万祥军与何永瑞企业名称（商号）合同纠纷二审民事判决书

甘肃省白银市中级人民法院

民事判决书

（2017）甘04民终1324号

上诉人（原审被告）:万祥军，男，汉族，1972年11月11日出生，住白银市白银区。

委托诉讼代理人：王艳霞，女，汉族，1972年10月5日出生，住址同上，系万祥军妻子。

被上诉人（原审原告）:何永瑞，男，汉族，1977年4月7日出生，住白银市白银区。

上诉人万祥军因与被上诉人何永瑞企业名称（商号）合同纠纷一案，不服甘肃省白银区人民法院（2017）甘0402民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

万祥军上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判将洗车设备包括洗车机、气泵、泡沫机、洗衣机各一台，吸尘器一个，锅炉、汽车饰品、洗车液共计价值22000元从转让费38000元中扣除，设备归被上诉人所有，上诉人只退回被诉人16000元；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决不公，依法应予撤销、改判或者发回重审，理由如下：首先，上诉人将洗车房转让与被上诉人时，所收取的38000元转让费包括所有洗车设备（洗车机、气泵、泡沫机、洗衣机、吸尘器）、汽车饰品、汽车液及房屋供暖设备（锅炉）。一审时，被告当庭承认汽车饰品价值为3000元，也承认汽车液（两箱84瓶）价值为2400元，但一审法院却未将两项金额5400元从转让费中扣除。另外，房屋的取暖设备锅炉在汽车房拆除时，因原告保管不力，现已丢失，对此原告应向被告承担返还责任，但一审法院却未予认定；其次，一审时，被上诉人申请对转让的所有洗车设备进行价格鉴定，以便将洗车设备价值金额在转让费中予以扣除，在没有鉴定结果的情况下，一审法院便判决已转让给被上诉人的洗车设备返还给上诉人明显不当，因为洗车设备在当初转让时就包括转让费中，现被上诉人已使用一年，仅判决无偿返还该洗车设备，明显对上诉人不公；最后，双方签订本案《房屋租赁合同》时，被上诉人对洗车房屋属于临时搭建的建筑物是知道的，而且上诉人也将洗车房为临时搭建的情况明确告知了被上诉人，并说明可能被拆除的风险，对此情形被上诉人表示接受。因此被上诉人在本案中具有一定的过错，应承担相应的责任，但一审法院仅判决其向上诉人返还已使用一年的洗车设备，明显未考虑被上诉人的过错，有失公平。

何永瑞辩称，汽车饰品和转让费不属于转让设备，上诉人陈述的汽车饰品价值3000元我不予认可，汽车饰品只有几件，具体数目我们没有清点过。洗车液两箱什么牌子和价值不清楚。锅炉不包括在转让的洗车设备中，房屋拆除时让上诉人拿走，现不在我手中。我没有申请鉴定，我签订合同时不知道洗车房是临时搭建房屋，上诉人也没有告诉过我这个情况，所以双方在合同第三条约定，洗车房在一年内不得拆除，若拆除上诉人返还我转让费38000元。

何永瑞向一审法院起诉请求：1、请求判令万祥军退还何永瑞洗车房转让费38000元和房租1400元，共计39400元；2、判令万祥军承担本案案件受理费。

一审法院认定事实：1、2016年9月14日，何永瑞与万祥军签订了《房屋租赁合同》，合同约定万祥军将位于白银市白银区康乐街XX楼XX的洗车房租赁给何永瑞经营，租赁期限自2016年9月16日起至2019年9月16日止，年租金24000元；另外合同第3条约定，洗车房转让费共计38000元，租赁的房屋一年内拆除不能继续经营时，返还当初租房时的转让费38000元。2016年9月16日双方签订《转让证明》，内容为，从2016年9月16日起将位于康乐街XX楼XX洗车房里的设备和经营权转让给何永瑞，含洗车房里的所有设备，转让费共计38000元整。2016年9月20日何永瑞向万祥军支付转让费38000元，万祥军向何永瑞出具了《收条》。另何永瑞向万祥军支付了2016年9月16日至2017年9月16日一年的租赁费24000元。因上述洗车房为临时搭建房，2017年8月24日被城管执法大队拆除，房内洗车设备（洗车机、气泵、泡沫机、洗衣机、吸尘器）由何永瑞保管，何永瑞遂要求万祥军退还转让费38000元和2017年8月24日至2019年9月16日的租赁费1400元。一审法院认为，本案的争议焦点是《房屋租赁合同》效力及转让费38000元及未到期的租赁费是否退还？本案诉争的洗车房为临时建筑物、无产权证，属违法建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，"出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效"的规定，何永瑞与万祥军签订《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"和第五十七条，"合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力"的规定，上述的《房屋租赁合同》第3条对"租赁的房屋一年内拆除不能继续经营时"，如何解决纠纷有明确约定，即出租方万祥军应当"返还当初租房时的转让费38000元"，故根据上述法律规定和合同约定，何永瑞要求万祥军退还洗车房转让费38000元和租赁费1400元之主张，证据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：（一）万祥军返还何永瑞洗车房转让费38000元、租赁费1400元，合计39400元，于本判决生效后二十日内付清；（二）何永瑞于本判决生效后二十日内返还万祥军洗车设备：洗车机、气泵、泡沫机、洗衣机各一台，吸尘器一个。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件基本事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于上诉人万祥军与被上诉人何永瑞签订的《房屋租赁合同》的效力问题。双方签订的《房屋租赁合同》中既包含房屋租赁又包含洗车房设备及经营权转让的内容，故判断该合同的效力问题，应将二者予以区分。1.关于房屋租赁部分。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定："出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。"涉案简易房未取得房屋的所有权证明及土地使用权证，上诉人万祥军亦未取得建设工程规划许可证及合法建造审批证明，属临时违章建筑，且该建筑现已被依法拆除，因此双方签订合同中涉及房屋租赁的部分应认定为无效合同。合同无效后，考虑到被上诉人何永瑞作为承租人已实际占用该房屋进行经营，故应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。2.关于洗车房设备及经营权转让部分。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定："无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。"即合同中房屋租赁的部分无效并不必然导致洗车房经营权转让无效的结果，但由于该洗车房在2017年8月24日被城管执法大队拆除，导致被上诉人何永瑞无法正常经营，其签订转让合同经营洗车房获取利润的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。"《中华人民共和国合同法》第五十七条规定："合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。"双方当事人在合同中明确约定"租赁的房屋一年内如拆除不能继续经营时，返还当初租房时的转让费38000元"，从上述条款可以看出，双方约定退还转让费的前提是洗车房在特定的期限内被拆除。在此情况下，被上诉人何永瑞关于解除协议中经营权转让并退还洗车房转让费的主张符合法律规定及合同约定，应予以支持。万祥军此获得的洗车房转让费38000元应返还给何永瑞，何永瑞基此获得的相应设备亦应一并返还万祥军，故一审判决上诉人万祥军退还洗车房转让费38000元，并无不当。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。"上诉人万祥军并未提供充分的证据证明其转让给被上诉人何永瑞的设备种类及数目，应承担举证不能的法律后果，综上所述，万祥军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费786元，由上诉人万祥军负担。

本判决为终审判决。

审判长   栾春鹏

审判员   高登云

审判员   张军忠

二〇一八年三月二十二日

书记员   侯秀林