罗力文与江涛等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院民事判决书

(2016)京0114民初10334号

原告罗力文，男，1979年2月5日出生。

委托代理人王颗颗，北京市国汉律师事务所律师。

被告江涛，男，1974年2月15日出生。

委托代理人程瑶，北京市炜衡律师事务所律师。

委托代理人胡鑫，北京市炜衡律师事务所实习律师。

被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。

法定代表人左晖，董事长。

委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。

原告罗力文与被告江涛、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗力文及其委托代理人王颗颗，被告江涛的委托代理人程瑶、胡鑫，被告链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告罗力文诉称：2016年3月，链家公司向原告提供了坐落于北京市昌平区回龙观镇××小区××号楼××单元××室的房源。因该房屋是“满五不唯一”的二手房，房主江涛不愿意承担按房屋市场价值与原值差额20%征收的高额个人所得税，提出按照房屋总价280万元并由买方承担全部税费的交易条件。经被告链家公司核定并计算需交纳的税费，告诉原告需要的全部税费是50万元。原告同意了被告江涛280万元的房屋买卖价格和另行承担50万元税费的交易条件，于2016年3月19日与江涛和链家公司签订了三方协议《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《定金买卖协议》。原告3月19日当天支付江涛10万元定金，之后原告又依约支付了江涛40万元定金。4月1日，原告向渤海银行申请了230万元的贷款，与被告江涛约定4月24日去税务部门缴税之后直接办理房屋过户。4月24日前几天，被告江涛要求原告先将50万税款存入北京链家公司的监管账户里，双方再去缴税并办理过户，原告以被告要求于4月20日将相应税款50万元全额转入监管账户。4月24日，在税务部门缴税过程中，因为被告江涛跟税务部门提出该房产的原始发票丢了，税务部门就按照无原值计算出该房屋买卖应缴纳的全部税费3.3万元，故被告江涛仅向税务部门缴纳了3.3万元的税费。之后，原告与被告协商退还多支付的47万，但被告拒绝全额退返，只退还12万元。在2016年3月，三方确定房屋交易条件时，被告链家公司在没有核对被告江涛房屋原值的情况下自行计算出应缴纳的全部税费为50万元，没有尽到税费计算的专业责任和义务。并且在明知该房屋存在这种税费风险的情况下，没有事先告知原告。链家公司在服务上的过失和主观过错直接导致原告多承担了几十万元的税费。原告于4月20日将全部税款50万元打入链家公司监管账户，该资金应在房屋过户之后才能给被告，被告链家公司工作人员没有在房屋过户完之后将该税款支付给被告江涛，原告认为被告链家公司应承担连带赔偿责任。故诉至贵院，请求判令：1、被告江涛退还原告罗力文35万元;2、被告北京链家房地产经纪有限公司承担退还35万元的连带责任;3、二被告连带承担本案诉讼费。

被告辩称

被告江涛答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告罗力文与被告江涛签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，合同约定的房屋成交价格为330万元。《补充协议》第一条约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为330万元，此价格为甲方净得价，不含税。《补充协议》第四条约定，本次交易涉及的税费、契税由买受人承担，个人所得税由出卖方承担。《补充协议》第六条约定，本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。合同法中有关于重大误解订立合同请求撤销的规定。合同法第五十五条第二款规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。即使原告在认识到税费计算有误后，仍选择继续履行合同，办理了房屋过户手续。应视其以自己的实际行为放弃了撤销权。

被告链家公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2016年3月19日，江涛(出卖人，甲方)、罗力文(购买人，乙方)、链家公司(居间人，丙方)三方签订了《买卖定金协议书》，约定乙方以3300000元的总价款购买位于昌平区回龙观镇××小区××号楼××单元××室房屋;双方同意本次买卖房屋涉及的税费由乙方承担;乙方应于本协议签署时向甲方支付定金100000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据;甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金400000元整。

《买卖定金协议书》签订当日，江涛(出卖人)与罗力文(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同约定，出卖人江涛将位于昌平区回龙观镇××小区××号楼××单元××室房屋出售给买受人罗力文;房屋成交价格为3300000元;2016年5月10日，出卖人将该房屋交付给买受人;自合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。

同日，江涛(出卖方，甲方)与罗力文(买受方，乙方)签署了《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币3300000元;乙方于2016年3月19日，将第一笔定金100000元以自行支付的方式支付甲方;过户前2个工作日，乙方将第二笔定金400000元以理房通托管的方式支付甲方;乙方于过户前2个工作日将第一笔首付款470000元(不包含前期支付的全部定金)以理房通托管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在做完理房通托管和银行批贷函出来后10个工作日内，双方共同办理房屋所有权登记手续;甲乙双方应在2016年5月10日自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金;交易房屋所有权证满五年，不是甲方家庭名下唯一住房;本次交易契税由乙方承担，并直接向主管税务机关缴纳;甲乙双方协议一致，个人所得税由甲方承担。

上述合同签订后，罗力文履行了付款义务，现涉案房屋所有权已经变更登记至罗力文名下。江涛实际缴纳个人所得税的数额为33000元。后，江涛退还给罗力文100000元，罗力文也未向江涛支付20000元物业保证金，罗力文认可江涛共计退还了120000元。

本案审理过程中，罗力文主张房屋的实际成交价格为2800000元，其向江涛支付了500000元的个人所得税，扣除江涛实际向税务机关支付的33000元的税费及江涛退回的120000元，剩余的347000元应该退还给罗力文,但罗力文并未能提交相应的证据证明双方存在上述约定。

上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、转账记录、录音及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原告罗力文与被告江涛签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原被告均应按照合同的约定履行各自的义务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告罗力文主张房屋的实际成交价格为2800000元，其向江涛支付了500000元的个人所得税，扣除江涛实际向税务机关支付的33000元的税费及江涛退回的120000元，剩余的347000元应该退还给罗力文,但罗力文并未能提交相应的证据证明双方存在上述约定，故应由罗力文承担举证不能的法律后果。需指出，虽然罗力文提交了相关的录音证明其主张，但录音中的内容并不能明确的体现出江涛曾有过上述意思表示，故本院对于该录音不予采信。

综上所述，罗力文的起诉缺乏事实及法律依据，本院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告罗力文的全部诉讼请求。

案件受理费六千五百五十元，由原告罗力文负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判长曹松清

人民陪审员闫素霞

人民陪审员李强

二〇一六年十一月十日

书记员刘明