陈圣国、李光斌与上海基安通讯器材有限公司企业承包合同纠纷案

上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2002)沪二中民三(商)初字第464号

　　原告陈圣国，男，1960年3月15日出生，汉族，现住上海市殷高路149弄16号601室。 
　　委托代理人杨士敏，上海市申辰律师事务所律师。 
　　原告李光斌，男，1967年8月17日出生，汉族。 
　　委托代理人杨士敏，上海市申辰律师事务所律师。 
　　被告上海基安通讯器材有限公司，住所地：上海市天目西路422号。 
　　法定代表人阴建国，该公司董事长。 
　　委托代理人沈伟民、潘宇东，上海市申华律师事务所律师。 
　　原告陈圣国、李光斌诉被告上海基安通讯器材有限公司企业承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，两原告委托代理人杨士敏 及被告委托代理人沈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
　　两原告诉称：2002年4月10日，两原告与被告签订一份《承包经营协议》，约定由两原告承包被告位于本市天目西路422号商城，承包期为五年，自 2002年6月18日至2007年5月12日止，年承包费为人民币230万元(含原告应收取原商城租金)，结算方式为：承包期间的招租租金由被告收取至230万元后剩余部 分再由被告支付给原告。该合同另约定原商城租金收入从2002年6月20日起归原告所有。合同签订后，原告向被告支付人民币10万元押金后即投入资金对商城进行装潢、招 商。截止2002年5月30日前，原告通过招租，被告已收取租金人民币1，249，634元，原告已履行支付承包费的义务。2002年11月18日，上海市第二中级人民法 院在商城内张贴公告，告知商城所属地块因涉讼早已查封，已委托拍卖公司进行拍卖，要求保持现状，违者将承担相应法律责任。原告看到公告后，即委托律师致函被告，认为继续履 行合同已无必要，请求清算。被告回函未予同意，但又擅自在外重新招商，并将原告制作的基安建材城、建材总汇广告的标牌、贴画改成基安通讯城等。被告在签订协议时隐瞒上述重 大事项、在协议未终止时又擅自招商，被告的行为已严重损害原告利益。据此，原告请求法院判令：1、终止2002年4月10日签订的《承包经营协议》；2、被告返还原告承包 押金人民币10万元；3、被告返还原告承包利润人民币277，062。65元。 
　　两原告为证明上述主张，向本院提供下列证据材料：1、2002年4月10日，原、被告签订的《承包经营协议》；2、截止2002年5月30日，被告已收取 各承租户租、定金人民币1，249，634元的24份收据；3、被告与A区一楼门面房租户原签订的14份租赁合同(共计租赁费为人民币99。9万元)；4、2002年 11月18日，上海市第二中级人民张贴的公告及天目广场工程拍卖的公告；5、2002年11月22日，原告委托律师致被告的律师函以及被告的复函；6、被告招商的广告以及 有关照片；7、原告自上海市闸北区城市规划管理局摘录的关于讼争商城系临时建筑的资料。 
　　被告辩称：1、被告是通过与郑州长兴建筑工程有限责任公司(下称长兴公司)签订租赁合同取得天目西路422号商城经营权的，当时长兴公司未告知被告该地块 为临时建筑，被告亦是在法院张贴公告后才得知地块的实际情况，因此不存在原告诉称的被告隐瞒“重大事项”的事实；2、根据《承包经营协议》的约定，原告第一年的承包费必需 在2002年6月1日前付清，现原告未按时、足额缴纳承包费，已属违约，故原告要求被告返还利润的诉讼请求完全缺乏事实、法律依据；3、原告因经营不善，已于法院张贴公告 前退回部分租户租金，款项亦由被告代付，因此，原告提出终止经营合同并非因为被告隐瞒“重大事项”，而是原告经营不善所致，与被告无涉；4、原告在承包期内，曾向被告借款 人民币70，488元、被告代原告支付2002年6月、7月电费人民币22，042元、2002年治安费2，000元、11月电费人民币8，915。71元、电话费人民币 1，850。40元、工资人民币2，000元，上述款项，原告应返还给被告。另，原告已招商收租的款项人民币514，900元未入帐；5、鉴于本案实际情况，同意终止讼争 承包协议的履行。 
　　被告对原告提供的证据材料真实性无异议，但对原告计算的金额有异议，认为部分租户缴纳的押金不应作为租金计算在承包费内。 
　　被告为证明上述主张，向本院提供了下列证据材料：1、2002年10月13日，商城租户要求退租的抗议书；2、2002年11月11日，两原告向被告出具 的承诺书；3、办理退租的一组材料，共退还租金人民币375435元；4、原告与租户签订的10份租赁合同，该租赁合同项下的租金共计人民币514，900元原告未交给被 告；5、原告向被告借款的借条以及被告代付电费等款项的凭证；6、讼争商城地块的建设用地许可证、规划许可证、工程施工许可证以及被告与长兴公司签订的租赁合同。 
　　两原告针对被告的答辩反驳称：1、被告与原告签订承包协议时，讼争商城已超过临时建筑的许可期限，原告对该情况不了解，过错在被告；2、2002年 11月，确实曾发生退还租户租金共计人民币375，435元的事实，但当时原告并未提出终止履行协议，而是向被告承诺在第二次招商时将租金优先由被告抵扣。现被告在原告未 进行第二次招商时即擅自自行招商，违反合同约定；3、向被告借款及被告垫付2002年6月、7月的电费属实，2，000元工资亦应由原告负担，但11月的电费、电话费原告 应承担一半；4、原告第三项诉讼请求的构成为：年承包费人民币230万元扣除讼争商城A区一楼门面房的年租金人民币99。9万元(因该款项实际为被告收取)，承包费应为人 民币130.1万元，折算为月承包费计人民币108，416.67元。原告承包了5个月，应付承包费人民币542，083。35元。将原告已支付给被告的承包费总额扣除原 告应交的承包费及借款等费用，余款为被告应返还的利润。 
　　两原告对被告提供的证据材料真实性无异议。 
　　审理中，因两原告申请以及案件审理需要，本院对讼争商城A区一楼门面房租户支付租金的情况进行了解，并调查取得一份由被告于2003年4月20日开具的租 金缴纳通知单。对该份通知单的真实性，各方当事人均无异议。 
　　根据两原告与被告的陈述及相关证据的核对、质证，本院经审理查明以下事实： 
　　1、2002年4月10日，被告作为甲方、两原告作为乙方、上海仕旺贸易有限公司(下称仕旺公司)作为丙方签订一份《承包经营协议》，约定：甲方将位于本 市天目西路422号商城的一楼2，500平方米(包括门面房)、二楼2，100平方米以及南边围墙1，500平方米交由乙方承包经营，自负盈亏；承包期限为五年，自 2002年6月18日至2007年5月12日；承包费为第一、二年每年人民币230万元、第三、四、五年每年人民币260万元；付款方式为：乙方招租的租金让甲方收满人民 币230万元止，不足部分乙方需在2002年6月1日前付清，如发生租户退出或其他租赁纠纷情况，由乙方负责解决，签订协议时乙方向甲方支付押金人民币10万元；甲方负责 2002年5月31日前商城的一切费用，从2002年6月1日起至乙方在经营期间协议终止，乙方负责商城的一切费用，2002年6月20日前原有商城租金收入归甲方所 有，以后归乙方所有；如乙方因故不能正常营业，应提前三个月通知甲方，但乙方至少履行协议不得少于一年，终止协议时，甲、乙双方帐目结清后，甲方退还乙方的押金和保证金。 协议签订后，两原告及被告分别在甲方、乙方栏内签字盖章，仕旺公司则在丙方(担保方)栏内加盖了公章。此节事实，有两原告提供的证据材料1及当事人陈述佐证。 
　　2、上述协议签订后，两原告即按约于签约当日向被告缴纳了押金人民币10万元，并开始对外进行招商。截止2002年6月29日，被告共收到由两原告招商而 取得的款项共计人民币1，249，634元，其中租户缴纳的租金为人民币1，088，834元，押金为人民币160，800元。由于原与被告签订租赁协议的商城A区一楼门 面房的租户均不愿将租金交给两原告，因此上述款项中未包括该门面房的租金人民币99。9万元，实际该门面房的租金已由被告按季度收取。此节事实，有原告提供的证据材料 2、3、各方当事人的陈述以及本院调查的证据佐证。 
　　3、2002年10月13日，因两原告经营不善、商城管理混乱，商城中部分租户提出抗议，要求退租。为此，由被告出面并出资退还了上述租户的租金共计人民 币375，435元。退租完毕后，两原告于同年11月11日向被告出具一份承诺书，该承诺书载明：租户退出二个月的租金和半个月的押金暂由被告支付，等到第二次招商的房租 优先由被告扣回原先付出的金额(时间限三个月内)。此节事实，由被告提供的证据材料1、2佐证。 
　　4、2002年11月18日，本院因其他案件的执行，在讼争商城的地块上(本市天目西路422号)张贴了一份公告，公告载明：为案件执行需要，本院已委托 上海国际商品拍卖有限公司拍卖执行人上海天目广场联合有限公司(下称天目广场公司)所有的位于本市闸北区不夜城中心133号地块。该地块中“上海新客站永兴家具市场”等临 时建筑物(包括本案讼争商城在内)的许可证已过期，现发现上述临时建筑物似对外招商，为防止产生不应有的损失，要求地块保持现状，违者将承担相应法律责任。两原告看到上述 公告后，即于同月22日委托律师向被告快递送达一封律师函。该函指出被告在签约时隐瞒了讼争商城因涉讼已禁止招商的重大事件，根据公告内容再履行协议已无必要，请求终止协 议并进行清算。同月24日，被告复函两原告，称法院涉讼事宜与被告无关，承包经营关系不存在终止之说，要求两原告继续履行协议。嗣后，因两原告未再招商，被告遂对外进行招 商。此节事实，有原告提供的证据材料4、5、6佐证。 
　　5、2002年5月24日，两原告为经营需要向被告借款人民币70，488元，又于同年8月8日为支付6、7月电费向被告借款人民币22，042元。同年 12月11日，由被告支付了2002年下半年治安费人民币2000万元、11月份电费人民币8，915.71元、电话费人民币1，850。4元，并支付员工工资人民币 2，000元。此节事实，有被告提供的证据材料5以及当事人陈述佐证。 
　　6、讼争商城所在地块即本市天目西路422号在1999年施工时工程项目为“上海金温服装批发市场”，建设单位为长兴公司。当时该项目取得是临时规划许可 证(编号为99－015)，临时建筑许可期限为1999年5月26日至2001年5月26日，为期两年。2001年5月16日，长兴公司与被告签订租赁合同，约定由长兴公 司将讼争商城租借给被告经营，期限自签约之日起至2007年5月14日。此节事实，有原告提供的证据材料7及被告提供的证据材料6佐证。 
　　本院认为：1、根据临时建筑许可证有效期的规定，两原告与被告签订讼争《承包经营协议》时，讼争承包的标的即天目西路422号商城已超过临时建筑许可的期 限，因此该承包协议已无实际履行之可能。现两原告提出解除合同、终止承包协议的履行，被告业已表示同意，故本院对两原告提出的终止协议履行的诉讼请求予以支持；2、虽然两 原告在签订协议后曾因经营不善导致部分租户退租，但当时两原告仍表示愿意继续履行合同，后由于讼争商城超过临时建筑有效期、法院公告不得再对外招商，客观上造成两原告履行 合同不能。由于被告在将合同标的(即讼争商城)发包给两原告时，讼争商城已过临时建筑许可期限，被告已不具备发包资格，因此造成两原告现合同履行不能，主要过错在于被告， 被告应根据两原告实际承包的时间计算承包费，并将多收的承包费返还两原告。自承包经营协议约定的承包起始时间(2002年6月18日)计至法院张贴公告之日(同年11月 18日)止，历时五个月，该段期间应为两原告实际承包期，两原告亦表示该段期间应向被告缴纳承包费。鉴于讼争商城A 区一楼门面房的99。9万元租金实际已由被告按季度收 取，故两原告认为230万元的承包费应扣除上述99.9万元的主张(即年承包费为人民币130。1万元)，本院可予支持，但被告已收取的费用中，押金人民币 160，800元属保证性质，不应作为租金计算在两原告已付的承包费内，因此，两原告已向被告支付的承包费应以人民币1，088，834元计。扣除两原告五个月承包费人民 币542，083.35元(以年承包费人民币130.1万元计，每月承包费为人民币108，416。67元)以及两原告向被告的借款、应支付的治安费、工资和2002年 11月前半个月的电费、电话费，被告应返还两原告多支付的承包费人民币69，402。64元。另，两原告为履行合同已向被告缴纳押金人民币10万元，根据协议的约定，被告 在合同解除清算后应向两原告返还该笔押金。以上两项合计，被告应向两原告共计返还人民币169，402。64元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下： 
　　一、原告陈圣国、李光斌与被告上海基安通讯器材有限公司2002年4月10日签订的承包经营协议终止履行； 
　　二、被告上海基安通讯器材有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈圣国、李光斌人民币169，402。64元。 
　　本案案件受理费人民币69，763元，财产保全申请费人民币2，770元，共计人民币72，533元，由两原告负担人民币3，371元，由被告负担人民币 69，162元(应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳)。 
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。 
　　当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向本院预交上诉受理费。

审　判　长　杨　钧   
代理审判员　俞　巍   
代理审判员　岳　菁  

二00三年六月十日

书　记　员　叶　铭