北京公司律师，合同律师为您提供企业租赁经营合同纠纷法律咨询，法律顾问服务。擅长企业租赁经营合同纠纷案律师为您代理案件，切实维护您合法权益。有...
想要咨询北京律师吗？想要咨询知名北京律师、资深北京律师、专业北京律师吗？本站有丰富北京律师资源，为您提供全方位法律咨询服务。本站提供付费法律...
想请北京律师代写起诉状、答辩状、上诉状吗？想请北京律师审查，起草合同、章程，股东协议吗？想请北京律师调查取证、代理案件，出庭辩护吗？有意者，请登录北京...
黑龙江省创业培训服务指导中心、康维海企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书
时间：2020年03月16日 来源： 作者： 浏览次数：2237 收藏[0]黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑民终420号
上诉人（一审原告、反诉被告）：黑龙江省创业培训服务指导中心，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区珠江路31号。
法定代表人：那权，该中心主任。
委托诉讼代理人：计军，黑龙江大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨大勇，黑龙江大地律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：康维海，男，1973年12月31日出生，汉族，北京中康国际酒店管理有限公司董事长，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张伟，黑龙江良治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍原，黑龙江良治律师事务所律师。
一审第三人：黑龙江蕾博尔酒店有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区珠江路31号。
法定代表人：栾鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张伟，黑龙江良治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍原，黑龙江良治律师事务所律师。
上诉人黑龙江省创业培训服务指导中心（以下简称创业中心）因与上诉人康维海及一审第三人黑龙江蕾博尔酒店有限公司（以下简称蕾博尔公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈尔滨中院）(2016）黑01民初710号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人创业中心法定代表人那权及其委托诉讼代理人计军、杨大勇，上诉人康维海及其委托诉讼代理人张伟、霍原，一审第三人蕾博尔公司的委托诉讼代理人张伟、霍原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创业中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项、第五项；2.康维海给付拖欠的蕾博尔大厦四楼房屋租金35万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从每年应当缴纳房租之日的次日计算，计算至实际给付房租之日，标准按银行同期贷款利率计算）；3.康维海给付赔偿款132.6万元（十名大集体职工安置费损失）；4.一、二审诉讼费用由康维海承担。事实和理由：1.一审法院作出判决时，《蕾博尔大厦承包经营合同书》（以下简称《承包合同》）履行期限已经届满，无解除的法定条件和必要，一审法院应调整判项或向创业中心释明变更诉请，不应迳行判决解除合同。康维海继续占用承包经营相关财产的行为构成非法占有，具有违法性质。2.案涉《补充协议》（以下简称《四楼租赁补充协议》）中的“原租赁协议”就是指《承包合同》，蕾博尔大厦四楼部分房屋融入康维海此前承包经营的蕾博尔酒店经营区域，蕾博尔公司系受康维海委托与创业中心订立《四楼租赁补充协议》，故合同到期后，该公司应予返还。3.《承包合同》约定康维海负有安置十名大集体职工的义务，其未履行，创业中心不具有履行此约定的举证义务，康维海应承担违约责任。创业中心为了代康维海履行合同义务而实际发生的损失为132.6万元，应由康维海承担。标准须按最低工资标准进行调整。4.康维海未举示其对蕾博尔大厦基础设施进行改造及费用支出的证据，康维海举示的多份文件、汇报等材料不能证明垫付基础设施改造资金的事实存在，提档升级装修不属于创业中心应当履行的合同义务。蕾博尔大厦、蕾博尔酒店和省创业培训服务指导中心综合楼概念不同，蕾博尔酒店和省创业培训服务指导中心综合楼是两个独立区域，而政府机关内部转请文件，不对第三方产生法律效力。从文件内容上看，黑创培(2010)3号和黑人保函(2010)381号两份文件记载的内容均是围绕省创业培训服务指导中心综合楼维修改造工程的相关事项，黑人社函(2012)572号则为蕾博尔酒店改造资金进行请示，前者所请资金是用于加强全省创业培训促进就业工作，后者所请资金则为个人承包经营的蕾博尔酒店装修改造事项，请款用途截然不同。创业中心针对一审判决给付康维海垫付款931.87万元及利息问题补充上诉意见：装修改造属提升档次，是康维海经营所需，非合同约定的投入，康维海应自行承担该费用。前述文件提到的是蕾博尔酒店的改造装修，未提及与承包人康维海相关的内容，且康维海否认其与蕾博尔公司是同一主体。现三份文件中仅有一份是创业中心出具，但内容亦与康维海无关。
康维海辩称：1.康维海有新证据能够证明案涉《承包合同》已续期，该合同仍在合同履行期内，应当继续履行。2.《四楼租赁补充协议》上无康维海签名，该份协议的合同主体与案涉《承包合同》的主体不同，康维海仅为蕾博尔公司的股东之一，又将自己的股份转让给王某，创业中心未举示康维海与蕾博尔公司存在人格混同的证据。故一审判决驳回创业中心关于康维海应当向其给付蕾博尔大厦四楼租金及逾期付款违约金的诉请正确，应予维持。3.康维海履行安置职工的合同义务需要创业中心配合，即创业中心应当首先向康维海提供十名能够胜任酒店客房服务、卫生清扫等工作岗位的大集体工人，然后由康维海安排其从事相应工作，十个人即便全部按时完成工作，年合计工资6万元，至创业中心起诉之日工资亦不超过40万元。故一审判决驳回创业中心的该诉请正确，应予维持。4.创业中心具有交付合格的基础设施的合同义务，而创业中心所述花费财政拨款281万元的建设工程是其办公楼的内部装饰装修工程，康维海提交的新证据进一步证明案涉931.87万元工程款确由康维海垫付，并用于对蕾博尔大厦基础设施改造。正是由于康维海对蕾博尔大厦进行了基础设施改造和整体装修，涉案的中康蕾博尔酒店才被全国旅游星级饭店评定委员会评为四星级酒店。康维海垫付931.87万元工程款后，创业中心亦多次向上级主管部门请款偿还康维海垫付的工程款，创业中心如不能偿还该款，该款项应当抵充康维海应上缴的利润款。
康维海上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项及第六项，驳回创业中心全部诉讼请求；2.改判创业中心向康维海给付931.87万元的利息（自2010年6月12日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.一、二审诉讼费用由创业中心承担。事实和理由：1.康维海有新证据证实2010年8月31日签订的《补充协议》（以下简称《续租五年补充协议》）的真实性，证明双方已续签五年承包期限（截止至2022年8月31日）。2.如承包经营期限届满，则创业中心的解除权已不存在，一审判决解除合同，属于认可了原合同未到期。同时，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误。3.创业中心欠付康维海改造垫付款、消费、借款、办卡、代缴费用、代付房产税等款项的数额远超过康维海应付利润款的数额，2016年12月20日起诉时，创业中心尚欠康维海2,494,093.02元。两者抵消，康维海应是创业中心的债权人，不存在解除合同条件成就的情形。4.本案中，康维海自改造项目完工后可随时要求创业中心履行债务，其于2010年6月12日要求创业中心履行垫付款后，创业中心于2010年8月12日向上级主管部门请示付款，故垫付款利息部分自起诉之日起计算错误。
创业中心辩称，1.创业中心同意撤销一审判决第一项，但撤销的理由为合同履行期限届满。2.康维海至今未支付任何承包利润款，根据合同约定康维海应给付承包利润款，一审判决第二项、第三项应予维持。3.《承包合同》履行截止至2022年无合同依据，康维海所举示的《续租五年补充协议》为复印件，举示的鉴定书亦是根据《续租五年补充协议》复印件做出的鉴定，不能证实双方达成上述合意。而根据《承包合同》第四条第五款约定，康维海未举示其超过1000万元投入的证据，亦无创业中心的确认，《承包合同》不能延期5年。4.康维海未举证证明其垫付了931.87万元的基础设施改造资金，康维海具有大厦设施设备维护维修的合同义务，康维海自行投入与创业中心无关。5.根据一审法院查明的事实，苗东在资产交接之后，部分康维海无用的资产，苗东以个人身份进行协商，并自行取走部分物品，与创业中心无关。
创业中心向一审法院起诉请求：1.解除创业中心与康维海于2009年2月26日签订的《承包合同》及康维海2009年10月30日以蕾博尔公司名义与创业中心签订的《四楼租赁补充协议》，返还承包经营的蕾博尔大厦及设施、设备（详见证据三交接单）；2.康维海给付拖欠创业中心的利润款及利息，利润款自2010年6月1日起算，按150万元/年计算至返还蕾博尔大厦及设施、设备之日止，逾期违约金以各笔应付未付利润款为基数，按银行同期贷款利率，自各笔利润款应交付之日的次日起算至实际给付之日；3.康维海给付创业中心拖欠的蕾博尔大厦四楼房屋租金35万元及逾期违约金（自2011年1月1日起算，按照银行同期贷款利率，计算到实际给付之日）；4.康维海给付创业中心十名大集体职工安置赔偿款132.6万元；5.诉讼费由康维海负担。
康维海向一审法院反诉请求：1.创业中心支付康维海为蕾博尔大厦基础施改造垫付的资金931.87万元及利息3,913,854元（自2010年6月12日，即大厦装修完毕投入使用之日起算，至2017年6月11日止，按中国人民银行一年期贷款利率6%计算），本息合计13,232,554元；2.反诉费用由创业中心承担。
一审法院认定事实：2009年2月26日，创业中心与康维海签订《承包合同》，约定：创业中心同意委托康维海承包经营蕾博尔大厦，时间自2009年2月26日至2017年8月31日止。其中，2009年2月26日至2009年8月31日为装修期。如康维海投入提升档次装修资金重新装修，利润上缴时间自2010年1月1日计算。创业中心按蕾博尔大厦现有经营场地、设施、设备全权委托康维海承包经营，由康维海自主经营、自负盈亏，定额上缴利润，自合同签订之日起自行承担一切水费、电费、供暖费、税金等一切经营费用、民事与法律责任。每年度康维海向创业中心定额上缴利润150万元，其中30万元留做创业中心职工餐费，多退少补，其余利润归康维海所得。自2010年起，每年度6月1日和12月1日前康维海将年度应上缴利润分两次支付给创业中心。创业中心负责2009年9月1日前大厦维修改造，保证大厦水、电、气及供暖设施更新改造，并按财政拨付资金情况对大厦整体进行翻新改造，按维修改造后的实际情况交付康维海使用。自该协议签订之日，康维海支付给创业中心180万元，用以补偿创业中心与原承包方解除合同违约金。康维海投入提升档次改造装修资金超过1000万元并经创业中心确认后，可增加经营年限并续签合同，但最多不超过五年。康维海负责提供创业中心原有集体工人客房服务、卫生清扫等十个工作岗位（每人每月支付500元临时工资）。如康维海拖欠上缴利润，创业中心有权终止合同，康维海无条件撤出。该合同书抬头处注明甲方为蕾博尔酒店有限公司，乙方为空白。合同落款部分，甲方处有创业中心盖章及时任创业中心主任马景生代表签字，乙方处有康维海签字。
2009年8月7日，创业中心以政府采购方式与黑龙江省北盛建筑装饰工程有限责任公司签订《黑龙江省政府采购合同》，约定由黑龙江省北盛建筑装饰工程有限责任公司进行蕾博尔大厦1-9层室内装饰维修改造，工期为2009年8月7日至2009年9月21日，工程总价款为281万元。该工程已经依约施工完成并验收交付。
2009年10月4日，创业中心与蕾博尔公司工作人员张洪涛对承包经营设施、设备进行盘点，并出具盘点记录单。
2009年10月30日，创业中心与蕾博尔公司签订《四楼租赁补充协议》，约定：原四楼出租部分房屋，合同期满后（2010年12月）由乙方承租。年租金为14万元，乙方自行承担装修改造费用。该协议抬头处载明甲方为黑龙江省劳动就业培训中心，乙方为中康国际酒店。落款的甲方负责人（签章）处有创业中心工作人员藏晓利签字，乙方（公章）处加盖蕾博尔公司公章，乙方负责人（签章）处有蕾博尔公司工作人员张洪涛签字。
同时查明，2016年1月25日，蕾博尔公司向创业中心致《通知函》，载明：经成本核算后，员工餐严重亏损，2017年2月4日起，创业中心在蕾博尔公司的午餐价格调整为38元/位。创业中心回函同意后方可用餐，不回复视为不同意，则不提供午餐。
2016年5月31日，创业中心给康维海发送《关于解决蕾博尔大厦承包经营相关问题约谈的函》，载明：创业中心决定于2016年6月3日在创业中心三楼会议室（307室）召开协商解决蕾博尔大厦承包经营相关问题的会议，请康维海按时参加。2016年6月2日，蕾博尔公司就上述约谈函向创业中心致《关于解决蕾博尔大厦承包经营相关问题约谈的函的回函》，告知创业中心已阅来函，近日没有时间，康维海将于哈洽会期间到哈尔滨，于2016年6月16日或17日与创业中心召开会议。2016年6月13日，蕾博尔公司向创业中心致《关于确定具体时间的函的回函》，告知创业中心：因康维海希望尽早与创业中心约谈，决定将原定于2016年6月15日下午三点半的约谈时间改为6月14日下午两点或6月15日下午两点，请创业中心确定时间和场地后，回复蕾博尔公司。
2016年9月7日，创业中心向康维海致《催缴利润通知书》，通知康维海：截至2016年6月30日，康维海应当向创业中心交纳利润款975万元，扣除创业中心此前已经实际发生的费用2,881,393.29元，尚欠6,868,606,71元。同时，康维海还应当支付拖欠创业中心2011年1月1日至2013年7月4日的四楼房屋租金35万元。康维海的行为已经构成违约，请其于2016年9月9日前向创业中心上缴全部欠款。该通知书由蕾博尔公司工作人员李娜签收。
在康维海承包经营蕾博尔大厦期间，其与创业中心多次就发生费用进行对账，并形成书面对账结算凭证，具体：
1.2013年1月10日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：自康维海承包蕾博尔大厦至2012年12月31日，创业中心通过消费、借款、办卡、代缴费用等方式在蕾博尔公司发生费用共计2,366,159.34元。其中，创业中心于2009年10月收取蕾博尔公司20万元，用于赔付蕾博尔大厦原承包人违约金。其余2,166,159.34元用于抵扣利润款。
2.2013年5月24日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过消费、缴水电费等方式在蕾博尔公司处发生费用175,964.28元。
3.2014年1月13日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过借款、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用315,019.89元。
4.2014年6月23日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过借款、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用145,540.05元。
5.2014年11月7日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过借款、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用150,204.56元。
6.2015年6月25日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过借款、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用334,166.70元。
7.2015年12月31日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过借款、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用258,968.42元。
8.2016年6月29日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过代付土地税、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用129,369.78元。
9.2017年1月15日，创业中心与蕾博尔公司对账，确认：创业中心通过代付土地税、代付房产税等方式在蕾博尔公司处发生费用175,674.35元。另，时任创业中心主任马景生收取康维海交付的160万元，并出具收条一份。
上述1-9项，其中第1项中的20万元和第9项中的160万元，共计180万元，康维海认可此笔款项系按承包合同约定，支付给创业中心用以补偿与原承包方解除合同的违约金。剩余款项合计3,851,067.37元。
康维海自承包经营蕾博尔大厦至今，未向创业中心上缴过利润款。
又查明，2010年8月12日，创业中心向黑龙江省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）致《关于申请黑龙江省创业培训服务指导中心综合楼基础设施改造工程资金的报告》（黑创培〔2010〕3号），载明：因创业中心办公综合大楼年久失修，房间会议室和水电系统破损严重，已经失去原有服务功能。大楼基础设施改造款总计931.87万元，其中：室内外排水47.01万元，室内外供水85.37万元，热水系统81.85万元，热气锅炉系统135.06万元，空调水系统85.65万元，空调电系统65.01万元，消防喷淋（水）系统27.75万元，消防（电）报警系统26.02万元，监控系统32万元，配电系统25.35万元，电话程控、软件系统31.69万元，新增2部电梯75万元，接待大厅装修214.11万元。为尽快发挥创业中心大楼创业培训基地和窗口示范作用，推进全省创业促就业工作，目前创业中心已将大楼改造完毕，于2010年6月12日正式启用。因创业中心无法解决改造资金，暂由施工方先行垫付，因大楼已经使用2个多月，施工方已经多次索要所欠施工款及材料款。故申请省人社厅帮助解决。
2010年8月12日，省人社厅向黑龙江省财政厅（以下简称省财政厅）致《关于申请黑龙江省创业培训服务指导综合楼基础设施改造工程资金的请示》（黑人保函〔2010〕381号），载明：为加强全省创业培训促进就业工作，经省编委批准，由黑龙江省劳动就业培训中心改建成立创业中心。因办公楼年久失修，特别是会议室和水电系统破损严重，没有维修价值，无法达到各类监管部门要求和正常使用标准，承担全省创业培训任务。基于以上情况，向财政申请资金931.87万元用于创业中心大楼基础设施改造。目前创业中心已经改造完毕，于2010年6月12日正式启用，改造资金由施工方垫付，现施工方多次索要工程款及材料款，请省财政厅帮助解决。
2012年12月4日，省人社厅向省财政厅致《关于申请蕾博尔酒店改造资金的请示》（黑人社函〔2012〕572号），载明：2009年“哈洽会”期间，省政府为招商引资，邀请北京龙江商会回乡投资，中康公司董事长康维海回乡参加“哈洽会”，期间签订几个项目。同时，为方便龙江商会回乡投资工作需要，于2009年9月将蕾博尔酒店承包给中康公司经营，并签订承包经营合同。2009年9月1日，中康公司正式接管蕾博尔酒店，并自行投入资金进行提升档次装修。酒店正式动工时发现原有基础设施水、电、煤气、供热等均已老化，不能使用。2009年11月中旬，省人社厅与省财政厅相关领导在2010年人保厅年度财务预算联席会上共同商定，将省人社厅职业技能鉴定中心等单位上缴省财政厅的近千万元资金返回，主要用于乐业大厦与蕾博尔酒店的改造装修。为此，中康公司董事长康维海向秦玉德厅长提出项目扩大改造资金由产权单位申请财政支付请求，得到秦玉德厅长同意并签字后改变装修方案，先予垫付近千万元资金，对蕾博尔大厦基础设施及酒店外墙进行彻底改造，并扩增面积一千多平米。蕾博尔酒店属于国有资产，改造装修使用财政资金符合国家政策。同时为保护龙江籍商人回乡投资的合法权益和积极性，省人社厅建议省财政厅按黑人保函〔2010〕381号文件所达成的共识尽快拨付930万元，作为蕾博尔酒店的改造装修资金。
再查明：哈尔滨市香坊区珠江路31号的土地使用权人及该处房屋的所有权人均为黑龙江省劳动就业培训中心。2008年11月30日，黑龙江省机构编制委员会印发编号黑编〔2008〕137号文件，同意黑龙江省劳动就业培训中心更名为黑龙江省创业培训服务指导中心。创业中心系省人社厅下属事业单位。
还查明，蕾博尔公司于2009年9月1日经股东会决议，通过股东变更、法人变更、增加注册资金事宜并在工商部门办理变更登记，具体：1.原股东马景生、王东明、臧晓莉、张树强变更为康维海、栾鹏、王兴权；2.公司注册资本由原50万元变更为500万元，法定代表人由马景生变更为栾鹏。2012年8月30日经股东会决议通过股东变更并在工商部门办理变更登记，康维海将其持有的51%蕾博尔公司的股权转让给王某，蕾博尔公司股东变更为王某、栾鹏、王兴权。截至2017年8月1日，上述股东持股数额和比例未变。
一审法院认为，关于案涉承包经营合同应否解除的问题。创业中心与康维海签订的承包经营合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依据合同约定，如康维海拖欠上缴利润，创业中心有权终止合同。且合同约定的承包经营期限截止日期为2017年8月31日，现该合同约定的承包经营期限已届满。康维海抗辩其与创业中心于2010年8月21日签订《续租五年补充协议》，将承包经营期间延长至2022年8月31日，但并无有效证据证明《续租五年补充协议》的真实性，故对其该抗辩主张，一审法院不予认可。现康维海对创业中心主张的其拖欠利润款的事实无异议，承包期限也已届满，康维海有关续租的抗辩理由证据不足，对创业中心请求判令解除案涉承包经营合同的主张，一审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，康维海应在合同解除后将承包经营的蕾博尔大厦及设施、设备予以返还。关于返还标的的范围，康维海认可其已经按照创业中心本诉证据三盘点记录单内容接收大厦及设施、设备，但抗辩称创业中心将部分设施、设备分三次由其工作人员苗东拉走，故对该部分设施、设备其没有返还义务。对此，一审法院认为：案外人苗东拉走设施、设备的时间在创业中心与康维海交接之后，苗东出具的三份接收单上没有创业中心的盖章确认，且接收单上载明拉走的物品均为废弃物品，康维海无证据证明苗东的行为系经创业中心授权及拉走的物品与盘点记录中的物品存在重合。故康维海该项抗辩证据不足，一审法院不予支持。案涉承包经营合同应予解除，康维海应按照创业中心本诉证据三所列明细内容返还蕾博尔大厦及设施、设备，如不能返还，应按照应归还时同等商品市场价格折旧后的金额予以赔偿。
关于承包经营利润款及逾期利息的问题。案涉承包经营合同明确约定，康维海应每年分两次向创业中心上缴利润款150万元，具体时间为每年6月1日和12月1日前。庭审中，康维海对其拖欠部分利润款的事实及创业中心利润款的计算时间和方式均无异议，故对创业中心有关给付利润款的主张，一审法院予以支持。康维海抗辩称创业中心在此期间以借款、消费等方式发生多笔款项，创业中心与蕾博尔公司多次对账并形成对账单，上述款项应在利润款中扣除。创业中心对康维海所示对账单的真实性均无异议，除对康维海本诉证据四第一款中现金收取的20万元及第六款收条显示的160万元，认为该180万并非康维海上缴的利润款，而是用以补偿原承包方解除合同的违约金外，其余部分均同意抵扣。对于该180万元，案涉承包经营合同约定系康维海应交付的补偿原承包方的违约金，康维海亦对此表示认可，故此180万元不应予以扣除。
至于创业中心主张康维海应就延迟上缴利润款给付利息的问题。该利息实际为康维海延迟上缴利润款违约行为的违约金。虽然案涉承包经营合同中未就延迟上缴利润款的违约金计算方式进行约定，但康维海自认确存在延迟给付利润款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应违约责任，即给付逾期付款违约金。逾期违约金应自每笔利润款应当上缴日期的次日起算，扣除其证据四中同期对账单应抵扣的款项，以实际所欠利润款为基数，按银行同期贷款利率为标准，分段计算至实际给付之日止（具体数额及计算方式详见附表）。
关于康维海应否向创业中心给付蕾博尔大厦四楼租金。创业中心据以主张租金的依据是2009年10月30日的《四楼租赁补充协议》，该协议的签订双方系创业中心与蕾博尔公司。根据工商档案显示，蕾博尔公司系由自然人股东出资成立的有限公司，康维海为2009年至2012年间的控股股东，之后将其持有股权转让。故蕾博尔公司与康维海并非同一主体，不存在人格混同的情形。创业中心主张康维海系该《四楼租赁补充协议》当事人，但该补充协议上并无康维海签字确认，蕾博尔大厦四楼实际承租人和使用者也不是康维海，《四楼租赁补充协议》独立有效，并非案涉承包经营合同的从合同。创业中心要求康维海给付租金，证据不足，一审法院不予支持。
关于创业中心主张的十名大集体职工安置费用的问题。案涉承包经营合同约定：康维海负责为创业中心原有集体工人提供十个工作岗位，并以每人每月500元为标准支付临时工资。根据上述约定，康维海履行上述义务是以创业中心完成提供人员的义务为前提。创业中心并无证据证明其已提供劳务人员但康维海拒绝接受，且合同约定的工资标准为500元/月，现创业中心要求康维海支付十名大集体职工支付的工资、社保等全部安置费用132.6万元，无事实和法律依据，故对创业中心该项诉请，一审法院不予支持。
关于康维海反诉主张的垫付资金及逾期利息问题。创业中心于2010年8月12日向其上级主管单位省人社厅致函，申请帮助解决拖欠施工方垫付的蕾博尔大厦施工款及材料款931.87万元。创业中心的上级主管单位省人社厅于2010年8月12日、2012年12月4日两次向省财政厅致函，请其协助解决创业中心拖欠康维海垫付的蕾博尔大厦施工款及材料款931.87万元。三份致函内容具有连贯性、一致性，能够证明创业中心在将财政拨付的280万元用于蕾博尔大厦基础设施改造施工过程中，发现蕾博尔大厦的室内外排水、空调、消防、监控、燃气、锅炉、供热等基础设施已趋于报废状态，经省财政厅、省人社厅、创业中心联席沟通，此部分改造资金由承包方垫付，且创业中心承诺在财政拨款后将此笔垫付款项偿付给康维海。据此应认定创业中心与康维海就垫付资金改造蕾博尔大厦基础设施一事达成合意，康维海施工完成后，由创业中心向财政请款，用于支付康维海垫付的装修款及材料款931.87万元。根据文件内容显示，上述款项均是用于蕾博尔大厦基础设施改造，创业中心有关此笔费用系提档装修费用的主张与事实不符，其抗辩理由不能成立。康维海此节诉讼请求于法有据，予以支持。关于康维海主张的垫付款利息部分，因康维海未举证证明其与创业中心就给付垫付款的期限进行约定，故应视为双方未约定给付期限，利息应自康维海提起反诉之日起算，按年利率6%计算至2017年6月11日。判决：一、解除创业中心与康维海于2009年2月26日签订的《承包合同》；二、康维海于本判决生效之日起三十日内向创业中心返还承包标的物蕾博尔酒店大厦及相关设施、设备（详见黑龙江省创业培训服务指导中心本诉证据三），如逾期不能返还设施、设备，应按照应归还时同等商品折旧的市场价格予以赔偿；三、康维海于本判决生效之日起十日内给付创业中心利润款及逾期付款违约金。截至2017年6月1日，利润款8,916,950.66元，自2017年6月2日起，利润款按照每年150万元为标准给付至蕾博尔酒店大厦实际返还之日止；逾期付款违约金，以各期实际所欠利润款为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，分段计算至实际给付之日止（具体计算方式详见附表）；四、创业中心于本判决生效之日起十日内给付康维海垫付款931.87万元及利息（以931.87万元为基数，自2017年2月14日起计算至2017年6月11日止，按年利率6%计算）；五、驳回创业中心其他诉讼请求；六、驳回康维海其他诉讼请求。本诉案件受理费94,856元，由康维海负担，反诉案件受理费50,597.66元，由创业中心负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
康维海向本院举示如下证据：
第一组证据，盘点记录21页及苗东拿走物品收条1张.意在证明：双方当年交接时的原始记录为21页，其中第19页作废，创业中心工作人员苗东与康维海一方的工作人员张洪涛共同签字确认，苗东于当日还拉走部分物品。
第二组证据，建设工程预算书、建设工程施工合同、收条及证明。意在证明康维海于2009年11月20日将工程发包给泰兴市分界建筑安装工程公司鸡西市工程处施工，施工内容与工程预算书一致，康维海垫款931.87万元，施工单位已收到该款项。
第三组证据，案涉酒店当年现状证据材料49页、2009年10月至2010年6月12日工程现场施工图片44页。意在证明创业中心综合楼维修改造工程施工的情况及施工后的情况。
第四组证据，中国四星级饭店证书。意在证明正是康维海对蕾博尔大厦基础改造，中康蕾博尔酒店被全国旅游星级饭店评定委员会评为四星级酒店。
第五组证据，证人王某出庭证实，2010年8月31日《续租五年补充协议》签订后，曾让其转交文秘人员存档，其看到该协议的原件。
创业中心质证意见为：认可第一组证据中21页盘点记录及19页作废的情况，但创业中心的记录中无苗东的签字，故对苗栋签字的真实性及证明的问题均有异议，即使签字为真，也是苗东的个人行为，与创业中心无关。对第二组证据的真实性有异议。认为创业中心未委托相关机构进行该工程的预算，黑龙江省财政厅未进行拨付工程款，未经招投标程序，所以该工程未实际施工，施工合同中的酒店装修改造费用，应由康维海承担。各份收据的付款时间间隔比较长，又是连号状态，显然虚假。对第三组证据照片的真实性、关联性均有异议，无法证明装修改造之后的成果，也不能证明是酒店的设施和设备。对第四组证据证书的真实性无法确认，该证书中的中康蕾博尔酒店与案涉酒店非同一酒店。对第五组证据证人王某的身份有异议，由于王某受让康维海持有的蕾博尔公司股权，又是该酒店采购部经理，证言的证明力较低。且该证人2012年8月入职酒店工作，《续租五年补充协议》签订时其不是该酒店的工作人员。
本院的认证意见为：鉴于创业中心认可第一组证据中21页盘点记录及19页作废的情况，本院予以采信；康维海举示创业中心工作人员苗东签字的证据后，创业中心虽有异议，但无反驳证据证实苗东签字虚假及属于个人行为，本院对苗东拿走物品收条予以采信。创业中心虽对第二组证据的真实性有异议，但一审法院认定的创业中心及其主管部门与财政部门往来函件中已经载明工程款931.87万元的事实，与第二组证据形成证据链条，本院予以采信。创业中心对第三组证据照片的真实性、关联性有异议，根据现有证据本院亦无法确定该组照片是否源于案涉工程施工现场，本院对此不予认定。创业中心虽然对第四组证据证书的真实性无法确认，但无相反证据予以反驳，又未举示黑龙江省范围内存在其他同名酒店的证据，本院对该证据予以采信。对第五组证据证人王某出庭证言，鉴于该证人与康维海及蕾博尔公司均存在利害关系，又非证实见证《续租五年补充协议》签订过程的证言，本院对该证据不予采信。
本院二审查明：案涉《承包合同》中除一审法院认定的内容外，还约定：康维海全权负责大厦的经营管理工作，可继续使用大厦原有名称，亦可在创业中心同意下更改名称，并可作为企业法人代表，承担法人责任，康维海也可增大注册资金，经营使用权归康维海所有（第五条第六款）。本合同在执行中未尽事宜或需修改补充时需经双方共同协商同意，可予修改、补充，并签订补充合同（第七条第一款）。
同时查明：2009年10月4日，创业中心工作人员苗东与蕾博尔公司工作人员张洪涛对承包经营设施、设备进行盘点，并出具盘点记录单。该记录单共计21页，一审判决认定为23页不当，所认定的23页中的第1页与第2页重复，第23页与第8页重复，第19页作废，故上述记录单中的20页载明的是双方物品盘点时的真实情况。同日，苗东又“拿走物品”：大厅红沙发48个，圆木墩8个，自动麻将机1套，饮水机1台，净水器1套，电视机（黑）1台。
又查明：2009年11月20日，康维海与泰兴市分界建筑安装工程公司鸡西市工程处签订《建设工程施工合同》，约定：对创业中心综合楼维修改造工程（中康蕾博尔酒店）进行施工；工程造价9,318,700元；工期120天。
2009年11月8日，黑龙江良鉴工程造价审计咨询有限公司对前述工程出具《建筑工程预算书》，工程造价9,318,700元。分别为室内外排水47.01万元，室内外供水85.37万元，热水系统81.85万元，热气锅炉系统135.06万元，空调水系统85.65万元，空调电系统65.01万元，消防喷淋（水）系统27.75万元，消防（电）报警系统26.02万元，监控系统32万元，配电系统25.35万元，电话程控、软件系统31.69万元，设备电视更新45万元，接待大厅装修214.11万元，办公家具更新购置30万元。康维海在本院庭审中称，其在建设中将设备电视更新45万元及办公家具更新购置30万元变更为新增2部电梯75万元。
2010年8月12日，创业中心向省人社厅致《关于申请黑龙江省创业培训服务指导中心综合楼基础设施改造工程资金的报告》（黑创培〔2010〕3号），载明：因创业中心办公综合大楼年久失修，房间会议室和水电系统破损严重，已经失去原有服务功能。大楼基础设施改造款总计931.87万元，其中：室内外排水47.01万元，室内外供水85.37万元，热水系统81.85万元，热气锅炉系统135.06万元，空调水系统85.65万元，空调电系统65.01万元，消防喷淋（水）系统27.75万元，消防（电）报警系统26.02万元，监控系统32万元，配电系统25.35万元，电话程控、软件系统31.69万元，新增2部电梯75万元，接待大厅装修214.11万元。为尽快发挥创业中心大楼创业培训基地和窗口示范作用，推进全省创业促就业工作，目前创业中心已将大楼改造完毕，于2010年6月12日正式启用。因创业中心无法解决改造资金，暂由施工方先行垫付，因大楼已经使用2个多月，施工方已经多次索要所欠施工款及材料款。故申请省人社厅帮助解决。
2010年8月12日，省人社厅向省财政厅致《关于申请黑龙江省创业培训服务指导综合楼基础设施改造工程资金的请示》，该请示最后载明：“附工程预算书”。
除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。
本院认为，案涉《承包合同》为出租人创业中心将企业（蕾博尔酒店）的资产以租赁的方式提供给承租人康维海生产经营，承租人康维海向出租人创业中心交付租金并于租赁期限届满时将租赁企业交还给创业中心的合同。因此，案涉合同的性质更接近于企业租赁经营合同。该合同系创业中心与康维海的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，又无导致合同无效的其他情形，应为合法有效。根据双方当事人的诉辩主张及在本院庭审中的意见，本案应重点解决以下焦点问题：
一、案涉合同履行期限是否届满及合同应否解除。《承包合同》约定为2009年2月26日至2017年8月31日，还约定“康维海投入提升档次改造装修资金超过1000万元并经创业中心确认后，可增加经营年限并续签合同，但最多不超过五年”，为此康维海举示了《续租五年补充协议》的扫描件，证明双方已经达成续租五年的合同，还举示根据其单方申请作出的司法鉴定意见书，证实《续租五年补充协议》上加盖的创业中心印章及签名与《承包合同》上的该中心印章及签名一致。由于创业中心对上述证据有异议，一审法院以创业中心不认可、未举示协议原件及蕾博尔公司单方委托鉴定等为由，对上述证据不予采信。虽然民事诉讼中并不完全否认非原件书证的证明力，但《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定了当事人应举示原件，如果原件已不存在，需有证据证明复制件与原件一致。同时，还规定无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，《承包合同》未将康维海投入提升档次改造装修资金超过1000万元直接约定为续租五年的条件，还需经创业中心确认，可增加不超过五年的经营年限。现康维海未举示创业中心确认其投入提档资金超过1000万元的证据，又无双方协商续租期限的证据，仅以《续租五年补充协议》扫描件为证据，证实双方已经达成最高期限五年的续租合同，而证实该扫描件与原件一致的证人又系蕾博尔公司的职工及股东，与本案存在利害关系，出自同一印章及签名的鉴定意见亦不等同于与原件一致。因此，《续租五年补充协议》扫描件不能单独作为认定案件事实的依据。根据现有证据，本院对康维海主张双方已约定续租五年不予支持。进而应认定租赁期限已经届满。创业中心依据《承包合同》中关于解除权的约定诉请解除该合同，康维海对此有异议。一审法院审理期间，《承包合同》租赁期限届满，合同一方的解除权因此亦不存在，一审法院认可承包期限届满的情况下还判决解除合同不当，本院予以纠正，康维海应在承包期限届满后返回租赁物。此外，盘点记录单中重复记录及作废的3页所对应的物品及创业中心工作人员苗东“拿走物品”均应在返回清单中予以扣除。
二、案涉四楼房屋的租赁费用问题是否在本案一并审理。案涉《承包合同》签订后，签约人康维海于2009年9月1日变更为蕾博尔公司的控股股东，并增加了该公司的注册资本，上述行为符合合同第五条第六款约定。2009年10月30日，创业中心与蕾博尔公司签订《四楼租赁补充协议》时，蕾博尔公司的股东、注册资金已发生变化，与之前签订《承包合同》时的蕾博尔公司存在差异，在该协议中体现了独立的法人意思，应按照《中华人民共和国公司法》的规定，独立承担有限公司的法人责任。一审法院认定蕾博尔公司与康维海并非同一主体，不存在人格混同的情形并无不当。创业中心向合同相对人之外的康维海主张合同权利，一审法院不予支持正确。
三、康维海应否赔偿未安置职工的损失。康维海经营蕾博尔酒店后，该酒店即开始维修、装修而处于停业状态，重新开业后，康维海虽然按照《承包合同》的约定有安排十个工作岗位的合同义务，但此种安置客房服务、卫生清扫人员工作的约定，须在双方相互配合、共同努力下方可完成。现创业中心以康维海未安置十个工作岗位主张损失，康维海认为其当时提供了十个客房服务、卫生清扫的工作岗位，但创业中心人员认为工资太少而不予接受。由于创业中心提出主张后，未举示其当时及多年来提供了劳务人员但康维海拒绝接受的相应证据，故一审法院以创业中心未完成举证责任及未提供劳务而主张工资、保险等无事实依据为由，驳回创业中心的该诉请并无不当。
四、创业中心应否给付康维海垫付资金及利息。一审法院认定了创业中心于2010年8月12日出具给省人社厅的《关于申请创业中心综合楼基础设施改造工程资金的报告》、省人社厅于2010年8月12日出具给省财政厅的《关于申请黑龙江省创业培训服务指导综合楼基础设施改造工程资金的请示》、省人社厅于2012年12月4日出具给省财政厅的《关于申请蕾博尔酒店改造资金的请示》等三份证据，其理由充分得当，本院不再赘述。然而上述文件或为创业中心与其主管机关的行文，抑或行政机关之间的行文，不具有《承包合同》签约双方承诺、要约的功能，不能据此确定修改或变更了双方当事人合同约定的权利义务。案涉《承包合同》约定“创业中心负责2009年9月1日前大厦维修改造，保证大厦水、电、气及供暖设施更新改造，并按财政拨付资金情况对大厦整体进行翻新改造，按维修改造后的实际情况交付康维海使用。”创业中心履行了该合同义务，诉讼中康维海对此未提出异议。装修改造工作的义务人系康维海，且不论康维海举示的《建筑工程预算书》中存在购买电视等大量与基础设施改造工程无关的费用支出，仅就垫付资金931.87万元由创业中心承担而言，相对于八年租金收入1200万元，创业中心的年租赁收益只有30多万元，该情形既不符合双方订立合同的本意，亦使交易明显失衡。该合同同时约定“未尽事宜或需修改补充时需经双方共同协商同意，可予修改、补充，并签订补充合同。”但双方当事人并未达成费用如何承担的补充合同。因此，康维海依据前述单位内部行文反诉主张创业中心支给付蕾博尔大厦基础施改造垫付资金931.87万元及利息，无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定的部分事实不清，适用法律不当。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市中级人民法院(2016）黑01民初710号民事判决第三项；
二、撤销哈尔滨市中级人民法院(2016）黑01民初710号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；
三、变更哈尔滨市中级人民法院(2016）黑01民初710号民事判决第二项为：康维海于本判决生效之日起三十日内向黑龙江省创业培训服务指导中心返还承包标的物蕾博尔酒店大厦及相关设施、设备[详见黑龙江省创业培训服务指导中心一审本诉证据三，扣除该证据23页中的第1页、第19页、第23页对应的物品，再扣除大厅红沙发48个，圆木墩8个，自动麻将机1套，饮水机1台，净水器1套，电视机（黑）1台]，如逾期不能返还设施、设备，应按照应归还时同等商品折旧的市场价格予以赔偿；
四、驳回黑龙江省创业培训服务指导中心其他诉讼请求；
五、驳回康维海的反诉请求。
一审本诉案件受理费94,856元，由创业中心负担25,332元，康维海负担69,524元；反诉案件受理费50,597.66元，由康维海负担；创业中心交纳的二审案件受理费87,768.20元，由创业中心负担13,349.20元，由康维海负担74,419元；康维海交纳的二审案件受理费98,020.69元，由康维海负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 剑
审判员 王晓兵
审判员 安学思
二〇一八年十二月十日
书记员 丁 馨