阚同普与张兆亭、天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）津01民终5984号

上诉人（原审被告）：张兆亭，男，****年**月**日出生，汉族，住天津市静海区。

委托诉讼代理人：张建伟，天津观潮律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：阚同普，男，****年**月**日出生，汉族，住天津市河西区。

委托诉讼代理人：曹承学，天津谦方律师事务所律师。

原审被告：天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会，住所地天津市静海区中旺镇大庄子村。

法定代表人：刘宝祥，该村村委会主任。

委托诉讼代理人：刘炜胜，该村党支部书记。

原审被告：静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室，住所地天津市静海区中旺镇大庄子村。

负责人：张兆亭。

原审被告：天津领跑房地产营销策划有限公司，住所地天津市西青区中北镇侯台村新科道南侧新科技园7号楼3门2011-1室。

法定代表人：严英静，该公司经理。

原审被告：天津市建盛建筑工程有限公司，住所地天津市静海区静海镇胜利大街43号。

法定代表人：杨卫兵，该公司经理。

上诉人张兆亭因与被上诉人阚同普及原审被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室、天津领跑房地产营销策划有限公司、天津市建盛建筑工程有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2015）静民初字第6131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张兆亭上诉请求：1.依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实及适用法律错误。原审认定被上诉人户籍地为天津市河西区，非天津市静海区中旺镇大庄子村集体经济组织成员，其签订的房屋买卖合同违反了法律行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同无效。本案所签订的房屋买卖合同并未违反任何法律行政法规的强制性规定。原审判决引用的国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。然而需要明确的是，本规定仅是行政管理性规定，而并不是效力性规定，不能依该规定来作为合同效力的法律依据。同时依据本案查明的事实，被上诉人在签订房屋买卖合同时完全是出于被上诉人的真实意思表示，且不存在欺诈胁迫等情形存在，而且也并未违反任何法律行政法规的强制性规定，依据合同法的相关规定该合同应为合法有效。被上诉人购买房屋后已实际入住，且入住一年后又购买了车库，该行为已表明被上诉人对房屋的性质、现状是认可的。目前仅是因房屋升值幅度没有达到被上诉人预期被上诉人反悔。被上诉人的行为存在恶意，背弃了民事行为应当遵循诚实信用原则。如果被上诉人的该种恶意行为得到法院的纵容，势必给社会带来巨大不安定的因素。同时也助长了社会中部分人好逸恶劳的思想。被上诉人一审起诉明显超过诉讼时效，应予以驳回。被上诉人签订购买合同购买房屋后向原审法院起诉时已超出两年的诉讼时效，原审法院对被上诉人明显超出诉讼时效后提出的诉讼请求予以支持有悖于法律。假设房屋买卖合同无效，被上诉人的诉讼请求亦不应得到支持，假设认定上诉人建造出售房屋违反法律行政法规的强制性规定，其行为违法，作为购买房屋的被上诉人在购买时也应当是明知的，其购买行为也应视为一种违法行为。基于被上诉人购买行为的违法性，其违法行为所导致的相应后果自然不应被法律所保护，即使上诉人行为违法房屋买卖合同无效，被上诉人的请求亦应被驳回。阚同普辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人户籍为天津市河西区城镇居民，并非天津市静海县中旺镇大庄子村集体经济组织成员，这是本案无争的事实。涉案的小产权房屋所涉土地属于农村集体土地性质，因此在房地一体、地随房走的格局下，处分小产权房屋的同时显然也处分了农村集体土地。我国土地管理法第63条规定农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案的房屋买卖合同从形式上买卖的是小产权房屋，买卖的是农村集体所有的土地，违反了上述法律的强制性规定。属于合同法第52条第5项规定的情形，应属无效。原审判决第11页所附本裁判文书所依据的法律规定的具体条文的第5项载明的，土地管理法第63条规定全文足以证明，原审判决认定涉案房屋买卖合同因违反法律行政法规的强制性规定而无效，已经明确引用了土地管理法第63条的规定。上诉人关于本规定仅是行政管理性规定而并不是效力性规定，不能依据该规定来作为合同效力的法律依据，该合同应为合法有效的主张完全是其单方观点而没有任何法律依据。被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同完全是基于上诉人售楼宣传广告中做出的楼房是70年大产权而且价格便宜等虚假宣传而上当受骗。被上诉人从来没有购买过车库，并且没有实际入住讼争房屋。上诉人关于被上诉人签订房屋买卖合同是真实意思表示和被上诉人购房后已实际入住，且一年后购买的车库及因未达房屋升值预期而反悔行为存在恶意等主张属于无中生有。被上诉人原审举证的上诉人颁发的房屋所有权证上注明的登记时间为2013年10月26日，2015年初被上诉人到房屋登记部门咨询才得知该房证属无效房证，被上诉人于2015年10月22日向法院起诉没有超过诉讼时效。根据合同法第58条规定合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。这是合同无效的法律后果。原审判决上诉人返还购房款并按双方各自的过错承担相应的法律责任，判由上诉人与被上诉人各自承担房款利息损失的50%并无不当，请求驳回上诉，维持原判。天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会述称，同意上诉人的上诉请求。

阚同普向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告返还原告已付购房款300093元；三、被告支付截至2015年10月20日的购房款利息36000元，并继续支付利息至购房款付清之日；四、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：2011年经天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会研究决定，在天津市静海区中旺镇大庄子村开发建设居民住宅项目，2011年3月5日被告张兆亭以天津市建盛建筑工程有限公司的名义与天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》，天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会为甲方，天津市建盛建筑工程有限公司为乙方。协议约定甲方以每亩50000元价格向乙方提供合法建设项目用地6485平方米，乙方以资金投资承建天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园小区项目，项目楼房销售的资金归乙方所有，与甲方无关，协议同时还约定了其他相关的条款。2013年10月19日，原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园小区2-1-202房屋，房屋建筑面积90.68平方米，房屋价款为252997元，另购储藏间一间（1号室），面积为16.82平方米，价款47096元，以上总计300093元。原告于当日向河畔家园小区售楼处工作人员缴纳购房款及购储藏间款共计300093元，案外人赵振荣向原告出具了总价款为300093元的收据二份，该收据加盖了静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室公章。2013年10月26日静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建楼组委会向原告出具了房屋所有权证书，证书显示原告所购房屋性质为集资房，土地使用权取得方式为划拨，土地使用年限为70年。

一审庭审前，被告张兆亭向一审法院表示，天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园项目由自己开发，其将天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园项目房屋（含原告所购房屋）整体委托给天津领跑房地产营销策划有限公司销售。庭审中，被告天津领跑房地产营销策划有限公司主张，天津领跑房地产营销策划有限公司虽受张兆亭委托对河畔家园小区项目房屋进行销售，但天津领跑房地产营销策划有限公司仅负责小区部分房屋的销售，本案原告所购房屋并非为天津领跑房地产营销策划有限公司销售，天津领跑房地产营销策划有限公司亦未收取原告缴纳的购房款。被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会主张，涉案房屋所用土地系建设用地，有合法的审批手续，但其未向一审法院提交相关证据证实其主张。一审庭审后被告张兆亭主张，赵振荣系其雇用员工，主要工作内容为在河畔家园项目售楼处向购房者出具票据，购房者缴纳的售楼款由天津领跑房地产营销策划有限公司收取，天津领跑房地产营销策划有限公司售出房屋后收取部分提成，剩余房款交给自己，双方之间并未订立书面协议，现与天津领跑房地产营销策划有限公司就河畔家园项目已经结算完毕。另其代表天津市建盛建筑工程有限公司于2011年3月5日，与天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》时未取得天津市建盛建筑工程有限公司的合法委托手续，所用公章为本人私刻获得。

另查，静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室，该组织未在工商部门登记注册。原告阚同普户籍地为天津市河西区体院东才俊里3门201，原告非天津市静海区中旺镇大庄子村村民。

以上事实有天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会与天津市建盛建筑工程有限公司签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》、房屋买卖合同及收据、静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建楼组委会出具的房屋所有权证书、一审法院询问笔录、阚同普户籍信息及原、被告当庭陈述为证。

一审法院认为，1、关于原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区中旺镇大庄子村的房屋，原告户籍地为天津市河西区，非天津市静海区中旺镇大庄子村集体经济组织成员，其与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》为无效合同，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求一审法院依法予以支持。

2、关于本案各被告对原告缴纳的购房款、购储藏间款及产生的利息损失是否承担给付责任的问题。原告在诉讼过程中申请撤销对被告静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室的诉讼请求，经审查，静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室未在工商部门办理登记注册手续，原告的申请亦不违反法律规定，故对原告的该项请求，一审法院予以准予。被告张兆亭开发建设天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园小区项目，其未能提供其已获得建设工程许可证和办理了建设用地审批手续的证据，亦未提供相关的商品房销售许可证书，且张兆亭实际收取了原告缴纳的相关购房款项，故被告张兆亭应返还原告缴纳的购房款及购储藏间款并给付原告由此产生的利息损失。被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会于本村兴建河畔家园住宅楼项目，其虽主张该项目所涉土地系建设用地，有合法的审批手续，但其未向一审法院提交相关证据证实其主张，故天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会对原告缴纳购房款及购储藏间款的返还及产生的利息损失亦应承担连带给付责任。被告天津领跑房地产营销策划有限公司认为原告所购房屋并非由其销售，原告缴纳的相关款项亦非由其收取，原告虽主张所购房屋由天津领跑房地产营销策划有限公司销售，天津领跑房地产营销策划有限公司应承担返还其购房款、购储藏间款及利息损失的责任，但原告对此未向一审法院提交相关证据证实其缴纳的相关款项由天津领跑房地产营销策划有限公司收取，被告张兆亭虽主张天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园项目房屋（含原告所购房屋）整体委托给被告天津领跑房地产营销策划有限公司销售，现与天津领跑房地产营销策划有限公司就河畔家园项目已结算完毕，被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会亦认为涉诉房屋由天津领跑房地产营销策划有限公司销售，但被告天津领跑房地产营销策划有限公司对此不予认可，主张涉诉房屋并非由其销售，被告张兆亭及天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会未能就其主张提交相关证据予以证实，且被告张兆亭认可为购房者出具收据的员工赵振荣系其雇佣，故原告请求天津领跑房地产营销策划有限公司返还其购房款、购储藏间款并给付相关利息损失，证据不足，一审法院不予支持。被告天津市建盛建筑工程有限公司虽向一审法院表示，由张兆亭代表天津市建盛建筑工程有限公司与天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》系张兆亭冒用天津市建盛建筑工程有限公司的名义，其未获得天津市建盛建筑工程有限公司的授权，所用公章亦是由其私刻而得，被告张兆亭虽对此予以认可，但原告对此不予认可，被告天津市建盛建筑工程有限公司与被告张兆亭作为本案被告在对此节事实的陈述上虽表述一致，但未能提供相关证据证实其各自的主张，故就被告天津市建盛建筑工程有限公司的抗辩理由，一审法院不予采信。被告天津市建盛建筑工程有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其依法享有权利的放弃。天津市建盛建筑工程有限公司在明知张兆亭没有房地产开发经营资质，却允许张兆亭以其名义从事房地产开发、对外开展经济活动、签订协议，天津市建盛建筑工程有限公司作为被挂靠的单位，应承担由此产生的风险，故对被告张兆亭在返还原告购房款、购储藏间款及利息损失上应承担连带责任。3、关于被告张兆亭、天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司赔偿原告相应利息损失的数额问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》因违反了国家法律和行政法规的有关规定而无效，原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋时应当注意到所购买的房屋是否在有关部门办理相关手续，因其未尽到相应的审查义务致纠纷发生，原告自身也存在一定过错，对其造成的利息损失应承担相应的责任。本案中原告的损失为其已经缴纳的购房款及购储藏间款从缴纳之日即2013年10月19日起至返还之日止银行同期贷款的利息，综合原、被告过错程度，一审法院酌定该项损失以原告及被告张兆亭、天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司双方各承担50%为宜。

综上，一审法院经调解未果，判决如下：一、原告阚同普与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室于2013年10月19日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告张兆亭于本判决生效后十日内返还原告阚同普购房款252997元，购储藏间款47096元，以上共计300093元，并以300093元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告自2013年10月19日起至本判决确定的给付之日止的期间利息的50%。三、被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司对上述款项承担连带给付责任。四、驳回原告阚同普的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6342元，由被告张兆亭、天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司承担。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。

案经本院调解，双方未能达成一致意见。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人张兆亭在上诉中主张本案涉及的买卖合同是合同双方真实意思表示，并不存在合同法相关条款认定合同无效的情形。该合同真实有效，各方当事人应遵守、履行，但该买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故上诉人张兆亭的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人张兆亭强调被上诉人买房的行为也违反了法律强制性规定，其行为的违法性不应受到保护，退回购房款的主张不应得到支持上诉主张，因上诉人张兆亭未能提供证据加以证明其上诉主张成立，且《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”故上诉人张兆亭的上诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人张兆亭强调被上诉人购房后已入住且被上诉人的起诉超出诉讼时效期限，应依法驳回的上诉主张，因上诉人张兆亭未能提供证据加以证明其上诉主张成立，故本院不予支持。

综上所述，上诉人张兆亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5801元，由上诉人张兆亭负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　俊

代理审判员　　党国华

代理审判员　　谢　宏

二〇一六年十一月十四日

书　记　员　　王　越

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定