原告王某诉被告李某、刘某农村房屋买卖合同无效案

河北省唐山市丰润区人民法院

民事判决书

(2013)丰民初字第976号

原告王某，男，1956年10月8日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区丰润镇xxx村37号。

委托代理人王长福，河北京唐律师事务所律师。

被告李某(又名李)，女，1972年3月26日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区丰润镇新兴小区5排31号。

委托代理人王立春，河北民源律师事务所律师。

委托代理人郑某(被告李某之夫)，1971年1月9日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区丰润镇新兴小区5排31号。

被告刘某，女，1956年6月20日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区丰润镇xxx村37号

原告王某与被告李某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐本民独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某及委托代理人王长福、被告李某及委托代理人王立春、郑某、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称，2005年在我外出经商期间，原告的妻子刘某与时任xxx治保主任的其弟刘贺某背着原告将原告名下的位于xxx村的原告所有的一处老房以2.5万元价格出售给没有本村户口的被告李某(又名李晓某)。2010年我得知情况后不同意出售并多次找到有关部门协调处理，2011年答复撤销已经过户到李晓某名下的土地证，但房产纠纷问题让我找法院解决。故诉至法院，要求确认两被告之间订立的房屋买卖合同无效，责令被告返还房屋、宅基地。

被告李某辩称，一、王某诉称军非事实，房屋买卖合同的订立是王某与我真实自愿的民事法律行为。2005年10月28日，经中人王永桂说和，代笔人胡俊勋代书，xxx村委会监证，我与王某签订了买房契约，王某将其所有的老平房三间买与我，价格25000元。同时依据2004年12月19日王某签订的协议书，代王某给付其邻居闫某某补助拆迁费1200元。房屋买卖合同成立后，我与王某共同前往国土局办理了过户手续，因买房我缴纳契税400元，向村委会缴纳了基础建设费4000元。上述民事法律行为均是真实自愿的行为，房屋买卖价款符合当时市场价格，是公平的，王某诉称其不知情均非事实，我依法取得的房产应受法律保护。二、目前我国法律法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖应认定无效的明确规定。三、我对房屋长期、稳定的占有、使用状态是应当受到保护的重要价值利益。我购买诉争房屋并非为了投资盈利，而是为了居有定所，且已经实际占有使用诉争房屋近八年，一旦买卖合同无效，将对我一家的生活带来巨大的影响，因此在本案审理中，应从保护我生活稳定的角度考虑，认定买卖合同有效。四、“当事人不得因自己的错误行为而获刑”，对出卖人事后主张合同无效必须予以必要的限制。当前土地升值、房价上涨、拆迁补偿的背景之下，尤其是本案诉争房产在丰润区城镇化区域范围内，目前正在拆迁规划中，原告不是为了居住，而是在可能获得巨大利益下，提起的诉讼，那么出卖人在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益，这无疑是自相矛盾的。综上所述，在近八年额时间中，我在诉争房屋实际使用已对该房屋形成了稳定的占有关系。在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认原告与我的买卖合同有效。否则在当前丰润城区范围内大面积平改造成土地房产大幅度增值的情况下，王某对我提起的诉讼完全是唯利是图的行为，应当承担地约过失责任，王某应当按照该房产如今的市场价格50万元向我承担缔约过失的责任。请法院查明事实，驳回原告诉请。

被告刘某辩称，我认为买卖是无效的。买房的时候我叔伯兄弟即村治保刘贺某说把我老院房子卖了，给我弄个房本，当时王某没有在家，在赤峰，我也没有和王某商量，琢磨弄个房本就中了。王某回来后听说此事表示不同意，和我翻脸了，王某总找土地局这么多年了也没有给我们答复。

经审理查明，原告王某与被告刘某系夫妻。被告李某系非农业户口。2005年10月28日，被告李某购买原告王某与被告刘某夫妻位于xxx村的平正房三间及宅院一所，价款25000元。对于买卖房屋的过程双方陈述不一。原告王某及被告刘某称王某不在家，刘某通过时任治保主任的堂兄刘贺某将房屋卖与被告李某;被告李某称卖房及过户王某均在场。在被告提交的房屋买卖协议上有“卖主王士某”签名及手印，庭审时原告王某否认是其本人书写签名及手印，被告李某称极记不好是否王某签名及手印，但王某在场。2006年1月1日，原被告办理了该房屋的过户手续，唐山市国土资源局丰润分局为被告李某(李晓某)颁发了丰集(宅)字第06-转-01号集体土地使用证。后原告王某多次向唐山市国土资源局丰润区分局信访，唐山市国土资源局丰润区分局于2012年8月10日注销了被告李某(李晓某)颁发的丰集用(宅)字第06-转-01号集体土地使用证。原告于2013年3月7日诉至本院。以上有当事人陈述、房屋买卖协议书、集体土地使用证、唐山市国土资源局丰润区分局信访事项办理答复意见书、唐山市国土资源局丰润区分局关于注销浭阳办事处新兴小区居委会李晓某土地使用证的通知等证据予以证实。

本院认为，原告对房屋买卖协议中“卖主王士某”签名及手印予以否认是其本人所为，被告李某亦不能确定系原告本人的签名及手印。结合双方当事人的陈述，应认定2005年内10月28日所签房屋买卖协议为被告刘某以原告王某名义与被告李某签订。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。因此，作为非丰润区xxx村村民的被告李某无权购买xxx村的房屋，故根据我国现行土地管理法律法规的相关规定，2005年10月28日被告刘某以原告王某名义与被告李某签订房屋买卖协议无效。原告王某及被告刘某夫妻应将房款25000元返还给被告李某，被告李某应将诉争房屋返还给原告王某。原告王某及被告刘某夫妻明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，在其出卖房屋后又以买卖合同无效，原告作为出卖人应对合同无效承担一定责任。对于买受人李某利益损失的赔偿，因被告李某未提出反诉主张，就赔偿问题本案不予涉及。被告李某可就赔偿问题另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十三条之规定，判决如下：

一、被告刘某以原告王某名义与被告李某签订房屋买卖协议无效。

二、被告李某将购买原告王某与被告刘某夫妻的位于xxx村的平房三间及宅院一所返还原告王某及被告刘某，原告王某及被告刘某将购房款25000元返还给被告李某，双方均于判决生效后10日内履行。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告李某、被告刘某各负担575元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审 判 员：徐

二○一三年五月六日

书 记 员： 韦(兼)