关于拆迁设有抵押权房屋的法律问题

随着经济的发展，政府根据社会公共利益的需要对旧城区进行改造，势必会带来大面积的拆迁行为，其中就可能包括拆迁咱们行享有的房屋。对处理该问题时需注意以下几点：

1、拆迁行为对银行债权的影响。

拆迁行为必然带来抵押物的灭失，导致银行的债权失去物的担保，不利于债权的实现。因拆迁行为属政府行为，任何人任何单位都无权干涉，只能承受该行为带来的后果。但银行做为抵押权人并不是只能消极的承受该后果，而是可以采取一定的措施减少其带来的不利影响。根据拆迁管理规定，拆迁设有抵押权的房屋，拆迁人只能在抵押权人和抵押人之间就抵押物担保的债权作出妥善处理后才能拆迁抵押物，该规定赋予了抵押权人一项权利，即抵押权人在未出具同意拆迁的书面声明前，拆迁人不能拆迁抵押物，该规定在一定程度上保障了抵押权人的利益。

2、如何保障银行对于拆迁物所担保债权的利益。

银行作为抵押权人应积极和抵押人协商解决该抵押物所担保的债权，在抵押人未取得拆迁补偿前可选择以下解决途径：（一）、由借款人进行全部清贷，解除借款和抵押关系；（二）、由借款人另行提供等值的抵押物并签订新的抵押合同以解除原抵押合同； 采用该两种方法最为方便妥当且可贵行的利益不受到任何损失，但在实践中可能因抵押人的经济状况难以实现。

在借款人（被拆迁人）依法取得拆迁补偿的情况下，可通过以下两个途径解决。

1、在借款人选择货币补偿的情况下，可以拆迁人给予被拆迁人的货币补偿优先偿还银行的全部剩余贷款，以解除抵押和借款关系；

2、在被拆迁人选择房屋产权调换的情况下，可就调换后的房屋建立抵押关系，担保银行债权。如果调换后的房屋属于现房，符合抵押条件，可以重新签订抵押合同并办理抵押登记手续，对银行的利益没有影响。但如调换后的房屋尚未建成，或属现房但不符合抵押条件，原抵押担保关系将因抵押物的灭失而归于消灭，而新的抵押关系尚未建立，势必对贵行发放的贷款形成一定时期的无担保的真空期，将对贵行的利益产生一定的风险。建议在采用该种方式时，同时采用其他措施以避免该风险带来的损失：如要求提供抵押人提供第三人名下的房产进行阶段性担保至办理新抵押完毕；或要求抵押人预存至办理新抵押完毕前的贷款本息合计，作为该阶段的保证金；或要求抵押人提前清偿部分贷款，减少贷款金额等方式。