原告周莉诉被告杨腊珍农村房屋买卖合同纠纷一案

原告周莉，女，23岁。

委托代理人杨家俊，男，72岁。

被告杨腊珍，女，44岁。

委托代理人吴万寿，重庆春意律师事事务所律师。

原告周莉诉被告杨腊珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月24日立案受理后，依法由代理审判员韦云华独任审判，公开开庭进行了审理。原告周莉的委托代理人杨家俊、被告杨腊珍及其委托代理人吴万寿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告周莉诉称：2007年原告从被告处购得被告房屋一套并装修入住。2011年3月7日，被告之夫胡先志向法院起诉确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求返还该房的房产证和土地使用证，后法院判决《房屋买卖协议书》无效。原告认为其系善意有偿取得该房，在本次纠纷中无任何过错，现协议书被确认无效，被告就应返还原告购房款30000元及利息，并赔偿原告的损失约25万元。为此请求依法判令：一、被告返还原告购房款及利息并赔偿原告损失共计280000元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告杨腊珍辩称：原、被告签订的《房屋买卖协议书》落款时间是2003年，事实上是2007年签订的。签订协议的目的是为了方便原告父母迁移到被告的居所地，换句说，这份协议是假协议，被告没有收到周莉3万元的购房款，因此不存在返还的问题，而且被告只是将房屋借给原告居住，原告并未装修过。购房协议被法院确认无效后，原告负有向被告返还房屋的义务。协议无效是因双方的过错造成，各自损失各自承担，即便被告收了原告的购房款，也仅仅只需返还原告3万元，而不应按原告的计算方式来赔偿，请求法院依法判决。

经审理查明：原告周莉的母亲杨小容系被告杨腊珍的姐姐。2007年下半年的一天，原告周莉在母亲的陪同下，由原松林4社社长代先国执笔，与被告杨腊珍签订了《房屋买卖协议书》，约定被告杨腊珍自愿将位于南城街道松林4社建筑面积为80.76平方米的两层房屋一幢（集体土地使用证号：南川市集用（2002）字第1617号，房屋所有权证号：渝房权证304字第007975号，两证均载明权利人为杨腊珍）以30000元的价格卖给原告周莉。协议第四条载明“房款当时付清，甲方（杨腊珍）并交给乙方（周莉）房产证和土地使用证各一本。”按双方的要求，协议的落款时间写成了2003年3月1日。签订协议前，被告杨腊珍就已经将房屋（包括房产证和土地使用证）交付给了原告周莉，至今该房的产权仍然登记在杨腊珍的名下。

2011年3月7日，被告杨腊珍的丈夫胡先志以杨腊珍未经其同意处分了夫妻共同财产为由，向本院起诉要求确认周莉与杨腊珍签订的《房屋买卖协议书》无效，并由周莉返还《房产证》和《土地使有证》。在此案的审理中，杨腊珍辩称“与周莉签订的是假协议，是为了周莉上户口，并不是将房子卖给她了，我没有收到周莉的30000元购房款，同意原告的诉求”。2011年5月12日，本院作出（2011）南川法民初字第628号民事判决书，认定周莉与杨腊珍之间存在买卖房屋的事实，并且互相已经履行了交房、付款义务。对于杨腊珍的辩解因没有充分证据支撑，本院未予认可。关于胡先志是否知晓买卖房屋的问题，由于周莉与其母亲杨小容已经拿到房产手续入住该房多年，且松林4社许多村民皆表示知晓二人之间的房屋买卖事实，而胡先志作为杨腊珍的丈夫却表示自己不知情，显然不符合逻辑，即使签订协议书时胡先志不知情，但事后几年原告都没有去找周莉要回房屋的行为也应视为对二人房屋买卖行为的一种事后追认。由于周莉并非松林4社集体经济组织成员，与杨腊珍的买卖行为违反了国家法律的强制性规定，《房屋买卖协议书》最终被本院判决无效，同时驳回了胡先志的其他诉讼请求。该案的判决书向双方当事人送达后双方均未提起上诉，判决书现已生效。

为了查清本案事实，本院向《房屋买卖协议书》的执笔人代先国进行了询问，代先国证实：协议写完后他没有看到周莉付房款给杨腊珍，就问为什么没拿钱？杨小容说已经在一年多以前付清了，现在只是补办个手续，当时杨腊珍也在场，并没有说什么。协议写完还读给她们听的，之后她们就把字签了。对于代先国陈述的内容，原、被告均表示属实。

本案在审理过程中，原告周莉向本院申请对诉争房屋的现行市场价值进行评估。由于双方当事人对评估机构的选择不能协商一致，本院依法指定了重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对诉争房屋的现行市场价值进行评估。该所经综合评定估算，确定诉争房屋的评估咨询单价为1310元/平方米，评估咨询总价为10.58万元。

上述事实，有原、被告的陈述和辩解以及证据《房屋买卖协议书》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、（2011）南川法民初字第628号民事判决书、证人证言、重康评报字（2011）第224号评估咨询报书在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。

本案争议的焦点是：1、原、被告之间是否存在房屋买卖的事实以及原告是否付清了购房款？2、《房屋买卖协议书》被确认无效后原告的损失该如何计算以及双方对损失应如何进行分担？

本院认为：原、被告买卖房屋的事实已经被人民法院的生效判决所确认，在本案的审理中被告杨腊珍也未提供足以推翻的相反证据，因此双方买卖房屋的事实是成立的。虽然原告周莉没有出示支付购房款的收条，但是亲人之间进行买卖时不打收条也可能存在，双方在《房屋买卖协议书》也明确载明“房款当时付清”。加之根据代先国证实的内容，被告杨腊珍对杨小容所说的房款在一年多以前就付清的事实并未表示否认，况且杨腊珍确实已将房屋两证交付给原告周莉，这些事实与协议第四条的内容能够相互印证，由此应当依法认定周莉已付清购房款的事实。

买卖合同关系被确认无效后，按照合同法的相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返回；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当承担赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告周莉购买房屋的目的是为了满足自己的居住需要，现其合同目的不能实现，必将进入现行市场另觅它途重新购买房屋。因此，其因买卖合同无效造成的损失应当以该房屋的现行市场价值为评判基准更符合公平原则。重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对房屋的评估价值10.58万元，客观、真实、合法，本院予以采信。该买卖合同被确认无效是因为违反了国家法律的强制性规定，双方均存在过错。但是，被告杨腊珍出售法律禁止任意交易的房屋，是导致合同无效的主要原因。为维护市场交易秩序，保护交易安全，促进市场诚信体系的建立，被告杨腊珍应依法对此无效行为向原告周莉承担返还购房款的民事责任和承担主要的过错赔偿责任。至于周莉主张的房屋装修价值，因被告予以否认，并且周莉也不能充分证明其装修的损失，本院对此不予支持。

为了减轻双方当事人的讼累，本院依法进行了释明，原、被告均表示同意在本案中一并处理房屋（包括土地使用证和房产证）的返还问题。据此，本院特依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、由被告杨腊珍返还给原告周莉购房款30000元，并从本判决生效之日起按照中国人民银行同期商业贷款利率计算支付逾期利息至付清该款时为止。

二、由原告周莉将《房屋买卖协议书》约定范围内的房屋一幢以及该房屋的集体土地使用证（证号：南川市集用（2002）字第1617号）和房屋所有权证（证号：渝房权证304字第007975号）返还给被告杨腊珍。

三、由被告杨腊珍赔偿给原告周莉购房损失53060元[（105800元-30000元）×70%]。

四、驳回原告周莉的其他诉讼请求。

上述给付内容，限原、被告在本判决生效后15日内履行。

本案案件受理费2750元，评估费4000元，共计6750元。由原告周莉负担3016元，被告杨腊珍负担3734元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

代理审判员：韦云华

二○一一年 十月二十八日

书记员:刘丹