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广安市渠江商贸有限公司、唐培川业主共有权纠纷再审民事判决书
时间：2020年04月17日 来源： 作者： 浏览次数：1760 收藏[0]四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民再604号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广安市渠江商贸有限公司。住所地四川省广安市广安区广宁北路172号201室、301室。
法定代表人：吉和平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨琳琳，四川瀛络律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐培川，男，1973年9月20日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：胡军，男，1975年3月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：杨文明，男，1977年6月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡本卓，男，1938年12月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：胡军（胡本卓之侄），男，1975年3月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：杨文明，男，1977年6月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：彭明桂，女，1956年7月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：胡军，男，1975年3月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：杨文明，男，1977年6月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱林明，男，1954年6月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：胡军，男，1975年3月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：杨文明，男，1977年6月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
再审申请人广安市渠江商贸有限公司（简称渠江公司）因与被申请人唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明（简称唐培川四人）业主共有权纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终860号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月11日作出（2017）川民申3116号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人渠江公司的委托诉讼代理人杨琳琳，被申请人唐培川四人的委托诉讼代理人胡军、杨文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渠江公司申请再审称，广安市广安区金安大道北段54号房屋（简称54号房屋）建成后在一、二楼之间有楼梯（简称诉争楼梯）相连，该楼梯为法定共有部分，房屋权属登记部门亦将诉争楼梯登记为共有部分，故该公司系诉争楼梯的共有权人，二审判决采信的证据相互矛盾，认定诉争楼梯在一楼的面积及空间已约定为广安市广安区五金机电交化公司（简称五金公司）专有使用的事实错误。请求：撤销一、二审判决，改判唐培川四人将诉争楼梯恢复原状，保障通行，并负担本案诉讼费用。
唐培川四人辩称，一、二审法院均系基于双方不存在共有楼梯或该楼梯已消失为由作出判决，适用法律正确。请求：维持二审判决。
渠江公司向一审法院起诉请求：判令唐培川四人将诉争楼梯恢复原状，保障通行，并负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1992年，原广安市广安区天然气公司（简称天然气公司）、五金公司、广安市广安区百货公司（后改为广安市群林百货有限公司，简称百货公司）、广安市广安区糖酒公司（简称糖酒公司）合资在广安城南开发区受让土地15.433亩，修建了位于广安市广安区金安大道北段的广安县商业贸易大楼（原名为城南购物中心，下称贸易大楼）。本案争议的54号房屋位于贸易大楼一楼，渠江公司所有的广安市广安区。
2002年1月22日，天然气公司、五金公司、百货公司、糖酒公司就已竣工验收的贸易大楼房产签订协议进行分割，其中约定：“商场建筑面积分摊：总建筑面积为21248㎡，其中一层门市由四家公司分摊，二层以上及地下室建筑面积为18227㎡，为天然气公司的产权。一层建筑面积分摊：天然气公司：714㎡，金安大道北段56号为590㎡，红旗路2号为124㎡；糖酒公司1031㎡：广宁路254号为278㎡，金安大道北段44号-38号、红旗路1号为753㎡；百货公司616㎡：金安大道北段52号-50号；五金公司660㎡：金安大道北段54号为317㎡，金安大道北段48号、46号为343㎡；并委托胡本寿同志办理该工程的相关手续”。2002年4月10日，广安市房屋所有权申请登记表，载明五金公司申请54号房屋产权登记，登记类别初始登记，登记原因新建，产别集体，房屋总楼层三层，所在楼层一层，建筑面积331.96㎡，设计用途商业；房屋分幢分层平面图载明建筑面积计算式为，326.90㎡+分摊面积5.06㎡=331.96㎡，未载明有楼梯间面积。
2002年11月5日，五金公司与唐延仁（唐培川之父）签订房屋买卖合同，约定该公司将54号房屋三间，建筑面积331.96㎡（房屋所有权证〈简称房产证〉登记面积含楼梯间约30㎡、走道及楼梯间后值班室约25㎡、公摊面积5.06㎡）卖给唐延仁；房产证号：广安市房权证广房字第××号。前述房屋实际共同购买人为唐延仁、胡本卓、彭明桂、朱林明，唐延仁将其自有份额处理给其子唐培川。2003年5月15日，广安市房产管理局颁发广安市房权证广房字第××号房产证，载明54号房屋所在层数一的所有权人为唐培川，产别私有，建筑面积331.96㎡，设计用途为商业，共有权人胡本卓等三人，附记公用分摊面积5.06㎡；其中的房地产平面图未显示有楼梯间。该房屋的共有权人胡本卓、彭明桂、朱林明的房产证亦载明公用分摊面积为5.06㎡。
2007年4月11日，冉敬芳取得贸易大楼二、三楼（广安市广安区广宁路254号，现为广安市广安区金安大道46号201号、202号、301号、302号房屋，简称254号房屋）的所有权。广安市房产管理局计算机信息查询结果单（2012年8月29日查询），载明所有权证字号为00064686、00064701的254号房屋所有权人为冉敬芳，建筑面积均为3151.24㎡，房屋取得方式分别为私房买卖、单位售房，附记其中公用分摊面积均为44.79㎡，登记时间均为2007年4月11日。
2013年7月19日，广安市房屋测绘队房屋面积测绘图—房屋分户图，载明54号房屋套内面积296.66㎡，分摊面积包括根据协议分摊梯间面积30.24㎡和分摊外墙面积5.06㎡，建筑面积331.96㎡。同月22日，广安市房产管理局发出关于贸易大楼部分房屋登记信息的公告，载明该局根据一审法院去函的要求，对贸易大楼部分房屋权属登记全部资料进行查实，并将记载于房屋登记簿的相关信息予以公告。该公告所附贸易大楼部分房屋登记信息表，载明54号房屋所有权人系唐培川四人，建筑面积331.96㎡，分摊楼梯间面积30.24㎡，其中分摊外墙面积5.06㎡。广安市房产管理局计算机信息查询结果单（2014年9月17日查询），载明54号房屋的所有权人系唐培川四人，其登记时间为2003年5月15日，建筑面积为331.96㎡，附记其中分摊楼梯面积30.24㎡、分摊外墙面积5.06㎡；相关业务信息显示：上手产权证证件字号00009047，登记时间2002年4月22日。
邻水县人民法院于2013年11月28日作出（2012）邻水执字第3号民事裁定、（2012）邻水执字第198号民事裁定：将冉敬芳所有的254号房屋按评估价36522800元，以物抵债给渠江公司所有。渠江公司取得该二、三楼房屋所有权后，于2014年6月11日取得了二、三楼房屋的房产证，二份房产证载明二房产建筑面积均为3151.24㎡，201号、202号套内建筑面积为2769.63㎡，附记其中公用分摊面积为381.61㎡；301号、302号套内建筑面积2830.28㎡，附记其中公用分摊面积320.96㎡。
经一审法院现场勘查，贸易大楼一、二楼总共有七个楼梯，现可供通行的楼梯有如下5个：1.快乐兄弟牛排店及大前门火锅店共用的楼梯（亦系渠江公司陈述其租用的门市所作的楼梯）；2.鸿发办公家具门市有一楼梯，该楼梯可直接通往二楼，但二楼已用砖封堵；3.罗莱家纺与富安娜家纺门市之间有一楼梯，该楼梯可直通二楼，二楼为广聚行投资管理有限公司；4.中国建设银行旁第五季网咖楼下有一楼梯，二楼为思创网络、第五季网咖，三楼为古摄影婚纱店；5.四川省福利彩票发行中心广安市分中心处有一楼梯，该楼梯可直通顶楼，在二、三楼处分别有一防盗门，防盗门处于关闭状态，二楼防盗门旁张贴火锅店装修施工提示字样。
一审庭审中，唐培川四人认可，当时为协调整栋楼的使用，五金公司和二楼所属公司自行设立了楼梯，但房产证上没有楼梯登记记录；对整栋楼非必须的楼梯间就没有用了，也没有登记。
一审法院判决：驳回渠江公司的诉讼请求。本案受理费2000元，减半收取1000元，由渠江公司负担。
渠江公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判唐培川四人将诉争楼梯恢复原状，保障通行，并负担本案一、二审诉讼费用。
二审法院认定，根据双方当事人的陈述及贸易大楼竣工图，54号房屋内原有一内部楼梯供一、二楼上下通行，虽然唐培川四人持有的房产证上未作记载，但唐培川四人未能举示证据证明不动产登记簿确有错误，应认定54号房屋中原有共有楼梯通达该大楼二楼；为方便使用，渠江公司之前的二楼业主封堵了54号房屋内楼梯在二楼的出入口，之后54号房屋的承租人拆除了诉争楼梯。
二审法院认定的其余事实与一审法院认定事实一致。
二审法院认为，查明事实反映，贸易大楼系作为综合性商场规划、设计、建设，整栋大楼在自然属性上归属于一个建筑物，在大楼的法律权属上归属天然气公司、五金公司、百货公司、糖酒公司四家建设单位共有，本案诉争楼梯为大楼的一部分，其所有权归属亦属四家公司共有。大楼建设竣工后，四公司并未进行房屋所有权共有登记，而是在对共有大楼分割后进行的建筑物区分所有权登记，且诉争楼梯在一楼的建筑面积及空间登记为五金公司专有部分。四公司在2002年1月对其共有的贸易大楼进行分割的行为，符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条的规定，对四公司有法律约束力，对四公司分割后财产的继受者亦具有法律效力。证据反映贸易大楼系作为综合性商场设计、建设，其在楼梯的规划建设上，不仅有直接通向市政公共区域的的外置楼梯，也有不能直接通向市政公共区域的内置楼梯。诉争楼梯在原建筑结构上属内置楼梯。综合本案全部证据，可以认定原分割时，诉争楼梯在一楼的面积及空间已约定为五金公司专有使用。同时，渠江公司取得二、三楼房屋的对价系按照当时现状进行的评估，亦是按照该房屋当时现状予以接收。至此，渠江公司基于共有权要求恢复原状、保障通行的诉讼请求和上诉请求，不能成立。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第196条中关于溯及力一般原则规定，本案既应适用《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释的规定，对没有规定的，亦应适用《中华人民共和国物权法》及其相关司法解释的规定，故一审判决排除《中华人民共和国物权法》在本案的适用错误，予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瘕疵，但裁判结果正确，依法可予维持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由渠江公司负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（一）2002年4月22日，五金公司的广安市房权证广房字第××号房产证（已注销）房地产平面图，载明建筑面积331.96㎡，房屋面积326.90㎡，附记其中公用分摊面积5.06㎡。
（二）广安市房产管理局于2007年4月11日向冉敬芳颁发的254号房屋的二份房产证中，附记均未载明有楼梯间面积。
（三）再审中，双方认可，诉争楼梯在贸易大楼设计图纸上系紧挨3个楼梯中最小一个楼梯；现在载明有诉争楼梯的房产证于2013年颁发，之前颁发的房产证中没有载明诉争楼梯；二、三楼房屋评估作价时及渠江公司取得二、三楼房屋所有权时，诉争楼梯均是现状。渠江公司称，天然气公司、冉敬芳取得二楼产权时楼梯间存在，该公司取得二楼产权时楼梯间消失，但产权登记载明存在楼梯间，因诉争楼梯拆除时间是2011年，在我国物权法施行后，故本案应适用我国物权法的规定，唐培川四人拆除54号房屋内用于上下楼通行及消防安全的诉争楼梯违法；一、二审判决已查明诉争楼梯间由唐培川四人的承租人拆除，故其四人应承担恢复原状的责任；该公司对该楼梯的最初设计功能不了解，事后了解到，设计楼梯需要考虑消防、通行、承重等因素；2013年广安市房产管理局进行测绘的原因是，该公司反映了一楼被拆除了多个楼梯。该公司提交了以下证据：2017年6月6日广安市规划局回复四川诚协律师事务所的建筑工程函复意见书，载明，1.根据《四川省城乡规划条例》的规定，建设单位或者个人在城乡规划区内进行相关城乡建设活动，应当依法履行规划审批手续，经依法批准的城乡规划，应当严格执行，未经法定程序，任何单位和个人不得擅自修改；2.贸易大楼楼梯间拆除应当依法履行规划审批手续，并经消防等部门同意后方可实施。唐培川四人质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议；冉敬芳在取得二楼房屋时已知道其与自己四人无共有楼梯间；诉争楼梯为内部通道，设计功能是为了方便顾客通行，不能以现有的国家对楼梯功能的规定来解释和约束；该楼梯失去商场的使用功能后已被自行处理。其四人提交了以下证据：1.证人甘某（原五金公司法定代表人，系该公司将54号房屋卖与唐延仁的经手人）证言，载明贸易大楼于1993年由多家单位投资修建，原规划功能为商场，为了方便顾客购物通行，其中设计了很多内部通道，后因资金困难仅修建三层，该大楼失去了作为商场的功能；当时广安县商业局局长刘友瑞将出资修建的四家公司喊到现场进行抓阄分配；刘局长还说，上下通道已失去功能，通道分到哪家范围就由哪家处理，通道面积按照实有使用面积处理，不按通道处理，即楼梯间也按照其它使用面积计价，比如其他使用面积是5000元/㎡，那么楼梯间也以相同价格计价；之后各单位对自己所分的面积建了隔墙；当时天然气公司分得二、三楼房屋时未提出异议，后来冉敬芳取得二、三楼房屋时亦未提出异议；其在一审中提交的书面证言属实。2.门市照片，载明诉争楼梯原位于现在门市的中间，该地点现作为服装店办公室使用。渠江公司质证认为，上述证人证言非新的证据，且系单方证言，不能达到唐培川四人的证明目的；对门市照片无异议。
本院对上述证据分析认定如下：渠江公司提交的证据，与本案无关联性，本院不予采信；双方对唐培川四人提交的门市照片无异议，本院予以采信，该证据证实诉争楼梯原位于54号房屋内。渠江公司对唐培川四人提交的证人甘某证言不认可，但该证人证言与贸易大楼设计图、四公司2002年分割协议、五金公司与唐延仁房屋买卖合同、五金公司及唐培川四人的房产证载明的事实相互印证，且符合当时的交易习惯，对该证人证言予以采信。根据上述证据，本院认定如下事实：贸易大楼原规划功能为商场，为了方便顾客购物通行，其中设计了很多内部通道，后建设单位因资金困难仅修建三层，该大楼失去了作为商场的功能。2002年1月22日，经当时广安县商业局领导主持，参与出资的建设单位签订协议，按照建筑面积对仅修建三层的贸易大楼进行分割，包括诉争楼梯在内的54号房屋全部以建筑面积和同等价格被分割给五金公司所有，各单位就各自所分得的面积修建隔墙。天然气公司在当时分得贸易大楼二、三楼房屋时，未对此提出异议。之后，五金公司在申请房屋产权登记时未载明诉争楼梯，该公司领取的54号房屋房产证中亦未载明有诉争楼梯。
（四）本院再审查明的其余事实与二审法院认定事实基本一致。
本院再审认为，本案争议焦点问题如下：本案是否应适用《中华人民共和国物权法》的规定，认定诉争楼梯属于建筑物的共有部分问题。经查，贸易大楼原规划功能为商场，为了方便顾客购物通行，其中设计了很多内部通道，后建设单位因资金困难仅修建三层，该大楼失去了作为商场的功能。2002年1月22日，经当时广安县商业局领导主持，参与出资的建设单位签订协议，按照建筑面积对仅修建三层的贸易大楼进行分割，包括诉争楼梯在内的54号房屋全部以建筑面积和同等价格被分割给五金公司所有，各单位就各自所分得的面积修建隔墙。天然气公司在当时分得二、三楼房屋时，未对此提出异议。之后，五金公司在申请房屋产权登记时未载明诉争楼梯，该公司领取的房产证中亦未载明有诉争楼梯。以上事实，表明自五金公司取得54号房屋房产证时起，诉争楼梯部分的所有权人为五金公司。2002年11月5日，五金公司与唐延仁签订房屋买卖合同，约定将54号房屋三间卖给唐延仁，之后由唐培川四人办理了54号房屋房产证，表明诉争楼梯部分的所有权已被转让给其四人。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行后，唐培川四人依据其四人合法取得的房产证，仍然享有包括诉争楼梯部分在内的54号房屋所有权。广安市房屋测绘队制作的房屋面积测绘图和广安市房产管理局发出的关于贸易大楼部分房屋登记信息的公告的内容，不能否定在测绘和公告之前，包括诉争楼梯部分在内的54号房屋已被唐培川四人买受，由其四人所有的事实，故诉争楼梯非贸易大楼的共有部分。渠江公司提出，诉争楼梯系贸易大楼的共有部分，唐培川四人对诉争楼梯应恢复原状，保障通行，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，渠江公司的申请再审理由不能成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终860号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 羊 斌
审判员 曾 蕾
审判员 冯一平
二〇一八年一月二十二日
书记员 李 静