即2016年8月11日至同月28日以2000万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算,2016年8月29日至2017年4月10日以9000万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。九江银行认为《三方协议》约定的合同解除后已付购房款的利息计算方式与备案合同存在冲突,应当采信备案合同约定的利息计算方式。原审法院认为,该十七份备案合同在利息计算方式约定项目要么为空白要么写明参照《三方协议》约定,并没有另行约定返还购房款的利息计算方式。因此备案合同与《三方协议》并无冲突之处。
(二)关于装修损失的赔偿问题。进场装修损失的赔偿标准是已经嵌入到房屋中不能分离或者分离后丧失原有价值的装修材料损失和已经实际发生的设计、审核、预算损失。具体为装修施工图纸设计费3000元,装修预算编制费及弱电、喷淋、弱电防雷、监控工程审核费15387.69元、2917.8元、17698.85元、1458.9元,已经装修的材料款、装修人工费用及误工费用35万元、49万元。以上费用共计880463.24元系实际发生的损失,应由九江银行、嘉信公司承担。
(三)关于家具款的赔偿问题。至盛冠美公司已经按照与赣州银行签订的家具合同完成整套家具制作,赣州银行已经支付了家具款,且家具尺寸是按照嘉信国际公馆特有户型制作,在使用上与嘉信国际公馆不可分割。现因九江银行、嘉信公司违约导致定制的家具无法在其他地方使用,且嘉信国际公馆所有权尚未转移,家具附随房屋更能发挥物的最大效用。赣州银行向原审法院提供的支付凭证显示赣州银行实际支付给至盛冠美公司家具款为590443.2元。因此,九江银行、嘉信公司应按照赣州银行实际支付的家具款590443.2元赔偿给赣州银行。同时赣州银行应将定制家具的所有权转移给九江银行和嘉信公司。
(四)关于租赁费用、追加开办费等费用的赔偿问题。赣州银行不能按时入驻嘉信国际公馆而临时租赁办公场所费用损失18000元属对方违约所多支付的费用,对于该项请求原审法院予以支持。赣州银行九江分行追加开办费损失23万元,并没有写明追加费用是因为延期开业所导致,且追加费用并非延期开业所花费的必要费用,对此项费用该院不予支持。延期开业造成人力成本损失亦不属于延期开业必要的费用,即使入驻嘉信国际公馆按时开业,人力成本损失也是赣州银行经营必须支付的费用,而且赣州银行已经另觅场所营业。对于该笔费用,该院不予支持。
综上,九江银行、嘉信公司应当向赣州银行返还购房款9000万元及利息,赔偿提前进场装修的损失880463.24元、家具款590443.2元,以及临时租赁办公场所费用18000元。赣州银行的起诉理由部分成立,对其诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、赣州银行与九江银行、嘉信公司签订的《三方协议》及《补充协议》于2017年9月4日解除,所签订的十七份《商品房买卖合同(预售)》也自2017年9月4日解除;二、九江银行、嘉信公司自判决生效之日起十日内返还赣州银行购房款本金9000万元及利息(2016年8月11日至同月28日以2000万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算,2016年8月29日至2017年4月10日以9000万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算,2017年4月11日之日起以9000万元为基数按照月利率2%计算至清偿之日止);三、九江银行、嘉信公司于判决生效之日起十日内支付赣州银行嘉信国际公馆装修损失880463.24元;四、九江银行、嘉信公司于判决生效之日起十日内支付赣州银行临时办公场所租赁费用损失18000元;五、九江银行、嘉信公司于判决生效之日起十日内支付赣州银行家具款损失590443.2元,同时赣州银行将定制的家具交付给九江银行、嘉信公司;六、驳回赣州银行其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197852.85元,财产保全费5000元,合计1202852.85元,由赣州银行负担100828.23元,九江银行、嘉信公司共同负担1102024.62元。
本案二审中,九江银行提交了以下证据:一、3份《固定资产借款合同》、2份《最高额抵押合同》、3份借贷凭证、17份在建工程抵押登记证明。该组证据拟证明嘉信公司向九江银行借款7500万元,嘉信公司、九江银行在九江市住房保障和房产管理局办理了在建工程抵押登记,嘉信公司将嘉信国际公馆抵押给九江银行,双方是借贷关系。二、29张照片。拟证明赣州银行提前装修已经对案涉房屋造成破坏,造成案涉房屋无法竣工验收。三、嘉信公司的银行流水一份。证明嘉信公司收到赣州银行的购房款后没有转入九江银行,而是将7900多万元转入中航信托股份有限公司(以下简称中航信托),九江银行没有收到该笔款项。
赣州银行质证认为:第一、二组证据在一审证据提交期限之前已经存在,不属于二审中的新证据。第一组证据,是九江银行与其他主体签订的合同,真实性无法判断,与本案亦没有关联性,本案《三方协议》已经明确,债权人抵押已经通过信托方式进行了处理,九江银行是实际受益人,与之前九江银行、嘉信公司之间的借贷关系无关。故对该组证据的真实性、关联性均不予认可。对第二组证据的真实性及证明目的不予认可,该组证据不能证明装修对竣工验收有影响。第三组证据,只是统计的打印件,不属于法律规定的证据形式,真实性无法核实,关联性、证明目的不予认可。另外,《三方协议》已经明确,九江银行就是通过中航信托对案涉房屋进行收益。
嘉信公司质证认为:对于九江银行提交的《固定资产借款合同》,需要与当事人进行核实,真实性无法判断。7500万元借款的事实存在但是已经还清。九江银行主张其是嘉信公司的债权人,但是双方之间的债权债务已经消灭,九江银行提交的证据与本案无关,九江银行是案涉嘉信国际公馆的信托受益人,即为本案合同主债务人。第二组证据,没有原件,对真实性、关联性不予认可。第三组证据,认可款项转入中航信托,转入中航信托正是基于《三方协议》的安排,这一事实不影响九江银行作为主债务人的地位。
嘉信公司提交了以下证据:一、《合作框架协议》,证明九江银行是嘉信国际公馆的信托受益人,嘉信国际公馆由九江银行进行管理并委托嘉信公司进行销售。二、付款凭证,证明嘉信公司已经偿还了九江银行的债务,双方的债权债务关系已经消灭。赣州银行质证认为:《合作框架协议》的真实性无法认定,从形式上看与《三方协议》相关内容一致,请合议庭认定。付款凭证的效力,亦请合议庭依法认定。九江银行质证认为:对于《合作框架协议》的真实性无法判断,需要核实,对该组证据的三性均有异议。对于付款凭证需要进行核实,九江银行没有收到案涉购房款。
鉴于赣州银行对《合作框架协议》的真实性不持异议,而九江银行虽不认可该协议的真实性,但未提交证据证明。故本院对该协议的真实性予以确认。
二审中,九江银行对原审查明的以下事实提出异议:一、原审判决认定赣州银行向嘉信公司转账的9000万元,嘉信公司已经转至九江银行账户的事实;二、《补充协议》签订后,赣州银行支付了设计费、装修材料费、人工费等1470906.44元的事实(对此事实,嘉信公司亦提出异议)。
对于三方当事人无异议的原审判决认定的其他事实,本院予以确认。
本院另查明:2015年12月30日,九江银行、嘉信公司、航富公司签订《合作框架协议》,约定:九江银行通过安排航富公司以发起设立信托的方式成为嘉信国际公馆的最终信托受益人;九江银行确认,信托存续期间,特定资产让九江银行负责管理,九江银行指定航富公司委托嘉信公司以嘉信公司的名义进行销售,嘉信公司同意以自己的名义销售嘉信国际公馆项目。
2016年8月22日、23日,嘉信公司与赣州银行签订十七份《商品房买卖合同(预售)》,约定赣州银行购买案涉嘉信国际公馆1栋不分单元101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701号房。其中,11份合同的第十一条交付时间和手续中约定出卖人应当在2016年12月21日前向买受人交付房屋,另6份合同该条款处为空白。
2016年12月28日,中国银行业监督管理委员会江西监管局向赣州银行作出《江西银监局关于筹建赣州银行股份有限公司九江分行的批复》,同意筹建赣州银行股份有限公司九江分行,筹建期6个月。
2017年3月21日,九江市建设工程质量监督检验站向九江市建设规划局出具了《嘉信国际公馆工程“关于申请重新鉴定的报告”的调查报告》,其中第三条调查结论及处理意见的第1款载明:嘉信国际公馆工程建筑节能工程施工过程中,施工现场对第一次检验不合格的原材料进行了违规二次送检,并违规使用在外墙的建筑节能保温工程中,造成了该工程的建筑节能外墙保温节能分项的施工质量不符合验收规范标准的要求,不能验收,必须返工重新施工。
2017年4月7日,嘉信国际公馆工程的建设单位嘉信公司、施工单位九江市东宝建筑工程有限公司、监理单位江西省恒信建设工程监理咨询有限公司、勘察单位赣北地质工程勘察院、质监机构九江市建设工程质量监督检验站召开关于嘉信国际公馆工程竣工验收备案有关工作协调会议,确认建设单位与施工单位就合同争议事项,进入了司法维权程序,双方能友好协商处理的,尽快解决,不在本次会议协调之内,但就工程外墙建筑节能的质量问题,市质监站的调查报告已明确属于施工质量不符合验收规范标准的要求,不能验收,必须返工重新施工。
2017年9月3日,至盛冠美公司向赣州银行九江分行发函,称“赣州银行九江分行原嘉信国际公馆分行大楼家具清单、合同(金额656048元)于2016年12月18日盖章签字生效。我司于2016年12月19日投入生产,并于4月2号所有清单中家具产品已完成生产,现存放于我司成品仓库。我司已通知贵行完成生产等待发货通知”。
本院二审中,九江银行提交了嘉信公司的银行流水一份,拟证明7900多万元的购房款转入了中航信托,嘉信公司经质证认可该款转入中航信托。
本院认为,本案的争议焦点为:一、案涉《三方协议》《补充协议》及《商品房买卖合同(预售)》是否符合解除条件,是否已经解除,原审判决认定上述合同于2017年9月4日解除,适用法律是否错误;二、如上述合同符合解除条件,合同解除后,九江银行、嘉信公司应否承担合同解除后的民事责任,以及如何承担(包括应否支付违约金2200万元、应否赔偿赣州银行主张的各项损失、利息如何计算、九江银行在案涉合同中的地位是担保人还是主债务人等)。
嘉信公司、赣州银行、九江银行三方签订的《三方协议》《补充协议》,以及嘉信公司与赣州银行签订的《商品房买卖合同(预售)》,均属各方当事人真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,原审判决认定上述合同有效正确。九江银行主张《补充协议》中“如因嘉信公司、九江银行未能如期交付房屋,而赣州银行基于开业时间安排的需要须提前进场装修,则赣州银行的正常装修行为导致大楼无法完成规划设计、消防、主体等验收的责任全部由嘉信公司、九江银行承担”的约定为无效条款,缺乏法律依据,本院不予支持。
关于案涉《三方协议》《补充协议》及《商品房买卖合同(预售)》是否符合解除条件,是否已经解除,以及原审判决认定上述合同于2017年9月4日赣州银行起诉时解除,适用法律是否正确的问题。第一,就赣州银行可以行使单方解除合同权利的条件,《三方协议》第三条第四款第3项约定,由于嘉信公司的过错造成其不能满足本协议规定的要求,赣州银行会延期支付购房款直至取得增值税专用发票,若确定无法提供增值税专用发票,赣州银行有权单方面解除本协议及后续购房合同;《补充协议》第五条第4款约定,由于嘉信公司与九江银行的原因、其他债权债务引发纠纷、房屋产权瑕疵等等非赣州银行原因导致无法按照《三方协议》及《补充协议》完成验收、交付、办证等事项的,为嘉信公司、九江银行违约,赣州银行可单方面终止《三方协议》及《补充协议》;《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意以双方签订的相关协议为准的方式处理。由此,当上述合同约定的增值税专用发票无法提供,或者非赣州银行原因导致不能依约完成案涉房屋的验收、交付、办证等情形中的任一情形发生时,赣州银行均享有单方解除案涉合同的权利。第二,根据《补充协议》第一条第3款、第4款的约定,2017年5月30日前,嘉信公司、九江银行应完成嘉信国际公馆整栋大楼的竣工验收;2017年10月31日前,嘉信公司、九江银行办理好嘉信国际公馆的房屋所有权证及过户手续。而事实上,嘉信国际公馆至本案诉讼中,仍未办理竣工验收。至于未能办理竣工验收的原因,根据2017年3月21日九江市建设工程质量监督检验站作出的调查报告,系该工程施工中违规使用不合格的原材料,造成该工程的建筑节能外墙保温节能分项施工质量不符合验收规范标准的要求不能验收而必须返工重新施工造成的。对此,嘉信国际公馆的建设单位嘉信公司、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位均一致认可。九江银行在向本院提交的代理意见中亦予以认可。第三,赣州银行依据《补充协议》第一条第5款的约定,基于其九江分行开业时间安排的需要提前进场装修,属于积极履行《三方协议》的行为,该装修行为不能认定属于九江银行所主张的交付行为。而且,《补充协议》亦约定赣州银行的正常装修行为导致大楼无法完成规划设计、消防、主体等验收的责任全部由嘉信公司、九江银行承担,九江银行主张赣州银行提前进场装修的行为,实际已免除不能如期验收交房的责任,与双方合同约定不符。据此,赣州银行基于嘉信国际公馆未能如期整体竣工验收,主张嘉信公司、九江银行构成违约并请求解除《三方协议》及《补充协议》,有事实依据和合同依据。原审判决认定赣州银行对《三方协议》及《补充协议》行使单方解除权的条件成就,并无不当。案涉《商品房买卖合同(预售)》系嘉信公司与赣州银行为了履行《三方协议》及《补充协议》而进行的网签备案,且该合同第十二条约定嘉信公司逾期交付房屋时,双方同意按照双方签订的相关协议处理。因而,原审判决认定《三方协议》《补充协议》是《商品房买卖合同(预售)》的基础,《三方协议》《补充协议》解除后,《商品房买卖合同(预售)》亦应予以解除,亦无不当。另,本案起诉前,赣州银行仅向九江银行发送了《解除<九江市嘉信国际公馆买卖三方协议书>及其补充协议的函》,而未向嘉信公司发送该解除函,原审判决认定自赣州银行提起本案诉讼的2017年9月4日起,上述《三方协议》《补充协议》及《商品房买卖合同(预售)》解除正确。
二审中,九江银行向本院提交了《申请法院调查取证及司法鉴定申请书》,称本案中九江银行认为赣州银行提前进入嘉信国际公馆进行装修改变房屋结构,导致案涉房屋无法通过整体竣工验收,只有调取嘉信公司提交给九江市规划局的嘉信国际公馆施工图纸,才能鉴定赣州银行提前进场装修是否改变了嘉信国际公馆的房屋结构,才能查清赣州银行是否享有单方解除权。本院认为,根据九江市建设工程质量监督检验站出具的《嘉信国际公馆工程“关于申请重新鉴定的报告”的调查报告》,嘉信国际公馆不能验收的原因为施工方施工的外墙质量不合格。因此,在已有证据证明嘉信国际公馆不能验收的原因并非赣州银行提前装修行为的情形下,对于九江银行上述调查取证及鉴定申请,本院不予准许。
关于案涉合同解除后,九江银行、嘉信公司应否承担合同解除后的民事责任以及如何承担问题。嘉信公司对于其应与九江银行共同向赣州银行返还案涉购房款本金9000万元及按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息不持异议。关于九江银行在本案中应承担担保责任还是直接还款责任的问题。第一,根据九江银行、嘉信公司、航富公司三方签订的《合作框架协议》第4条第1款、《三方协议》第二条第三款第1项的约定,九江银行是嘉信国际公馆项目的实质信托收益权人,在案涉信托存续期间,嘉信国际公馆由九江银行负责管理,九江银行指定航富公司委托嘉信公司以嘉信公司的名义进行销售,嘉信公司同意以自己的名义销售嘉信国际公馆。由此,案涉《商品房买卖合同(预售)》的签约双方虽为嘉信公司与赣州银行,但该合同项下的买卖标的即嘉信国际公馆的实际管理人与收益权人均是九江银行而非嘉信公司。第二,《三方协议》第三条第三款约定,赣州银行所支付的案涉购房款应转入嘉信公司在九江银行开立的特定账户,嘉信公司收到该款的同日将款项转入九江银行指定的账户,且该款项的划转由九江银行控制,由此产生的风险由九江银行承担。可见,赣州银行支付的案涉购房款虽转入户名是嘉信公司的账户,但该款实际控制人以及风险的承担人为九江银行而非嘉信公司。第三,《三方协议》第三条第四款第4项、《补充协议》第五条第4款均约定,若因非赣州银行原因导致无法按照该协议约定时间交付办证,为九江银行违约,由九江银行于违约事由发生之日起十日内退还赣州银行支付的所有房款及利息。上述约定表明,一旦案涉房屋非因赣州银行原因不能如期交付,应由九江银行承担直接退还赣州银行已付购房款的责任。《补充协议》第五条第6款亦约定,案涉协议约定的嘉信公司或九江银行应承担的义务,该两方均负有共同履行的义务,如任何一方因履行不能而导致应向赣州银行承担违约赔偿责任,需由嘉信公司和九江银行共同承担,其双方之间的责任划分由该两方自行处理,与赣州银行无关。第四,案涉合同履行中,九江银行曾向赣州银行发函,就嘉信国际公馆的建设、验收交房、开立增值税发票以及办理房产证等事宜与赣州银行协商,表明九江银行自己亦认可其是案涉合同的主债务人。据此,《三方协议》第二条第三款第2项中虽有九江银行为赣州银行就案涉房屋的购买合同和该协议进行担保兜底的约定,但综合上述合同有关九江银行是嘉信国际公馆的实际管理人、赣州银行支付的购房款由九江银行实际控制、九江银行和嘉信公司应共同承担违约赔偿责任等约定以及上述合同的履行情况,原审判决认定九江银行应当与嘉信公司共同向赣州银行承担本案责任,有合同依据,并无不当。至于九江银行上诉主张嘉信公司将收到的案涉购房款中的7900多万元转付中航信托,其并没有收到该款,因此不应成为本案主债务人的问题,根据《三方协议》约定,九江银行系通过安排航富公司委托中航信托发起设立案涉信托,故上述款项转入中航信托的事实不影响对九江银行在本案合同中法律地位的认定。
关于九江银行、嘉信公司向赣州银行返还9000万元购房款的利息应如何计算问题。根据《补充协议》第五条第4款、第5款约定,非赣州银行原因导致《三方协议》及《补充协议》不能履行,九江银行、嘉信公司构成违约,赣州银行可单方终止上述协议,九江银行、嘉信公司应向赣州银行退还该行支付的购房款及利息,利息参照同期中国人民银行公布的一年期基准贷款利率计算,自违约之日起超过一年的,以购房总价款为基数按照月利率2%向赣州银行支付违约利息。由此,原审判决确认九江银行、嘉信公司自2017年4月11日起按照月利率2%的标准给付利息,有合同依据,且不违反法律规定,并无不当。
关于原审判决确认的赣州银行因履行案涉合同而发生的实际损失问题。首先,本案中,赣州银行对嘉信国际公馆已经进行了装修的事实,各方当事人均不持异议。原审中,就嘉信国际公馆装修所涉费用,赣州银行提交了江西兴元建设工程有限公司出具的《装修工程清算书》、江西中建消防工程有限公司赣州分公司出具的《工程预算书》、江西赛瑞智能工程有限公司出具的《弱电工程实施单》和《智能化工程设计费及施工费申请表》、赣州银行与赣州市科正建设工程施工图设计审查中心签订的《建筑工程施工图设计文件审查合同》,以及相关付款凭证等证据予以证明。因此,原审判决对赣州银行所主张的装修所涉损失中,就已经嵌入到案涉房屋中不能分离或分离后丧失原有价值的装修材料损失,以及已经实际发生的设计、审核、预算损失、人工费用等予以支持,并无不当。嘉信公司虽对上述证据的证明效力提出异议,但未提交足以反驳的证据,对其上诉不应承担上述费用的请求,本院不予支持。赣州银行主张对未实际发生的费用亦应当由九江银行和嘉信公司承担,缺乏事实依据,不予支持。其次,根据至盛冠美公司于2017年9月3日向赣州银行九江分行所发的函件,赣州银行向该公司购买的案涉家具,系为办公场所设在嘉信国际公馆内的赣州银行九江分行开展经营使用,原审判决基于该家具的尺寸系按照嘉信国际公馆特有户型制作,其使用与嘉信国际公馆不可分的情形,认定赣州银行向至盛冠美公司支付的家具款,属于赣州银行为履行本案合同而发生的实际损失,有事实依据。嘉信公司主张上述家具损失与本案无关,理由不能成立,本院不予支持。
关于九江银行、嘉信公司应否支付违约金2200万元的问题。就案涉房屋非赣州银行原因导致无法按照本案合同约定时间完成验收、交付以及办理房屋产权证的法律后果,《三方协议》与《补充协议》分别进行了约定。《三方协议》第三条第四款第4项约定,在此情形下,九江银行构成违约,应退还赣州银行已支付的购房款及利息,逾期退还的每日支付1万元的违约金及承担按案涉房屋总价的20%计算的赔偿金;《补充协议》第五条第4款则约定,在此情形下,嘉信公司与九江银行构成共同违约,应共同向赣州银行退还已支付的购房款及利息,逾期退还的每日以应退还购房款为标的按照月利率2%的标准向赣州银行支付利息,同时,九江银行应补偿赣州银行投入大楼装修的所有费用。《三方协议》及《补充协议》还均约定,如两份协议不一致的,以《补充协议》为准。据此,原审判决依据《补充协议》上述约定确定嘉信公司与九江银行承担违约责任的方式,有合同依据,并无不当。赣州银行主张九江银行、嘉信公司在按《补充协议》约定承担违约责任的基础上,还应承担《三方协议》约定的违约金,与双方合同约定不符,本院不予支持。
综上,赣州银行、九江银行、嘉信公司的上诉理由均不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实与适用法律均无不当,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费,由赣州银行股份有限公司负担161485.82元,九江银行股份有限公司负担625329.95元,九江市嘉信实业有限公司负担625329.95元。
本判决为终审判决。
审判长  张爱珍
审判员  王展飞
审判员  汪 军
二〇一八年十一月二十六日
法官助理潘琳
书记员陈新雨