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柳州市柳港激光科技有限公司与广西富业世界资产投资开发有限公司共有物分割纠纷一审民事判决书
时间：2020年04月17日 来源： 作者： 浏览次数：1648 收藏[0]广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂民初10号
原告:柳州市柳港激光科技有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江县新兴工业园。
法定代表人：黄革安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱晓凌，广西桂海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李道俊，男，柳州市柳港激光科技有限公司总经理。
被告：广西富业世界资产投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区桃源路63号信托大厦第二十三层。
法定代表人：黄连胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人:陈玉静，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙小嵋，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。
第三人：广西富业世界资产投资开发有限公司南宁国宾美景养生酒店，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区桃源路63号信托大厦（第22、23层除外)。
负责人：黄石峰，该酒店总经理。
委托诉讼代理人:陈玉静，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。
原告柳州市柳港激光科技有限公司（以下简称柳港公司）与被告广西富业世界资产投资开发有限公司（以下简称富业公司）、第三人广西富业世界资产投资开发有限公司南宁国宾美景养生酒店（以下简称国宾酒店）共有物分割纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。柳港公司的法定代表人黄革安及柳港公司的委托诉讼代理人朱晓凌、李道俊及富业公司委托诉讼代理人陈玉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柳港公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认并分割信托大厦（若下文无特别注明，该“信托大厦”的指涉范围不包括第22、23层）30%的产权（具体楼层房号待评估价值后分割）归柳港公司所有；2.责令富业公司及国宾酒店将柳港公司的应得房产腾空并恢复原状交付给柳港公司；3.请求判令富业公司于本案判决生效后十日内配合柳港公司办理相关房屋产权、土地使用权手续至柳港公司名下，并由富业公司承担所有相应过户费用；4.判令富业公司及国宾酒店支付给柳港公司房屋占用费共计6552万元（柳港公司享有信托大厦的30%产权约计12000平方米，自2011年9月20日起至2018年3月20日止，按70/每平方米/月计算，2018年3月21日后至大厦正式分割房产给柳港公司之日的占用仍按此标准计算）；5.由富业公司及国宾酒店向柳港公司支付逾期占用费期间的利息，暂计1225.98万元（自2012年9月20日起至2018年3月20日止，按平均年息5%计，每年不同基数分段计算，2018年3月21日后至大厦正式分割房产给柳港公司之日的占用费仍按此标准计算）；6.判决终止柳港公司与富业公司间的《入伙合作协议》及《补充协议书一》；7.请求判决富业公司支付违约金500万元。8.本案的诉讼费、评估费、公告费、保全费等全部由富业公司承担。事实与理由：一、柳港公司与富业公司双方入伙协议约定2007年10月，富业公司参加广西公物拍卖行有限公司举行的拍卖会，依法竞得信托投资公司破产清算的信托大厦。因富业公司资金不足，无法付清拍卖成交价款。2010年1月10曰，富业公司与柳港公司签订《入伙合作协议》，约定双方共同出资购买信托大厦，《入伙合作协议》对甲方（即富业公司）、乙方（即柳港公司）双方之间入伙合作的出资、权利义务等做了如下的约定：“三、合作入伙的出资比例。……2.双方确认：按资源加货币(¥12600万元）、甲方已付出项目的各种前期开支费用910万元、今后过户所须的各项税费和各相关部门的收费460万元、拍卖行佣金630万元、逾期利息400万元，以上四项合计为人民币贰仟肆佰万元（¥2400万元），双方确认本信托大厦拍卖成交及办理各项事务共需出资总额价款为壹亿伍仟万元（¥15000万元）；3.双方出资比例：甲方合计出资人民币壹亿零伍佰万元（¥10500万元）【含甲方已付出项目的各种前期开支费用和已经支付的价款、过户所须的各项税费、逾期利息和各相关部门的收费贰仟肆佰万元（¥2400万元）】乙方出资人民币肆仟伍佰万元（¥4500万元）。四、合作入伙物业的财产分配份额。双方按照以下比例对信托大厦按份享有物权：其中，甲方占信托大厦的70%产权，乙方占有信托大厦的30%产权。五、合作入伙的权利义务。2.今后过户所须的各项税费、各相关部门的收费460万元，拍卖行佣金630万元、逾期利息400万元由甲方根据进展出资支付。4.信托大厦的拍卖价款付清后15日内甲方负责协调广西公物拍卖行将原拍卖手续变更为双方的名下，即将原《拍卖成交确认书》项下买受人由甲方变更为甲方和乙方的公司名下。5、信托大厦的拍卖总价款付清后，甲、乙双方共同按照约定的财产份额与拍卖行办理信托大厦的房屋产权过户手续至双方的名下。六、信托大厦的经营。1.双方共同取得信托大厦的房屋产权之后，具体事项及细节届时由双方再行协商处理。今后信托大厦经营的投资由双方按照约定的财产份额对信托大厦的共同经营管理享有分利和承担债权债务的义务。”二、柳港公司按约足额支付拍卖款情况。2007年10月11曰至2011年8月2日期间，柳港公司与富业公司共向广西公物拍卖行有限公司支付信托大厦的拍卖款及佣金合计13220万元。其中柳港公司于2010年1月11日至2011年8月2日期间，分别通过柳港公司账户、柳港公司法定代表人个人账户、柳州市纳鑫物资有限公账户以及厦门贝尔令机械装备有限公司柳州分公司账户向广西公物拍卖行有限公司支付信托大厦的拍卖款及佣金合计4548万元。此后，南宁市中级人民法院作出（2011)南市民二初字第26号民事判决书，判决富业公司、柳港公司支付给广西信托投资公司破产还债清算组逾期付款补偿款252万元，即原双方合作协议约定的逾期利息400万元，实际应支付252万元。三、南宁市中级人民法院作出的拍卖裁定。2011年5月9曰，广西信托投资公司破产还债清算组、拍卖公司与柳港公司、富业公司签订《广西信托大厦管理权移交备忘录》，将信托大厦正式移交给柳港公司、富业公司。2011年8月29曰，南宁市中级人民法院作出（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书，确认广西信托投资公司破产还债清算组将信托大厦拍卖给柳港公司、富业公司享有为合法有效，柳港公司、富业公司可持裁定书到有关部门办理房地产过户手续。四、富业公司违约行为。1.提起恶意诉讼。富业公司为了恶意侵吞占有属于柳港公司所有的信托大厦30%房产，完全否定与柳港公司联合竞买的事实，2012年10月11曰，以其与柳港公司联合竞买信托大厦名为合作关系，实为二次买卖关系，规避再次过户的税费，损害国家利益为由，向南宁市中级人民法院提起恶意诉讼。要求判决确认双方签署的《入伙合作协议》等协议无效，判决确认协议约定柳港公司支付4500万元可得的信托大厦的30%产权归富业公司所有。该案经南宁市中级人民法院一审（(2012)南市民二初字第8号），广西壮族自治区高级人民法院二审(（2013）桂民二终字第20号），最高人民法院再审提审，最终最高人民法院于2015年1月21日做出（2014)民提字第227号民事判决书，判决撤销广西壮族自治区高级人民法院的二审判决，维持南宁市中级人民法院的一审判决，即驳回富业公司的诉讼请求。最高人民法院在终审判决书中认定，柳港公司共同参加竞买信托大厦，得到审理破产案件法院、破产清算组、拍卖公司和富业公司的一致同意，柳港公司与富业公司合作竞买行为的合法有效性已得到南宁市中级人民法院（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书的确认，故依据前述4-78号民事裁定书，柳港公司应享有信托大厦30%的所有权。2.富业公司拒绝履行《入伙合作协议》约定的原富业公司、柳港公司双方共同合作经营信托大厦的义务，强行占有属于柳港公司所有的信托大厦30%房产，自己用于经营。富业公司利用其占信托大厦70%大部分产权，加之其法定代表人黄连胜夫妻亦为该大厦22、23层的业主的强势地位，富业公司撕毁与柳港公司签订的合作协议，强行阻止柳港公司人员进驻信托大厦进行经营管理。即使在最高人民法院做出（2014)民提字第227号生效判决后，富业公司仍拒不支付房地产过户税费、不配合将上述30%房产办理过户至柳港公司名下、不交付房屋给柳港公司，仍强行占用属于柳港公司的房产。2015年6月11曰，富业公司设立本案第三人，擅自单独对信托大厦全楼进行经营管理至今。五、富业公司的违约行为明确表明柳港公司与富业公司之间已无可能继续合作经营信托大厦，惟有解除《入伙合作协议》，终止合作经营，同时富业公司应赔偿因违约给柳港公司造成的损失。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十九条“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。为此，柳港公司要求富业公司履行合同义务：承担房地产过户税费、配合柳港公司办理柳港公司所有的信托大厦30%的房屋产权、土地使用权过户手续至柳港公司名下；腾空交付房屋；并赔偿由此给柳港公司造成的经济损失，按同地段同类房屋租金标准（待房地产评估机构评估）计算支付房屋占用费。
富业公司辩称，一、柳港公司认为其与富业公司仅是就联合竞买信托大厦成立了合伙，并未达成共同经营信托大厦的有效协议的观点错误。双方出于真实意思表示建立了合法有效的合伙关系，合伙事务包含共同竞买和经营信托大厦，并非仅仅建立共同竞买的关系。二、关于柳港公司诉讼请求应否得到支持，富业公司同意柳港公司第六项要求终止双方《入伙合作协议》《补充协议书一》的诉讼请求，但认为柳港公司诉讼请求第一至第五项、第七项请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.柳港公司第一项诉请评估后分割其30%产权的楼房，第二项诉请责令富业公司腾空、恢复其30%的产权的楼房原状并交付柳港公司，完全没有依据，也不现实。双方共同持有信托大厦产权，是按比例共同共有，从未约定过具体楼层、房号哪些为柳港公司所有，哪些为富业公司所有，哪部分价值刚好为30%，也是无法确定的。况且柳港公司也未申请评估鉴定楼层实际价值，更无法分割。同理，富业公司应腾空、恢复哪部分楼房原状给柳港公司，也无法确定，富业公司按协议约定维护、改造、装修信托大厦，且信托大厦已经实际使用，恢复原状已不现实，因此该两项请求无法判决，应予驳回。2.富业公司同意柳港公司第三项诉请判令富业公司配合办理信托大厦房屋、土地使用权过户手续，但其要求富业公司承担所有过户费用的请求，没有事实和法律依据。富业公司同意双方及时办理信托大厦房屋、土地使用权过户手续。2011年8月29日，双方公司已将收到南宁市中级人民法院确定信托大厦产权的（2004)南市民破字第4-78号过户裁定，富业公司随后2日内向柳港公司连发三份通知，催促柳港公司配合办理缴纳过户税费，此后亦反复催促其核对出资、配合过户、通知该公司参加全体业主会议，但柳港公司均以各种借口推脱。富业公司认为因过户所产生的过户费用应按照各自出资比例承担。双方所签署的《补充协议书一》明确变更《入伙合作协议》中双方按出资比例承担逾期拍卖补偿款和过户契税的约定，改为待法院下达过户裁定后，由双方按出资比例承担，大厦的后续投资按比例出资。可见双方此前的出资都不包含管理费、逾期利息和契税。柳港公司应按《补充协议书一》约定的30%比例承担过户税费。3.柳港公司第四项诉请富业公司支付非法占有其30%产权的房屋占用费及第五项占用费利息的请求，没有没有事实和法律依据。根据双方相关决议委托富业公司对信托大厦进行管理、装修、招租、贷款等投资事项，且富业公司享有大厦70%的产权，符合《物权法》第九十七条关于共有物处分中重大修缮应经三分之二份额共有人同意的规定，因此富业公司合法占有、使用信托大厦即是依约也是依法行使权利义务，不构成任何违约或违法。因此，柳港公司要求富业公司支付非法占用期间的占用费及利息毫无依据。况且，因柳港公司违约在先，并阻挠富业公司管理、出租，其行为是造成双方租金损失的原因，理应由其承担租金损失责任。4.柳港公司第七项诉请富业公司支付违约金的请求，也没有事实和法律依据。违约的是柳港公司在先，其主张富业公司违约的事实不存在。一是双方在竞拍环节的拍卖款出资履行义务只有部分款项的履行顺序约定，柳港公司在出资顺序时间上存在迟延情况；而富业公司在竞拍环节没有逾期支付拍卖款，因前期投资款余额的出资期限也无任何约定，富业公司也没有违反约定的出资总额及时间。《入伙合作协议》关于部分拍卖款出资金额的履行顺序，约定至2010年1月19日前，柳港公司应出资4500万元，但实际截至该日，柳港公司实际出资2950万元，最后一笔付款2011年8月2日，总额为4430万元（协议为2010年1月10日签订，协议中的2009年为笔误，应纠正为2010年；另有18万元退租赔款不属于拍卖款性质，不应在竞拍环节计算，如有应计入后续投资款中，前期出资才符合其称的4548万元），此为柳港公司在出资方面的第一次违约，柳港公司第二次违约是过户裁定下达后未按《补充协议一》约定承担逾期拍卖补偿款、过户税费、办理过户手续等。《入伙合作协议》关于富业公司的履行顺序，约定至2010.1.20前应出资1100万元，截至该日，富业公司应出资6700万元，实际截至该日，富业公司已出资6790万元，未违反约定。富业公司在竞拍环节已出资约8800万元（13220-4430+10)，另支付拍卖补偿款252万元，合计支付9052万元（如有退租赔款42万元应计入后续投资款中，则前期投资款出资为9094万元）。其余前期投资余款没有约定具体的出资时间，根据合伙项目进展确定。因此富业公司不存在出资未到位的问题，富业公司出资总额超过1.05亿，包含拍卖款及后续出资，富业公司出资金额已达到数亿元，远远超过应承担的70%的比例。二是双方约定前期出资总额按比例出资，而未约定其中拍卖款部分是否按出资比例出资，柳港公司错误的理解双方的拍卖款支付环节应当同步同比例进行，其将前期投资总额1.5亿元的按比例出资混淆为1.32亿元的拍卖款及佣金的也按比例出资。1.32亿元拍卖款及佣金是1.5亿元的一部分，且全部只向公物拍卖行支付，不论是哪一方支付多少，只要双方向公物拍卖行足额支付了1.32亿元即可获得信托大厦产权，如果柳港公司在拍卖款支付阶段多支出，那么富业公司可以在投资额余款1800万元中补足，只要双方在1.5亿元中出资比例符合约定即可。合伙协议并没有约定双方的拍卖款必须同时同步同比例进行。三是柳港公司违约在先，其违约之前一直认可合伙经营关系。双方自2010年1月10日签署《入伙合作协议》起，历经双方签署两份会议纪要、《补充协议书一》，双方已经确定合作项目为合伙经营信托大厦、并已形成具体的后续投资经营方案，至2011年8月2日柳港公司最后一次支付拍卖款期间，合作尚可，当时柳港公司向拍卖行支付了4430万元拍卖款，富业公司向拍卖行支付了8790万元拍卖款，合计13220万元。此时合伙资金尚未出资达到I.5亿元的投资总额，即前期投资总额尚未筹集的情况下，黄革安即于2011年8月25日打电话录音要求富业公司法定代表人偿还借款，并要求给予股份，但从对话内容看，黄革安对信托大厦的后续投资、出租、支出核算、1360万元管理费、按五星级酒店规格维护、更新、装修等事项是同意的，只是双方纠结于借款是否作为投资款应否退还，以及上述协议的事项所配套的相关书面文件如租赁合同、具体经营协议、管理协议、或新的股权文件应如何签署的问题。富业公司认为黄革安提出借款不作为入股投资款要求退还，是柳港公司违约之始。此后，柳港公司回复不同意任何维修、装修，否认委托富业公司对大厦的招租、委托经营和管理权，并于2011年9月11日复函郑重声明双方仅存在合作竞买大厦的法律关系，否认双方合伙经营大厦的合伙关系，否认富业公司对大厦的管理权，柳港公司已完全背离双方签订的《入伙合作协议》《补充协议书一》及会议纪要约定的合伙经营信托大厦的合伙目的，并在此后登报阻挠大厦的建设、出租，构成严重违约。四是柳港公司认为富业公司违反信托大厦金融商务的用途为违约的观点也不成立。《入伙合作协议》约定了房屋用途为商业综合使用，没有违反双方的约定，不存在违约。即便信托大厦在原业主广西信托公司建设之初报备的用途为商务金融，也仅是因为报建主体广西信托公司从事商务金融而进行的备注，双方竞拍后，按约定经营酒店、餐厅等，一不违反双方约定，二不违反法律强制性规定，三不影响双方竞拍后的使用用途，四未因此造成柳港公司及第三人的损失。五是富业公司基于双方合同信赖利益才开始按协议计划进行一系列投资行为。2010年2月14日会议纪要明确了大厦的经营内容，具备了相当的可操作可执行性，富业公司已完成其中部分事项。六是柳港公司认为阶段性小结为后续投资的前提的观点也没有依据，纵观双方协议及两份会议纪要，均未约定阶段性小结为后续投资的前提。综上所述，富业公司与柳港公司双方形成了合伙经营信托大厦的合伙关系，柳港公司在合伙过程中属于违约方，其违约行为导致富业公司无法推进正常的合伙经营并产生巨大损失，现双方已无法继续合伙，同时请求解除合伙关系。
第三人国宾酒店未提交陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。
柳港公司向本院提交证据为：证据1.《拍卖成交确认书》（广西公物拍卖行），证明富业公司于2007年10月10日竞拍所得信托大厦。证据2.《入伙合作协议》、证据3.《合作协议》、证据4.《授权委托书》，共同证明富业公司及柳港公司合作竞买信托大厦，富业公司出资4500万元，占广西信托大厦30%产权。证据5.《广西信托大厦拍卖款及佣金转账清单》，2010年1月11日黄革安1346万元，2010年1月13日黄革安654万元，2010年1月19日黄革安450万元，2010年1月20日黄革安210万元，2010年1月22日黄革安230万元，2010年2月2日柳州市纳鑫物资有限公司400万元，2010年2月3日厦门市贝尔令机械装备有限公司柳州分公司500万元，2010年2月3日柳州市纳鑫物资有限公司500万元，2010年2月5日黄革安110万元，2011年8月2日柳港公司30万元以及2010年2月8日广西登高集团田东水泥有限公司200万元其中的100万以及2011年5月26日富业公司60万其中有18万，以上共计4548万元，是由柳港公司支付并承担的。证据6.《中国人民银行支付系统专用凭证》《中国光大银行储蓄转账凭条》《中国建设银行客户回单》，这都是相关的转款凭证，共同证明柳港公司履行《入伙合作协议》支付拍卖价款，支付钱款共计4548万元，超过总出资的30%。柳港公司的出资总额4548万，与富业公司2011年9月7日给柳港公司的复函，即富业公司也确认了柳港公司的出资4548万（拍卖价款4500万+30万佣金+18万退租赔款=4548万），退租赔款就是转款清单里，2011年5月26日富业公司支付的60万为宏源证券交付的60万租金，由富业公司缴到拍卖行作为佣金，因柳港公司享有30%产权，故其认可这60万中有18万为柳港公司出资。证据7.《关于法院确认联合竞买广西信托投资大厦合法有效后有关问题的意见和建议》（柳港公司）、证据8.《复函》（富业公司2011年9月7日），共同证明柳港公司履行《入伙合作协议》支付拍卖价款要求，支付钱款共计4548万元，超过总出资的30%,移交信托大厦后，富业公司不顾柳港公司的反对，擅自成立联合经理部强行单独对信托大厦进行经营管理。证据9.《补充协议一》。证明2011年6月20日，富业公司与柳港公司双方就《入伙合作协议》及其他事项签订《补充协议书一》，约定在原《入伙合作协议》的基础上，将原前期报酬、前期管理费用910万变更为1360万，并确认逾期利息由原预算的400万初步确定为252万，这两项内容与《入伙合作协议》的费用有调整之外，其他的权利义务与《入伙合作协议》基本一致。但富业公司并未履行《入伙合作协议》及《补充协议书一》中其应尽的全部义务。证据10.《广西信托大厦管理权移交备忘录》、证据11.《广西信托大厦管理移交备忘录补充协议》，共同证明2011年5月9日，信托投资公司破产还债清算组、拍卖公司将信托大厦正式移交给柳港公司和富业公司。证据12.《协商会纪要》及证据13.南宁市中级人民法院（2011)南市民二初字第26号民事判决书，共同证明富业公司、柳港公司双方支付给广西信托投资公司破产还债清算组逾期付款补偿款252万元，即原约定的逾期利息400万元实际支付是252万元。证据14.南宁市中级人民法院（2004)南市民破字第4-78号民事裁定书。证明法院确认信托投资公司破产还债清算组将信托大厦拍卖给富业公司和柳港公司享有为合法有效，富业公司和柳港公司可持裁定书到有关部门办理房地产过户手续。证据15.南宁市中级人民法院（2012）南市民二初字第8号、证据16.广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民二终字第20号、证据17.最高人民法院（2014）民提字第227号民事判决书，共同证明最高人民法院最终作出的民事判决书，确认了柳港公司享有信托大厦30%的所有权。证据18.《电脑咨询单》，证明2015年6月11日，富业公司设立分公司，擅自单独对信托大厦进行经营管理至今。
证据清单（二）：证据1.最高人民法院(2014)民提字第227号民事判决书。证明最高人民法院227号判决书的判决时间为2015年1月21日,在此之前富业公司否认柳港公司对信托大厦享有30%产权。证据2.南宁市中级人民法院（2013）南市民四终字第270号生效判决书、证据3.南宁市青秀区人民法院（2012)青民一初字第387号民事判决书、证据4.全国失信被执行人信息网上查询单。以上证据共同证明富业公司与柳港公司除了共同竞买信托大厦的关系外，两公司的法人代表间存在其他的民间借贷关系，有其他的债权债务往来，富业公司实际丧失了偿还债务能力，因此本案只有判令将信托大厦除22、23层以外的30%产权房产依法分割，确认归柳港公司所有，才能维护该公司权益。
富业公司经质证，对证据1的三性予以认可。证据2真实性合法性予以认可，富业公司与柳港公司以《入伙合作协议》作为投资信托大厦的纲领性协议，以该协议约定为基础，开展投资合作的相关工作。证据3、证据4的真实性合法性无异议，也同意对方的主张，说明这两份文件是为完善合作竞买手续将竞买人由富业公司变成柳港公司及富业公司共同竞买而履行的手续，且合作协议注明该协议不作为合作双方履行协议的依据，不按该协议履行任何条款。但证据3和证据4与本案的履行事项无关。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，登高集团的款项不属于柳港公司出资，除了登高集团支出的款项外，其他出资都予以认可，其他款项合计4430万元，为不足额出资。证据6对真实性、合法性予以认可，付款凭证的总额是4430万元，并不是4548万元，且没有任何证据证明登高集团的付款中有部分属于柳港公司的付款，因此柳港公司的实际出资为4430万元，虽然富业公司在复函中提到柳港公司的出资有4548万元，那是因为计算错误。2011年5月26日富业公司付款的60万元，并不是退租赔款的钱，没显示钱的来源性质，不能证明柳港公司的主张，这笔款是富业公司支付的拍卖款佣金价款。对证据7、证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。信托大厦在2011年移交后的2011年6月20日双方才签订补充协议，柳港公司拒不履行过户义务，承担相关产权费用，却要求分开办理产权证，违反共同办理过户手续的原约定。对证据9三性予以认可，但柳港公司未按约定支付相关款项，构成违约。对证据10三性无异议。确实是在2011年5月9日移交，也是在双方签订补充协议书前已经移交双方。对证据11真实性、合法性予以认可。说明了逾期支付拍卖款的经济赔偿，是经过清算组与富业公司、柳港公司双方协商的，且确定了延期付款补偿金为252万元。证据12会议纪要是双方签订补充协议书前形成的，因此双方在此后签订的补充协议书对于逾期补偿款和过户税费的支付进行了重新约定，改变了原合作协议书关于逾期补偿款和过户税费支付的约定，双方应当按新约定履行义务。对证据13三性无异议，同意柳港公司的举证说明。对证据14的真实性、合法性无异议。说明办理过户手续的凭据是该份民事裁定，双方都收到该裁定，只存在是否配合办理手续的问题，不存在不能办理手续的问题。对证据15-证据17三份判决的真实性、合法性无异议。但诉讼的过程和结果都没影响富业公司一直以来遵守履行合伙协议的约定。对证据18的真实性、合法性无异议。分公司不是独立法人，不能说明富业公司擅自对大厦管理经营至今。
对证据清单（二）的证据1的三性无异议。对证据2-4的真实性、合法性无异议。无论富业公司的法人代表的债务如何，都不影响本案的合伙协议的履行，这些证据不能证明目前富业公司丧失偿债能力。证据3与证据4两份证据与本案无关。
富业公司提交的证据。证据1.《拍卖成交确认书》。证明2007年10月10日，富业公司从广西公物拍卖行单方竞得信托大厦地上31层、地下2层。证据2.《入伙合作协议》。证明在富业公司竞得信托大厦两年多后，与柳港公司签订《入伙合作协议》，并以本协议约定为基础，开展投资合作的相关工作。证据3.最高人民法院（2014）民提字第227号民事判决书。该判决书认定富业公司与柳港公司签订的《入伙合作协议》及《补充协议书一》真实有效。证据4.《关于讨论双方合作购买广西信托大厦和以后合作的若干问题的决议会议纪要》及补充纪要。证明各项会议决议，是今后双方合作的承诺依据，在双方签字确认后为执行依据。证据5补充证明事项。拍卖公司出具的拍卖款的付款记录，显示了黄革安最后一笔付款时间是2011年8月2日，根据《入伙合作协议》的约定，柳港公司履行顺序最后一笔款是2009年1月19日，柳港公司属于违约行为。证据6.《补充协议书一》，证明富业公司与柳港公司就富业公司前期管理报酬计算方式、富业公司承担的逾期利息和契税等事项进行补充约定。证据7.《关于办理广西信托投资大厦过户手续的通知》。证明2011年8月30日富业公司通知柳港公司共同办理产权过户手续，但被拒绝配合。证据8信托大厦二十二层房产证、证据9信托大厦二十三层房产证、证据10黄连胜与卢艳结婚证、证据11广西农村信用社业务通知单、证据12北部湾银行进账单。证据8－12共同证明信托大厦二十二层、二十三层的业主是富业公司法定代表人夫妇，于2007年1月份竞拍所得。广西农村信用社业务通知单，证明2013年8月27日富业公司向破产清算组支付逾期支付拍卖补偿款252万元及清算组起诉富业公司、柳港公司两公司发生的诉讼费及利息26668.31元，柳港公司应承担逾期支付拍卖补偿款30%的费用。北部湾银行进账单，证明2012年7月6日，富业公司向拍卖行支付拍卖款10万元，拍卖行在转款清单中遗漏了该笔费用，应予补齐。补齐后的金额总款为1.323亿元，其中富业公司出资8800万元，柳港公司出资4430万元。
柳港公司经质证：1.对证据1三性无异议。2.对证据2三性无异议。但不能证明富业公司的主张，该合作协议明确整个合同共同出资总额价款就是1.5亿元，富业公司不能证实已全部履行出资义务构成违约。3.对证据3三性无异议。但对证明事项有异议，应是证明了签订协议当时双方尚未取得标的物的所有、使用和收益的权利。4.对证据4手写稿的真实性无异议，关联性有异议，这仅是双方公司的部分股东及管理人员对合作达成的一个初步共识，并不完善具有执行性，非公司行为，不具有协议的法律效力。证据5柳港公司于2011年8月2日所缴的30万元，并非能证明该公司的这笔缴款构成违约，合作至今，柳港公司所缴纳的款项总额是4548万元，超出了约定总额4500万元。对证据6三性无异议，但不能证明柳港公司构成违约的主张。双方1360万元的前期费用支付约定的条款并非柳港公司的真实意思表示，也未约定具体的支付时间，且双方一直未就支付的拍卖成交款、佣金、预付各项税费、前期管理费用的开支凭证、逾期交款的预赔款项等出资情况进行阶段性小结并确认，确保后续的合作及费用支付。对证据7三性无异议，但不能证明富业公司的主张。事实上柳港公司接到该通知第二天即派人到房产局办理过户手续，房产局告知要有法院出具的协办函才能办理。而柳港公司、富业公司并未取得该手续，过错不在柳港公司，这也不是富业公司主张损失扩大的理由。对证据8－证据12的三性无异议，10万就是对应原拍卖行出具的清单最下面备注的“尚欠10万元”，富业公司对该尚欠的金额予以补足了。
本院在审理过程中，柳港公司向本院申请对相关事项进行审计、评估。柳港公司申请审计评估的主要内容之一为就信托大厦拍卖成交所需款项富业公司和柳港公司各自所实际投入到位的资金进行审计；对富业公司和柳港公司签订的《补充协议一》中所述的1360万元前期费用进行审计。经本院委托广西信达友邦会计师事务所有限责任公司进行审计，在审计过程中，该公司出具司法鉴定意见书（征求意见稿），经质证，柳港公司认为富业公司对拍卖成交所需款项实际投入到位资金应为8924万元，认为若无广西公物拍卖行出具证明证实“尚欠广西公物拍卖行10万元”已支付的事实，则应在相关条款中加上“尚欠广西公物拍卖行10万元”的字样。富业公司认为该公司的实际出资额为9052万元，而非8934万元，而柳港公司是否实际支付了4548万元未经法院认定，不能作为已查明确定的数据。2019年5月5日，广西信达友邦会计师事务所有限责任公司最终作出《对柳港公司关于广西信托大厦拍卖成交款实际投入到位的资金和1360万元前期费用的会计鉴定报告》（信达友邦[2019]会鉴字第4号）（以下简称《4号会计鉴定报告》），鉴定意见为：1.广西信托大厦拍卖成交所需款项富业公司和柳港公司各自所实际投入到位的资金为富业公司实际投入到位资金为8934万元；柳港公司实际投入的到位资金为4548万元。2.对富业公司和柳港公司签订的《补充协议一》中所述的1360万元前期费用发生额无法确定。
以上富业公司与柳港公司经质证的证据，对双方均予认可的证据本院予以确认，对有异议的证据，本院在本院查明中予以综合认定。
本院查明，2007年10月10日，富业公司作为买受人于广西公物拍卖行有限公司信托大厦拍卖会上竞得信托大厦，广西公物拍卖行有限公司与富业公司签订《拍卖成交确认书》，注明信托大厦成交价为1.26亿元，佣金率5%，佣金630万元，合计金额1.323亿元。买受人须在成交之日起7个工作日内付成交价40%的款项，并按拍卖成交价的5%支付拍卖佣金，三个月内付清全部款项，保证金不得转为定金，保证金与全部款项一并结算。但富业公司未能依约支付完拍卖成交款，为避免被解除拍卖合同，承担违约责任，富业公司联合柳港公司共同参与竞买。
2010年1月10日，富业公司（甲方）与柳港公司（乙方）签订《入伙合作协议》，约定：一、合伙入伙的物业。富业公司与柳港公司合作入伙的物业为原广西信托大厦，建筑层数地上31层，地下2层，房屋用途为商业综合使用。富业公司于2007年10月10日从广西公物拍卖行有限公司竞得该大厦，已支付部分价款和前期各种费用，但未付清拍卖价款，柳港公司自愿与富业公司共同参与该物业的竞买和经营，以达到合作共赢的目的。二、合作入伙的方式。双方按照协议约定共同出资购买信托大厦。三、合作入伙的出资比例。1.柳港公司确认富业公司竞得信托大厦后已经支出含富业公司涉及该项目的各种前期开支费用为人民币910万元和支付价款人民币1400万元。2.双方确认：信托大厦竞得价款1.26亿元，富业公司已付出项目的各种前期开支费用910万元、今后过户所须的各项税费和各相关部门的收费460万元、拍卖行佣金630万元、逾期利息400万元，合计人民币2400万元，双方确认共同出资总额价款1.5亿元。双方出资比例为：富业公司出资1.05亿元（含富业公司已付出项目的各种前期开支费用和已支付的价款、过户所须的各项税费、逾期利息和各相关部门的收费共2400万元），柳港公司出资人民币4500万元。四、合作入伙物业的财产分配份额。双方按以下比例对信托大厦按份享有物权：富业公司占信托大厦的70%产权，柳港公司占信托大厦的30%产权。五、合作入伙的权利义务。1.2019年1月13日，柳港公司应当支付出资人民币2000万元、2009年1月15日前支付出资人民币1000万元、2009年1月19日前支付人民币1500万元至广西公物拍卖行有限公司，合计支付人民币4500万元。2.2009年1月12日前，富业公司出资支付人民币4600万元、2009年1月18日前出资支付人民币1000万元、2009年1月20日前，出资人民币1100万元至广西公物拍卖行有限公司。今后过户所须的各项税费和各相关部门的收费460万元、拍卖行佣金630万元、逾期利息400万元由富业公司根据进展出资支付。3.柳港公司确认富业公司已出资各种前期开支费用共计910万元。4.信托大厦的拍卖总价款付清后15日内富业公司负责协调广西公物拍卖行将原拍卖手续变更为双方名下，即将原《拍卖成交确认书》项下买受人由富业公司变更为富业公司和柳港公司名下。5.信托大厦的拍卖总价款付清后，富业公司和柳港公司共同按照约定的财产份额与拍卖行办理信托大厦的房屋产权过户手续至双方名下。七、特别约定。双方约定，为办理信托大厦产权证需要，双方将根据需要签署相关文件，但双方权利义务均以本协议约定为准。八、违约责任。柳港公司或富业公司未按约定期限足额支付出资款的，均应赔偿对方损失人民币500万元，本协议自动终止，双方不再履行。
2011年6月20日，富业公司（甲方）与柳港公司（乙方）共同盖章签署《补充协议书一》，就2010年1月10日签订的《入伙合作协议》达成补充协议。主要内容为：1.双方间关于信托大厦入伙合作的权利义务以《入伙合作协议》和本补充协议的约定为准。2.鉴于富业公司在与清算组共同管理信托大厦期间做了大量管理工作，如员工工资办公费用、设备设施费用等及在信托大厦移交前为早日获得大厦管理权及办理产权做了大量工作，柳港公司同意双方按照项目购入价含佣金和税金即1.36亿元的10%（即1360万元人民币）按比例向富业公司支付前期管理报酬，其中富业公司负责支付70%，该部分952万元由富业公司自己承担；柳港公司负责承担30%，该部分408万元，柳港公司同意在法院下达信托大厦产权过户裁定书至双方名下后，即以承认：将1360万元人民币中的30%（即408万元人民币）为柳港公司应担份额，1360万元人民币中的70%（即952万元人民币）为富业公司应担份额，抵作富业公司出资作为支付方式。3.双方商定在2011年5月9日前大厦一切管理费用由富业公司负责承担，之后发生的由双方按所占份额承担。4.原《入伙合作协议》中约定由富业公司承担的逾期利息400万元人民币（现已和清算组初步确定为252万元人民币）和契税460万元尚未发生，该两笔费用待法院下达产权过户裁定书至双方名下后，由富业公司承担70%，柳港公司承担30%。连同第2点约定内容，由双方按第3点约定份额分担，据此按各自出资部分进行双方阶段性出资情况小结，大厦的后续投资双方按份额分担出资。5.本协议签订前双方的洽谈、承诺、意向及《入伙协议》与本协议不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议未涉及的内容，仍按《入伙合作协议》约定执行。
2011年8月29日，南宁市中级法院对广西信托投资公司破产还债一案作出（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书，裁定“一、确认广西信托投资公司破产还债清算组将位于除外）（拍卖标的名称为：广西信托投资大厦）拍卖给富业公司和柳港公司享有合法有效；二富业公司和柳港公司可持本裁定书到有关部门办理房地产过户手续。”2011年8月30日，南宁市中级人民法院向富业公司和柳港公司送达该裁定书。
2011年8月30日，富业公司给柳港公司发送《关于办理信托大厦过户手续的通知》，主要内容为2011年8月29日，南宁市中级人民法院作出的（2004）南市民破字第4-78号民事裁定已生效，确认了富业公司和柳港公司对信托大厦合法享有，双方可凭裁定书办理过户手续。柳港公司应派人共同办理并按出资份额承担相关的过户税费。
2011年9月3日，柳港公司给富业公司发送《关于法院确认联合竞买信托大厦合法有效后有关问题的意见和建议》。主要内容为1.关于产权过户的税费问题。认为双方约定的“今后过户所需的各项税费和各相关部门的收费460万元”中的460万元包含在1.5亿元的总出资中。柳港公司依约支付了总出资的30%，即4500万元（不含2011年8月2日柳港公司代付30万元佣金及2011年5月26日柳港公司应分得逾期退租赔款60万元的30%即18万元）柳港公司已实际预付138万元税费。富业公司也应预付322万元税费供办理过户手续用。3.关于前一段双方出资情况小结问题。柳港公司认为双方应就拍卖成交款、佣金、预付各项税费、前期管理费用开支、逾期交款的预赔款项等出资情况进行阶段性小结，并签订书面确认书。4.关于房屋所有权证问题。富业公司曾提出有关信托大厦房屋产权分割的协议及分割明细表，但不全面，富业公司应与柳港公司先得明晰各自产权部分再办理产权手续，按比例将房屋过户到各自名下。关于国有土地使用证，认为双方应与22、23层业主共同办理。
2011年9月5日，富业公司再次给柳港公司发送《关于再次催促尽快履行信托大厦项目入伙合作义务的函》，主要内容为富业公司于8月31日向柳港公司发送《关于办理信托大厦过户手续的通知》等，但柳港公司对通知无任何反馈，导致信托大厦项目相关工作无法开展，再次函告柳港公司履行义务，否则视为拒绝履行及放弃参与项目管理的权利，富业公司单方履行相关权利和义务。
2011年9月7日，富业公司针对柳港公司《关于法院确认联合竞买信托大厦合法有效后有关问题的意见和建议》进行复函。主要内容为：1.关于产权过户的税费问题。一是认为按双方约定比例应属柳港公司4500万元出资之外应承担的以实际发生为准的30%出资义务，不存在柳港公司已预付的事实。二是根据《入伙协议约定》，富业公司出资情况为：910万元（前期开支费用）+8210万元（拍卖价款）+1360万元（双方同意前期管理报酬抵作出资）+542万元（付拍卖行佣金）=11022万元；柳港公司出资为：4500万元（拍卖价款）+30万元（佣金）+18万元（退租赔款）=4548万元。以上总出资为15570万元，对超出15000万元部分即570万元，双方应按7:3即富业公司399万元、柳港公司171万元承担，据此，柳港公司的尚未出资金额为（4500万元+171万元）-4548万元=123万元。2.关于阶段性小结的问题。富业公司已多次通知柳港公司进行核算但被拖延，对接管大厦后产生约100万元管理费，再次请柳港公司前来核算出资情况并签署书面确认书。3.关于办理房地产产权过户手续的问题。对富业公司根据双方讨论提交的分割明细表，柳港公司未予确认和提出答复意见，拒绝共同办理过户手续，并非双方之外第三人的原因。
2011年9月15日，富业公司对柳港公司的《关于贵公司2011年9月7日<复函>的意见和建议》进行《复函》。主要内容为：关于已出资情况和产权过户税费问题。认为《入伙合作协议》约定，双方确认总出资额为1.5亿元，富业公司出资10500万元、柳港公司出资4500万元，而柳港公司认为总出资为大厦拍卖成交价1.26亿元，富业公司的出资应为8820万元，柳港公司的出资为3780万元错误。同逾期利息和过户契税费用的出资按约定比例并不包含在柳港公司的4500万元内。
广西信达友邦会计师事务所有限责任公司2019年5月5日作出的《4号会计鉴定报告》，鉴定意见显示为：1.广西信托大厦拍卖成交所需款项富业公司和柳港公司各自所实际投入到位的资金为富业公司实际投入到位资金为8934万元；柳港公司实际投入的到位资金为4548万元。2.对富业公司和柳港公司签订的《补充协议一》中所述的1360万元前期费用发生额无法确定。
本院于2018年8月30日组织富业公司、柳港公司对信托大厦现状进行确认。经双方确认，信托大厦第1层为国宾酒店大堂及西餐厅，同时有中国银行和桂林银行租用。第2、3层为国宾酒店经营场所。第4层为厨房，大部分区域空置。第5层为国宾酒店宴会厅及相关设施。第6层为国宾酒店自用部分，只有部分设施但未经营。第7层为国宾酒店会议室。第8层为国宾酒店足疗馆。第9层已装修，但已停止使用。第10-12层为国宾酒店用于经营月子中心装修。第13-25层（除22、23层）为富业公司国宾酒店装修客房。第26层部分已装修闲置，部分租给桂林银行。第27层为健身房。第28层已全部装修完，但无法区分富业公司自用部分。第29层已装修但闲置。第30层为富业公司办公室。第31层正在装修。此外，信托大厦负一楼、负二楼作为办公室、车库等均已在使用。大厦副楼地面（1-5层），其中1-4层未装修，5层已装修好。国宾酒店于2015年6月11日成立，企业类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），隶属富业公司，经营范围住宿、餐饮、健康、养生、保健美容等服务。
另查明，1.最高人民法院于2014年1月21日作出（2014）民提字第227号民事判决书，该生效判决认为“关于合同性质。案涉《入伙合作协议》约定的是柳港公司和富业公司合作竞买的权利义务，不是二次买卖广西信托大厦的物权……关于合同效力。案涉《合作协议》《补充协议书一》《授权委托书》《告知函》是为履行富业公司与柳港公司之间合作协议所需的文件手续，是双方合作竞买行为的一部分，合同倒签日期并没有改变双方上述真实意思的表示和履约的事实，符合法律规定。倒签日期的合同只要是真实意思表示并且没有违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定有效。双方合作共同竞买信托大厦的事实并非虚构，是双方真实意思表示，本案所涉文件是否倒签，并不因此影响共同竞买的客观事实……2011年8月29日，双方合作共同参与竞买行为的合法有效性在（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书中得到确认。南宁市中级人民法院已经裁定合作竞买有效，并裁定各方依据裁定办理拍卖物的产权等登记手续……”，并“判决一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民二终字第20号判决；二、维持南宁市中院（2012）南市民二初字第8号民事判决。”
2.（2012）南市民二初字第8号民事生效判决认为“……富业公司与柳港公司为合作竞买而签订的《入伙合作协议》系双方真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同……《入伙合作协议》《补充协议书一》《授权委托书》《告知函》是为履行富业公司与柳港公司之间合作协议所需的文件手续，是双方合作竞买行为的一部分，富业公司要求确认《入伙合作协议》《补充协议书一》《授权委托书》《告知函》无效没有法律依据，不予支持……”，……关于产权归属问题，柳港公司与富业公司签订协议后，柳港公司已经依约支付了4500万元的出资款，依照双方当事人的约定以及（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书的确认，柳港公司可取得信托大厦30%的产权”。
3.2017年4月25日，富业公司（原告）因与柳港公司（被告）、被告黄革安、被告李道俊合同纠纷一案，本院于2019年12月18日作出（2017）桂民初22号民事判决书，判决“一、解除广西富业世界资产投资开发有限公司与柳州市柳港激光科技有限公司间由《入伙合作协议》《关于讨论双方合作购买广西信托大厦后的经营和以后项目合作的若干问题的决议会议纪要》《2010年3月1日信托大厦项目第2次股东大会会议决议》《补充协议书一》所共同构成的合作合同法律关系；二、柳州市柳港激光科技有限公司向广西富业世界资产投资开发有限公司支付信托大厦（第22、23层除外）设计、改造、装修等费用人民币43260079.59元；三、柳州市柳港激光科技有限公司向广西富业世界资产投资开发有限公司支付贷款利息人民币7480653.21元；四、柳州市柳港激光科技有限公司向广西富业世界资产投资开发有限公司支付租金补偿损失人民币2553700元；五、柳州市柳港激光科技有限公司向广西富业世界资产投资开发有限公司支付前期管理报酬人民币4080000元；六、柳州市柳港激光科技有限公司向广西富业世界资产投资开发有限公司支付逾期补偿款人民币756000元；七、柳州市柳港激光科技有限公司向广西富业世界资产投资开发有限公司支付上述二至六项费用共计人民币58130432.8元，冲抵柳州市柳港激光科技有限公司应提租金收益人民币49742400元后，柳州市柳港激光科技有限公司实际应向广西富业世界资产投资开发有限公司支付人民8388032.8元；八、驳回广西富业世界资产投资开发有限公司的其他诉讼请求。”
本院认为，本案的争议焦点是1.柳港公司的案由和诉讼请求应如何确定；2.柳港公司对信托大厦的分割是否为适格主体；3.信托大厦是否具备分割的条件；4.信托大厦是否具备不动产产权登记过户条件。
一、关于本案中柳港公司的案由和诉讼请求如何确定的问题。本案案由应确定为共有物分割纠纷。本案中，柳港公司的诉讼请求有8项，1.请求确认并分割信托大厦30%的产权（具体楼层房号待评估价值后分割）归柳港公司所有；2.责令富业公司及国宾酒店将柳港公司的应得房产腾空并恢复原状交付给柳港公司；3.请求判令富业公司于本案判决生效后十日内配合柳港公司办理相关房屋产权、土地使用权手续至柳港公司名下，并由富业公司承担所有相应过户费用；4.判令富业公司及国宾酒店支付给柳港公司房屋占用费共计6552万元（柳港公司享有信托大厦的30%产权约计12000平方米，自2011年9月20日起至2018年3月20日止，按70/每平方米/月计算，2018年3月21日后至大厦正式分割房产给柳港公司之日的占用仍按此标准计算）；5.由富业公司及国宾酒店向柳港公司支付逾期占用费期间的利息，暂计1225.98万元（自2012年9月20日起至2018年3月20日止，按平均年息5%计，每年不同基数分段计算，2018年3月21日后至大厦正式分割房产给柳港公司之日的占用费仍按此标准计算）；6.判决终止柳港公司与富业公司间的《入伙合作协议》及《补充协议书一》；7.请求判决富业公司支付违约金500万元。8.本案的诉讼费、评估费、公告费、保全费等全部由富业公司承担。以上诉讼请求，其中第1项、第2项为柳港公司基于与富业公司对信托大厦的共有法律关系而主张的共有物分割交付请求。第3项为柳港公司基于与富业公司对信托大厦的共有法律关系请求富业公司协助办理信托大厦产权登记至柳港公司与富业公司名下的相关手续。第4、5、6项请求实际为柳港公司基于与富业公司的合作经营关系而主张，该3项请求是否应予支持及如何支持，本院于2019年12月18日作出的（2017）桂民初22号民事判决书中已予认定判决，在本案中不再重复审理。第7项请求为柳港公司基于与富业公司合作竞买信托大厦法律关系所主张，该项请求是否应予支持，本院于2019年12月18日作出的（2017）桂民初22号民事判决书中已予认定判决，在本案中不再重复审理。综上，本案实际为基于按份共有信托大厦的法律关系发生的共有物分割纠纷。第8项请求与本案相关。至于柳港公司在部分诉请中同时要求国宾酒店承担责任，本院认为国宾酒店作为富业公司的分公司，不是独立的民事主体，不独立承担民事责任，故对于柳港公司的该部分诉请不予支持。
二、柳港公司对信托大厦的分割是否为适格主体的问题。根据本案查明事实和证据，柳港公司基于以下理由依法享有对信托大厦主张分割的权利。1.2011年8月29日，南宁市中级人民法院对广西信托投资公司破产还债一案作出（2004）南市民破字第4-78号裁定，裁定结果为“一、确认广西信托投资公司破产还债清算组将位于交汇处的广西信托大厦（拍卖标的名称为：广西信托投资大厦）拍卖给富业公司和柳港公司享有合法有效；二、富业公司和柳港公司可持本裁定书到有关部门办理房地产过户手续。”2.最高人民法院于2014年1月21日作出（2014）民提字第227号民事判决，该生效判决认为“关于合同性质。案涉《入伙合作协议》约定的是柳港公司和富业公司合作竞买的权利义务，不是二次买卖广西信托大厦的物权……关于合同效力。……倒签日期的合同只要是真实意思表示并且没有违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定有效。双方合作共同竞买信托大厦的事实并非虚构，是双方真实意思表示……2011年8月29日，双方合作共同参与竞买行为的合法有效性在（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书中得到确认。南宁市中级人民法院已经裁定合作竞买有效，并裁定各方依据裁定办理拍卖物的产权等登记手续……”，并“判决一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民二终字第20号判决；二、维持南宁市中院（2012）南市民二初字第8号民事判决。”3.南宁市中级人民法院（2012）南市民二初字第8号民事判决认为“……富业公司与柳港公司为合作竞买而签订的《入伙合作协议》系双方真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同……关于产权归属问题，柳港公司与富业公司签订协议后，柳港公司已经依约支付了4500万元的出资款，依照双方当事人的约定以及（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书的确认，柳港公司可取得信托大厦30%的产权”。综上，南宁市中级人民法院（2004）南市民破字第4-78号民事裁定书、（2012）南市民二初字第8号民事判决书及最高人民法院的（2014）民提字第227号民事判决书均为生效裁判文书，均已确认了富业公司与柳港公司分别以70%及30%的比例按份共有信托大厦产权的事实。根据《物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”、第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割……”，本案中，柳港公司与富业公司事先并未就信托大厦是否分割进行约定，因此，柳港公司作为信托大厦按份共有权人，根据《物权法》规定，可以随时提出分割请求，也即柳港公司为请求对信托大厦进行分割的适格主体。
三、信托大厦是否具备分割的条件。根据本案的实际情况，信托大厦尚不具备实物分割的条件。理由为：1.国宾酒店于2015年6月11日成立，企业类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），隶属富业公司，经营范围住宿、餐饮、健康、养生、保健美容等服务。本院在审理期间，于2018年8月30日组织富业公司、柳港公司对信托大厦现状进行确认，根据查明的事实，信托大厦目前绝大部分为国宾酒店的经营场所，该酒店属正常经营状态。而国宾酒店在本院2019年12月18日作出（2017）桂民初22号民事判决解除柳港公司与富业公司合作合同法律关系前，一直作为双方当事人的合作经营场所，由富业公司负责酒店相关的经营管理工作。2.由前所述，在柳港公司与富业公司事先并未就信托大厦是否分割及如何分割进行约定或达成新的分割协议情况下，进入诉讼后，根据《物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”规定，双方当事人间还可通过协议确定分割方式，达不成协议时，在具备一定条件时，应当进行实物分割，只有在实物分割条件不具备的情况下，才能考虑折价分割或者变价分割。3.柳港公司的诉讼请求1为“确认并分割信托大厦30%的产权（具体楼层房号待评估价值后分割）归柳港公司所有”，也即是柳港公司诉请中未写明采取哪一种分割方式，但柳港公司在起诉时又提交信托大厦的实物分割方案，由于柳港公司对大厦的30%产权按份共有身份已被生效裁判确认，已无需在本案中再行确认。因此，柳港公司的诉请1实质已明确为对信托大厦进行30%产权的实物分割归柳港公司所有。4.本院在审理中，多次组织柳港公司与富业公司进行调解，通过协议方式达成调解的方法确定分割方式，但双方当事人均未能达成一致协议。虽然柳港公司已提交大厦的分割方案，但实物分割应在具备以下条件时才能进行，一是共有财产从物理属性上可以进行实物分割；二是共有物不会因分割而减损财产价值。鉴于信托大厦31层（第22、23层除外）绝大部分目前还继续作为正常营业酒店的使用现状，酒店已投入巨额的营运资金，已为社会安置大量的就业人员，虽然信托大厦从物理属性上可以进行分割，柳港公司也提交了分割方案，但由于分割标准并未得到富业公司的认可，导致该分割方案并不具有可操作性，在分割标准未得双方当事人一致认可的情况下，通过裁判方式进行分割不仅有违当事人意愿，同时也会让正在营运的酒店陷入停业状态，减损信托大厦的整体使用价值，造成财产损失，损害双方当事人及第三人的利益。5.因此，在综合评判信托大厦尚不具备实物分割条件的情况下，本院根据上述《物权法》关于分割方式顺序的规定，召集柳港公司与富业公司进行关于分割方式选择顺序的法律释明，告知柳港公司可将诉讼请求1实物分割的诉请变更为折价分割或变价分割，柳港公司在法庭上明确表示不予变更实物分割的请求，此后，柳港公司又提交书面意见，表示在保留诉请中实物分割方案的前提下，增加附条件的折价分割方案，且不同意进行拍卖分割也即变价分割。柳港公司的回复，诉讼请求实质上还以实物分割为首要方式。综上分析，在信托大厦尚不具备实物分割条件而柳港公司亦不予明确变更诉讼请求情况下，对柳港公司关于请求对信托大厦进行实物分割的主张依法不予支持。因此，柳港公司的诉讼请求2“关于责令富业公司及国宾酒店将柳港公司的应得房产腾空并恢复原状交付给柳港公司”也因信托大厦尚不具备实物分割条件而依法不予支持。
四、关于信托大厦是否具备不动产产权登记过户条件问题。柳港公司诉讼请求3为“判令富业公司于本案判决生效后十日内配合柳港公司办理相关房屋产权、土地使用权手续至柳港公司名下，并由富业公司承担所有相应过户费用。”由前所述，虽然信托大厦尚不具备实物分割的条件，但根据2011年8月29日，南宁市中级人民法院的（2004）南市民破字第4-78号民事裁定，已经确认富业公司和柳港公司可持该裁定书到有关部门办理房地产过户手续。也即是柳港公司与富业公司同为不动产共有人，有权利和义务对不动产进行管理，且应当按照有利于共有物价值最大化体现、方便经营、互相协助、公平合理的原则来处理双方间的共有关系，在信托大厦不动产登记过户手续的条件已具备情况下，双方当事人均应秉持诚实信用、恪守承诺的原则及时配合办理相关手续，确保共有权人对不动产所有权权能的完整性。富业公司在审理中亦认可双方当事人应及时办理信托大厦不动产登记相关手续。但鉴于双方当事人基于共有关系在办理相关的不动产登记过户手续时产生的各种费用均无证据证实已全部发生，因此，本院对未予发生费用的分担问题不予处理，柳港公司可待实际费用产生后，基于双方对信托大厦的共有关系另行主张权利。本院对柳港公司诉请中关于请求富业公司配合办理相关房屋产权、土地使用权手续过户的主张予以支持，对由富业公司承担所有相应过户费用的主张不予支持。
综上所述，对柳港公司的诉讼请求，对合理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民法总则》第七条规定，判决如下：
一、广西富业世界资产投资开发有限公司协助柳州市柳港激光科技有限公司办理信托大厦（第22、23层除外）30%产权的不动产登记手续；
二、驳回柳州市柳港激光科技有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1102499元（柳州市柳港激光科技有限公司已预交），保全费5000元，共1107499元，由柳州市柳港激光科技有限公司负担885999.2元，由广西富业世界资产投资开发有限公司负担221499.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 蒋太仁
审判员 李 娜
审判员 黄朵成
二〇一九年十二月二十六日
书记员 施雅婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
《中华人民共和国民法总则》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。