6个要点：执行中，如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款规定：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

最高人民法院在（2020）最高法民终1197号民事判决书中认为：“人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为‘非因案外人自身原因’，本案中魏振存并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故魏振存对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。”

那么，在执行实践中，如何把握“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一表述呢？

“从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利，例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。”【摘自《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》】

下列情形不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形：

（一）买受人与出卖人签订房屋买卖协议时，知道出卖人尚未取得房产证的，可以认定买受人对不能办理房屋过户登记存在过错。

最高人民法院在（2020）最高法民申1100号民事裁定书中认为：“刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时，王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王献召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。”

（二）买受人明知自己被限购，但仍与出卖人签订房屋买卖合同，导致无法办理过户手续，应当认定买受人因”自身原因未能办理产权登记“的情形。

最高人民法院在（2020）最高法民申2233号民事裁定书中认为：“二审判决已查明昆明市于2011年开始房屋限购，后于2014年8月解除限购。李凯宇于2011年购买案涉房屋时，其本人和丈夫肖英红名下已有两套房屋，不符合昆明市限购政策规定的再次购买房屋条件，因此李凯宇与巨和公司签订了协议书，约定待限购政策取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后90个工作日内办理产权登记。李凯宇明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。”

（三）买受人因不想让配偶知晓自己购买房屋，而将房屋登记在他人名下的，属于对房屋未过户登记存在明显过错的情形。

最高人民法院在（2020）最高法民再378号民事判决书中认为：“王雪松对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王雪松虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王雪松对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王雪松称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。”

（四）买受人购买房屋时，未尽到合理审慎义务，导致购买了负载有抵押权的涉案房屋，其未能办理过户登记的原因系买受人自身行为所致。

最高人民法院在（2020）最高法民再75号民事判决书中认为：“关于案涉房屋是否属于因张茂华自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，案涉房屋未能办理过户登记部分原因系张茂华自身行为所致，理由如下：张茂华购房时未尽到合理审慎义务，购买了负载有华融资产公司抵押权的案涉房屋。红叶公司早在2014年9月28日已经将张茂华购买的案涉房屋抵押给华融资产公司，并于同日办理了抵押登记。而张茂华共计购买了21套房屋，均为商铺，属于商业性用房，其购买数量已经远远超过了普通投资者、消费者的能力，属于完全的商业商事行为，其作为买受人应比一般购房者尽到更为审慎的注意义务。签订买卖合同前，张茂华可在房产登记部门查询案涉房屋的上述抵押登记信息。张茂华辩称由于案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》，在抵押权设立后，红叶公司仍然在销售大厅正常销售房屋，其是基于对商品房预售许可制度的公示公信而购买房屋，且红叶公司已经在合同中载明案涉房屋未负载抵押，自身已经尽到了注意义务。本院认为，案涉房屋所属的项目已经取得预售许可仅代表案涉房屋具有对外销售资格，并不代表案涉房屋的权利状态，此外，尽管红叶公司已经在合同中保证了案涉房屋无抵押，但是在案涉房屋已经设立抵押且事实上可以进行查询的客观情况下，张茂华仍进行该项交易，其行为难言谨慎。因此，张茂华签订商品房买卖合同时未对案涉房屋权利状态尽到合理、谨慎的注意义务，客观上导致案涉房屋因已抵押登记而不能办理过户的结果。”

五、买受人怠于催告房屋卖售人办理过户登记手续，房屋买受人不符合《异议复议规定》第28条的第四个要件，无权排除执行。

最高人民法院在（2019）最高法民申4287号民事裁定书中认为：“2011年3月1日，张春梅、魏丹与鑫顺房产公司签订《商品房买卖合同》，并约定房屋交付使用后九十日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。张春梅、魏丹与鑫顺房产公司应按约在2011年6月1日前办理完成案涉房屋的权属转移登记。但根据本案查明的事实，张春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”。

六、买受人与出售人约定五年后办理过户登记，不属“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。

黑龙江省依兰县人民法院在（2019）黑0123执异26号民事裁定书中认为：“关于未办理房屋变更登记的过错问题，案外人称，因听说当地有相关政策规定拆迁安置房交易需五年后才可办理更名过户登记，所以双方在合同中约定五年后办理相关的过户手续。从案外人的陈述中可知，案外人在购房前便已知道购买拆迁安置房暂时不能办理更名过户手续的政策规定，明知此次交易存在较大风险，仍然购买了该房屋，案外人显然未尽到作为一般购房人的谨慎注意义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然案外人与被执行人武某在合同中约定五年后办理过户手续，但该合同条款只是约定了双方办理过户登记的期限，对抗不了不动产物权的变动规则。因此不能认定案外人对案涉房屋未进行变更登记是客观原因导致其不能，应系其怠于行使民事权利，存在过错。”