李荣章、李慧等与范秀珍、范红等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一（民）初字第7771号

原告李荣章。

原告李慧。

原告李紫丹。

上列三原告共同委托代理人陈建华，上海陈建华律师事务所律师。

上列三原告共同委托代理人刘极军，上海陈建华律师事务所律师。

被告范秀珍。

被告范红。

被告张海荣。

被告张灵杰。

法定代理人张海荣。

法定代理人范红。

被告范军。

上列五被告共同委托代理人程时宏。

被告周剑。

被告周卓男。

原告李荣章、李慧、李紫丹与被告范秀珍、范红、张海荣、张灵杰、范军、周剑、周卓男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月1日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告李荣章及原告李荣章、李慧、李紫丹的委托代理人陈建华、刘极军，被告范军以及被告范秀珍、范红、张海荣、张灵杰、范军的委托代理人程时宏到庭参加诉讼。被告周剑、周卓男经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告李荣章、李慧、李紫丹诉称，三原告系父女关系。被告范秀珍系被告范红、范军之母，被告范红与被告张海荣系夫妻，育有一子即被告张灵杰，被告范军与被告周剑育有一子即被告周卓男。范军与周剑现已离婚。

2004年5月22日，原告李荣章与被告范红、范军签订《农村房屋宅基地转让协议》一份，约定，被告范秀珍的土地使用证名下原有房屋三上三下房屋已陈旧老化，经向有关部门申请已备有本区土地规划审核批准建房许可报告2份，户名系被告范红与范军，在原有宅基地包括自留地可拆建三上三下房屋2幢，中间有弄堂，不连体，全部转让，一次买断，价格为人民币（以下币种相同）70万元，之后的建房费用由原告自行承担。因原告不属本村村民，故合同还约定，若政策允许办理过户手续的情况下，被告必须帮助原告尽快办好过户手续。签约后，原告即向被告付清了购房款70万元，并拆除范秀珍的老房，按范红、范军的2份建房许可证的规划，自费建造了房屋两幢，居住使用至今。

之后，原告获悉建造的新房可以办理房屋产权证，故找范秀珍协商，范秀珍表示房屋已经出卖给原告，由原告自行解决。2007年11月15日，原告建造的2幢房屋取得了上海市房地产权证，登记权利人分别为范红与范军，地址为浦东新区惠南镇南园路XXX弄XXX号、XXX号。因系争房屋地址早在1997年就已列入动迁征地范围，现土地性质已转为国有土地，现系争房屋已具备过户的条件，被告应当配合原告办理过户，但原告多次要求，被告均不予理睬，为此诉请1、请求依法确认2004年5月22日签订的农村房屋宅基地转让协议有效；2、请求判决被告协助原告办理浦东新区惠南镇南园路XXX弄XXX号、XXX号房屋产权变更登记；3、诉讼费由被告承担。

被告范秀珍、范红、张海荣、张灵杰、范军辩称，签约情况属实，被告亦已收到购房款，但原告早在签约前已享受过农村房屋的拆迁安置，不具备购买被告房屋的条件，且被告范红、范军签约不能代表其余被告的意见，故不同意原告的全部诉讼请求，要求返还建造的房屋。

被告周剑、周卓男未作答辩。

经审理查明：三原告系父女关系。被告范秀珍系被告范红、范军之母，被告范红与被告张海荣系夫妻，育有一子即被告张灵杰，被告范军与被告周剑育有一子即被告周卓男。范军与周剑现已离婚。

2003年7月，申请人范军及周剑、子周卓男经批准建房，房屋2层，建筑占地80平方米，建筑面积160平方米，同时，申请人范红及其夫张海荣、子张灵杰、母范秀珍经批准建房，房屋2层，建筑占地105平方米，建筑面积210平方米，拆除住房226平方米，副舍13.88平方米。

1997年3月，南汇县人民政府的南府土（1997）81号文，批准上海海东房地产有限公司征用南汇工业园区汇南村三组土地31626平方米，二组土地18216平方米，因此带征汇南村3组土地71106平方米，二组土地20142平方米，撤销该2个生产队建制。

2004年5月22日，原告李荣章、李慧、李紫丹（乙方）与被告范秀珍、范红、范军（甲方）签订《农村房屋宅基地转让协议》一份，合同第一条约定：甲方有意将南汇惠南镇工业园区惠南村2组281号老式楼房二层三上三下另附什用间一间，包括左右前后场地、自留地，全部转让一次买断，开价70万元。第二条约定：甲方房屋性质：私有，土地性质：集体有宅基地使用权证。第三条约定：甲方：因原三上三下房屋陈旧老化，经向有关部门申请已备有本区土地规划审核批准建房许可报告二份，在原有宅基地包括自留地可拆建六上六下（三层加屋面），中间有弄堂。不连体。全部转让，一次买断。合同第四条约定：建房四址定位于面积，以建房报告为准。合同第八条约定：乙方购置后准备接甲方提供建房报告四址定位。拆建六上六下中间有弄堂（不连体），房屋两幢，建房一切费用由乙方自负，但甲方所提供上述1-5条内容定为真实，否则按违约认处给予经济赔偿。合同第九条约定：乙方在建房过程中，施工队进场前，甲方必须配合乙方疏通环节，做好方方面面的工作，顺利地按建房报告上的四址，交与园区村建办有关人员来敲打宅基桩，有关应酬开支费用由乙方负。合同第十条约定：付款方式：分二次付清。1、协议签订双方签字后甲方先交付房屋及宅基（交付有关房屋所有复印的复印件包括宅基使用权证复印件）乙方收到后付总价的50%即35万元。2、土建顺利开工后正式建造甲方应把所有关于建房许可证报告宅基地使用证原件等有效证件全部交与乙方付款50%即35万元。一次付清。合同十一条约定：乙方原籍不属本村，如果政策允许办理过户手续的情况下，甲方必须帮助开通环节尽快做好过户手续，一旦甲方全额收到上述转让款项后，有关建好后的房屋产权及宅基使用权全归乙方所有，若手续在尚未办妥的情况下，遭遇动拆迁一切经济待遇全部归乙方所有，甲方必须负责代办，不得侵占任何经济利益否则按违约认处。甲方代表落款处由范红、范军签名，乙方代表落款处由李荣章签名。之后，原告按约向范红、范军支付了房款70万元整。

2004年6月，原告将上述原房屋拆除，并根据上述范红、范军的建房核准报告建造了房屋六上六下。该房屋于2007年11月15日取得了房屋产权证二份，分别为产权人范红，房屋地址惠南镇南园路XXX弄XXX号，建筑面积251.49平方米；产权人范军，房屋地址惠南镇南园路XXX弄XXX号，建筑面积251.49平方米。

以上事实，由经庭审质证的农村房屋宅基地转让协议、农村宅基地使用证、征地费包干协议书、建房申请审核表、确认表、调查报告书、房地产权证、南府土（1997）81号文及到庭原、被告的陈述在案佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人在行使权利履行义务时，应遵守诚实信用的原则。被告范红、范军、范秀珍已将原房屋出卖给原告，同时将范红、范军已经批准的拆除老房建新房权利亦转让给了原告，被告范红、范军已按约收取了全部转让费，符合房屋买卖的实质要件。被告主张范红、范军出卖老房及建新房的权利，不能代表其余被告的意见，原告则认为，众被告系亲属，范红、范军系代表家庭处分了老房及建新房权利，本院认为，被告范红、范军系建新房的申请人，被告之间原系家庭成员关系，众被告在如此长时间内从未对双方之间的房屋买卖提出异议，故本院采信原告之述。虽然农村宅基地具有较强的人身属性，在确定农村宅基地上所建造房屋的权属时，应当对宅基地使用人的权利予以保护，但也应当考虑土地的实际使用和建房出资情况。综合本案事实，被告具有对系争房屋的宅基地使用权，在不违背他人和公共利益的情况下，有让他人使用的权利。因此，原告在该宅基地上建房并不违法，双方因此形成的合同关系受法律保护，对当事人具有法律约束力。对此，当事人应当以诚相待，恪守诺言，严格履行自己的义务，不得擅自毁约。被告周剑、周卓男经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告李荣章、李慧、李紫丹与被告范秀珍、范红、范军于2004年5月22日签订的《农村房屋宅基地转让协议》有效；

二、被告范军、周剑、周卓男应于本判决生效之日起十五日内协助原告李荣章、李慧、李紫丹办理将上海市浦东新区惠南镇南园路XXX弄XXX号房屋产权过户登记至原告李荣章、李慧、李紫丹名下的手续；

三、被告范红、张海荣、张灵杰、应于本判决生效之日起十五日内协助原告李荣章、李慧、李紫丹办理将上海市浦东新区惠南镇南园路XXX弄XXX号房屋产权过户登记至原告李荣章、李慧、李紫丹名下的手续。

案件受理费人民币10，800元，由被告范秀珍、范红、张海荣、张灵杰、范军、周剑、周卓男负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张卓郁

审　判　员　　杨晓云

人民陪审员　　曹　璐

二〇一五年八月二十一日

书　记　员　　陈佳琳

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。