程道金、闵文菊与姚荣志为房屋所有权纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）程道金，男，1963年11月17日生，汉族，湖北省广水市人，农民，住南阳市百里奚路108号2幢1单元102室。

上诉人（原审被告）闵文菊，女，1964年10月21日生，汉族，湖北省广水市人，农民，住址同上，系程道金之妻。

被上诉人（原审原告）姚荣志，男，1948年3月19日生，汉族，住南阳市卧龙区百里奚路。

委托代理人李向东，河南问鼎律师事务所律师。

上诉人程道金、闵文菊与被上诉人姚荣志为房屋所有权纠纷一案，南阳市卧龙区人民法院于2011年3月2日作出（2003）宛龙梅民初字第359号民事判决，上诉人程道金、闵文菊不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程道金、闵文菊，被上诉人姚荣志及委托代理人李向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，南阳市建筑规划设计院建筑工程公司是1955年10月20日经批成立的企业，经济性质集体，注册资金55万元，法定代表人林名堂；1999年6月25日经工商局批准变更名称为南阳市德杨建筑工程公司，2003年10月21日再次变更名称为南阳市玉龙绿色建筑工程公司。南阳德杨房地产开发公司是1993年10月18日经批成立的企业，经济性质集体，法定代表人张成贵(后变更为林名堂)。南阳市百里奚路108号商住楼原为丰源(南阳)地毯有限公司开发建设，后丰源(南阳)地毯有限公司退出，l995年改为由南阳德扬房地产开发公司开发建设；2000年9月19日取得了百里奚路108号德杨小区1#2#商品房住宅(宛市)房预售证第20010号、《商品房预售许可证》，并开始对外公开预售。1998年3月6日，被告程道金作为乙方与甲方南阳市建筑规划设计院建筑工程公司签订了一份购房协议，双方约定乙方承包甲方所建筑楼房的内粉工程，甲方将该建筑中的一套单元房折抵工程款。甲方在该协议中加盖了公章，乙方程道金及施工队张德敏均签字以示确认。协议签订后，被告程道金即于1998年5月搬入位于百里奚路l08号1号楼一层西单元东户的单元房内居住至今。1999年7月14日，原告姚荣志之妹姚荣连与南阳德杨房地产开发有限公司签订了一份购房合同，合同标的物位于南阳市百里奚路108号2号楼一层西单元东户102室，此房与被告程道金所购房屋为同一处房产。姚荣连在签订购房合同后，到南阳市房产管理局办理了产权登记手续，南阳市房产管理局于2001年6月13日填发了所有权人为姚荣连，共有权人为林名堂的宛市房权证字第3091387号房屋所有权证。2003年4月11日，姚荣连与姚荣志签订了一份房地产买卖契约，约定姚荣志出资60000元购买上述房产。2003年4月15日，姚荣志又书面委托姚荣连持买卖契约、契税完税凭证、所有权人为姚荣连的3091387号房屋所有权证、处分共有财产声明等相关文件到南阳市房产管理局申请办理房产过户变更登记手续，南阳市房产管理局于2003年4月29日颁发了所有权人为姚荣志的宛市房权证字第3091387号房屋所有权证。2003年8月26日被告程道金知道此事后，首先以南阳市玉龙绿色建筑工程公司为被告诉至本院要求确认双方之间的购房协议有效；2003年9月17日原告姚荣志以被告程道金、闵文菊占用其合法所有的房屋为由，诉至本院，请求法院判令被告腾出争议房屋；2003年11月25日程道金又以南阳市房产管理局为有争议的房产办理过户手续，违背法律规定，并侵害其合法权益为由以南阳市房产管理局为被告、姚荣志为第三人起诉到卧龙区人民法院，请求撤销所有权人为姚荣志的宛市房权证字第3091387号房屋所有权证；后本案和程道金起诉南阳市玉龙绿色建筑工程公司确认购房协议有效案件均因程道金提起的行政案件而中止审理。本院于2004年2月27日以(2004)宛龙行初字第06号判决撤销了南阳市房产管理局为姚荣志颁发的房屋所有权证，后姚荣志不服上诉至南阳市中级人民法院，2009年l0月16日南阳市中级人民法院以(2004)南行终字第61号行政判决认定南阳市房产管理局为姚荣志颁发的宛市房权证字第3091387号房屋所有权证合法有效。至此原告要求恢复审理二被告腾房一案，在审理此案期间程道金对行政案件提出了申诉再次中止审理，2010年11月12日，南阳市中级人民法院以(2010)南行申字第26号驳回申诉通知书形式对程道金的行政申诉予以驳回，本案恢复审理。

另查明；程道金诉南阳玉龙绿色建筑工程公司及林明堂房屋买卖合同纠纷一案，卧龙区人民法院于2009年1月19日作出(2003)宛龙民商二初字第189号民事判决，驳回程道金的诉讼请求。程道金不服该判决，上诉于南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2010年1月25日作出(2009)南民商终字第276号民事裁定撤销卧龙区人民法院(2003)宛龙民商二初字第189号民事判决，发回卧龙区人民法院重新审理。

原审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立变更转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。合同生效和物权生效是分开的，合同是否生效不影响物权的效力.原告姚荣志是在姚荣连、林名堂持有房屋所有权证的条件下，通过买卖取得该房屋，并到南阳市房产管理局办理了房屋产权转移登记，取得了房屋所有权证，该房屋所有权证是由前一个房屋所有权证通过正当程序变更产生的。因此，原告姚荣志是该争议房产的合法所有权人，原告提出二被告腾房的请求本院予以支持。二被告程道金、闵文菊辩称南阳市建筑规划设计院建筑工程公司和南阳德杨房地产开发公司的法定代表人同为林明堂，在本质上是一个单位，因涉及该案的购房合同纠纷案件尚在审理过程中，该合同效力尚处于待定状态，无论合同是否有效不影响原告姚荣志所拥有房屋产权的合法性和有效性，不能对抗原告姚荣志的房屋所有权证，故被告程道金、闵文菊的辩称理由不能成立，本院不予支持。被告程道金、闵文菊虽无正当合法依据居住在原告姚荣志房屋内，但二被告亦确系因南阳市建筑规划设计院建筑工程公司未支付其工程款而曾用该争议房屋抵工程款入住该争议房屋，且在原告姚荣志以及出卖给原告该房屋的原所有权人姚荣连购买该房屋之前已经占有使用；原告提出赔偿房租损失的请求，因为在庭审中证人郑庆顺和裴国琴未到庭且原告未提供其他有效合法证据印证该小区房租价格，故原告的该项请求因证据不足，本院不予支持。

原审法院判决：一、被告程道金、闵文菊自本判决生效后九十日内，搬出位于百里奚108号2幢1单元102室争议房屋并将该房屋交付给原告姚荣志；二、驳回原告姚荣志要求被告程道金、闵文菊赔偿房租损失的诉讼请求；诉讼费200元，由被告程道金、闵文菊承担。

程道金、闵文菊上诉的主要理由：被上诉人以侵权为由起诉上诉人其诉讼主体错误，被上诉人姚荣志签订的房屋买卖合同及姚荣连与南阳德扬房地产开发公司签订的房屋买卖合同纯属恶意串通，其买卖合同均为无效，一审判决程序违法，所采信的（2004）南行字第61号行政判决书纯属错误，上诉人自房屋交付至今不但进行了装修，而且居住长达十几年之久，除以工程款折抵外，尚有37090元工程款至今未付。诉争的房屋应判归我们所有。请求二审法院保护上诉人的上诉请求。

姚荣志答辩称，原审认定事实清楚，程序合法，处理适当，请求维持原判，驳回上诉。

根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为，上诉人程道金、闵文菊是否构成对被上诉人姚荣志的侵权。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。

本院认为：被上诉人姚荣志通过买卖取得该房屋，并到南阳市房产管理局办理房屋产权转移登记，取得了房屋所有权证，因此姚荣志是该争议房产的合法所有权人。程道金、闵文菊又通过行政诉讼，请求撤销诉争的房产所有权证。经一审、二审、再审驳回了程道金、闵文菊的诉请。该判决已发生法律效力，故原审判令上诉人搬出争议之房并交给被上诉人是正确的。原审对本案的处理符合本案实际和法律规定，对本案的法律适用所作的评述，符合法律的基本原则和精神，本院予以确认，上诉人程道金、闵文菊上诉的理由不能成立，本院不予支持，原判认定的事实清楚，程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人程道金、闵文菊负担。

本判决为终审判决。

                                                 审 判 长      郑 永 昌

                                                 审 判 员      薛 庆 玺

                                                 审 判 员      王   妮

                                                 二0一一年十一月十五日

                                                 书 记 员      陈 一 斯