刘某与北京维京宏强投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

　　民事判决书

　　（2017）京0115民初1174号

　　原告：刘某，男，1984年5月20日出生，住北京市丰台区。

　　委托诉讼代理人：刘正东(系原告刘某之父)，男，1959年2月2日出生，中国新兴建设开发总公司职员，住北京市丰台区。

　　委托诉讼代理人：尚易，北京市盈科律师事务所律师。

　　被告：北京维京宏强投资管理有限公司，住所地北京市大兴区。

　　法定代表人：马光平，总经理。

　　委托诉讼代理人：许梦婕，女，1985年11月6日出生，北京维京宏强投资管理有限公司职员，住北京市大兴区。

　　委托诉讼代理人：王新安，北京市中凯律师事务所律师。

　　原告刘某与被告北京维京宏强投资管理有限公司（以下简称维京宏强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人刘正东、尚易，被告维京宏强公司的委托诉讼代理人许梦婕、王新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令原告刘某与被告维京宏强公司签订的《房屋转让合同（合同编号：20117-014）》无效；2、判令被告维京宏强公司返还原告刘某位于北京市北京经济技术开发区路东区A9街区编号为A9M1地块J2幢B单元1105室的购房款852750元、装修费96493元、物业费9634元、委托代理费600元、印花税427元、公共维修基金12944元、契税25583元，共计998431元；3、判令被告维京宏强公司赔偿原告刘某信赖利益损失；4、本案案件受理费由被告维京宏强公司承担。事实和理由：2011年，原告刘某因工作原因调动到北京市大兴区亦庄镇，考虑到上班路程较远便就近寻找房源，在网上看到《国际E庄》的售房信息，发现该楼盘与原告刘某工作单位较近，经过实地考察后发现有大批房屋出售且J号楼已全部入住，附近环境、配套也如网上所说。原告刘某于2011年8月29日看房后预付一万元定金，后2011年9月9日与朋友一起到售房处与被告维京宏强公司签订《房屋转让合同（合同编号：20117-014）》，合同中约定720天配合办理房屋产权登记，但至今被告维京宏强公司一直未协助办理。后原告刘某多次找到被告维京宏强公司要求办理产权登记事宜，但被告维京宏强公司均以各种理由推脱。后通过其他住户诉讼得知该诉争房屋从房屋出售至今目前根本无法办理个人产权登记手续，故现原告刘某请求法院认定原、被告签订的合同无效，返还购房款，装修费，物业费等各项费用，并赔偿原告刘某的信赖利益损失。

　　被告维京宏强公司辩称，一、原告刘某主张合同无效没有事实及法律依据。对于合同效力，大兴区人民法院在2014年相关的案件中已经有明确的认定，法院在生效判决中认为，该房屋出售需要经政府主管部门批准同意，尚未批准前该合同效力待定。二审法院也认为目前政府行政主管部门正在对本项目所涉及的事宜进行研究，在相关处理意见作出之前，对于本案所涉迟延办证的违约金问题，人民法院暂时不宜支持。依据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，同时应当成为认定相关事实的直接依据。原告刘某请求确认合同无效违背相关事实，也无任何法律依据。二、被告维京宏强公司的相关合同义务尚未发生，履行合同无过错。依据双方之间签订的《房屋转让合同》第十八条第二项之约定，被告维京宏强公司为原告刘某办理房屋权属证明期限的起算时间为房屋交付使用且原告刘某向被告维京宏强公司提交全部办理权属转移的相关资料后，即同时满足两个条件后，被告维京宏强公司才有在720个工作日内为原告刘某办理房屋权属证明的义务，被告维京宏强公司的合同义务尚未发生，房屋权属办理期限起算的时间尚未开始，现无法履行，亦不应履行。根据《房屋转让合同》附件五第七条约定，如前所述，原告刘某从未向被告维京宏强公司提交任何办理产权登记的资料，被告维京宏强公司依约不应承担违约责任。被告维京宏强公司曾于2011年和2013年两次将办理涉案房屋的产权证明的资料及分割报告分别报送北京经济技术开发区国土房管局和北京市城乡建设管理委员会。2012年4月23日，北京经济技术开发区管委会向北京市政府出具的《北京经济技术开发区管理委员会关于北京经济技术开发区源创中心等四个历史工业研发项目办理分割转让有关问题的请示》，明确涉案楼房属于2010年10月1日前的项目，属于可以分割销售的楼盘，同意分割销售，但北京市政府至今没有对此给予答复。对此被告维京宏强公司无过错。三、不同意原告刘某的其他诉讼请求。原告刘某主张的装修费无事实依据；物业费系物业公司收取，属于另一法律关系，与本案无关；所主张的信赖利益损失没有任何依据。如合同解除，被告维京宏强公司不同意支付这些费用。综上，被告维京宏强公司按时办理房屋产权证明的义务尚未发生，已无法履行，造成房屋产权证至今未能办理完毕的原因不可归责于被告维京宏强公司，被告维京宏强公司不应承担过错责任。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告刘某依法向本院提交以下证据：1、房屋转让合同；2、物业管理服务合同；3、治安消防协议书；4、认购款收据；5、购房发票；6、刷卡凭条；7、委托办理费；8、印花税；9、契税；10、公共维修基金；11、物业费收据；12、房屋装修合同单据；13被告维京宏强公司开发的名片及广告。被告维京宏强公司依法向本院提交以下证据：1、不动产登记证书；2、北京经济开发区管委会文件；3、大兴法院2014年的判决书；4、二中院的判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告维京宏强公司对原告刘某提交证据发表以下质证意见：证据1真实性认可；证据2合同的签订主体不是本案的被告维京宏强公司，是物业管理合同法律关系，与本案没有关联性；证据3签订主体不是本案的被告维京宏强公司，是物业管理合同法律关系，与本案没有关联性；证据4、5、6、7、8、9、10均认可；证据11与本案无关；证据12真实性不认可，与案件需要返还的目的无关；证据13真实性认可，证明目的不认可。原告刘某对被告维京宏强公司提交的证据发表以下质证意见：证据1对复印件不发表质证意见，单独质证；证据2真实性认可，证明目的不认可，文件是在2012年签订的，但是合同时在2011年签订，所以应该无关。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　本院经审查认定事实如下：2011年9月9日，原告刘某（受让方）与被告维京宏强公司（转让方）签订《房屋转让合同》。合同第一条项目建设依据约定：转让方以出让方式取得座落于开发区路东新区A9街区、编号为A9M1的地块的国有土地使用权；该地块国有土地使用证号为：开有限国有（2007）第41号；该土地使用面积为41706.2平方米，规划用途为工业用地；转让方经批准，在上述地块上建设创意产业园项目，暂定名国际E庄；建设工程规划许可证号为2009规（开）建字0075，施工许可证为[2009]施[经]建字0101号。第二条基本情况约定：该房屋为第一条规定项目中的J1幢A座第14层1411号，该房屋用途为办公（创意工作室），房屋建筑面积暂定为64.72平方米（以最终测绘为准）。第四条计价方式与价款约定：该房屋转让方与受让方约定，按照建筑面积计算该房屋价款，该房屋总价款为852750元。第五条付款方式及期限约定：房款已交426000元，其余房款426750元于2011年12月31日之前交清。第十条房屋交付日期及条件约定：转让方应当在受让方付清全部房款的情况下，于2011年9月9日前向受让方交付该房屋；该房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告书。第十八条产权登记约定：（一）受让方同意委托转让方向权属登记机关办理权属登记，代办手续费每单套600元；（二）转让方承诺在房屋交付使用、且受让方向转让方提交全部办理权属证明的相关资料后720工作日内，为受让方办理房屋权属证明；1、如因转让方的责任，受让方未能在房屋交付使用后720个工作日内取得房屋所有权证书，受让方有权退房。若受让方退房，转让方应当自受让方书面退房通知送达之日起30日内退还受让方全部已付款，并按中国人民银行活期存款利率支付利息。若受让方不退房，自约定受让方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，转让方按受让方已付款的百分之一计算承担违约金，并于受让方实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；2、如因受让方的责任，受让方未能在房屋交付使用之日后720工作日内取得房屋所有权证书，由受让方承担责任。合同第二十二条约定免责条款：如因法律法规、政策及政府管理机关的原因造成转让方和受让方不能按照约定履行本合同，双方不承担违约责任。该合同还约定了其他内容。

　　合同签订后，原告刘某向被告维京宏强公司支付了全部购房款852750元、印花税427元、契税25583元、公共维修基金12944元、产权代办费600元。被告维京宏强公司向原告刘某交付了涉案房屋。收房后，原告刘某对涉案房屋进行了装修。另，原告刘某向北京宜兴嘉业物业管理有限公司支付物业服务费及公共照明费9634元。

　　另查：涉案房屋所在土地系被告维京宏强公司通过与北京经济技术开发区土地主管部门签订土地使用权出让合同所取得，规划用途为工业用地。该项目于2006年7月28日取得建设用地规划许可证，于2007年8月17日取得土地使用权证书，于2009年10月9日取得建设工程规划许可证，于2011年1月20日取得建筑工程施工许可证，于2011年3月28日取得建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）。

　　2010年10月8日，北京市国土资源局发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》；2010年11月18日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》。两份文件均对已建成工业项目的转让和出售及已建成非住宅项目的分割登记做出了明确的限制规定，明确研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让，并明确2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。

　　2012年，北京经济技术开发区管委会向北京市人民政府呈交请示文件即《北京经济技术开发区管理委员会关于北京经济技术开发区源创中心等四个历史工业研发项目办理分割转让有关问题的请示》（京技管文【2012】10号），该文件载明：包括涉案房屋所在项目在内的四个项目国有土地使用权取得时间均为2002年至2007年，相关规划建设手续均在2010年10月1日前办理的，目前均已全部竣工。根据《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》的要求，经认真研究，开发区管委会拟对该四个历史项目采取按经营性用地标准补齐土地出让金和市政设施配套费，不改变用地性质的方式，允许其根据规划批准用途分割销售房屋。上述方案已经征求市住建委及相关委办局同意，现上报市政府核准。

　　再查，被告维京宏强公司向原告刘某转让房屋并未办理房屋销售许可。被告维京宏强公司已办理涉案房屋初始登记，尚未为原告刘某办理产权转移登记手续。被告维京宏强公司主张其曾就涉案房屋分割销售问题向相关政府部门申请办理产权证，未能办理下来是政府原因。

　　本院认为，本案的争议焦点为原告刘某与被告维京宏强公司签订的《房屋转让合同》的效力问题。虽然该合同系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。原告刘某与被告维京宏强公司签订合同之时，涉案房屋所在土地属于工业项目国有建设用地。被告维京宏强公司拟未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌，势必影响社会公共利益。故原告刘某与被告维京宏强公司签订的《房屋转让合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告维京宏强公司返还原告刘某位于北京市北京经济技术开发区路东区A9街区编号为A9M1地块J2幢B单元1105室的购房款852750元、委托代理费600元、印花税427元、公共维修基金12944元、契税25583元，以上共计892304元。关于原告刘某主张的装修费损失，因双方对于合同无效均有过错，本院依据双方的过错程度依法予以酌定。原告刘某主张的物业费损失及信赖利益损失于法无据，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、原告刘某与被告北京维京宏强投资管理有限公司签订的《房屋转让合同》无效；

　　二、被告北京维京宏强投资管理有限公司返还原告刘某购房款852750元、委托代理费600元、印花税427元、公共维修基金12944元、契税25583元（于本判决生效后十日内履行）；

　　三、被告北京维京宏强投资管理有限公司赔偿原告刘某装修款50000元（于本判决生效后十日内履行）；

　　四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费6938元，由原告刘某负担455元（已交纳），由被告北京维京宏强投资管理有限公司负担6483元（于本判决生效后七日内交纳）。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

　　代理审判员渠阳振

　　二〇一七年十二月二十日

　　书记员宋媛媛