郭奠新、杨柯佳与史文波、原审第三人大连百帮地产代理有限公司、刘海荣房屋买卖合同纠纷一案

  抗诉机关：辽宁省人民检察院。

　　申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郭奠新，男，汉族，1960年7月31日生，无职业，住北京市朝阳区世茂奥林花园1号楼5单元201房。

　　申诉人（原审被告、二审被上诉人）：杨柯佳，女，汉族，1960年8月11日生，无职业，住址同郭奠新。

　　委托代理人：王佳斌，北京市昂道律师事务所大连分所律师。

　　被申诉人（一审原告、二审上诉人）：史文波，女，汉族，1969年4月24日生，系大连市沙河口区红百合家政服务部经理，住大连市沙河口区如意街38号10层3号。

　　原审第三人：大连百帮地产代理有限公司。住所地大连市西岗区民权街64号17层3号。

　　法定代表人张永春，系该公司经理。

　　原审第三人：刘海荣，女，1979年12月31日出生，汉族，系大连神机电脑软件有限公司职员。住大连市沙河口区富民路241号2-3-2。

　　郭奠新、杨柯佳与史文波、原审第三人大连百帮地产代理有限公司（以下简称百帮代理）、刘海荣房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河区人民法院于2010年6月13日作出（2010）沙河民初字第2415号民事判决。宣判后，史文波不服，向大连市中级人民法院提起上诉。大连市中级人民法院于2011年1月8日作出（2010）大民二终字第1494号民事判决。宣判后，郭奠新、杨柯佳不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2011年6月5日作出辽检民抗[2011]37号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年7月18日作出（2011）辽立一民抗字第83号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员张崇利、潘松出庭。郭奠新及杨柯佳的委托代理人王佳斌，史文波、百帮代理的法定代表人张永春到庭参加诉讼。刘海荣经合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

　　史文波于2009年4月26日起诉至大连市沙河口区人民法院称： 2009年12月1日，史文波与郭奠新、杨柯佳及第三人百帮代理、郭奠新、杨柯佳的委托代理人刘海荣共同签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定郭奠新、杨柯佳将自己的位于大连市沙河口区如意街38号10层3号一套产权房出卖与史文波，价款为64.5万元。合同签订后，史文波如约履行了义务，郭奠新、杨柯佳拒绝履行合同义务，史文波请求郭奠新、杨柯佳继续履行合同，协助办理大连市沙河口区如意街38号10层3号房屋产权过户手续。

　　郭奠新、杨柯佳共同辩称：因急需资金与史文波协商卖房子，史文波当时承诺资金没问题，才签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同签订后，史文波做了5万元资金监管，其每次给第三人百帮代理打电话催促史文波做剩余资金的监管，史文波置之不理，也不做任何解释，事实证明史文波完全是利用欺骗手段达到占有其房屋的目的，史文波违约在先，故不同意史文波的诉讼请求。

　　百帮代理述称：史文波房款不到位，一直拖延，不同意史文波的诉讼请求。

　　刘海荣述称：郭奠新、杨柯佳所述属实，史文波没有备齐购房款，合同不能履行，不同意史文波的诉讼请求。

　　大连市沙河口区人民法院（2010）沙民初字第2415号民事判决认定的事实是：史文波与郭奠新及百帮代理于2009年11月6日签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：史文波欲购买郭奠新、杨柯佳坐落于大连市沙河口区如意街38号10层3号产权房，建筑面积为63．29平方米，房屋总价款为64.5万元，买房应交付定金2万元，买方应于2009年12月18日交付首付款15万元，如买方拟定上述某项贷款遇到困难，买卖双方协商同意买方变更以现金一次性付款，逾期十五日内不履行合同，视为同意终止本合同。卖方承诺在合同签订七日内备齐相关资料。在签订本合同7日内，将办理该房屋过户，史文波保证出具办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件真实合法有效，并于签订本合同7日内将所需文件送至百帮代理。

　　经北京市海诚公证处公证书公证：2009年11月25日，郭奠新、杨柯佳共同委托刘海荣为其代理买卖大连市沙河口区如意街38号10层3号房屋相关事宜。委托权限如下：1、如上述房屋地址与实际房屋现在地址不符，受托人有权办理该房屋的地址变更以及改正事宜；2、受托人有权出售上述房屋；3、受托人有权与房屋买卖人签订相关协议；4、受托人有权代理委托人办理该房屋转籍过户手续及相关事宜(代收房屋价款)；5、受托人有权办理资金监管及解冻，协助买方签署借款合同等。2009年12月1日，刘海荣与史文波、百帮代理签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：郭奠新、杨柯佳将位于大连市沙河口区如意街38号10层3号房屋出卖给史文波，建筑面积63．29平方米，总价款64.5万元，史文波交付定金1万元，由商业贷款支付房款，贷款金额50万元。如贷款遇到困难，买卖双方同意由现金一次性付款，其他内容均同2009年11月6日签订的合同约定。合同签订后，史文波已向百帮代理交付定金1万元。史文波于2009年12月22日将部分首付款5万元存入广东发展银行大连五五路支行进行资金监管，于2010年4月14日向大连市地方税务局交付二手房契税8，544元，史文波至今未将首付款备齐并给付郭奠新、杨柯佳。

　　该判决认为，本案诉争的房屋买卖主体均为史文波与郭奠新、杨柯佳，刘海荣只是郭奠新、杨柯佳针对房屋买卖而言的受托人，处理有关房屋买卖事宜。史文波分别与郭奠新、百帮代理、刘海荣签订了两份《房屋买卖居间服务合同》，后一份合同是对前一份合同的补充或确认，而非两份独立合同，史文波与郭奠新、杨柯佳均应按两份合同的约定履行义务，但是在合同履行过程中，史文波均是按合同的约定履行了监管部分首付款的义务，虽然部分余款合同中并没有明确约定付款时间，但史文波应积极备齐剩余款项。合同中约定为商业贷款，其商业贷款郭奠新、杨柯佳并没有约定协助义务，史文波虽然履行了交定金及监管部分首付款，但没有按照合同约定的期限交足首付款及备齐剩余房款，在贷款出现困难时，史文波均未按合同约定以现金方式向郭奠新、杨柯佳支付房款，故史文波违约，导致合同根本不能履行，在上述情况下，郭奠新、杨柯佳及百帮代理、刘海荣均表示不同意履行合同，故史文波请求继续履行合同，与法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条(二)、(三)款的规定，判决：驳回史文波的诉讼请求。案件受理费10,250元(史文波已预交)，由史文波负担。

　　史文波不服一审判决，向大连市中级人民法院上诉称： 1、2009年11月6日，史文波与郭奠新(案外人陈兴明代理)以及百帮代理签订的《房屋买卖居间服务合同》中，并非郭奠新本人签字，而是由案外人陈兴明代签，陈兴明既不是房屋所有权人也没有取得房屋所有人授权委托，因此第一份合同因签约主体不适格而无效。2、原审认定史文波未备齐剩余房款与事实不符。史文波并没有违约行为，而是郭奠新、杨柯佳拟提高房屋售价，而故意违约。请求撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求，由双方继续履行房屋买卖合同。

　　郭奠新、杨柯佳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回史文波上诉请求。

　　大连市中级人民法院（2010）大民二终字1494号民事判决判决对除原审查明的“史文波至今未将首付款备齐并给付郭奠新、杨柯佳”一节和“其他内容均同2009年11月6日签订的合同约定”一节事实外，对原审查明的其他事实予以确认。

　　另查明，2009年11月6日，由史文波与郭奠新(案外人陈兴明代理)以及百帮代理签订的《房屋买卖居间服务合同》(以下简称第一份合同)中，没有约定贷款的数额和期限。2009年12月1日，史文波与刘海荣以及百帮代理签订的《房屋买卖居间服务合同》(以下简称第二份合同)中，没有约定史文波交付首付款的数额和期限，也没有约定贷款的期限。前述第一和第二份合同均没有约定史文波支付剩余房款的期限。

　　又查明，为办理案涉房屋的贷款，刘海荣代理郭奠新与

　　史文波于2009年12月22日另行签订了一份《房地产买卖契约》。2010年3月26日，广东发展银行股份有限公司大连分行就案涉房屋买卖同意给史文波放贷45万元。

　　再查明，2010年3月17日，史文波的招商银行卡存款额为83万元。

　　该判决认为，根据民法通则第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。郭奠新、杨柯佳分别委托陈兴明、刘海荣代理其签订了案涉房屋的买卖合同，并分别于2009年11月6日，由史文波与郭奠新(案外人陈兴明代理)以及百帮代理签订的第一份合同和2009年12月1日，由史文波与刘海荣以及百帮代理签订的第二份合同。史文波认为上述第一份合同并非郭奠新本人签字，而是由案外人陈兴明代签，陈兴明既不是房屋所有权人也没有取得房屋所有人授权委托，因此第一份合同因签约主体不适格而无效。关于史文波该项主张，史文波在签订第一份合同时，明知陈兴明是代理郭奠新卖房，陈兴明是代理郭奠新在第一份合同上签字，且二审庭审中郭奠新、杨柯佳对陈兴明该代理行为均予以认可。因此，史文波该主张无事实根据和法律依据，不予支持。前述第一份合同和第二份合同是当事人关于案涉房屋买卖的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定全面地履行义务。虽然郭奠新、杨柯佳认可第一份合同中陈兴明的代理行为，陈兴明可以代理二人签订案涉房屋的买卖合同，但郭奠新、杨柯佳又于2009年11月25日经过公证部门的公证，委托刘海荣与史文波签订案涉房屋的买卖合同，并由刘海荣具体办理买卖案涉房屋相关的事宜，且刘海荣已接受郭奠新、杨柯佳的委托，于2009年12月1日与史文波以及百帮代理签订了第二份合同。此时，陈兴明、刘海荣的代理行为所产生的民事法律责任均应由郭奠新、杨柯佳承担，第二份合同应视为对第一份合同内容的补充。本案中，虽然第一份合同约定了史文波应于2009年12月18日，备齐首付款15万元并到银行进行资金监管，但在实际履行中，史文波与刘海荣于2009年12月22日共同到银行监管了5万元首付款，即便是史文波违约未按合同约定监管15万元首付款的情况下，郭奠新、杨柯佳仍然同意史文波监管5万元首付款，并且，史文波与郭奠新、杨柯佳为办理案涉房屋的贷款，刘海荣代理郭奠新与史文波于2009年12月22日另行签订了一份《房地产买卖契约》，说明双方同意继续履行合同，以完成案涉房屋的买卖。另外，由于第一份合同和第二份合同中约定了史文波贷款50万元的数额，但没有约定贷款的期限，且两份合同均没有约定史文波支付剩余房款的数额和期限，史文波提供的证据证明在2010年3月17日，其银行存款83万元，已超过了案涉房屋64.5万元的总价款，能够证明史文波为履行合同在相对合理的期限内积极准备，并且，2010年3月26日，银行已同意史文波就案涉房屋贷款45万元，郭奠新、杨柯佳未能提供充分证据证明本案存在史文波拒不履行合同以及其他合同解除等法定情形，郭奠新、杨柯佳要求解除合同的理由不足，史文波请求继续履行合同并无不当。史文波与郭奠新、杨柯佳应严格恪守合同约定，履行各自的义务，郭奠新、杨柯佳应协助将案涉房屋过户至史文波名下，银行发放的贷款进入银行资金监管帐户内，史文波应协助将银行发放的贷款以及剩余房款给付给郭奠新、杨柯佳，以实现双方合同目的，百帮代理应协助史文波与郭奠新、杨柯佳完成案涉房屋的买卖。故对于史文波要求继续履行合同的请求，予以支持。判决：一、撤销大连市沙河口区人民法院(2010)沙民初字第2415号民事判决。二、史文波与郭奠新、杨柯佳继续履行由史文波与郭奠新(案外人陈兴明代理)以及大连百帮地产代理有限公司于2009年11月6日签订的《房屋买卖居间服务合同》和由史文波与刘海荣、大连百帮地产代理有限公司于2009年12月1日签订的《房屋买卖居间服务合同》。三、郭奠新、杨柯佳于本判决生效之日起15日内，协助史文波将大连市沙河口区如意街38号10层3号房屋的产权过户至史文波名下。一审案件受理费10,250元，二审案件受理费10,250元，合计20,500元，由郭奠新、杨柯佳承担。

　　辽宁省人民检察院抗诉认为，本案郭奠新、杨柯佳先后委托陈兴明、刘海荣与史文波以及第三人百帮代理签订了二份《房屋买卖居间服务合同》，该委托行为均经委托人授权并进行公证程序，该委托行为合法、有效。买卖双方签订的两份《房屋买卖居间服务合同》是双方的真实意思表示。从两份合同所约定的内容来看，该房屋的出卖方与买受方在合同中明确约定了房屋的价款、支付方式、履行期限以及履行合同所必备的基本条件，两份买卖合同均就同一标的物进行约定，应视为后一份合同是对前一份合同的补充和认可，买卖双方应按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案买卖双方争议的焦点问题是买受人史文波向银行监管的5万元购房首付款是否能够认定买卖双方对原合同约定的内容进行了变更。本案买卖双方按照原合同约定了买受人支付方式如果是贷款支付，其购房首付款不少于15万元，由此看出贷款购房的前提条件是买受人需备齐足够的首付款。本案中，史文波是贷款购房，虽然按照合同约定履行了给付购房定金的义务，但是对于购房首付款迟迟不能备齐。从庭审中郭奠新、杨柯佳自述、百帮代理所出具关于涉案房屋的情况说明、以及负责办理涉案房屋交易手续的业务员阎孝恩的证人证言等证据，可以证实史文波在首付款不足的情况下向银行监管5万元首付款，并向委托人刘海荣、百帮代理承诺两星期内将首付款备齐以及在监管部分首付款后，经郭奠新、杨柯佳、百帮代理催促，迟迟不能补交剩余首付款导致合同不能继续履行的基本事实。可见，买卖双方对原合同约定的首付款15万的数额未进行变更。另查，买卖双方在签订合同后，在履行合同的过程中并未对原合同的内容进行变更。根据买卖双方签订的《房屋买卖居间服务合同》第十一条规定，如果在合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应由三方协商变更协议，无法达成变更协议的，须继续履行该合同。本案中，买卖双方对原合同首付款的数额、支付方式及监管方式，三方没有任何书面及口头的变更，买卖双方应按照合同约定的内容来履行各自的权利和义务。本案在合同履行期间，因买受方史文波违约行为，导致买卖双方购房合同的根本目的不能实现，作为出卖方郭奠新、杨柯佳有权解除双方签订的购房合同。因此，终审法院仅凭房屋买卖双方于2009年12月22日办理了5万元的监管手续，即视为双方对原合同内容变更的认可，判决郭奠新、杨柯佳继续履行房屋买卖合同的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。

　　郭奠新、杨柯佳补充意见为，对首付款的约定没有变更，不能将首付款的性质变为剩余房款。请求撤销二审判决，驳回史文波的诉讼请求。

　　史文波辩称，郭奠新在执行笔录中明确提出，如果史文波一次性支付余款59.5万元，就可办理过户手续。其在2011年3月28日和4月7日已经将余款57.45万元交到法院做了监管，并于5月12日由法院执行完毕。如果郭奠新能够补偿其各项损失，可以考虑放弃涉案房屋所有权。

　　百帮代理述称，首付资金应该监管15万，史文波说先拿5万，过几天补10万，刘海荣同意了。做为中介，不监管资金不能给办理过户，其多次催过史文波交款，这10万一直也没等到。

　　本院再审对原一审认定的事实予以确认。

　　本院再审认为，陈兴明、刘海荣先后代理郭奠新、杨柯佳与史文波、百帮代理签订了两份《房屋买卖居间服务合同》，郭奠新、杨柯佳对二份合同均予以认可，故陈兴明、刘海荣的代理行为所产生的民事法律责任均应由郭奠新、杨柯佳承担。第二份合同中虽然对首付款金额未予填写，但在总房款明确为645，000元的情况下，史文波拟定贷款金额为50万元，可以认定首付款不低于15万元。但在实际履行中，史文波与刘海荣共同到银行仅监管了5万元首付款，说明双方对首付款的数额形成了新的合意，且刘海荣代理郭奠新在当天又与史文波另行签订了一份《房地产买卖契约》，以帮助史文波办理购房的相关手续，该行为说明双方仍同意继续履行合同。故二审法院判令双方继续履行合同并无不当。抗诉机关的抗诉理由依据不足，本院不予采纳。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条一款、第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：

　　维持大连市中级人民法院（2010）大民二终字第1494号民事判决。

　　本判决为终审判决。

　　审  判  长  朱洪源

　　代理审判员  张广军

　　代理审判员  王颖姝

　　二O一一年十二月二十三日

　　书  记  员  刘显辉