常德子天房地产开发有限公司与彭美房屋所有权确认纠纷一审民事判决书

湖南省汉寿县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘0722民初2456号

原告：常德子天房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县株木山乡株木山居委会王家湾组（汉太公路东侧）。

法定代表人：艾长友，该公司董事长。

委托诉讼代理人：夏浩生，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。

被告：彭美，女。

委托诉讼代理人：童中崃，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。

原告常德子天房地产开发有限公司（以下简称子天房地产公司）与被告彭美房屋所有权确认纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告子天房地产公司委托诉讼代理人夏浩生、黄少华、被告彭美的委托诉讼代理人童中崃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

子天房地产公司向本院提出诉讼请求：依法确认彭美居住的原汉寿县酒油厂10#地块（征收编号）土地使用权与附着物房屋属于子天房地产公司所有。在诉讼过程中，子天房地产公司撤回要求确认彭美居住的原汉寿县酒油厂10#地块（征收编号）土地使用权属于子天房地产开发公司所有的诉讼请求。事实与理由：子天房地产公司系依法成立的房地产开发企业。2005年4月18日，子天房地产公司与汉寿广安房地产开发有限公司签订《土地转让协议书》（以下简称协议书），协议书约定由子天房地产公司受让汉寿广安房地产开发有限公司取得的汉寿县龙阳镇原酒油厂出让地一宗，宗地面积为10440平方米，土地使用权转让时其地上建筑物所有权随之转让。协议书签订之后，原告依约将该宗土地转让办理了相应的过户手续，取得了该宗地的建设开发权。依据该宗地的土地使用权登记资料记载，90年代中期，原汉寿县酒油厂变更为汉寿县麻塑制品厂，依据汉国用（1996）字第00045号土地使用权证及其红线图，原汉寿县麻塑制品厂厂区宗地面积为14465.44平方米，包括汉寿县麻塑制品厂厂区土地和另外三宗与厂区临近但不相连的土地使用权（彭美占据其中之一）。2000年，汉寿县麻塑制品厂改制，将上述土地使用权抵偿汉寿县城关农村信用社，汉寿县农村城关信用社在缴纳土地出让金之后将上述宗地性质变更为出让土地，据此取得汉国用（2000）字第1380号土地使用证，依据土地使用权资料与红线图，宗地同样包括原汉寿县麻塑制品厂厂区土地和另外三宗与厂区临近但不相连的土地组成（彭美占据其中之一），面积仍然为14465.44平方米。2001年12月10日，该宗地转让给汉寿县房地产综合开发公司与常德广艺装饰有限公司（以下简称广艺公司）共同共有，其中汉寿县房地产综合开发公司受让其中的4025.44平方米，广艺公司受让10440平方米，2004年7月8日登记机关为广艺公司土地使用权颁发了汉国用（2004）第1113号国有土地使用证和红线图，确定位于原汉寿县城关镇黄龙街原酒油厂上述10440平方米土地使用权属于广艺公司所有。2005年1月30日，广艺公司所有土地使用权为了进行开发流转至具有开发资质的汉寿广安房地产开发有限公司名下，并办理了汉国用（2005）第0323号土地使用证，土地面积仍然为10440平方米，即包括彭美占据的土地房屋在内一并转让到了汉寿广安房地产开发有限公司。同年4月18日，流转至汉寿广安房地产开发有限公司的土地使用权经与子天房地产公司协商，全部由子天房地产公司予以受让，并办理相应的过户登记，同月25日，子天房地产公司取得汉国用（2005）第0467号国有土地使用证。至此，子天房地产公司完全取得上述原酒油厂10440平方米范围的土地使用权及其附着物，包括彭美占据的原酒油厂10#地块（征收编号）土地使用权与房屋。子天房地产开发建设汉寿县临江小区过程中，由于彭美占用的土地与房屋没有与开发主体部份相连，故没有一并进行开发建设，该房屋一直由彭美居住，现彭美在子天房地产公司没有参与的情况下，与汉寿县国有土地上房屋征收与补偿办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，并试图将上述拆迁款项据为己有，其行为给原告造成了巨大的经济损失。

彭美辩称，1、子天房地产公司提出的物权归属诉请没有事实依据与法律依据，彭美所居住房屋是1996年形成的“违章建筑物”，彭美入住后才进行完善和维修，子天房地产公司2005年4月18日才获得了该违章建筑物占用范围内的土地使用权，不享有该宗土地上违章建筑物的财产性利益；2、彭美所居住的破旧违章建筑物即将得到的征拆补偿利益是当地政府针对城市弱势群体所给予的政策性优惠待遇，子天房地产公司作为企业法人，没有必要违反政策性规定与处于弱势的彭美争抢该违章建筑物的征拆补利益；3、彭美作为诉争违章建筑物的占有人和实际使用人得到征拆补偿利益是天经地义的，应受国家法律保护。

双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，子天房地公司提交的三组证据，即国有土地使用权证4份、土地用地现状图4份，土地转让协议书1份、汉国用（2005）字第0467号土地使用权证1份、国有土地上房屋征收补偿协议1份其来源合法、内容客观真实，对其真实性予以采信，但该三组证据均不能达到子天房地产公司的证明目的，对关联性均不予采信；彭美提交的二组证据，即住宅现场照片一组及证明一份，真实反映了诉争房屋现状及形成过程，予以采信。

本院经审查认定事实如下：1996年11月4日，汉寿县麻塑制品厂取得了原汉寿县城关镇（现龙阳街道办事处）北正街原汉寿县酒油厂的国有土地使用权，面积为14465.44平方米，国有土地使用证为汉国用（1996）字第00045号。2000年，汉寿县麻塑制品厂改制，将上述土地使用权抵偿给原汉寿县城关农村信用社，汉寿县城关农村信用社取得该宗土地使用权，土地使用证为汉国用（2000）字第1380号，使用权类型为出让土地，使用面积为14465.44平方米。后该宗土地中的一部分转让给广艺公司，2004年7月8日，登记机关为广艺公司颁发了汉国用（2004）第1113号国有土地使用证和用地现状图，确定位于原汉寿县城关镇黄龙街原汉寿酒油厂上述10440平方米土地使用权属于广艺公司所有。2005年1月30日，广艺公司将该土地流转至汉寿广安房地产开发有限公司名下，并办理了汉国用（2005）第0323号土地使用证，土地面积仍然为10440平方米，包括彭美居住的房屋所占面积（即诉争房屋）在内。2005年4月18日，汉寿广安房地产开发有限公司与子天房地产公司签订土地转让协议书，约定原酒油厂10440平方米土地使用权及地上建筑物转让给子天房地产公司，并办理了相应的过户登记，土地使用证为汉国用（2005）第0467号国有土地使用证，自此，子天房地产公司取得了诉争房屋所在地的土地使用权。

1992年前后，原汉寿县酒油厂将靠南侧的一间小屋安排案外人陈玉珍维修后用作公用理发室，理发室停用后仍由陈玉珍继续占有和使用，陈玉珍对小屋进行了扩建，扩建后的面积为63.24平方米。2004年，陈玉珍将诉争房屋转让给了彭美，彭美一直居住使用至今。2016年10月14日，彭美与汉寿县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室就该房屋征收补偿达成了协议，子天房地产公司认为其对该房屋享有所有权而引起诉讼。

本院认为，本案的争议焦点为子天房地产公司是否对诉争房屋享有所有权。房屋系不动产，不动产权属证书是权利人是否享有该不动产物权的证明，对不动产物权权属具有推定的效力。在一般情况下，不动产物权登记在谁名下，就应推定谁为权利人。但本案诉争房屋未经登记，在这种情况下，就应该审查提出权属主张者的相关证据后作出认定。子天房地产公司提出具有涉案房屋的物权，应提交取得诉争房屋物权的依据。国家实行房屋所有权和土地使用权统一的制度，即“地随房走，房随地走”的原则，规定建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应一并处分，根据以上规定，土地使用权人将土地使用权转让他人时，也应该同时对该土地上的建筑物、构筑物及其他附属设施一并协议转让给他人，并办理过户登记。根据子天房地产公司提交的证据，在子天房地产公司取得诉争房屋的土地使用权之前，该土地使用权进行了多次转让，但在每次转让的过程中，并未涉及到对诉争房屋的转让，子天房地产公司虽与在汉寿广安房地产开发有限公司签订的转让协议中约定了将其地上建筑物一并转让给子天房地产公司，但该转让行为发生时，汉寿广安房地产开发有限公司并未取得诉争房屋的所有权，无权对诉争房屋进行转让，因此，子天房地产公司未取得诉争房屋的物权，对于诉争房屋不享有所有权。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回常德子天房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费500元，减半收取250元，由常德子天房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审判员　　叶久万

二〇一七年十二月二十九日

书记员　　张　硕

附本判决书所适用的法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。