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湖南芙蓉国企业集团有限公司、长沙昌平建材贸易有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2020年04月30日 来源: 作者: 浏览次数:221   收藏[0]
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民终646号
上诉人(一审被告、反诉原告):湖南芙蓉国企业集团有限公司。住所地:湖南省长沙市芙蓉中路二段106号芙蓉国豪廷大酒店6楼。
法定代表人:周磊明,该公司董事长。
委托代理人:徐敏,北京市中银律师事务所律师。
委托代理人:郝炜宏,湖南辰邦律师事务所律师。
被上诉人(一审原告,反诉被告):湖南湘通物业发展有限公司。住所地:湖南省长沙市芙蓉区韭菜园商住楼108号。
法定代表人:孙昌文,该公司董事长。
委托代理人:吴炀,国浩律师(长沙)事务所律师。
被上诉人(一审第三人):长沙昌平建材贸易有限公司。住所地:湖南省长沙市天心区芙蓉中路458号商住楼1013号。
法定代表人:唐昌中。
上诉人湖南芙蓉国企业集团有限公司(以下简称芙蓉国集团)因与被上诉人湖南湘通物业发展有限公司(以下简称湘通公司)、长沙昌平建材贸易有限公司(以下简称昌平公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省高级人民法院(2012)湘高法民一初字第2号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年10月14日作出(2013)民一终字第173号民事裁定,将本案发回重审。湖南省高级人民法院于2017年3月31日作出(2015)湘高法民一初字第2号民事判决,芙蓉国集团对该判决不服,向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人芙蓉国集团的委托代理人徐敏、郝炜宏,被上诉人湘通公司的委托代理人吴炀到庭参加诉讼。被上诉人昌平公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
芙蓉国集团上诉请求:1.撤销湖南省高级人民法院(2015)湘高法民一初字第2号民事判决书第一项、第五项;2.依法改判确认湘通公司与昌平公司签订位于长沙市××大厦××室××别××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋的《商品房买卖合同》无效,由昌平公司将上述58套套房屋产权返还给湘通公司,并改判湘通公司将上述58套房屋产权过户登记到芙蓉国集团名下;3.依法判令湘通公司因迟延办证给芙蓉国集团造成的损失23829193.39元(参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,以106965958.7元为基数,自2010年2月12日起计算至2012年6月25日,计20076221元;以19965931.7元为基数,自2012年6月26日起计算至2013年4月17日,计1260658.23元;以7860939.7元为基数,自2013年4月18日起暂计算至2017年9月18日,计2492314.16元);4.维持判决书第二项、第三项、第四项;5.由被上诉人负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:(一)一审判决认定事实错误,判项一缺乏事实依据。1.芙蓉国集团于2009年1月19日承诺的3000万元购房款不具备支付条件。湘通公司与银行于2008年9月27日签订的《长沙市房地产最高额抵押合同》中约定抵押财产价值24931万元,也就是说芙蓉国集团在取得14000万元抵押贷款后,仍可在抵押财产剩余价值10931万范围内向银行申请贷款。2009年1月19日《承诺函》中所指“以湘豪大厦裙楼酒店部分做抵押申请贷款9000-10000万元”,即是指以抵押财产剩余价值10931万元范围内向银行融资。芙蓉国集团实际上未取得该笔贷款。即使芙蓉国集团在《承诺函》中对应的是2008年9月28日取得的一亿元贷款,截至2009年6月9日,芙蓉国集团在该款实际发放后,已向湘通公司支付了3000万元购房款,累计付款超过约定购房款。即使认定未履行3000万元,也仅占全部价款13.38%,不构成根本违约。一审判决认定湘通公司基于芙蓉国的承诺办理抵押登记,芙蓉国集团未在获得该笔贷款后按承诺支付购房款,是以自己行为明确表示不履行主要债务,属事实认定错误。2.根据案涉合作合同及补充协议,双方一直都将4000万元作为芙蓉国集团借款处理,没有任何合同或事实依据改变该4000万元借款的性质。如果按芙蓉国集团当时“未完工程”工程款951万元的核算结果,芙蓉国集团显然已经超付购房款。一审判决认定芙蓉国集团欠付购房款44166128.3元,属事实认定错误。3.案涉合同及补充协议约定芙蓉国集团购买的是46617平方米房屋面积,双方未签订正式《商品房买卖合同》,对应房屋并不确定。一审判决第一项判决解除1102等58套房屋买卖合同,缺乏事实依据。(二)一审判决适用法律错误。即使认定芙蓉国集团有3000万元付款义务,也不构成主要债务,不符合合同法第九十四条第二项规定的行使法定解除权情形。且湘通公司未履行催告程序,其承认从未就解除合同向芙蓉国集团进行过催告,仅在芙蓉国集团要求过户被长沙市中级人民法院支持后,才另行诉至湖南省高级人民法院要求解除合同,且已超过法定除斥期间。而且,湘通公司未履行合同约定的签订正式《房屋买卖合同》、办理房屋产权电子备案登记等在先义务,芙蓉国集团依法享有先履行抗辩权。一审判决适用合同法第九十四条第二项、第六十六条属适用法律错误。(三)芙蓉国集团已完全履行合同项下约定付款义务,不存在违约事实。湘通公司迟延交房,未履行2008年3月10日前签订正式《房屋买卖合同》、办理房屋产权电子备案登记等义务,应当承担违约责任。1.案涉合同及补充协议约定,案涉交易房产实测面积45269.58平方米,交易价格为221203463元,扣除已经转作借款的4000万元,芙蓉国集团共应支付购房款181203463元。根据一审查明的事实,芙蓉国集团自购房产已付84979525元,代湘通公司退还32户小业主房款及契税等5861967.7元,小业主包销款83395842元,加上代湘通公司施工扫尾工程款定额核算的951万元,累计付款约1.837亿元,已经超付购房款。2.“现状交付”房屋不影响湘通公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任,2008年1月28日《补充协议》明确约定,2008年3月10日应按现状交付全部物业。2008年3月3日“专题会议纪要”亦载明“北栋酒店楼所有未按照湘通公司和芙蓉国集团签署的合作协议及购房合同的交房标准而未完成工程,湘通公司应承担相应费用和责任。”芙蓉国集团先后在2008年6月4日、2008年7月18日发函要求湘通公司办理产权登记手续,湘通公司也在2008年8月18日承诺办证。湘豪大厦于2009年11月13日办理了工程竣工验收,湘通公司逾期办证的责任应从房屋验收合格之日(2009年11月13日)加算90天(即2010年2月12日)起计。(四)案涉合作合同及补充协议不存在无法继续履行的事实及法律障碍,解除案涉协议不仅缺乏事实依据,违反鼓励交易、规范履行行为的宗旨,还将危害交易安全。湘通公司一审庭审自述其与昌平公司签订合同的目的是想让芙蓉国集团付款,双方并无房屋交易的真实意思表示。昌平公司未付分文对价,且这些房屋已经交付芙蓉国集团占有使用,依法应认定湘通公司与昌平公司签署的案涉90套《商品房买卖合同》无效。
湘通公司辩称:(一)一审认定事实清楚,证据确凿,应予维持。1.2006年3月9日《补充协议》虽有关于将尾款4000万元以内的资金转为借款的约定,但芙蓉国集团于2009年1月19日出具的《承诺函》已明确变更了该4000万元款项的性质和还款方式,其应在取得贷款后立即向湘通公司支付4200万元购房款,芙蓉国集团在一审庭审中对欠付4400多万元购房款的事实是无异议的。2.芙蓉国集团确因湘通公司提供的担保物从银行取得了1.4亿元贷款,且该担保物至今还抵押在中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部。其以未取得贷款为由拒绝履行该承诺,是恶意拖欠购房款。一审法院认定其应依照《承诺函》向湘通公司支付购房款是正确的。3.芙蓉国集团在履约过程中数次延付购房款,给湘通公司造成严重损失。在本案一审时,湘通公司找到昌平公司配合出具《承诺函》,只要芙蓉国集团依约付清购房余款,昌平公司股东将无条件转让其持有的昌平公司股份至芙蓉国集团名下,使其实现对未付款部分房屋的所有权益,但芙蓉国集团仍拒绝答复,其行为已表明没有履约诚意,已构成根本违约。4.湘通公司已按约交房,双方对产权过户登记的时间没有明确约定,不存在逾期办证问题,一审判决驳回芙蓉国集团要求支付逾期办证损失的诉讼请求是正确的。(二)芙蓉国集团恶意拖欠湘通公司购房款的行为已经导致合同目的无法实现,一审判决适用合同法第九十四条之规定解除未付房款部分房屋的买卖合同是正确的。(三)湘通公司与昌平公司之间是真实的房屋买卖关系,不存在相互串通,且湘通公司将房屋转至昌平公司名下不影响芙蓉国集团利益。昌平公司提出为保障其利益,待案件判决确定房屋权属后再付款。只要芙蓉国集团在湘通公司起诉要求解除合同前付清款项,不影响案涉合同的履行,芙蓉国集团可以实现对已过户至昌平公司名下房屋的所有权益。(四)芙蓉国集团以各种借口拖欠或延付购房款,诬陷湘通公司偷税漏税,是极不诚信的表现,严重损害了湘通公司的合法权益。
被上诉人昌平公司未到庭,亦未提交书面答辩意见。
湘通公司向一审法院起诉请求:1.判决部分解除原、被告双方签订的《合作合同》及与之相关系列补充协议(包括2006年3月9日《补充协议》、2006年9月14日《协议》、2008年1月28日《补充协议》等),即判决解除原被告双方关于湘豪大厦北栋塔楼6-23层23991.53平方米房屋的买卖合同;2.判令芙蓉国集团支付裙楼及地下室的购房款49358361.71元;3.判令芙蓉国集团赔偿湘通公司经济损失10000万元;4.判令芙蓉国集团承担本案全部诉讼费用。
芙蓉国集团向一审法院提出反诉请求:1.确认湘通公司与昌平公司2011年7月至10月签订的有关长沙市芙蓉中路二段106号湘豪大厦户室号分别为601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共90套房屋的商品房买卖合同无效,并判令昌平公司将上述90套房屋产权返还湘通公司以及协助办理相关登记手续至芙蓉国集团;2.判令湘通公司将湘豪大厦户室号为-103、601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共91套房屋的产权转移给芙蓉国集团并办理产权过户登记手续。3.判令湘通公司赔偿芙蓉国集团经济损失27759460元(原计算至2012年7月1日);4.判令湘通公司赔偿芙蓉国集团损失9625053.5元(暂从2012年7月2日计算至2015年3月2日)。5.判令湘通公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明:2005年5月22日,芙蓉国集团(乙方)与湖南万豪房地产开发有限公司(甲方,后更名为湘通公司)签订了一份《合作合同》。该合同约定:甲方将位于长沙市××与人民××路交汇处的湘通大厦(后更名为湘豪大厦)部分房产出让给乙方;同时,甲方将裙楼约10000平方米和地下车库及设备用房约7000平方米租赁给乙方使用;乙方所购买和租赁房产用作五星级酒店。出让范围:位于长沙市芙蓉中路和人民西路交汇处的湘通大厦北塔楼,建筑面积约2.6万平方米,具体面积以产权证数量为准。租赁范围:甲方为支持乙方酒店统一建设经营,将裙楼约10000平方米和地下车库及设备用房约7000平方米租赁给乙方用作酒店大堂、餐厅、娱乐、停车等用途,乙方出资按五星级标准装修经营。乙方有权随时收购该租赁物业,购买顺序为先购买车库及设备用房,后购买裙楼。交房时间:双方审定的扩初方案经市政府批准后14个月内。出让价格:按第五条设定标准交房,均价3700元每平方米(前期按双方认可的设计面积计算,最后按产权证面积计算);外墙装饰、中央空调及管道(管道预埋除外)、电梯及第五条内容以外的其它配置的价格约1000元每平方米,据实按面积均摊(地下车库及设备用房除外);另外,因为其他满足五星级酒店功能需要(如增加游泳池)而增加的建安造价由乙方承担。付款方式:合同签订后三日内向甲方支付1000万元;工程桩基开挖前,乙方第二次付款1000万元;土建至±0时,乙方第三次付款1000万元;裙楼封顶时,乙方第四次付款2000万元;塔楼封顶时,乙方第五次付款1000万元;其余款项在房屋验收合格,交付给乙方使用后支付;按揭款由甲方负责,乙方协助办理;乙方所欠房款,甲方根据占用时间收取适当资金占用费,在交房后6个月内支付部分,甲方免收资金占用费,超过6个月的,甲方以同期银行贷款利率标准收取乙方实际欠款金额的资金占用费。合同签订后,甲乙双方共同参与设计调整,审定扩初设计方案;双方对设计方案达成一致,且乙方第二次付款1000万元到位,合同正式生效;同时,第一次付款1000万元转为定金。其他相关约定,参照国家有关商品房买卖的有关规定执行;甲方取得商品房预售许可证后双方签订商品房买卖合同。
2005年10月14日,湖南方圆监理有限公司签署意见:同意开工。
2006年3月9日,湘通公司(甲方)与芙蓉国集团(乙方)经协商,就原《合作合同》有关条款进行修改和调整,签订了一份《补充协议》。该协议载明:“甲乙双方于2005年5月22日签订《合作合同》,主要内容为甲方开发建设万豪酒店主体房产,乙方根据工程进度支付购房款;根据合同约定甲方依约调整完成了工程的建筑设计,结构设计和全部规划报建手续,护壁工程、土方开挖工程及桩基础工程50%以上和北栋的钢筋捆扎工程等;乙方依约支付了2000万元人民币,其中1000万元为本项目合作的定金,1000万元为购房款,派遣万豪酒店的建筑设计人员和工程技术人员多次对工程建设进行了设计指导。”该《补充协议》约定,甲方出让给乙方的物业位于长沙市芙蓉中路和人民西路交汇处的湘豪大厦北塔楼和北塔楼对应裙楼的大部分面积以及地下车库和设备用房,共约4万平方米,其中第一层约2000平方米,第二层约2000平方米,第三层约4000平方米,第四层约3500平方米,第五层约4000平方米,合计建筑面积约15500平方米;北塔楼第6-20层,每层面积1247平方米,合计建筑面积约18705平方米;地下车库及专门为酒店服务的后勤、设备用房约6000平方米。裙楼和塔楼均价为4800元每平方米,地下室均价为3200元每平方米(前期按双方认可的设计面积计算,最后按产权证面积计算);双方约定裙楼部分,甲方为乙方办理不少于50%的银行按揭,但乙方须给与相应的配合,如分拆购买等。甲方同意乙方所购塔楼部分可用作产权式酒店,并以甲乙双方名义对外销售,甲方提供相应的支持和手续,如“五证”和资金帐户等,出让价以内的税费依法分担,出让价以外差额的税费由乙方分担;产权式酒店的营销策划由乙方负责,甲方给与相应的配合,费用由乙方承担;产权式酒店的返租和回报由乙方负责。交房时间为2007年6月30日前,最迟不超过2007年8月30日。乙方根据原《合作合同》,已向甲方付款2000万元,乙方第三次付款时间和金额不变,即酒店土建工程完成正负零时,向甲方支付1000万元,此后付款作如下调整:裙楼封顶时支付500万元;甲方将“五证”交付乙方后一个月内,乙方向甲方付款500万元;以后每两个月付款一次,每次1200万元(含按揭回款);按揭款用于乙方支付甲方的购房款(多退少补);甲方为支持乙方酒店建设,同意在总购房款的最后尾款4000万元以内资金作为乙方借款;在房屋验收合格交房后6个月内支付的部分,甲方免收资金占用费,超过6个月的(及6个月以上),按年利率7%计算实际欠款的资金占用费,每月支付一次占用费;欠款在甲方交付全部房产证(含车库)后,两年内还清。在房屋验收合格交付乙方并在收到乙方书面要求办理产权登记手续后,甲方应予积极配合,在90天时间内为乙方办妥产权手续,并应乙方要求力争提前将产权证办至乙方名下。乙方有权要求甲方及时办理房屋产权登记手续。乙方应当提供酒店功能的基本要求,参与设计调整,按时足额缴纳购房款、资金占用费和归还借款,并负责引进国内外知名品牌酒店管理公司对酒店进行管理,并经甲乙双方认可(如升达特、索菲特、锦江、华天等),保证酒店达到国家五星级酒店标准,成立酒店筹备处,开展酒店的筹备工作。其他相关约定,参照国家有关商品房屋买卖的有关规定执行;甲方取得商品房预售许可证后双方再签订商品房买卖合同,该合同的权利义务以本协议为准。本协议双方签字盖章后生效,以本协议为准;作为原《合作合同》的附件,与原《合作合同》具有同等法律效力,双方应严格履行本协议和原《合作合同》。
2006年,芙蓉国集团根据2006年3月9日双方签订的《补充协议》,以湘通公司名义,陆续将湘豪大厦北栋塔楼中的14015.4平方米房屋以产权式酒店包销的方式出售给213户小业主。根据芙蓉国集团以湘通公司名义与213户小业主签订的购房合同,小业主共计应当支付湘通公司125019509元,但直接进入湘通公司账户的小业主购房款只有99395842元,其余款项是作为小业主签订购房合同后两年的返租费和部分优惠,在小业主购房款中予以扣减。
2006年9月14日,湘通公司(甲方)与芙蓉国集团(乙方)在《合作合同》和《补充协议》的基础上,经过协商,签订了一份《协议》。该《协议》约定,甲方将湘豪大厦北塔楼21—27层总面积约8729平方米的物业以及第二层2000平方米以外约1640平方米的物业也一并销售给乙方。甲方按6500元每平方米的单价销售给乙方,再由乙方进行产权式酒店的销售和建设。在产权式酒店销售时,按销售进度优先保证支付甲方房款。未销售完的物业,产权属于甲方;尚未销售完的属于甲方的物业,乙方以6500元每平方米的均价和产权式酒店8.5%的年回报率,自2008年1月1日起按月支付回报款项;同时,乙方可在酒店开业后继续销售或者抵押融资,销售或者融资款项优先偿还甲方。本协议经双方签订后与原《合作合同》和《补充协议》具有同等法律效力。
2008年1月28日,湘通公司(甲方)与芙蓉国集团(乙方)经协商,又签订了一份《补充协议》。该《补充协议》第一条补充了如下主要事项:根据甲方意见,乙方同意将湘豪大厦北塔楼第24层至27层(每层约1225平方米,共四层,约4900平方米)退返给甲方,由甲方自行处理;双方同意北塔楼第21层至23层,乙方以每平方米6500元的价格向甲方购买,每层面积1225平方米,合计面积3675平方米,合计购买金额约2389万元;具体按实际产权证确认面积结算,多退少补。该《补充协议》第二条进一步明确乙方购买范围:首层以下至负二层后勤用房面积6000平方米,合计购买金额1920万元;裙楼一层面积约2000平方米,裙楼二层至五层均为整层(其中裙楼二层2000平方米以外的部分面积1982平方米,价格为6500元每平方米);裙楼合计面积约18567平方米,合计金额约9249万元;北塔楼六层至二十层,每层面积约1225平方米,合计面积约18375平方米,合计金额约8820万元。上述一、二条总购房面积一共为46617平方米,总金额共计约22410万元。该《补充协议》第三条就有关款项给付约定:本协议签字后,乙方即支付甲方1200万元购房款,2008年3月10日前,双方签定正式的《商品房买卖合同》,甲方将乙方所购物业范围按现状全部交付乙方,同时乙方再向甲方支付1800万元;甲方为乙方办好房屋产权电子备案登记,乙方予以配合;根据双方原补充协议约定,乙方按约定延迟支付甲方4000万元,该款按原有协议约定执行,乙方以酒店经营收益权作为担保,不提供物业和其他抵押。甲方应尽快将水、电、电梯等安装到位,乙方近期1200万元资金到位后,甲方将首先安排电梯提货,并在交房前全部采购到工地并着手安装,确保酒店方尽早装修进场施工。该《补充协议》第四条关于协议生效约定:本协议经双方签字盖章后,与原双方所签合同和协议具有同等法律效力,双方应真诚全面认真履行。
2008年3月3日,湘通公司和芙蓉国集团以及湖南方圆工程咨询监理有限公司就“湘豪大厦北栋酒店楼移交芙蓉国公司事项”召开专题会议,形成《专题会议纪要》,载明经双方公司领导同意,湘豪大厦北栋酒店楼移交芙蓉国集团,达成如下交接协议:北栋酒店楼交接清查完毕且无异议后由湘通公司、芙蓉国集团及工程监理方在移交书上会签认可;本次交接以2008年3月10日北栋酒店楼在交接范围内的已完工程现状为准,交接清查中发现工程存在的问题,由各清查小组列出文字清单,由参与移交清查的各方签字盖章认可后,作为今后双方工程结算及工程继续完善的依据;北栋酒店楼未完工工程项目由芙蓉国集团委托湘通公司继续补充完善;北栋酒店楼所有未按照湘通公司和芙蓉国集团签署的合作协议及购房合同的交房标准而未完成工程,湘通公司应承担相应费用和责任;本纪要只对工程现场施工实际现状负责(至2008年3月10日止),其他问题按原协议执行。
2008年6月4日,芙蓉国集团就售出的房屋无法办理备案登记、房屋因湘通公司与其他单位的债务问题被人民法院查封等向湘通公司发出“工作联系函”,催促湘通公司尽快履行合同义务,办好购房电子合同和备案登记以及房屋产权证。2008年7月18日,芙蓉国集团向湘通公司发出“工作联系函”,函告湘通公司,根据合同约定,芙蓉国集团购买的物业即裙楼(除一层约2000平方米以外),北塔楼6—23层全部等,湘通公司应在2007年底办理产权证并交给芙蓉国集团,但迄今湘通公司仍未办理,因此请求湘通公司全面认真履行合同,迅速解除芙蓉国集团物业的在建工程抵押,为芙蓉国集团在建行营业部贷款提供在建工程抵押,并尽快办理房屋产权证。2008年8月18日,湘通公司向芙蓉国集团出具承诺函,承诺内容如下:1.湘通公司在与中国华油集团公司进行产权交易的过程中,同时办理好芙蓉国集团购买范围内所有酒店物业的产权登记手续,并按《合作合同》和《补充协议》的约定将产权证、土地证交付给芙蓉国集团。2.湘通公司在未办妥土地证、产权证之前,同意尽快解除芙蓉国集团购买范围内的所有物业在建行的在建工程抵押,并将其全部物业以甲方名义为乙方提供在建工程抵押向银行融资。
2008年5月21日,湘通公司和芙蓉国集团以及湖南方圆工程咨询监理有限公司就“湘豪大厦芙蓉国豪廷大酒店未完工程项目检查处理”召开专题会议,形成“专题会议纪要”,载明:本次会议依据2008年3月3日“专题会议纪要”(湘豪大厦北栋酒店楼移交芙蓉国集团事项协议)的未完工程项目内容进行清查、处理。从2008年3月3日至日前湘豪大厦工程因各专业项目在进行验收整改施工,部分未完项目已经完善完工。移交项目中未完工项目的确定按照经市质监站和消防部门的检查验收后的结论进行清点移交,并出具各方签字认可的补充协议文件。湘通公司对下列工程施工项目负责完善施工:外墙节能施工和幕墙未完工部分的施工、空调系统工程在冰冻期间已经损坏的部分更换施工。
2010年6月23日,湘通公司、芙蓉国集团、中国华油集团公司、中油阳光物业管理有限公司召开会议,形成了“关于长沙湘通大厦能耗计量取费及车位租赁等问题的会议纪要”,载明:“芙蓉国集团承诺放弃对地下停车位的购置权,同时阳光物业承诺将部分地下车位长期租赁给芙蓉国集团使用。”经查,该部分地下停车位不包含芙蓉国集团本案主张的地下车库房产。
2009年1月19日,芙蓉国集团向湘通公司出具了一份《承诺函》,内容为:“我公司拟依法向银行以湘豪大厦裙楼酒店部分做抵押申请贷款9000-10000万元,在银行将该笔贷款发放给我公司的前提下,我司保证向贵司支付3000万元购房款。若银行分期发放该笔贷款,我公司将保证按每批次贷款发放额不少于30%的比例向贵公司支付购房款;同时,贵公司务必尽快办理完成各项登记抵押手续。”该承诺函以芙蓉国集团名义出具,加盖了湖南湖南芙蓉国酒店管理有限公司管理有限公司的公章,并由芙蓉国集团和湖南湖南芙蓉国酒店管理有限公司管理有限公司共同的法定代表人周磊明签字。
涉案工程的贷款抵押情况如下:2007年12月20日,芙蓉国集团与中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部签订《人民币资金借款合同》,借款金额4000万,借款期限为8年,2008年1月28日银行放款。2008年9月27日,芙蓉国集团与中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部签订《人民币资金借款合同》,约定借款金额为一亿元,借款期限为8年。一亿元借款于合同签订当日发放。同日,戴凤仙就该笔借款与银行签订《自然人保证合同》,湘通公司则就上述两笔借款与银行签订《抵押合同》,其中《抵押合同》明确抵押物为处于长沙市芙蓉区人民路、××、××路交界处的在建工程,面积为17457.59平方米,抵押财产价值为24931万元,《抵押合同》尾部抵押人处有孙昌文签字并加盖了湘通公司公章。2009年2月16日,湘通公司办理了一份“在建工程(已完工部分)贷款抵押登记证明”,设定抵押日期2007年12月27日,约定期限至2016年9月26日,房屋坐落在芙蓉区人民路、××、××路交界处,抵押权人为中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部,抵押范围为102、103等86套建筑面积为17457.59平方米在建工程,评估现值为24931万元,抵押债权14000万元。2011年1月7日,湘通公司将上述在建工程转为现抵押,办理了房他证芙蓉字第××号房屋他项抵押登记,将芙蓉区芙蓉中路二段106号湘豪大厦1栋户室为105、201、301、401、501,房屋所有权证号为710277260、710277459、710277490、710277491、710277492的登记在湘通公司名下的房屋继续为芙蓉国集团14000万元借款进行抵押。
双方合同约定的总购房面积46617平方米,总计购买金额为22410万元,但湘通公司产权初始登记显示芙蓉国集团购买的总建筑面积为45269.58平方米(包括213户小业主购买的产权式酒店面积),实际应当支付的购房款为221203463元。经双方对账和本院核对,芙蓉国集团自购房产部分支付给湘通公司的购房款为84979525元,加上芙蓉国集团代湘通公司退还32户小业主房款及契税5861967.7元,芙蓉国集团自行支付给湘通公司90841492.7元;湘通公司另收取芙蓉国集团包销的产权式酒店小业主购房款99395842元(由小业主直接支付到湘通公司账户),扣除湘通公司转回给芙蓉国集团销房款16000000元,湘通公司实收芙蓉国集团包销房款83395842元;以上总计湘通公司共收房款174237334.7元(90841492.7元+83395842元)。
关于芙蓉国集团的付款时间,2008年3月10日前,芙蓉国集团自行支付购房款52861967.7元(包含芙蓉国集团自行付款47000000元以及芙蓉国集团代湘通公司退还32户购房户房款及契税5861967.7元),加上产权式酒店小业主已支付购房款83395842元(扣除湘通公司转回给芙蓉国集团的销房款16000000元),湘通公司共计收取购房款136257809.7元(52861967.7元+83395842元)。2008年3月10日后,芙蓉国集团又陆续支付购房款给湘通公司,至2009年6月9日湘通公司共收到174237334.7元房款。
关于房产权属情况,除产权式酒店购买者213户小业主所购房产外,芙蓉国自购房产为湘豪大厦户室号-302、-303、-202、-203、-205、-206、-207、-210、-211、-213、-214、-235、-236、-103、-104、-105、-106、-107、-108、105、201、301、401、501、601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共114套房屋。
上述房屋中-302、-303、-202、-203、-205、-206、-207、-210、-211、-213、-214、-235、-236、-104、-105、-106、-107、-108、105、201、301、401、501号共23套房屋已登记在芙蓉国集团名下,-103因被冻结无法办理过户手续,目前仍登记在湘通公司名下。芙蓉国集团支付的总购房款中已经涵盖上述24套房屋的价款。关于另外90套房屋,2011年7月11日和2011年10月9日,湘通公司与昌平公司分别签订了3份《商品房买卖合同》和87份《商品房买卖合同》,将湘豪大厦房号为601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共90套房屋出售给昌平公司,并于2012年6月将上述房屋产权登记至昌平公司名下。上述房屋全部包含在本案湘通公司和芙蓉国集团合同项下。另,昌平公司对上述房产暂未支付对价。湘通公司在庭审中陈述,其与昌平公司签订商品房买卖合同的真实目的是想让芙蓉国集团付款,如果诉前芙蓉国集团付清款项,湘通公司可以把昌平公司的股权转让给芙蓉国集团,实现芙蓉国集团对房屋的所有权,但后来考虑到芙蓉国集团屡次违约,故坚决要求解除合同。根据芙蓉国集团提供的产权明细表,该90套房产分布在各楼层的产权面积分别为:6楼12户共计821.22平方米、7楼13户共计904.45平方米、8楼3户共计206.22平方米、9楼1户57.67平方米、10楼3户206.25平方米、11楼2户共计139.24平方米、13楼1户69.62平方米、14楼1户62.31平方米、15楼9户共计616.66平方米、16楼8户共计535.06平方米、17楼10户669.66平方米、18楼10户共计695.59平方米、19楼8户共计558.99平方米、20楼6户共计431.73平方米、21、22、23楼各1户,各1333.8平方米。
另查明:2005年12月12日,湘通公司取得编号为长国用(2005)054951号的国有土地使用权证。2006年1月16日,湘通公司取得编号为出(2005)0249号建设用地规划许可证。2006年7月3日,湘通公司取得编号为建2(2006)0030号长沙市建设工程规划许可证。2006年7月4日,湘通公司取得编号为430103200607040301的建设工程施工许可证。2006年湘通公司取得编号为长房售许字(2006)第5146变更号商品房预售许可证。湘豪大厦工程竣工验收是2009年11月13日,办理竣工验收备案文件是2010年9月19日,办理建设工程档案合格证是2010年9月27日。芙蓉国集团引进的酒店品牌是美国温德姆酒店品牌,芙蓉国集团在湘豪大厦经营的酒店名称叫芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店,该酒店于2009年12月正式开业。
芙蓉国集团曾于2011年8月17日向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼,请求湘通公司将涉案房产过户至芙蓉国集团名下,湖南省长沙市中级人民法院于2011年12月29日作出(2011)长中民三初字第0600号民事判决,支持了芙蓉国集团的诉讼请求。湘通公司不服该判决,向本案一审法院提起上诉,同时向本案一审法院提起本案诉讼。本案一审法院受理后,依法裁定将(2011)长中民三初字第0600号民事判决撤销,将芙蓉国集团的诉讼请求作为反诉并入本案审理。在湖南省长沙市中级人民法院审理案件过程中,中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部向法院出具书面陈述:“一、2008年9月27日,湘通公司与我部签订长房押字No.00274847号《长沙市房地产最高额抵押合同》,约定为芙蓉国集团在我部债务提供最高额抵押担保并在长沙市房屋产权管理局办妥抵押登记手续[在建工程(已完工部分)贷款抵押登记证明:长房芙蓉在押字第××号],现该抵押物所担保的芙蓉国集团在我部尚未归还债务为人民币1.4亿元;二、我部依法对上述抵押物享有抵押权,即当芙蓉国集团不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,我部有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿;三、在维持我部对上述抵押物享有抵押权的前提下,我部同意湘通公司将抵押物过户至芙蓉国集团名下;四、芙蓉国集团需承诺将抵押物为自身债务继续向我部提供抵押担保并及时至长沙市房屋产权管理局重新办理抵押登记手续。”
一审审理过程中,双方当事人于2012年10月23日就涉案房产中湘通公司未完工程款项达成调解协议:“双方自愿就上述款项以二百八十万元结算,该二百八十万元冲抵芙蓉国集团的应付购房款。”该协议已由双方盖章生效。双方所称未完工程系由芙蓉国集团施工完成。同年12月21日,双方签订了《关于协商解决豪庭酒店房产交易中若干问题的备忘录》,明确:1.关于小业主产权与地下室3000平米产权办理的问题,以芙蓉国集团为主、湘通公司协助的方式办理;2.关于税收的问题,湘通公司的物业均价在4800元/㎡左右,芙蓉国集团对这部分物业装修后以9800元/㎡左右价格卖给小业主,湘通公司的应税额以双方合同价格计算,小产权销售差价产生的各项税收(包括可能的违约处罚)均由芙蓉国集团承担;3.关于昌平公司房产的问题,接受司法处理;4.关于交易结算问题,尊重并维护双方所签房产交易合同价格,双方继续按合同约定价格执行,交易面积待司法对昌平公司房产权属明确后确定。
一审法院认为:本案系湘通公司与芙蓉国集团在履行《合作合同》及《补充协议》、《协议》过程中产生的纠纷。从《合作合同》以及之后签订的数份补充协议来看,双方虽然名为合作,但合同的主要内容是湘通公司开发建设湘豪大厦后将部分房产出售给芙蓉国集团开办五星级酒店,芙蓉国集团按照工程进度支付购房款,故本案应当定性为房屋买卖合同纠纷
本案的争议焦点有如下几个:
一、关于湘通公司与芙蓉国集团签订的湘豪大厦北栋塔楼6至23层23991.53平方米房屋的买卖合同是否应当解除的问题
湘通公司与芙蓉国集团于2005年5月22日签订的《合作合同》及之后签订的数份补充协议是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律法规的禁止性规定,合同合法有效,各方当事人均应按照合同约定行使权利,履行义务。湘通公司起诉要求解除与芙蓉国集团签订的湘豪大厦北栋塔楼6至23层23991.53平方米房屋买卖合同,是认为芙蓉国集团没有按约支付购房款,已构成严重违约。根据合同法的相关规定,依法成立的合同,在当事人约定解除或法定解除的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案所涉的数份合同中,合同双方并未约定合同解除的条件,故湘通公司是否有权解除涉案合同应当依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,结合芙蓉国集团的履约情况进行综合判断。芙蓉国集团作为房屋买受方的主要合同义务是支付购房款。从购房款支付的整体情况分析,芙蓉国集团自购房产应当支付的购房款为137807621元(应付总款221203463元-芙蓉国集团包销房款83395842元),截止2009年6月9日芙蓉国集团共计支付自购房产房款90841492.7元(湘通公司收款总额174237334.7元-芙蓉国集团包销房款83395842元),再减去双方在诉讼过程中就未完工程达成调解并已实际支付的280万元,芙蓉国集团尚欠购房款44166128.3元(应付房款137807621元-已付房款90841492.7元-调解2800000元)。双方在2006年3月9日《补充协议》中约定尾款4000万元作为芙蓉国集团的借款,除去4000万元借款,芙蓉国集团至今仍未付清购房款,存在违约。此外,芙蓉国集团曾于2009年1月19日向湘通公司出具《承诺函》,承诺其拟向银行贷款9000-10000万元,如银行发放该笔贷款,将向湘通公司支付3000万元购房款。虽然芙蓉国集团在出具承诺后并未向银行申请贷款,也并未实际从银行获得贷款,但从贷款的整个过程来看,芙蓉国集团获得贷款与湘通公司为其提供贷款抵押不无关系,不能将贷款时间与贷款性质、抵押原因割裂开来。2008年9月27日湘通公司与中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部签订的《抵押合同》明确是为芙蓉国集团2007年12月20日和2008年9月27日与中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部签订的两份借款合同提供抵押,说明芙蓉国集团从银行获取的是抵押贷款,而不是信用贷款。中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部在仅签订抵押合同没有办理抵押手续的情况下即向芙蓉国集团发放贷款,这是银行对贷款风险管控的管理问题,并不影响该笔贷款的性质。芙蓉国集团在实际获取了贷款后出具该份《承诺函》的目的即是要求湘通公司“务必尽快配合办理完成各项登记抵押手续”,湘通公司对于银行何时放款不一定清楚,但其出于对《承诺函》的信赖,实际履行了抵押合同的义务,以在建工程为芙蓉国集团的上述借款办理了抵押手续,而办理抵押登记手续的最终受益人是芙蓉国集团。故从表面上看,芙蓉国集团虽然并未在《承诺函》出具之后取得银行贷款,但湘通公司基于芙蓉国集团的承诺为芙蓉国集团的贷款办理了抵押登记,而芙蓉国集团却并未在获得该笔抵押贷款后按照承诺支付购房款,以自己的行为明确表示不履行主要债务,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项的规定,湘通公司依法享有合同解除权。但基于芙蓉国集团已经支付了大部分购房款,湘通公司也表示接受并交付了房产,故对该部分房产所涉合同权利义务应视为双方已履行完毕,湘通公司仅对芙蓉国集团未付款部分对应的商品房买卖合同享有解除权。
如前所述,芙蓉国集团尚欠付购房款44166128.3元,虽然双方在2006年3月9日《补充协议》中约定尾款4000万元作为芙蓉国集团借款,但在芙蓉国集团违反《承诺函》主要义务,湘通公司享有解除权的情况下,应将欠付款项作为一个整体认定,故应当解除44166128.3元购房款对应的房屋买卖合同。根据双方合同对各层单价的约定(即21-23层为6500元/平方米,6-20层为4800元/平方米),以及芙蓉国集团所购房产在各楼层的分布面积,芙蓉国集团所购的11-23层合同价为44147628元[21-23层1333.8㎡×3×6500元/㎡+(20层431.73㎡+19层558.99㎡+18层695.59㎡+17层669.66㎡+16层535.06㎡+15层616.66㎡+14层62.31㎡+13层69.62㎡+11层139.24㎡)×4800元/㎡],故本案应当解除湘豪大厦1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房产的房屋买卖合同,同时,芙蓉国集团还应向湘通公司支付余款18500.3元(44166128.3元-44147628元)。湘通公司主张解除湘豪大厦6-23层23991.53平方米房屋的买卖合同的诉讼请求部分成立,一审法院予以部分支持。
二、关于湘通公司与昌平公司签订的90套房屋买卖合同是否有效,昌平公司是否应当将90套房产返还给湘通公司并过户到芙蓉国集团名下的问题
如前所述,湘通公司对芙蓉国集团欠付的44166128.3元对应的房屋买卖合同享有解除权,本院已依法判令解除湘豪大厦1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房产的房屋买卖合同,故对于这部分房产,芙蓉国集团已无诉的利益,无权请求确认湘通公司与昌平公司针对这部分房产签订的房屋买卖合同无效。对于湘豪大厦601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房产,从房屋买卖合同签订的时间看,芙蓉国集团是在先买受人;从湘通公司与昌平公司签订商品房买卖合同的目的看,湘通公司在庭审中的陈述表明其最初目的是为了使芙蓉国集团及时付款,双方并不存在房屋买卖的真实意思表示;从湘通公司与昌平公司的关系来看,昌平公司法定代表人唐昌中和湘通公司法定代表人孙昌文均曾系湘通公司股东湖南省万泰投资有限公司股东,而昌平公司股东黄生平系湘通公司另一股东湖南海星投资有限公司的法定代表人及股东,孙昌文亦曾经是湖南海星投资有限公司的法定代表人和股东,昌平公司的股权结构与湘通公司有着密切联系,昌平公司对湘通公司与芙蓉国集团合作开发湘豪大厦这一事宜应当知晓;从湘通公司与昌平公司签订的商品房买卖合同的履行来看,房产已全部过户到了昌平公司名下,但昌平公司至今未支付分文对价,有悖于正常的交易模式。因此,湘通公司与昌平公司关于湘豪大厦601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房屋的买卖行为,损害了涉案房产的在先购买人芙蓉国集团的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定,该32套房屋的《商品房买卖合同》应属无效。无效合同自始没有法律约束力,因无效合同取得的财产应当予以返还,故昌平公司应将湘豪大厦601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房屋返还给湘通公司,湘通公司应继续履行与芙蓉国集团之间的这部分合同,协助将该32套房屋过户至芙蓉国集团名下。芙蓉国集团反诉要求确认湘通公司与昌平公司签订的90套房屋买卖合同无效,昌平公司应当将90套房产返还给湘通公司并过户到芙蓉国集团名下的请求部分成立,一审法院依法予以部分支持。
三、关于湘通公司与芙蓉国集团是否存在违约行为的问题
湘通公司作为房屋出售方的主要合同义务是交付房屋、协助办理产权过户手续。关于交付房屋,虽然双方在2006年3月9日《补充协议》中约定交房时间最迟不超过2007年8月30日,但在2008年1月28日《补充协议》中又约定2008年3月10日前湘通公司将芙蓉国集团所购物业按现状全部交付芙蓉国集团,双方对之前交房的时间已有变更,而根据2008年3月3日的“专题会议纪要”,湘通公司已按照1月28日《补充协议》的约定将湘豪大厦北栋酒店移交给芙蓉国集团,故在交房问题上湘通公司不存在违约行为。关于协助办理产权过户手续,根据2006年3月9日《补充协议》的约定,在房屋验收合格交付芙蓉国集团并在收到芙蓉国集团书面要求办理产权登记手续后,湘通公司应积极配合,在90天内为芙蓉国集团办妥产权手续。同时,双方在《合作合同》以及2006年3月9日《补充协议》中约定,全部购房款于房屋交付使用时付清。湘通公司在2008年3月10日交付房屋时,芙蓉国集团对其自购房产还欠付84945653.3元(应付房款137807621元-2008年3月10日前已付房款52861967.7元),即便扣除4000万元尾款做借款,芙蓉国集团也还欠付44945653.3元,且芙蓉国集团也未按《承诺函》支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。故在芙蓉国集团未按约履行付款义务的前提下,湘通公司有权拒绝履行办理产权过户的义务。芙蓉国集团反诉要求湘通公司承担迟延交房、迟延办理产权过户违约责任的请求没有事实和法律依据,依法予以驳回。此外,湘豪大厦-103号房屋系芙蓉国集团已支付对价的房产,湘通公司应将该套房屋产权办理至芙蓉国集团名下。
芙蓉国集团作为房屋买受人的主要合同义务是支付购房款。从双方履行合同的情况来看,截止2008年3月10日,芙蓉国集团对其自购房产还欠付84945653.3元,至今芙蓉国集团还欠付44166128.3元购房款(应付房款137807621元-已付房款90841492.7元-2800000元)。即便扣除双方约定按借款处理的4000万元尾款,芙蓉国集团亦没有按照双方协议约定付足购房款,存在迟延付款的违约行为。同时,芙蓉国集团自2008年初酒店移交之后,对其欠付房款所对应的房产一直占有并使用,亦给湘通公司造成了一定的损失。但鉴于一方面,湘通公司基于芙蓉国集团欠付购房款的行为,已将争议房产另行出售给昌平公司,芙蓉国集团欠付购房款的行为并未给湘通公司造成损失,另一方面,湘通公司对房屋占用损失并未提出具体的诉讼主张和证据支持,故对湘通公司诉请判令芙蓉国集团赔偿损失的请求,一审法院不予支持。
综上,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(二)项、第五十八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定,判决:一、解除湖南湘通物业发展有限公司与湖南芙蓉国企业集团有限公司签订的湘豪大厦1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房产的房屋买卖合同,湖南芙蓉国企业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向湖南湘通物业发展有限公司支付购房余款18500.3元;二、确认湖南湘通物业发展有限公司与长沙昌平建材贸易有限公司签订的湘豪大厦601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房屋的房屋买卖合同无效,长沙昌平建材贸易有限公司应将上述32套房屋返还给湖南湘通物业发展有限公司,并由湖南湘通物业发展有限公司于本判决生效之日起30日内办理至湖南芙蓉国企业集团有限公司名下;三、湖南湘通物业发展有限公司应于本判决生效之日起30日内将湘豪大厦-103号房的房屋产权过户至湖南芙蓉国企业集团有限公司名下;四、驳回湖南湘通物业发展有限公司的其他诉讼请求;五、驳回湖南芙蓉国企业集团有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费本诉部分602250元、反诉部分180550元,共计782800元,由湖南湘通物业发展有限公司负担313120元,由湖南芙蓉国企业集团有限公司负担469680元。
二审庭审时,上诉人芙蓉国集团对原审查明事实提出两点异议:1.一审法院查明2008年3月10日前支付了32户购房户房款及契税5861967.7元是错误的,实际支付时间是在2009年6月之后,最后一次退给业主的钱是在2012年12月21日后。2.一审法院查明湘豪大厦601等90套房屋的产权于2012年6月登记至昌平公司名下是错误的,湘通公司与昌平公司只是在长沙房屋产权管理局进行了房屋买卖合同备案(网签),并未实际过户。
被上诉人湘通公司认为上述90套房屋现已过户至昌平公司名下。
芙蓉国集团、湘通公司均认可:一审法院对2008年3月10日的付款时间的认定,对本案争议没有影响。
芙蓉国集团于2017年9月27日向本院提交申请书,请求调查收集案涉合同项下首层至负二层104等17套房屋,以及裙楼一层至五层105等5套房屋的不动产登记情况。理由是湘通公司当庭不认可以上房屋的不动产登记时间、面积信息,而该房屋用于抵押贷款,相关证书存放在抵押权人中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部,无法出示原件。请求本院调取原件。
经查,芙蓉国集团已经提交上述22套房屋的《登记情况表》,内容清楚,均加盖了长沙市不动产登记中心公章,已经达到证明目的,无需调取原件,因此本院对该申请不予准许。关于湘豪大厦601等90套房屋的产权是否已经登记至昌平公司名下的事实,原判决认定上述房产已全部过户到昌平公司名下,并未有过户登记资料等证据证实,双方当事人在二审中亦没有提交关于房屋已过户的证据,本院对该认定事实依法予以纠正。双方当事人均没有提交新证据,对于一审判决认定的其他事实,本院依法予以确认。
本院认为,本案的主要争议是:芙蓉国集团是否违约及合同是否应当部分解除。
根据查明的事实,芙蓉国集团至今尚未支付的款项为44166128.3元。芙蓉国集团认为其中4000万元付款条件还不具备,951万元工程款应予扣减。
关于4000万元款项。芙蓉国集团称,其中4000万元为借款,不是购房款。该款项本属于购房款的一部分。之后双方于2006年3月9日签订《补充协议》,约定在总购房款的尾款4000万元以内资金作为芙蓉国集团借款,在房屋验收合格交房后6个月内支付的部分,湘通公司免收资金占用费,超过6个月的按年利率7%计算实际欠款的资金占用费。由此可见,该款项并非单纯的借款,湘通公司实际上并未向芙蓉国集团借出款项,双方同意芙蓉国集团可以在一定期限内无需支付利息,超过该期限则应支付利息,这是对购房款支付方式的变更。
根据芙蓉国集团2009年1月19日向湘通公司出具的《承诺函》,芙蓉国集团拟以湘豪大厦裙楼酒店部分做抵押向银行申请贷款9000-10000万元,在银行发放该笔贷款前提下,芙蓉国集团保证向湘通公司支付3000万元购房款,若银行分期发放该笔贷款,将保证按每批次贷款发放额不少于30%的比例向湘通公司支付购房款。该《承诺函》改变了双方在2006年3月9日《补充协议》中关于4000万元支付的约定,但并未免除芙蓉国集团给付尾款的义务。故芙蓉国集团应当按照其承诺积极向银行申请贷款,并用贷款支付剩余款项。如果认定该款项支付的前提是取得银行贷款,进而片面认定芙蓉国集团可以通过不履行申请贷款的义务而无需支付尾款,则湘通公司就一直无权收取尾款,其权利就得不到保障,这显然是不合情理的。因此,在芙蓉国集团并未主张且无证据证明其履行了向银行申请贷款的义务,更未证明湘通公司为其贷款设置障碍的情况下,认定其欠款构成违约,是正确的。
即使减去上述4000万元,芙蓉国集团仍欠款4166128.3元。这显然属于违约。
芙蓉国集团称应扣减“未完工程”工程款951万元,但双方之间的工程款纠纷与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系,湘通公司亦没有认可以工程款抵购房款,该上诉理由不能成立。
支付购房款是芙蓉国集团的主要义务,湘通公司签订本案合同的目的是为了取得购房款。芙蓉国集团不申请贷款、拒不付款及相关抗辩,表明其不履行付款这一主要义务,且至今仍不支付4400余万元款项,构成根本违约。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定,判决在芙蓉国集团欠款范围内,部分解除合同,适用法律正确。一审判决按照欠款金额和房屋面积及均价,确定解除其中58套房屋的买卖合同,并无不当。从已知情况看,也没有更合理的确定具体房屋的方法。
此外,芙蓉国集团还请求确认湘通公司与昌平公司签订的上述58套房屋的买卖合同无效,由昌平公司将房屋产权返还给湘通公司,并改判湘通公司将房产过户到芙蓉国集团名下;请求判令湘通公司因迟延办证给芙蓉国集团造成的损失23829193.39元。对于此两点请求,本院认为:首先,关于58套房屋问题。芙蓉国集团一审反诉请求确认90套房屋的商品房买卖合同无效,并判令昌平公司将上述90套房屋产权返还湘通公司以及协助办理相关登记手续至芙蓉国集团。一审判决已确认湘通公司与昌平公司签订的其中32套房屋的房屋买卖合同无效,昌平公司应将32套房屋返还给湘通公司,并由湘通公司于本判决生效之日起30日内办理至芙蓉国集团名下。湘通公司的合法权益已得到保护。由于芙蓉国集团与湘通公司的58套房屋买卖合同已被判令解除,芙蓉国集团丧失了主张权利的基础,应驳回其关于上述58套房屋的请求。其次,关于延期办证的损失。湘通公司已按照2008年1月28日《补充协议》关于“2008年3月10日应按现状交付全部物业”的约定将湘豪大厦北栋酒店移交给芙蓉国集团,湘通公司违约,原判决认定湘通公司在交房问题上不存在违约行为,并无不当。芙蓉国集团一直占有和使用有关房产,其主张湘通公司因迟延办证给其造成损失,主张以未办证的房产总款为基数计算损失本金的计算方式没有法律依据,且没有提供证据证明存在实际损失,对其要求湘通公司赔偿损失的主张本院不予支持。
综上所述,芙蓉国集团的上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费469680元,由湖南芙蓉国企业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  奚向阳
审判员  曹 刚
审判员  陈宏宇
二〇一八年十二月二十八日
法官助理申蕾
书记员庄素霞