北京市泽瑞贸易有限责任公司与中建对外服务公司、北京中建红蜻蜓国际旅行社企业租赁经营合同纠纷案

北　京　市　第　一　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2000)一中经终字第1820号

　　上诉人(原审被告)(反诉原告)北京市泽瑞贸易有限责任公司，住所地北京市海淀区五棵松(玉渊潭淀粉厂内)。
　　法定代表人李兰，董事长。
　　委托代理人杨大林，北京市泽瑞贸易有限责任公司经理。
　　委托代理人郑松，北京市天衡法律事务所法律工作者。
　　被上诉人(原审原告)(反诉被告)中建对外服务公司，住所地北京市西城区阜外大街甲六号。
　　法定代表人赵军慧，总经理。
　　委托代理人俞荣甫，中建对外服务公司副总经理。
　　委托代理人陆志美，北京市蓝天法律事务所法律工作者。
　　被上诉人北京中建红蜻蜓国际旅行社，住所地北京市西城区阜城门外大街甲六号。
　　法定代表人徐锦熙，总经理。
　　委托代理人俞荣甫，中建对外服务公司副总经理。
　　委托代理人陆志美，北京市蓝天法律事务所法律工作者。
　　上诉人北京市泽瑞贸易有限责任公司(下称泽瑞公司)因企业租赁经营合同纠纷一案，不服西城区人民法院(2000)西经初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成，合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　北京市西城区人民法院判决认定，中建对外服务公司(下称中建公司)与泽瑞公司签订的承包协议为有效经济合同，北京中建红蜻蜓国际旅行社(下称红蜻蜓旅行社)虽为原告主体地位，但在诉讼过程中并未向被告泽瑞公司主张权利且表示支持中建公司诉讼请求，对此本院不持异议，中建公司在登记所属的北京甲六居饭庄(下称甲六居饭庄)时已投入全部注册资金，其作为上级主管部门，有权利将甲六居饭庄发包给泽瑞公司承包经营。泽瑞公司在承包期间未按约定及时缴纳承包费属违约行为，应承担相应的违约责任。泽瑞公司于2000年3月6日从甲六居饭庄撤出停止经营，承包费亦应付至此时。中建公司要求泽瑞公司缴纳尚欠承包费及其他费用的诉讼请求合理，证据充分，应予支持。其在诉讼过程中擅自将甲六居饭庄电源切断三天虽使泽瑞公司在经济上遭受一定损失。但泽瑞公司多次违约尚欠租金，中建公司无奈多次让步降低租金，在此种情况下，泽瑞公司仍未按约定及时交付租金给中建公司经济上亦造成一定损失，并最终导致纠纷，泽瑞公司在反诉中请求中建公司赔偿其经济损失共计599844元，但其所出示的证据不足以印证上述损失数额之发生，故本院不予考虑。中建公司与泽瑞公司之间的承包协议，双方均表示同意解除合同，且客观上已不具备继续履行的条件，应予以解除。泽瑞公司在经营中对房屋进行的装修及购置的设备虽已使用，但经华建会计师事务所(下称华建所)评估均尚有使用的价值，中建公司接收甲六居饭庄后，应将此值从泽瑞公司尚欠的承包费中扣除。因承包合同已无履行必要，故泽瑞公司以甲六居饭庄的名义租赁的啤酒酿造设备亦应自行拆除。判决：一、中建公司与泽瑞公司签订的承包合同依法予以解除。二、泽瑞公司给付中建公司承包费八十四万二千九百八十五元八角二分，并支付违约金(自二000年三月六日起至给付之日止，按中国人民银行同期有关延期付款办法计算)。三、泽瑞公司支付中建公司尚欠水电费七万九千零七十九元四角。四、泽瑞公司于本判决生效后十五日内将甲六居饭庄内的美国女神微型啤酒酿造设备一套自行拆除运走，如造成房屋损坏应予以修复。五、驳回泽瑞公司反诉要求。泽瑞公司不服此判决，其上诉理由是：1、双方签订的是租赁合同，但原审法院确按承包合同处理，不妥；2、对方出租的房屋无合法租赁手续，无产权证明，合同无效；3、红蜻蜓旅行社是甲六居饭庄的上级，他应是出租人，其未向泽瑞公司主张权利，原审追加其为原告，无理；4、泽瑞公司已向原审提交60万元的装修费用单据，原中建公司法定代表人证明了折抵情况，到庭进行陈述，原审法院未按折抵租赁费处理，不合适。双方已就1995年、1996年的60万元装修费折抵1997年的租赁费谈妥，中建公司财务处长予以认可并已收取了报价单，应予抵扣，也说明1999年9月28日协议书写有误；5、中建公司在诉讼期间故意将甲六居饭庄的用电停断，造成泽瑞公司损失59万元，包括订餐延误损失94800元，鲜啤酒损失179520元，原材料腐烂变质损失巨大，停工工资损失59人、3天，营业停止未入银行存款造成透支损失6000元，有就餐人的证言、入库单、鲜酿啤酒技术说明，原审不予认定，显失公平。断电时，中建公司未予通知；6、审计认定泽瑞公司有80万元财产在甲六居饭庄，原审法院判决的付款总额如何得出，不明。审计中涉及的1997年的装修26万元、设备7万元，依据双方当事人的约定不应折价计算；7、泽瑞公司承担的水电费，原判不合理，且泽瑞公司有原中建公司法定代表人证明，水电费已抵顶中建公司招待费，已不欠水电费。根据审计中载明的甲六居饭庄的用电设备，中建公司提供的用电数量，与泽瑞公司实际用电量出入很大；8、泽瑞公司不欠租赁费，有原中建公司法定代表人证明，修改并降低了租赁金额；9、原审法院先予执行，造成泽瑞公司损失60万元，包括鲜啤酒损失、审计中提到的原材料，已作废，有入库单、鲜啤酒酿造技术说明，中建公司应予赔偿。请求二审法院依法正确处理，确认反诉成立。中律公司服从原审法院判决。
　　经审理查明，红蜻蜓旅行社作为主管单位于1993年5月17日在北京市工商行政管理局西城分局登记注册了甲六居饭庄，领取了法人营业执照。1997年4月22日中建公司与泽瑞公司签订承包合同。约定：承包期为5年，自1997年7月1日起至2002年的6月30日止；各年租金分别为160万元，170万元，180万元，190万元，200万元。租赁期间甲六居饭庄名称不变，在泽瑞公司拖欠租金时，每日按应缴纳租金的千分之三支付滞纳金；如果泽瑞公司拖欠一个月租金，即视为自动放弃承租方的一切权利。中建公司有权接管原租赁企业，所有资产归中建公司所有；双方一致同意可依法解除合同……。合同成立后，泽瑞公司开始购置设备，对房屋进行装修，此后便开始经营。在合同履行过程中，中建公司与泽瑞公司于1998年4月6日又一次签订承包合同，该合同对每年的租金数额作了调整，由原来的每年资金数额不等，调整为从1998年1月1日降至每年均为140万元；承包期限也延长至2002年12月31日；其余条款未变。该协议签定后，泽瑞公司分别于1998年底，1999年9月两次向中建公司缴纳租金100万元。其余未付，中建公司因此于1999年8月11日诉至原审法院要求泽瑞公司偿付尚欠租金。诉讼过程中，双方于1999年9月28日再次签订协议书，约定将1998年、1999年的年租金由双方于1998年4月6日签订的租赁经营合同所约定的140万元年租金调整为100万元；根据租赁经营合同和上述调整意见，泽瑞公司应向中建公司支付1998年、1999年租金共200万元，截止1999年9月泽瑞公司只向中建公司交纳租金100万元，尚欠租金100万元；泽瑞公司承诺：1999年10月10日前向中建公司交纳租金20万元，1999年11月30日前交纳40万元，1999年12月31日前交纳40万元，以上还款计划经双方认可后到公证处办理具有强制执行效力的公证手续；泽瑞公司承诺，如未按时履行上述还款义务，中建公司有权终止租赁经营合同。关于1997年度泽瑞公司所欠中建公司60万元租金问题，双方同意，以1997年下半年泽瑞公司向甲六居饭庄支付的房屋装修费及购置饭庄设备所发生的实际费用进行冲抵，但泽瑞公司必须向中建公司提供有效票据确认，并将设备登记造册，产权归中建公司所有；泽瑞公司1997年1月至1999年6月欠中建公司水费5万元，欠电费123831．1元，两项共计173531．1元，于1999年10月31日前一次交清；本协议生效后，1998年4月6日泽瑞公司和中建公司所签订的租赁经营合同作废，中建公司不再按原合同追究泽瑞公司的违约责任。该协议签订后，泽瑞公司如约支付中建公司20万元。中建公司于1999年10月20日撤回起诉。此后，泽瑞公司未再向中建公司交纳租金，亦未依约向中建公司提供6万元装修及购买设备的有效凭证及清单。中建公司于1999年12月8日又一次起诉至原审法院，原审法院受理此案不久，中建公司于2000年1月15日零时30分将泽瑞公司承租的甲六居饭庄关闸断电，使饭庄内的一些原材料遭到不同程度的腐烂，经营活动就此停止，直至同年同月18日通电后，甲六居饭庄恢复正常营业。在审理过程中，中建公司及红蜻廷旅行社共同向法院提出先予执行申请，要求收回甲六居饭庄并提供了担保。本院经审查认为其理由正当，应予准许，并于2000年2月28日对此作出民事裁定书。裁定：泽瑞公司于接到本裁定之日起五日内将其承租经营的甲六居饭庄经营权及饭庄内的所有设施交予中建公司和红蜻蜓旅行社。同年3月泽瑞公司停止经营，同时将其承租的甲六居饭庄经营权及饭庄内的所有设施交予中建公司。就双方投资装修、购置设施，及现饭庄装修及设施残值等事宜，原审法院于2000年3月7日委托华建所就上述问题进行了专项审计。华建所接受委托后于2000年5月9日作出审计报告。审计结果：一中建公司用于甲六居饭庄在1997年4月至2000年3月6日的装修费共计589924．33元，其中1997年发生的装修等相关费用为559545．33元，评估值为279772．67元。1998年发生的装修等相关费用为30379元，评估值为21265．3元，两者合计为301037．97元。泽瑞公司用于甲六居饭庄在1997年4月至2000年3月6日的装修费用共计364327．43元，其中：1997年发生的装修等相关费用为262594．13元，评估值为131297．07元，1998年发生的装修等相关费用为8936．3元，评估值为6255．41元，1999年发生的装修等相关费用为92797元，评估值为69597．75元，三者合计为207150．23元。二、中建公司为甲六居饭庄所购置的设施原值为430085．09元，评估值为185678．4元。泽瑞公司为甲六居饭庄购置的设施原值为1008289．26元，评估值为599862．95元。上述一、二两项，截止评估基准日2000年3月6日，中建公司的装修费用和设施评估值合计为486716．37元；泽瑞公司的装修费用和设施评估值合计为807013．18元。中建公司和泽瑞公司对华建所的审计报告最后确认的投资及评估数额均不持异议。但泽瑞公司在原审时表示中建公司名下的装修费用及购置设施的评估值均应算入其投资总额，原审法院对此限期泽瑞公司举证，在期限内泽瑞公司未出示相关的充分有效证据。另查，泽瑞公司在承租甲六居饭庄期间于1999年3月15日以甲六居饭庄的名义与哈尔滨市烟草公司签订租赁协议，约定：哈尔滨市烟草公司同意将本公司所属的美国女神微型啤酒酿造设备、设施一套出租给甲六居饭庄使用；租赁期暂定为3年，自1999年3月15日至2000年3月15日；租赁费为年度25万元……。合同签订后，哈尔滨市烟草公司如约向甲六居饭庄提供了美国女神微型啤酒酿造设备一套，并投入使用，现孩设备仍在甲六居饭庄内。
　　上述事实有中建公司向法院提供的承包协议，工商档案，华建所出具的审计报告等证据材料及当事人陈述及开庭笔录在卷佐证。
　　本院认为：上诉人泽瑞公司上诉理由，部分不能成立。
　　1、关于合同性质，双方当事人签订的是企业租赁经营合同，泽瑞公司取得了甲六居饭庄的有关证、章，上诉人泽瑞公司负责人担任了甲六居饭庄的法定代表人，上诉人泽瑞公司称为房屋租赁合同，没有道理；2、关于合同效力，双方签订的是企业租赁经营合同，应属有效，其不违反有关法律规定。泽瑞公司取得了甲六居饭庄的经营权，依合同经营期间未遇到房屋、场地使用障碍，进行了正常的经营活动；3、关于中建公司的诉讼地位，红蜻蜓旅行社是甲六居饭庄的主管单位，根据其内部系统的规定，由中建公司行使对外租赁权，这种权利的转让并不违法，合同关系的确立是在上诉人泽瑞公司与中建公司之间，中建公司行使诉权并无不当；4、关于1995年、1996年的装修、设备费用之折抵，泽瑞公司虽已向原审提交1997年以前的60万元的装修费用单据，双方是否已商定1995年、1996年的60万元装修费折抵1997年的租赁费，中建公司财务处长到庭说明，其以前的书面说明并非对法庭出证且被添加了词句，对中建公司原经理1997年与的无台头，无落款、无签字的便条，只是保管，未作帐目处理，故泽瑞公司提供的该证明，不足以成立；关于中建公司原经理的证明，其已离职，又不能证明当时已形成单位意志，故不能成立；双方当事人在1999年9月28日的协议中约定，用1997年下半年的泽瑞公司支付的装修及购置饭庄设备所发生的实际费用进行冲抵，故原审法院未将1995年、1996年的装修费用和设备费用折抵租赁费之处理，并无不当；5、关于原审法院判决的数额，原审法院根据中建公司在诉讼期间追加的诉讼请求，减去审计评估的并由中建公司接收的泽瑞公司在甲六居饭庄的装修、设备投资，确定了泽瑞公司的欠费数额，计算过程是清楚的；6、关于泽瑞公司承担的水电费，是在双方当事人1999年9月28日的协议中约定的泽瑞公司所欠电费数额基础上，根据泽瑞公司其后的交费单据计算得出，并无不当。中建公司招待费抵顶水电费一节，泽瑞公司未提供相应单据，亦未明确提起该节反诉，可另行解决。甲六居饭庄的用电设备的实际用电数量，泽瑞公司自行计算的实际用电数量的准确性依据不足，不足以推翻其在合同中已认可的欠电费数额；7、关于租赁费是否变更，泽瑞公司提出不欠租赁费，原中建公司法定代表人证明修改了租赁金额，因该法定代表人已离职，又不能证明当时已形成单位意志，故不能成立；8、关于原审法院先予执行，泽瑞公司提出损失60万元，因原审法院在2000年2月28日送达的先予执行裁定中，明确告知了被执行人泽瑞公司在5日内将经营权交与中建公司，同年3月6日原审法院办理了具体执行，泽瑞公司不提出复议又不履行先予执行裁定，损失后果应自负。
　　上诉人泽瑞公司上诉理由，部分成立。1、关于断电损失，中建公司在诉讼期间，在泽瑞公司对有关合同事宜存在争议，在断电手续不完备的情况下，故意将甲六居饭庄的用电停断，应承担一定的扩大损失之责任；经审理，泽瑞公司多次违约，欠交租赁费，欠交水电费，对损失应承担主要责任。中建公司应赔偿一定的断电损失，中建公司亦表示认可，本院酌定断电损失数额为3万元，由中建公司赔偿；2、关于租赁费的折抵，审计报告中已认定了1997年下半年泽瑞公司向甲六居饭庄投入的房屋装修费及购置饭庄设备所发生的实际费用为262594·13元和74312元，后按现值进行了评估，原值与现值的差价为161839，26元，因为双方当事人在1999年9月28日的协议中，约定以1997年下半年泽瑞公司向甲六居饭庄支付的房屋装修费及购置饭庄设备所发生的实际费用冲抵租赁费，所以应依据协议用原价折抵所欠租赁费。原审法院判决认定事实清楚，程序合法，但部分处理有误。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
　　一、维持北京市西城区人民法院(2000)西京初字第34号民事判决第三项、第四项、第五项；
　　二、撤销北京市西城区人民法院(2000)西京初字第34号民事判决第一项、第二项；
　　三、中建公司与泽瑞公司签定的企业租赁经营合同予以解除；
　　四、泽瑞公司于本判决生效之日起十日内给付中建公司租赁费六十八万一千一百四十六元五角六分，并支付该款的延款违约金(自二000年三月六日起至给付之日止，按中国人民银行同期有关延期付款办法计算)；
　　五、中建公司于本判决生效之日起十日内给付泽瑞公司断电损失费三万元。
　　一审诉讼费六万八千九百四十一元，由中建公司负担二万一千九百四十一元(已交纳)，由泽瑞公司负担四万七千元，已交纳三万一千零八元，其余一万五千九百九十二元，于本判决生效之日起七日内交纳)；二审诉讼费二万八千九百四加元，由泽瑞公司负担二万四千九百四十一元(已交纳)，中建公司负担四千元(于本判决生效之日起七日内给付泽瑞公司)。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　傅永贵   　 
代理审判员　高　卫   　 
代理审判员　赵　悦   　

二○○○年十二月十五日

书　记　员　常　洁