卜庆宇与北京日月房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告卜庆宇，男，****年**月**日出生，自由职业。

委托代理人孟祥涛，北京市浩东律师事务所律师。

委托代理人王坤，北京市浩东律师事务所律师。

被告北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。

法定代表人吴山永，董事长。

委托代理人王浩杰，男。

委托代理人王志强，男。

原告卜庆宇诉被告北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张彬任审判长，与人民陪审员宋玉英、侯本正组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告卜庆宇的委托代理人孟祥涛、王坤，被告日月公司的委托代理人王浩杰、王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卜庆宇诉称：原告与被告于2009年12月10日签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买位于X区X镇XX房X楼X层X单元X室，该房屋总价为1052261元；被告应当于2011年6月30日之前交付房屋。但被告2012年9月29日才向原告发出入住通知，至交房之日已逾期456日。根据合同约定，逾期交房超过60日买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。被告仅单方支付了41天违约金，拒绝承担其他违约责任。被告的行为已经构成违约，故起诉，1、请求依法判决被告支付原告逾期交房违约金87336.2元（从2011年7月1日计算至2012年9月29日，共计456天，再扣减掉已经支付的违约补偿金）；2、请求依法判决被告承担本案诉讼费。

被告日月公司辩称：原告收房后，原、被告双方签订了补充协议，约定的补偿金包括逾期交房违约金，被告已经支付完毕，不应另外再支付违约金，且原告主张的违约金金额过高。涉案项目是分两次竣工验收的，A区1、3、4号楼于2011年8月10日竣工验收，2、5号楼于2011年10月26日竣工验收，被告支付给原告的逾期交房违约金是计算到竣工验收之日的。竣工验收后房屋已经具备交房条件，之后是由于大市政原因导致被告逾期交房，根据合同补充协议相关条款约定，被告不应承担竣工验收后逾期交房的违约责任。

经审理查明：2009年12月10日，卜庆宇与日月公司签订了《商品房预售合同》及附件。该合同第三条约定，卜庆宇购买的商品房房屋坐落于X区X镇X楼X层X单元X号；出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十补充协议中第四条逾期交房责任中第2项约定，本项红线外的大市政建设由政府及专业公司负责（包括但不限于市政道路、上水、下水、燃气、电力、有线电视、电信等），如非甲方原因，大市政建设延后最终导致房屋延期交付，甲方不承担责任。该条第5项约定，无论乙方因何种原因与甲方发生任何纠纷、诉讼、仲裁的，甲方有权待纠纷、诉讼、仲裁结束后再履行交付房屋的义务，甲方不承担因此造成的逾期交房责任。合同签订后，卜庆宇按《商品房预售合同》约定的金额支付了购房款。

日月公司未按预售合同约定的期限，即2011年6月30日前交付房屋，于2012年9月24日向卜庆宇发出了《入住通知书》，通知卜庆宇于2012年9月29日办理入住手续。卜庆宇收到该《入住通知书》。

2012年12月19日，卜庆宇与日月公司签订了《商品房预售合同》补充协议（A区各项费用结算），并办理了入住手续。补充协议约定：双方确认卜庆宇所购商品房经政府行政管理部门审核批准的房号为X区X号X号楼X元X号房；根据《商品房预售合同》中第十四条的约定，买受人应补交房款31537元；对本协议存在的争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方可向北京市大兴区人民法院提起诉讼。双方均认可上述补充协议中补偿金（逾期交房违约金）计算了41天，即从2011年7月1日计算至2011年8月10日。

日月公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》两份。其中A01、A03、A04、A06、A08号住宅楼的备案表记载，A01、A03、A04、A06、A08号住宅楼竣工验收时间为2011年8月10日，日月公司向大兴区住建委报送备案资料的时间为2011年8月22日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年8月21日收讫，大兴区住建委加盖了“备案文件收讫”章，2012年8月22日，大兴区住建委加盖了“工程竣工验收备案专用章”。A02、A05号住宅楼的备案表记载，A02、A05号住宅楼的竣工验收时间为2011年10月26日，日月公司向大兴区住建委报送备案资料的时间为2011年11月11日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年8月21日收讫，大兴区住建委加盖了“备案文件收讫”章，2012年8月22日，大兴区住建委加盖了“工程竣工验收备案专用章”。日月公司以此证实涉案房屋竣工验收时间为2011年8月10日。

关于日月公司主张因大市政未完工导致逾期交房责任问题。日月公司认为大市政由政府及各管线公司负责，日月公司在大市政建设中无任何义务，因大市政未完工致使交房延期，日月公司不应承担逾期交房责任，并提交如下证据材料：证据1、北京市志诚公证处出具的（2011）京志诚证字第2102号《公证书》，2011年10月10日进行的公证，证明A区工程已经竣工，绿化、道路等均已完工，但红线外大市政仍处于施工阶段的事实。证据2、北京市志诚公证处出具的（2012）京志诚证字第2526号《公证书》，证明直至2012年11月29日，小区红线外的排水大市政工程仍未完工，红线内的排水市政无法与大市政连接的事实。证据3、2012年9月10日第53期《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》，标题为《旧宫三角地保障性住房影响竣工交用存在问题协调会纪要》，证明直至2012年9月10日小区红线外大市政尚未完工的事实。证据4、北京天宇恒业物业管理有限公司于2013年5月7日出具的证明，证明A区在2011年9月底前小区内道路、绿化、上水等已完工；2012年9月份大市政上水、供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线等大市政工程与小区内的小市政连接并能正常使用后，日月公司于2012年9月份交房；A区周边的五福堂北路、吉畅路于2012年9月完工，初步具备使用条件；五福堂南路至今仍在施工中；但红线外的下水大市政工程迄今仍未完工，目前我公司自行解决小区内排污问题。证据5、2009年3月17日北京市住房保障办公室出具的第5期《住房保障会议纪要》，标题为《关于协调旧宫三角地项目建设有关问题的会议纪要》，证明本项目中的商品房、经济适用住房的市政均由政府承担的事实。证据6、北京市住房和城乡建设委员会办公室于2012年4月5日出具的会议纪要，标题为《大兴旧宫BC区保障房工程建设协调会会议纪要》，证明直至2012年4月5日电力、给水等大市政尚未完工，小区不能投入居住的事实。证据7、北京市发改委、北京市住建委《关于大兴区旧宫三角地经济适用住房及商品房项目核准的批复》，证明旧宫三角地经济适用房及商品房项目是北京市政府批准的一个整体项目，将项目红线外水、电、气等管线的大市政工程作为整体统一由各专业管线公司负责建设，市政次干道及以下级道路由大兴区政府负责建设。证据8、大市政施工标志牌照片，证明旧宫镇政府负责承建的大市政开工时间已晚于预售合同约定的时间，因大市政问题导致商品房延期交付。该照片显示内容为：工程名称：大兴区旧宫镇五福堂路一期市政工程；建设单位：北京市大兴区旧宫镇人民政府；施工单位：北京天恒建设工程有限公司：开工日期：2011年10月1日；竣工日期：2012年1月15日。证据9、2009年8月10日北京市住房保障办公室出具第30期《住房保障会议纪要》，标题为《关于研究康庄经济适用房、旧宫三角地经济适用房建设等有关问题的会议纪要》，证明旧宫三角地项目红线外大市政由政府投资建设。证据10、交纳城市基础设施配套费的《一般缴款书》复印件，证明日月公司已经在2010年7月5日向大兴区政府缴纳城市基础设施建设费，即接口费。

本案在审理过程中，本院自北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取了京兴建文（2011）24号《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于旧宫三角地保障性住房项目红线外基础设施建设有关问题的报告》，行文对象为北京市住房保障办公室，落款日期为2011年3月21日，主要内容为恳请市住保办协调市发改、国土、财政等部门落实建设资金，尽快启动建设旧宫三角地保障性住房项目外红线外基础设施。

上述事实，有《商品房预售合同》及附件、入住通知书、《商品房预售合同》补充协议、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、会议纪要、本院调取的证据材料及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。卜庆宇与日月公司签订的《商品房预售合同》及附件中，附件十补充协议第四条第5项属于格式条款，免除了日月公司的责任、加重了对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效，其他内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。

关于逾期交房违约金问题。日月公司已支付了自2011年7月1日至2011年8月10日的逾期交房违约金，承担了相应的违约责任。在2011年8月10日以后至入住通知书确定的交房日期之前，因大市政问题致使日月公司延期交房，根据预售合同附件十补充协议的约定，日月公司不承担责任，故卜庆宇要求日月公司支付2011年8月10日以后的逾期交房违约金，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告卜庆宇的全部诉讼请求。

案件受理费一千九百八十四元，由原告卜庆宇负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　张　彬

人民陪审员　　宋玉英

人民陪审员　　侯本正

二〇一三年十二月十九日

书　记　员　　张　萌