黄某、梅某等与温某农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院民事判决书

　　（2017）京03民终6204号

　　上诉人（原审被告）：杨某，女，1952年3月5日出生，住北京市通州区。

　　委托诉讼代理人：杨嘉会，北京京尧律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：温某，男，1952年10月22日出生，住北京市通州区。

　　委托代理人赵艳艳，北京市天安律师事务所律师。

　　原审被告：黄某，女，1963年1月13日出生，住北京市朝阳区。

　　原审被告：黄某，女，1960年12月13日出生，住北京市朝阳区。

　　原审被告兼黄某、黄某之委托诉讼代理人：黄贵来，男，1964年5月26日出生，住北京市朝阳区。

　　原审被告：梅某，女，1958年8月14日出生，汉族，住北京市通州区。

　　上诉人杨某因与被上诉人温某、原审被告黄某、黄某、黄贵来、梅某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨某及其委托诉讼代理人杨嘉会，被上诉人温某的委托诉讼代理人赵艳艳，原审被告兼黄某、黄某委托诉讼代理人黄贵来、原审被告梅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　杨某上诉请求：撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费由温某负担。事实和理由：一、一审程序违法。杨某收到一审法院传票后突发脑梗，人事不知，家属将其送至老家的医院救治并告知一审法院希望延期开庭。一审法院未再行传唤即作出判决，剥夺杨某的合法权利。此外，黄玉生育二子二女，长子黄贵恩还有子女，一审法院未追加黄贵恩、梅某夫妇的子女参加诉讼，遗漏必要共同诉讼当事人。二、一审判决实体错误。黄某、黄某、黄贵来、梅某与本案利害关系不大，以不了解情况，导致一审法院认定事实不清。涉案房屋一直由黄玉生、杨某以及儿子一家居住了十五年。其间杨某夫妇新建后背房3间、平房2间并装修了北房，而且在院外建了一间砖瓦简易房，属于杂物间。杨某一家人在京无其他住所，不具备腾退条件，应当在房屋拆迁具备腾退和评估条件后一并处理。当庭补充如下事实：杨某夫妇新建三间后背房、两间厢房、一间耳房，院外还建有一个简易房。出院后，在老家又进行了一段时间的休养以及治疗，所以没有收到一审法院的开庭传票。

　　温某辩称：不同意杨某的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。

　　黄贵来、黄某、黄某、梅某均述称：同意杨某的上诉请求，不同意一审判决。

　　温某一审诉讼请求：1.温某与黄玉生于2002年7月13日签订的《买房协议书》无效，将通州区王庄村甲×号院及院内房屋返还给温某；2.杨某等五人承担本案诉讼费用。

　　一审法院审理查明：2002年7月13日，温某（卖方）与黄玉生（买方）签订《买卖协议书》，约定：温某将自有住房三间卖给黄玉生为业，此房东至黄经林、西邻温某、南北至道，东西宽10米，南北23米，总价2.3万元整，包括门楼、院墙、一间棚子，门窗齐全。双方无争议，钱款笔下付清，特立字据，永不反悔。经查，温某为北京市通州区西集镇王庄村农民，黄玉生为非农业户籍。

　　一审另查，黄玉生与齐世荣曾系夫妻关系，二人生育四个子女即长子黄贵恩、长女黄某、次女黄某、次子黄贵来。黄玉生与杨某系再婚。黄玉生于2011年间去世，黄贵恩于2012年去世。黄贵恩与梅某系夫妻关系，二人未生育子女。

　　一审庭审过程中，双方均认可黄玉生购买涉案房屋后未对三间北房进行翻建，但新建了三间背房。经询问，黄某、黄某、黄贵来、梅某表示，涉案房屋一直由杨某居住使用，其四人并未在涉案房屋中实际居住。

　　上述事实，有《买房协议书》、户口簿、派出所证明及当事人一审法庭陈述等证据在案佐证。

　　一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村房屋买卖必然涉及到宅基地的转让，根据相关法律规定，宅基地使用权是相应集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。本案中的《买房协议书》的买卖双方非同一农村集体经济组织成员，故该合同因违反行政法规的强制性规定而无效。温某要求确认《买房协议书》无效的诉讼请求合理，该院予以支持；合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。本案中《买房协议书》中的买方黄玉生已去世，因此杨某、黄某、黄某、黄贵来、梅某作为对黄玉生的遗产有继承权利的人，应当负有返还涉案房屋的义务。故对温某要求杨某等五人返还涉案院落及房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于杨某等五人提出返还购房款及赔偿的问题，本案审理过程中，杨某等五人方并未针对房款及赔偿提出具体反诉请求，且本着公平合理的原则，购房款的返还问题，因为涉案标的物的增值问题，一般在赔偿损失时，应综合地上物现值及宅基地区位补偿价进行合并处理，本着公平原则和减少当事人诉累的原则，该院对杨某等五人方提出的赔偿问题，释明其另案处理，杨某等五人方可待宅基地院落及房屋具备评估条件后，另行起诉温某要求赔偿相关损失。杨某经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认温某与黄玉生于二○○二年七月十三日签订的《买房协议书》无效；二、杨某、黄某、黄某、黄贵来、梅某将位于北京市通州区王庄村甲×号院及院内房屋返还给原告温某，于判决生效之日起30日内执行清。一审案件受理费150元，由杨某、黄某、黄某、黄贵来、梅某共同负担，于判决生效之日起7日内交纳。

　　二审中，杨某提交证人韩某的书面证言一份，证明杨某未参加一审庭审系因为患病，且其向法院提交了延期申请。温某以证人未出庭为由对该证据不予认可；梅某、黄贵来、黄某、黄某认可杨某提交的证据。本院另认定以下事实：梅某自述其与陈宝山于1997年经法院判决离婚，梅某与陈宝山之子由陈宝山抚养，杨某对此予以认可。本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致。

　　本院认为：本案为农村房屋买卖合同纠纷。涉案《买房协议书》的买卖双方非同一农村集体经济组织成员，故该合同无效。本案的上诉争议焦点有两个，第一，一审是否存在程序问题，第二，涉案房屋能否腾退。关于一审程序问题，杨某于2015年7月以病重在东北住院为由申请延期，未明确延长期限。此后2017年2月，一审法院向杨某邮寄了同年3月20日的开庭传票，邮寄地址为杨某在地址确认书上确认的地址，杨某未再提出延期申请，一审法院缺席开庭审理，未违反法定程序，故杨某该项上诉意见本院不予采信；杨某主张一审法院未追加黄贵恩、梅某夫妇的子女参加诉讼，遗漏必要共同诉讼当事人，本院认为，黄贵恩与梅某未生育子女。根据当事人陈述，梅某与其前夫生育一子，该子女应由其前夫陈宝山抚养。黄贵恩与梅某之子未形成抚养关系，一审不存在遗漏当事人的情形，故杨某该项上诉意见本院亦不予支持。关于涉案房屋的腾退问题，杨某等五人不同意腾退，同时主张赔偿。一审法院考虑涉案标的物的增值问题，认定赔偿问题可待宅基地院落及房屋具备评估条件后另案处理，直接判决腾房，处理结果不当，本院予以纠正。

　　综上所述，杨某的上诉请求部分成立。一审判决就合同效力部分认定事实清楚，适用法律正确，该部分应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11265号民事判决第一项；

　　二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11265号民事判决第二项；

　　三、驳回温某其它诉讼请求。

　　二审案件受理费300元，由杨某负担150元（已交纳），由温某负担150元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审判长杨路

　　审判员贾旭

　　代理审判员周艳雯

　　二〇一七年五月二十六日

　　书记员王永基

　　书记员陆九阳