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上诉人唐中儒、唐胜夫、汤维政与被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司企业租赁经营合同纠纷一案

时间:2019年10月12日 来源:益阳市中级人民法院 作者: 浏览次数:1825   收藏[0]

上诉人(原审被告、反诉原告)唐中儒(又名唐仲儒),男,48岁。

上诉人(原审被告、反诉原告)唐胜夫,男,49岁。

以上两上诉人的共同委托代理人李奇国,湖南万维律师事务所律师。代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求,代为进行调解,代为签收法律文书等。

上诉人(原审被告)汤维政,男,46岁。

委托代理人李科,湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求,代为进行调解,代为签收法律文书等。

委托代理人罗如意,湖南天声律师事务所律师。代理权限为一般代理。

被上诉人(原审原告、反诉被告)湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司。

法定代表人刘俊伟,该公司董事长。

委托代理人姚宪平,益阳市公路管理局干部。代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求,代为进行调解,代为签收法律文书等。

委托代理人罗广,湖南义剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。

上诉人唐中儒、唐胜夫、汤维政与被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司(以下简称路桥公司)企业租赁经营合同纠纷一案,湖南省益阳市赫山区人民法院于二0一0年八月三日作出(2009)益赫民二初字第266号民事判决,本院于二0一0年十一月二十四日作出(2010)益法民二终字第122号民事裁定,撤销(2009)益赫民二初字第266号民事判决,将本案发回湖南省益阳市赫山区人民法院重审。重审后,湖南省益阳市赫山区人民法院于二0一一年九月三十日作出(2010)益赫民二重字第8号民事判决书。宣判后,唐中儒、唐胜夫、汤维政不服,向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人唐中儒、唐胜夫的共同委托代理人李奇国,上诉人汤维政的委托代理人李科、罗如意,被上诉人路桥公司的委托代理人姚宪平、罗广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明,益阳市秀峰山庄系集体所有制企业,主管部门为益阳市公路管理局,其所占房屋及用地系益阳市公路管理局所有的固定资产,益阳市公路管理局已授权原告路桥公司从2003年1月1日起对益阳市秀峰山庄行使所有者权利。2004年5月22日,原告与被告汤维政签订《秀峰山庄租赁经营合同》,合同约定,原告作为合同甲方将秀峰山庄租赁给被告汤维政,期限四年,即自2004年5月22日起至2008年5月22日止;被告汤维政租赁经营期间,以秀峰山庄名义进行经营,可占有、经营、使用秀峰山庄的不动产、动产,经双方交接时签字认可的秀峰山庄不动产清单,以及动产清单及价格为本合同附件;租赁期满,被告汤维政应当及时返还经营权,并返还经营占有的不动产、动产,如有非正常经营的损坏,按附件标示价格予以赔偿;原告同意被告汤维政在食府侧面自行新建一栋平房作大包厢,占地约150平方米,宾馆二楼KTV设客房,食府二楼改2个大包厢,增设海鲜池等;原告投资15万元,并负责办理有关手续,改建好的不动产,在合同期满,被告汤维政完好地移交原告;租赁期间,全部经营成本、费用或其他支出由被告汤维政负责,租赁期满,被告汤维政对租赁期间以秀峰山庄名义发生的债务承担责任。本合同签订之日,被告汤维政交纳押金20万元,在合同履行期满3个月内,如果未发生应由被告汤维政承担责任的事项,押金予以退还。被告汤维政每年向原告交纳租赁费40万元,签订合同当日交清第1个月的租赁费,因改造影响经营,第1个月租赁费为l万元,以后每月28日以前交纳下个月的租赁费33 338元;如果延迟交租赁费,按月支付2%的违约金。如果持续两个月拖欠租赁费,原告有权解除合同,收回经营权。租赁期间,秀峰山庄的法定代表人变更为汤维政,秀峰山庄印章(含行政章、合同章、财产章)由原告派驻的代表掌管,被告汤维政用印,由其本人或授权的代表提出申请,原告方代表盖章,并进行登记。合同签订前的2004年4月26日,原告的工作人员与被告汤维政雇请的员工就秀峰山庄的设备、物品(包括电视机、空调、电脑、餐具、食品等)进行了清点盘底造册,签订了资产清理登记表。合同签订后,被告汤维政向原告交纳了租赁押金20万元。2004年7月26日,益阳市秀峰山庄的法定代表人高山伏经益阳市工商局登记变更为汤维政。2004年5月24日至2005年5月26日,经原告书面同意,被告汤维政按照合同约定出资对秀峰山庄的房屋进行了扩建、改造。原告就秀峰山庄房屋扩建、改造应按合同约定投资的15万元,向被告汤维政承诺以被告汤维政应交的15万元租金折抵原告的投资。被告汤维政于2005年3月向原告交纳租金5万元。从合同签订之日至2006年3月20日前,被告汤维政租赁期间,秀峰山庄的印鉴由原告方掌管。

2006年3月20日,被告唐中儒、唐胜夫开始经营秀峰山庄。2006年7月12日,被告汤维政(甲方)与被告唐中儒、唐胜夫(乙方)签订《合同书》,合同约定:1、甲方决定将投入秀峰山庄中的所有资产(含甲方向市路桥公司支付的20万元保证金)作价63.2万元转让给乙方,由乙方整体受让其所有权,并由乙方独自经营管理;2、本合同签订之日乙方向甲方一次性支付60%即37.92万元,同时甲方向乙方交付20万元保证金的收据,2006年12月31日前,乙方支付甲方20%即 12.64万元,2007年1月1日至6月30日甲方必须在秀峰山庄消费不少于7万元,余款在2007年6月30日前付清;3、本合同签订之日,甲乙双方于2006年3月20日签订的《经营合同书》即行终止,双方不再履行。2006年3月20日至本合同签订之日,甲方在秀峰山庄的签单金额在乙方支付的60%价款中作抵;4、本合同签订之日前即2006年3月20日到7月12日止应上缴市路桥公司的承包款由乙方负责清偿,甲方在和乙方签订本合同时,甲方应返还乙方2006年3月20日至6月20日保管的3个月的承包款49 998元;5、本合同签订之日,甲方应解除与市路桥公司签订的承包合同,及时变更秀峰山庄法定代表人,移交秀峰山庄文件、印章、印鉴等所有资料和凭证,并全力协助乙方办理工商、税务、卫生等变更事项;6、自本合同签订之日起,甲方对所投入秀峰山庄的资产不再享有也不得主张投资权益,不得干预乙方的经营管理活动。

2005年4月20日,原告向益阳市公路管理局提交书面请示报告,要求将秀峰山庄租赁时间在原协议的基础上再延长5年(即2004年至2014年,共10年)。2005年4月25日,益阳市公路管理局有关领导在该请示报告上批注:原则上同意延长租赁时间。2006年4月14日,原告以益路桥办字(2006)第14号通知免去汤维政秀峰山庄经理及法定代表人职务,聘任唐中儒为秀峰山庄经理及法定代表人。2006年4月18日,益阳市公路管理局以益路办字(2006)56号文件决定免去汤维政秀峰山庄经理及法定代表人职务,聘任唐中儒为秀峰山庄经理及法定代表人。

2006年9月26日,原告与被告唐中儒、唐胜夫签订《关于印鉴移交协议书》,约定:因被告唐中儒租赁经营原告所有的益阳市秀峰山庄,原告同意被告唐中儒注册法人资格,具体负责经营过程中的一切事务;被告唐中儒接手秀峰山庄的行政、财务印鉴后,必须合法经营;凡涉及所有“益阳市秀峰山庄财务专用章的票据、凭条,均由被告唐中儒、唐胜夫负全面责任,即任何经济纠纷均由被告唐中儒承担责任,原告概不负责。

2006年8月23日,益阳市秀峰山庄的法定代表人经益阳市工商局登记变更为唐中儒。从2006年3月20日至2006年9月26日前,益阳市秀峰山庄的印章、印鉴由原告方掌管,由被告唐中儒、唐胜夫经营秀峰山庄,但未向原告缴纳租金。被告汤维政在此期间未向原告缴纳租金。2006年9月26日以后,益阳市秀峰山庄的印鉴、印章由被告唐中儒、唐胜夫掌管,并经营益阳市秀峰山庄。被告唐中儒、唐胜夫于2007年5月至9月,对秀峰山庄房屋及KTV进行了装饰、装修,并添置了相关设备、物品。被告唐中儒、唐胜夫未与原告签订租赁经营合同,亦未向原告缴纳租金。

从2004年5月22日至2006年3月20日,被告汤维政租赁经营秀峰山庄期间,按照合同约定应向原告缴纳租赁费733 348元,抵减被告汤维政缴纳的租金5万元、减免租金5万元(一个半月租金)和原告在此期间的消费签单金额120 193元,抵扣被告汤维政对秀峰山庄房屋改、扩建费用中原告应投入的资金15万元,被告汤维政还应支付原告租赁费363 155元。

从2006年3月20日至2009年10月30日,被告唐中儒、唐胜夫租赁经营秀峰山庄期间,按年租赁费40万元计算,应向原告缴纳租赁费1 444 449元,抵减租赁押金20万元和原告在此期间的消费签单金额330 880元,被告唐中儒、唐胜夫还应支付原告租赁费913 569元。

2009年12月3日,被告唐中儒、唐胜夫向法院申请对秀峰山庄扩建改建房屋价值(2005年-2006年)、KTV包房装饰装修及设备、会议室、宾馆房间装修及设备价值进行评估鉴定。法院依法委托益阳市价格认证中心进行了评估鉴定,益阳市价格认证中心于2010年1月15日出具益认鉴(2009)436号价格鉴定结论书,鉴定确定:1、秀峰山庄2005年-2006年扩建、改建房屋价值556 910元,2、2007年KTV包房装修价值819 235元,3、KTV包房设备1 346 776元,4、会议室、宾馆房间装修及设备价值222 768元;鉴定结论:鉴定标的在鉴定基准日2005年-2007年的价格为2 946 000元。2010年1月18日,益阳市价格认证中心出具益认鉴(2009)436号补充鉴定价格结论书,确定:1、扩建改建房屋价值556 910元,2、KTV包房装修价值614 426元,3、KTV包房设备价值872 648元,4、会议室、宾馆房间装修及设备价值165 869元;鉴定结论:鉴定标的在鉴定基准日2007年7月30日至2009年9月24日的价格为221万元。经法院组织双方当事人进行现场勘查,补充鉴定确定的KTV包房设备中的23台42寸创维电视机(每台价值6300元),只存有一台,应减除已搬走的22台创维电视机的价值138 600元。

在本案审理过程中,原告于2011年3月3日向法院申请对2006年4月14日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的通知》[益路桥办字〔2006〕第14号]和2006年4月18日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的决定》[益路办字〔2006〕56号]两份文件的公文内容的真实性,公文行文的格式、标准、规范,公文制作时间,公文上加盖印章的真伪进行司法鉴定。法院依法委托湖南大学司法鉴定中心进行司法鉴定。湖南大学司法鉴定中心于2011年6月14日出具湖大司法鉴定中心(2011)文鉴字第62号司法鉴定意见书,鉴定意见:1、送检的落款时间为2006年4月14日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的通知》上的“湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司”的印章的落款时间与实际加盖时间不一致,实际加盖时间应为2006年8月份左右;该枚印章与样本上加盖的“湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司”的印章是同一枚印章加盖形成;2、送检的落款时间为2006年4月18日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的决定》上的“益阳市公路管理局”的印章的落款时间与实际加盖时间不一致,实际加盖时间应为2006年8月左右;该枚印章与样本上加盖的“益阳市公路管理局”的印章是由同一枚印章加盖形成;3、送检的落款时间为2006年4月14日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的通知》与益阳公路桥梁建设有限责任公司提供的样本材料在文件的行文格式、规范用语及内容上均存在明显的差异;4、送检的落款时间为2006年4月18日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的决定》与益阳市公路管理局提供的样本材料在文件的行文格式、规范用语及内容上均存在明显的差异。法院依法将该司法鉴定意见书送达双方当事人。

原审认为,原告与被告汤维政签订的秀峰山庄租赁经营合同,是双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。被告汤维政在合同履行期内与被告唐中儒、唐胜夫签订了一份合同书。合同约定,被告汤维政将投入秀峰山庄的所有资产作价63.2万元人民币整体转让给被告唐中儒、唐胜夫,并由唐中儒、唐胜夫独自经营管理;合同签订之前即2006年3月20日到7月12日止应上缴市路桥公司的承包款由乙方即被告唐中儒、唐胜夫负责清偿。此合同实际上是一份权利义务的转让合同。依据该份合同的相关内容及被告唐中儒、唐胜夫经营的情况,应认定权利、义务转让的时间为2006年3月20日。从益阳市秀峰山庄法定代表人的变更以及原告将印鉴等移交被告唐中儒、唐胜夫的有关情况来看,能够证明原告同意被告汤维政将合同权利、义务转让给被告唐中儒、唐胜夫。至于被告唐中儒、唐胜夫支付给被告汤维政的转让款63.2万元(其中有20万元保证金的收据,已交给了唐中儒、唐胜夫,实为43.2万元),是被告唐中儒、唐胜夫与被告汤维政之间的合同关系,不能认定为被告唐中儒、唐胜夫代原告退还汤维政63.2万元,对反诉原告唐中儒、唐胜夫要求反诉被告路桥公司承担转让款63.2万元的请求,法院不予支持。2006年3月20日之前的租金由汤维政负责,2006年3月20日之后的租金由唐中儒、唐胜夫负责。被告唐中儒、唐胜夫提出,合同租金为25万元/年,但未向法院提供有效证据,对此,法院不予采纳。湖南大学司法鉴定中心出具的湖大司法鉴定中心(2011)文鉴字第62号司法鉴定意见书,其鉴定意见对2006年4月14日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的通知》[益路桥办字〔2006〕第14号]和2006年4月18日的《关于聘任唐中儒为秀峰山庄经理职务的决定》[益路办字〔2006〕56号]两份文件的印章与送检公文加盖的印章相一致,该证据能够证明原告和其主管部门聘任被告唐中儒为秀峰山庄经理的两份文件加盖上的印章系原告和其主管部门使用的印章。2006年3月20日以后,原告与被告唐中儒、唐胜夫之间形成了秀峰山庄租赁经营合同关系,合同于2008年5月22日到期后,双方之间未签订书面租赁经营合同,被告唐中儒、唐胜夫继续租赁经营秀峰山庄,原告没有提出异议,原租赁经营合同继续有效,但租赁期限为不定期。对不定期租赁经营合同,原告依法可以解除合同,对原告要求解除与被告唐中儒、唐胜夫之间的租赁经营合同关系的诉讼请求,法院予以支持。

被告汤维政从签订合同后至2006年3月20日租赁经营秀峰山庄期间,尚欠原告租赁费363 155元,应由被告汤维政支付给原告。

被告唐中儒、唐胜夫从2006年3月20日至2009年10月30日租赁经营秀峰山庄期间,按年租赁费40万元计算,应向原告缴纳租赁费1 444 449元,抵减押金20万元和原告在此期间的消费签单金额330 880元,被告唐中儒、唐胜夫还应支付原告租赁费913 569元。

被告唐中儒、唐胜夫在秀峰山庄租赁经营期间对秀峰山庄房屋进行装饰、装修并购置了有关设备、物品,益阳市价格认证中心出具的益认鉴(2009)436号补充鉴定价格结论书,鉴定确定扩建改建房屋价值为556 910元,秀峰山庄KTV包房装修价值为614 426元,会议室、宾馆房屋装修及设备价值为165 869元。因房屋的装饰装修已形成房屋的附合物,原告与被告唐中儒、唐胜夫解除租赁经营合同关系后,对房屋装饰、装修的残值损失,应由原告和被告唐中儒、唐胜夫按照公平原则分担。原告应补偿被告唐中儒、唐胜夫房屋装饰、装修的残值损失390 147.5元[(614 426元+165 869元)×50%]。对于秀峰山庄改、扩建房屋的造价费用556 910元,减除原告投资的15万元,原告应赔偿被告唐中儒、唐胜夫秀峰山庄改、扩建房屋费用406 910元。以上两项共计797 057.5元。对反诉原告唐中儒、唐胜夫要求反诉被告路桥公司支付投入的固定资产价款2 482 160元,据法院认定应由原告承担的部分外,其余部分,法院不予支持。被告唐中儒、唐胜夫在经营秀峰山庄期间的有关设备、物品,应自行搬走。原告在与被告汤维政签订《秀峰山庄租赁经营合同》时,双方就秀峰山庄的有关设备物品进行盘底清点。被告汤维政将租赁合同权利义务转让给被告唐中儒、唐胜夫后,被告唐中儒、唐胜夫接受了秀峰山庄的有关设备、物品。合同解除后,被告唐中儒、唐胜夫负有向原告返还秀峰山庄房屋和有关设备、物品的义务。对原告要求被告唐中儒、唐胜夫返还秀峰山庄房屋及有关物品的诉讼请求,法院予以支持。对移交清单中因自然原因损耗的物品等,不应该由被告唐中儒、唐胜夫返还。原告要求三被告对已损坏和无法恢复的财产承担损害赔偿责任,因原告未提供财产损坏的证据,法院不予支持。

被告汤维政、唐中儒、唐胜夫未按合同约定向原告支付租金,其行为已构成违约,应承担违约责任。违约金的计算标准应按欠缴租金额的2%计算。被告汤维政应向原告支付违约金7263元(363 155元×2%),被告唐中儒、唐胜夫应向原告支付违约金18 271元(913 569元×2%)。原告要求三被告支付违约金15万元,除法院认定由被告支付的违约金部分外,其余部分,法院不予支持。原告与被告汤维政签订的秀峰山庄租赁经营合同的履行期限为2008年5月22日止,原告于2009年9月24日向法院起诉,原告起诉未超过诉讼时效。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定,判决:一、解除原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司与被告唐中儒、唐胜夫的租赁经营合同关系。二、被告唐中儒、唐胜夫在判决生效后10日内将租赁的秀峰山庄房屋及相关设施物品返还原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司,被告唐中儒、唐胜夫将添置的设备、物品自行搬走。三、被告汤维政支付原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司租金363 155元、违约金7263元,合计370 418元。限判决生效后十日内付清。四、被告唐中儒、唐胜夫支付原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司租金913 569元、违约金18 271元,合计931 840元。五、反诉被告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司赔偿反诉原告唐中儒、唐胜夫秀峰山庄房屋改扩建费用及房屋装饰装修残值损失共计797 057.5元。以上四、五项相抵,被告唐中儒、唐胜夫还应支付原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司134 782.5元。限判决生效后十日内付清。六、驳回原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告唐中儒、唐胜夫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19 000元,反诉费13 300元,共计32 300元,由原告湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司承担9140元,被告汤维政承担6860元,被告唐中儒、唐胜夫承担16 300元。

宣判后,唐中儒、唐胜夫不服,向本院提出上诉称,1、原审严重违反法定程序,严重超审限。2、原审认定事实错误。2004年4月26日秀峰山庄资产清理登记表无原件,复印件得不到双方一致认可;上诉人唐中儒、唐胜夫作为新的承租人开始经营秀峰山庄的时间是2006年9月26日,在2006年9月26日签订《关于印鉴移交协议》之前上诉人是代表被上诉人路桥公司履行职务的行为;上诉人的年租金应按被上诉人当时的承诺和其提供的草拟合同约定的年租金25万元来计算,截止日应为被上诉人路桥公司起诉之日;原审减除已搬走的22台创维电视机的价值138 600元是错误的,在被上诉人路桥公司保管期间所发生的财物遗失,应由被上诉人路桥公司承担责任;被上诉人路桥公司应当赔偿上诉人为使出租标的物符合特种行业经营用途而投入资产的折旧价值,被上诉人路桥公司没有按约实际投资15万元用于房屋的改、扩建,上诉人给汤维政提前解除合同的补偿43.2万元,仅包括房屋改、扩建投资94 910元,其余是对汤维政餐饮工具及厨房设备设施投入的补偿,原审减除房屋的改、扩费用15万元是错误的;被上诉人路桥公司与汤维政提前解除合同后,上诉人与被上诉人之间形成了新的企业租赁经营关系,上诉人虽然占有被上诉人的资产,但在被上诉人起诉到法院后申请了财产保全,连同上诉人投入的设备设施等,一并予以查封,在未清点造册的情况下,由被上诉人保管(期间多次被偷),上诉人不再负有返还义务;上诉人为被上诉人垫付的押金,代付汤维政的补偿和代退租金合计681 999元,被上诉人的签单消费33.088万元,两项合计101.2879万元,而上诉人自2006年9月26日开始租赁经营至2009年4月被上诉人起诉并申请财产保全,应付租金64.58万元,两相抵扣,被上诉人还应支付上诉人36.7079万元,再加上上诉人投入房屋、改扩建费用和添置的设备设施及装修等折旧的残值211.509万元,被上诉人应赔偿上诉人各项损失共计248.2168万元。3、原审判决适用法律错误。本案应当按照《合同法》总则第六十二条之规定,并参照《合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条和第二百四十九条之规定来处理。请求:1、撤销益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决书,改判被上诉人路桥公司赔偿上诉人抵扣租金之后的设备设施及装修价值和上诉人为被上诉人垫付的款项共计2 482 168元。2、由被上诉人路桥公司承担一切诉讼费用。

针对唐中儒、唐胜夫的上诉,路桥公司答辩称,1、唐中儒、唐胜夫和汤维政均没有将对方列为被上诉人。2、唐中儒、唐胜夫就租金计算提出的观点没有依据。3、本案是特殊的租赁关系,2006年4月14日和4月18日的任免书,来源非法。4、重审期间提交的财产清单,路桥公司和汤维政各持该合同附件,是真是假由汤维政举证。5、查封电视机不应得到核减。6、唐中儒、唐胜夫添置的资产并未得到我公司认可,合同期满可以撤走其添置的资产。7、唐中儒、唐胜夫在经营期间改变了经营性质,当时合同的约定是餐饮和住宿,变更后为歌厅。8、原审适用法律正确,是根据本案的实际情况而适用的法律。

针对唐中儒、唐胜夫的上诉,汤维政答辩称,汤维政与路桥公司终止合同的时间为2006年3月20日,路桥公司在2006年4月14日免去了汤维政的职务,理由是汤维政提前解除了合同。汤维政与唐中儒、唐胜夫的合同是对秀峰山庄权利义务的概括转让。

汤维政不服,向本院提出上诉称,1、原审判决认定事实错误。秀峰山庄资产清理登记表无原件,复印件得不到双方一致认可,被上诉人路桥公司无证据证明移交表上签名人系汤维政雇请的员工,且许多表格上是在移交人栏目内签字,该移交表很明显是伪造的;虽然被上诉人路桥公司向法院提供了消费签单的总金额为451 073元,原审将被上诉人的消费签单总额与唐中儒、唐胜夫陈述的数额相减得出被上诉人在上诉人汤维政处消费签单金额为120 193元,缺乏依据。2、被上诉人路桥公司的诉讼请求已超过诉讼时效。原审正确认定了2006年3月20日,汤维政与唐中儒、唐胜夫签订的合同书为权利义务的转让合同,征得了被上诉人路桥公司的同意。那么汤维政与被上诉人路桥公司签订的《秀峰山庄租赁经营合同》于2006年3月20日已提前解除。被上诉人路桥公司与唐中儒、唐胜夫形成了新的合同关系。即使汤维政欠路桥公司租金,依合同汤维政应在2006年2月28日前缴纳2006年3月的租金,本案的诉讼时效应从2006年2月28日起算,而路桥公司向法院起诉的时间为2009年9月,已超过我国民法通则规定的诉讼时效(房屋租金的诉讼时效为一年,合同违约金的诉讼时效为二年)。3、汤维政不是原审共同被告,被上诉人路桥公司的诉讼请求应予驳回。唐中儒、唐胜夫,汤维政与路桥公司之间系两个独立的企业租赁合同关系,并非我国民事诉讼法规定的必要的共同诉讼。请求:1、撤销益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决第三项“被告汤维政支付原告湖南省益阳公路桥梁建设有限公司租金363 155元、违约金7263元,合计370 418元”之判决,改判上诉人汤维政不承担责任。2、上诉费用由被上诉人路桥公司承担。

针对汤维政的上诉,被上诉人路桥公司答辩称,上诉人汤维政的上诉请求应予驳回。汤维政提到在重审期间我公司提交证据真伪一事,属本末颠倒,我公司虽未提交相应原件,但不影响在重审期间提交证据的真实性,该证据是根据我公司当时秀峰山庄租赁合同第二条约定的内容,汤维政和我公司均持有一份租赁合同。签单之事,谁主张谁举证,汤维政未提供相应反驳证据,汤维政本次上诉提出签单之事,有违法律规定。本案未过诉讼时效,我公司是在本案起诉时提出请求解除合同,不可能存在提前解除合同的情形,我公司未与汤维政签订解除合同,也未收到汤维政要求解除合同的通知,则该合同仍应在履行当中。本案我公司的起诉,并非单一的租金问题,有多种诉讼请求,汤维政在诉讼过程中未提出反诉请求。综上,汤维政的上诉请求及理由不能成立。

针对汤维政的上诉,唐中儒、唐胜夫答辩称,汤维政在上诉状中提出到的第二条、第三条理由与客观事实不相符。2006年3月20日唐中儒与汤维政没有签订合同,签订合同的时间是2006年7月12日,而2006年7月12日是唐中儒代表路桥公司与汤维政提前解除租赁合同和对解除合同权利义务及相关补偿的确定。在第一次上诉时,汤维政陈述的事实与客观事实相符。

二审中,三方当事人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

二审另查明,益阳市赫山区人民法院于2009年11月4日作出(2009)益赫民二初字第266-1号民事裁定书,对秀峰山庄予以查封。同日,被上诉人路桥公司向益阳市赫山区人民法院出具《承诺书》,承诺:“一、如因财产保全给他人造成任何损失本公司愿承担一切法律责任。二、贵院查封秀峰山庄后,我公司愿派专人看管山庄内的所有财物。如秀峰山庄内有任何财物遗失均与贵院无关,本公司愿承担全部赔偿责任。”2010年元月15日,益阳市价格认证中心所作益认鉴[2009]436号价格鉴定结论书的价格鉴定标的以投资时成新率为100%计算,对设备装修的鉴定依据主要是唐中儒、唐胜夫提交的书面材料,并未结合书面材料对设备设施进行现场实物清点。2010年元月18日,益阳市价格认证中心所作益认鉴[2009]436号补充鉴定结论书,系在益认鉴[2009]436号价格鉴定结论书基础上,对秀峰山庄剔除自投资之日至2009年9月的使用折旧价格进行的鉴定。上述鉴定结论作出后,原审法院组织双方当事人到秀峰山庄就房屋、装修进行了现场勘查,并对添置的设备进行了清点,经现场勘查清点,除价格鉴定结论中认定的23台42寸创维电视机只存在一台外,其他均无出入,路桥公司、汤维政、唐中儒与唐胜夫对此均表示无异议。

2006年7月12日,汤维政等与唐中儒、唐胜夫签订的《合同书》中涉及到的汤维政方将其投入秀峰山庄的所有资产作价63.2万元,该63.2万元资产包括汤维政向路桥公司支付的20万元保证金、价格鉴定结论认定的扩建改建房屋中的182.5?3平房(鉴定价格94 910元)、厨房餐饮设备等。益阳市价格认证中心价格鉴定结论中涉及到的扩建改建房屋包含182.5?3的平房和66?3的二层房屋,鉴定价格分别为94 910元和462 000元,均系汤维政租赁经营期间以汤维政名义扩建,其中182.5?3平房的出资人是汤维政,66?3二层房屋的出资人是唐中儒、唐胜夫。路桥公司于2004年5月24日和2005年5月26日分别书面同意扩建上述182.5?3平房和66?3二层房屋之后,于2005年7月1日向汤维政发出《停工通知书》,要求汤维政停工补办有关安全、设计、规划、消防等手续。根据《秀峰山庄租赁经营合同》的约定来看,不动产的改扩建手续不是由汤维政办理,而是由路桥公司负责办理。路桥公司应投入的秀峰山庄房屋改、扩建资金15万元,不能抵减汤维政应付的相应租金,应该抵减唐中儒、唐胜夫应付的相应租金,汤维政欠付路桥公司租金513 155元,唐中儒、唐胜夫欠付路桥公司租金763 569元。

本院认为,本案三方当事人之间存在五个争议问题。

一、关于被上诉人路桥公司提交的秀峰山庄资产清理登记表应否采信的问题。因汤维政(丙方)与路桥公司(甲方)、秀峰山庄(乙方)于2004年5月22日签订的《秀峰山庄租赁经营合同》正文第二条“资产占有与返还”中明确“经乙方、丙方交接时签字认可的乙方不动产清单,以及动产清单及价格为本合同的附件。”故客观上存在汤维政租赁经营秀峰山庄前已与秀峰山庄就山庄原有资产清点造册的事实,虽然资产清理登记表的记载形式有瑕疵,但记载内容确系秀峰山庄资产清点移交的事实,且从时间上看,资产清点移交与《秀峰山庄租赁经营合同》签订能够相互衔接印证,汤维政与唐中儒、唐胜夫虽不认可该资产清理登记表,但一直未提供有力的反驳证据,原审基于客观事实和证据规则采信被上诉人路桥公司提交的资产清理登记表,于法有据,本院予以确认。

二、关于三方当事人之间的法律关系问题。汤维政与路桥公司签订的《秀峰山庄租赁经营合同》真实合法有效。汤维政以个人承租的形式取得了秀峰山庄2004年5月22日至2008年5月22日为期4年的租赁经营权,租赁标的涉及秀峰山庄的企业资质、房屋、设备设施等。在《秀峰山庄租赁经营合同》履行期限内汤维政与唐中儒、唐胜夫签订《合同书》,该《合同书》实际上是一份汤维政投入资产的转让合同和原《秀峰山庄租赁经营合同》权利义务的概括转让合同。通过该《合同书》,汤维政将其投入秀峰山庄的所有资产作价63.2万元转让给唐中儒、唐胜夫,唐中儒、唐胜夫成为汤维政投入资产的所有权人;汤维政退出秀峰山庄经营,唐中儒、唐胜夫承接秀峰山庄原有资产、取代汤维政承租人地位,获得秀峰山庄租赁经营权。结合《合同书》中特别约定2006年3月20日至7月12日应上缴路桥公司的承包款(实为租金)由唐中儒、唐胜夫承担的内容,可以认定汤维政概括转让原《秀峰山庄租赁经营合同》权利义务的日期以及唐中儒、唐胜夫实际租赁经营秀峰山庄的起算日期为2006年3月20日。路桥公司虽主张汤维政与唐中儒、唐胜夫签订的《合同书》未经路桥公司同意,但结合唐中儒和唐胜夫从2006年3月20日起实际租赁经营秀峰山庄、2006年8月23日秀峰山庄法定代表人变更为唐中儒以及2006年9月26日印鉴移交给唐中儒等事实,可以认定汤维政概括转让原《秀峰山庄租赁经营合同》权利义务给唐中儒、唐胜夫,经过了路桥公司的认可与同意。秀峰山庄法定代表人(经理)的变更,是基于企业租赁经营的特点和企业租赁经营合同的约定,是承租人取得企业租赁经营权的表现形式,唐中儒、唐胜夫提出其2006年4月至9月的行为系代表路桥公司行使职务行为,无法律依据,不予采纳。

三、关于汤维政和唐中儒、唐胜夫欠付租金和违约金的认定问题。汤维政实际租赁经营期间为2004年5月22日至2006年3月20日,按40万元/年计算,应付路桥公司租金733 348元。唐中儒、唐胜夫实际租赁经营期间为2006年3月20日至2009年10月30日,2008年5月22日原《秀峰山庄租赁经营合同》到期之后的租赁为不定期租赁,因唐中儒、唐胜夫未提供租金调整的有效证据,两人实际租赁经营期间应付路桥公司的租金只能按40万元/年计算,应付租金1 444 449元。路桥公司自认2004年6月至2008年6月期间,路桥公司及其主管部门益阳市公路管理局在秀峰山庄签单消费共计451 073元;唐中儒、唐胜夫陈述在其租赁经营期间的签单消费金额为330 880元,路桥公司对唐中儒、唐胜夫的该主张未提交反驳证据,视为认可;原审从451 073元签单消费总额中剔除唐中儒、唐胜夫主张的330 880元后,认定路桥公司及其主管部门益阳市公路管理局在汤维政租赁经营期间的签单消费金额为120 193元,并无不当,汤维政虽对120 193元金额有异议,但无消费签单佐证,异议不能成立。根据路桥公司提交的租金清算情况表,在计算汤维政欠付租金时,应抵减汤维政已交纳的租金5万元、减免的租金5万元(因改造影响经营,路桥公司认可应减免汤维政租金5万元)以及消费签单金额120 193元;在计算唐中儒、唐胜夫欠付租金时,应抵减20万元已交押金及330 880元消费签单金额,且路桥公司未投资的15万元应冲抵唐中儒、唐胜夫的应付租金,原因在于原审将路桥公司应投入秀峰山庄的房屋改扩建费用15万元冲抵汤维政的应付租金,有悖公平原则,秀峰山庄的房屋改扩建通过唐中儒、唐胜夫受让汤维政投入资产以及直接出资的方式,实际均为唐中儒、唐胜夫投资,路桥公司应投资的15万元应补偿给实际投资人唐中儒、唐胜夫。故汤维政欠付租金数额为733 348元-5万元-5万元-120 193元=513 155元,唐中儒、唐胜夫欠付租金数额为1 444 449元-20万元-330 880元-15万元=763 569元。至于汤维政和唐中儒、唐胜夫未按约支付租金应如何计付违约金的问题,原审按欠缴租金额的2%计算违约金,路桥公司对此违约金计算方式未提异议,视为认可,二审沿用该计算方式,故汤维政应支付路桥公司违约金10 263元(513 155元×2%取整),唐中儒、唐胜夫应支付路桥公司违约金15 271元(763 569元×2%取整)。

四、关于秀峰山庄租赁经营合同解除后的资产返还及承租人的投入处理问题。路桥公司与唐中儒、唐胜夫之间的租赁经营合同关系,在原《秀峰山庄租赁经营合同》约定的租赁期限(2008年5月22日)届满后,因承租人唐中儒、唐胜夫继续使用租赁物,出租人路桥公司未提异议,原《秀峰山庄租赁经营合同》继续有效,但租赁期限为不定期,双方可以随时解除合同,路桥公司行使随时解除权起诉解除合同,有法律依据。本案租赁经营合同系因不可归责于双方的法定事由解除。合同解除后,唐中儒、唐胜夫从汤维政处承接的原秀峰山庄房屋、设施、物品,除去资产清理登记表中因自然原因损耗的设施、物品外,应返还给路桥公司,路桥公司提出已损坏和无法恢复的财产应予赔偿的主张,因未提供财产已损坏和无法恢复的证据,不予支持。但原秀峰山庄房屋、设备、物品经路桥公司移交给汤维政后,唐中儒、唐胜夫从汤维政处承接并使用上述资产,在原审法院查封秀峰山庄时已一并查封,并交由路桥公司看管控制,路桥公司可在秀峰山庄解封时直接接收,不存在唐中儒、唐胜夫再返还的问题。从2006年7月12日的《合同书》条文来看,2006年3月20日至6月20日的承包款(实为租金)应由汤维政退还给唐中儒、唐胜夫,故唐中儒、唐胜夫提出的代退汤维政租金49 998元的主张,无法成立,不能作为唐中儒、唐胜夫的投入认定。汤维政投入秀峰山庄的所有资产,经唐中儒、唐胜夫作价63.2万元(含20万元押金)受让,汤维政的投入已经足额收回,该部分投入已转化为唐中儒、唐胜夫的投资。益阳市价格认证中心鉴定结论中涉及到的投资价值221万元,从鉴定依据的投资单据的时间分析,均可认定为唐中儒、唐胜夫的投资(汤维政投资扩建的182.5?3平房价值94 910元包含在63.2万元资产转让价款中,已转让给唐中儒、唐胜夫)。路桥公司及其主管部门益阳市公路管理局在唐中儒、唐胜夫租赁经营期间的签单消费,可以证明路桥公司对唐中儒、唐胜夫在秀峰山庄的投资知情并认可。唐中儒、唐胜夫投入秀峰山庄的资产包括价格鉴定结论中的财产(折价221万元)以及从汤维政处受让的财产(作价63.2元)。价格鉴定结论中认定的价值614 426元的KTV包房装修和价值93 315元的会议室、宾馆房间装修(会议室中的68条会议椅和宾馆房间的18台空调为添置设备,未形成附合),属于已形成附合的装饰装修物,可依公平原则由路桥公司与唐中儒、唐胜夫分担残值损失,路桥公司应补偿唐中儒、唐胜夫该部分装饰装修的残值损失35 3870元[(614 426元+93 315元)×50%];至于价格鉴定结论中认定的扩建改建房屋(折价556 910元)的处理,《秀峰山庄租赁经营合同》虽约定改建好的不动产在合同期满后应完好地移交路桥公司,但未对扩建改建费用的处理进行约定。合同解除后扩建改建的房屋需移交路桥公司,但唐中儒、唐胜夫作为扩建改建房屋的实际投资人,有权要求路桥公司补偿相应损失。现路桥公司应投资秀峰山庄不动产改扩建的15万元已抵扣唐中儒、唐胜夫相应租金,可视为路桥公司15万元投资已到位,路桥公司就房屋扩建改建应补偿唐中儒、唐胜夫的损失费用为556 910元减去15万元后的价额406 910元。唐中儒、唐胜夫从汤维政处受让的财产63.2万元中,20万元押金已抵扣租金,价值94 910元的182.5?3平房已在上述房屋扩建改建损失补偿中得到处理,剩余337 090元财产未予处理,因剩余的337 090元具体包含什么、是否已经形成附合,毁损程度如何,均无法确认,本院酌情认定该部分财产折价归路桥公司所有,由路桥公司补偿唐中儒、唐胜夫残值损失168 545元(337 090元×50%)。价格鉴定结论中的KTV包房设备以及会议室中的68条会议椅和宾馆房间的18台空调,属于唐中儒、唐胜夫添置的设备,并未形成附合,可以拆除,后经原审法院组织当事人到秀峰山庄现场勘查清点,确认KTV包房设备中的23台42寸创维电视机(每台可折价6300元)只存有一台,其余财产均无出入,遗失的22台42寸创维电视机(可折价138 600元)无法明确是在秀峰山庄查封前遗失还是在查封后遗失,本院按公平原则判令路桥公司和唐中儒、唐胜夫各承担一半损失。故路桥公司应就电视机遗失补偿唐中儒、唐胜夫经济损失69 300元,唐中儒、唐胜夫可以拆除的设备物品为价格鉴定结论认定的除22台42寸创维电视机之外的KTV包房设备以及会议室中的68条会议椅和宾馆房间的18台空调。因上述设备、物品现由路桥公司看管控制,唐中儒、唐胜夫拆除时,路桥公司应予配合。

五、关于汤维政提出的诉讼时效抗辩应否支持的问题。《秀峰山庄租赁经营合同》虽约定承租人按月交纳租金,但从本案实际来看,汤维政和唐中儒、唐胜夫主要是以认可路桥公司及益阳市公路管理局签单消费的方式冲抵租金,双方已就合同约定的租金交纳方式合意变更,在路桥公司未与汤维政、唐中儒、唐胜夫办理租金与签单消费的结算情况下,路桥公司无法知道自己作为出租人的权利是否受到侵害。故汤维政提出路桥公司的诉讼请求已过诉讼时效的主张,不能得到法律支持。

综上,原审判决认定事实不清,适用法律有误,处理不当,应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十七条第一款、第八十八条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条,《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百三十七条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条,《中华人民共和国物权法》第二条、第四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,第十一条(四)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款(二)、(三)项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定,判决如下:

一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决的第一项、第六项、第七项。

二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决的第二项,改判被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司在秀峰山庄解除查封后直接接收出租的秀峰山庄房屋及相关设施物品;上诉人唐中儒、唐胜夫在本判决生效后15日内将添置的设备、物品拆除[包括益阳市价格认证中心益认鉴(2009)436号补充价格鉴定结论书认定的除22台遗失的42寸创维电视机之外的KTV包房设备及会议室中的68条会议椅和宾馆房间的18台空调],被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司予以配合。

三、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决的第三项,改判上诉人汤维政支付被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司租金513 155元,违约金10 263元,合计523 418元,限本判决生效后10内付清。

四、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决的第四项,改判上诉人唐中儒、唐胜夫支付被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司租金763 569元,违约金15 271元,合计778 840元。

五、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院(2010)益赫民二重字第8号民事判决的第五项,改判被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司补偿上诉人唐中儒、唐胜夫房屋扩建改建费用损失406 910元、房屋装饰装修的残值损失353 870元、受让汤维政投入秀峰山庄的财产损失168 545元、KTV包房设备中遗失电视机损失69 300元,合计998 625元。

以上四、五项相抵,被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司还应支付上诉人唐中儒、唐胜夫219 785元,限本判决生效后10日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费19 000元,反诉费13 300元,合计32 300元,由上诉人唐中儒、唐胜夫负担13 800元,上诉人汤维政负担8860元,被上诉人湖南省益阳公路桥梁建设有限责任公司负担9640元;二审案件受理费中汤维政上诉应交6860元,由上诉人汤维政负担,唐中儒、唐胜夫上诉应交28 900元予以免交。

本判决为终审判决。



审 判 长  孟  令  球

代理审判员  刘 德 芳

代理审判员  彭      青


二O一二年四月二十日


书  记  员  曹      颖

附法律条文:


《中华人民共和国合同法》

第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第七十七条  当事人协商一致,可以变更合同。

第八十八条  当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第一百二十四条  本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

第二百三十二条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条  租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

《中华人民共和国民法通则》

第四条  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第七十一条  财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

第一百三十七条  诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》

第86条  非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。

《中华人民共和国物权法》

第二条  因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。

本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。

本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。