商品房团购法律问题分析

　国内房价的飙升使得购房者希望以更优惠价格购得房产的心理期待出现，伴随着房地产开发商竞争力度的加大，资金快速回笼的需求增强，商品房团购这一现象应运而生。早在21世纪初的几年里，商品房团购已然在国内的一线城市悄然兴起。时至今日，团购已经蔚然成风，早已不是什么新鲜事物。但商品房作为一项特殊的商品，团购又作为一项特殊的交易方式，其中的法律问题仍有待详细解析，尤其是其中隐藏的法律风险有待明白解析以便更好的防范。本文拟从商品房团购的特点、模式出发，对其中的法律关系予以解析，理清商品房团购合同的性质和效力等基本法律问题，进而对团购风险进行提示并提出相应的防范措施以供读者参考。 
　　一、商品房团购兴起的原因 
　　商品房团购是一个民事法律行为，同时也是一项经济交易行为，它从产生到兴起，有着交易主体各方的利益考量。 
　　对团购参与者来说，团购最大优势就是价格较低。房屋团购可以使买家能以低于散户市场成交价格的价格买到自己需要的房子。团购商品房的价格往往要比非团购的商品房的价格优惠10-30%。？譹？訛另外，团购对于购房者来说还有介入前期规划的优势。鉴于集团购买的地位，开发商一般都对团购单位的意见比较重视，团购单位可以代表团购者在规划阶段与开发商就团购商品房配套、位置、面积、户型、材料等相关事项进行协商。所以团购的房屋更能满足团购单位和购房者的需要。 
　　而对于开发商而言，让利也是出于自身利益考虑。首先，团购可以让开发商快速回笼资金，减少了融资成本。团购单位往往在开发商获得土地以后即与开发商签订团购合同并支付一定的预付款，这为开发商减轻其融资的压力与负担。其次，由于单位团购往往数量庞大，开发商还可以在很大程度上降低销售成本和宣传成本。再次，团购对扩大楼盘的知名度有积极的作用。 
　　正是基于以上原因，商品房团购被开发商和购房者所接受，形成了商品房销售市场上的一种特殊方式。 
　　二、商品房团购的几种模式及其评析 
　　房屋团购形式也是多种多样的，从发起的主体上看，一般可以分为四种： 
　　一种是购房者自发组团购房；一种是购房者所在单位组织职工组团购房；一种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房；还有一种是开发商主动推出团购政策。 
　　在以上四种模式中，实践中以第二种模式操作者居多。在这种模式中，从团购单位是否承担合同责任的角度来划分，团购操作又可分为以下两种模式。 
　　第一种模式是在团购协议中明确团购单位仅仅只是单位职工的受托人。这种模式下，团购单位不承担合同的权利义务，团购发生争议以后诉讼主体也不涉及团购单位。 
　　另一种模式是团购单位成为团购合同的主体，团购单位承担团购合同约定的权利义务，团购单位承担支付预付款等责任。团购协议中往往约定单位职工与开发商签订商品房买卖合同以后，团购单位与开发商的合同关系解除。 
　　从团购单位的角度来讲，第一种模式团购单位的风险比较低，团购单位乐于采用第一种模式。第二种模式对团购单位来说团购单位要承担一定的风险。对开发商来说愿意选择第二种模式。 
　　对于房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房的模式，实务中也较多，目前以网络媒体作为一个组织平台进行团购的模式也渐趋成熟，比如在2011年8月新世界发展（武汉）有限公司依托新浪乐居（house.sina.com.cn）网上房屋销售团购平台，公开团购销售新世界发展（武汉）有限公司开发建设的位于光谷新世界项目的商品房。其在网上公布了详细的参与规则及各方权利义务，取得了较好的实际效果。 
　　而对于第一种和第四种模式来说，由于是购房者自发组织或开发商自行组织，在购房者与售房者之间缺乏第三方的组织者参与，显然效果不如另两种好。其在实务操作中的成交量不理想，有时甚至组织后无法成功团购签约。 
　　三、商品房团购参与各方的地位及其法律关系 
　　商品房团购涉及到开发商、团购组织者与购房者三方，厘清各自的地位及其之间的法律关系，对避免三方之间的纠纷有着重要的意义。 
　　（一）团购组织者与购房者之间的委托代理关系 
　　目前对团购组织者与购房者之间关系的定性有不同的意见，分别有信托、委托、行纪、居间等不同的观点。那到底是什么关系呢？我们可以先厘清各自的内涵。 
　　信托。根据我国《信托法》第二条的规定“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托制度是委托人为受益人的利益，委托受托人长期对信托财产进行经营管理而设立的法律制度。 
　　行纪。根据我国《合同法》第414条的规定“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”行纪制度是行纪人以营利为目的，受委托人委托，在贸易活动中为其提供代买代卖服务的法律制度。 
　　居间。根据我国《合同法》第424条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间制度是居间人以营利为目的，受托为委托人提供居间服务即报告订约机会或为订约媒介的法律制度。 
　　委托代理。根据我国《合同法》第396条的规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托代理制度是委托人委托受托人代其处理事务而设立的法律制度，在实践运用中非常广泛，我国《合同法》吸收了英美法中的某些做法，增加规定了间接代理制度，使我国的代理制度更加完整、全面，有利于代理制度的实践操作。 

　基于上述对信任、行纪、居间、委托代理制度的分析，结合团体购买商品房中各方之间关系的特点，笔者认为，团购组织者与购房者之间应是委托代理关系。 
　　团购组织者与购房者之间实际上是一种委托关系。购房者是委托人，团购组织者是受托人。作为团购组织者来讲，购房者有集体购房的意向以后，为明确组织者与购房者之间权利义务和避免双方的纠纷，组织者与购房者之间应当签订委托协议或委托书明确双方之间的委托代理关系，明确购房者的授权范围和义务。双方以《民法通则》及《合同法》中有关委托代理的法律规定为依据来规范各自的权利义务。 
　　（二）开发商与团购房者之间的买卖合同关系 
　　开发商与团购房者之间的关系是房屋买卖合同关系。开发商是出卖方，团购房者是买受方。按照不同的团购模式，开发商与购房者在前期有的并不会直接以甲乙双方的身份签订团购合同，而是由团购组织者与开发商签订合同。但不管双方是否直接签订合同，二者在本质上就是买卖合同的法律关系。根据《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。自从国家取消公房私售制度后，单位不可以再向职工分房，各开发公司也清楚这一规定，况且团购合同中由于产权登记一户一证的要求，基本上也能明确单位所购房屋的委托人是职工。所以开发商知道委托人是很容易的。？譺？訛因此，单位或其他团购组织者与开发商的团购协议直接约束购房者与开发商。这为之后购房者与开发商签订正式的房屋买卖合同提供了极好的法律依据。 
　　而在现实中，团购合同往往都是在取得预售许可证之前签订，开发商与团购房者签订《商品房购销合同》往往还需要很长的一段时间。为尽快在开发商与购房者之间建立权利义务关系，团购合同签订后，开发商应当尽快与实际购房者签订《认购协议》明确双方的权利、义务关系。作为团购组织者来讲，也应当促使购房者尽快与开发商签订《订购协议》和《商品房购销合同》。 
　　（三）团购组织者与开发商的关系 
　　从法律关系上来看，团购单位与开发商没有直接的权利义务关系。因为团购组织者只是团购房者的代理人。实际操作中，由于团购房者众多不可能每个人都参与实际谈判和操作，所以有关商品房买卖的谈判实际上还是发生在团购组织者与开发商之间。在双方签订团购合同时应当明确团购组织者与团购房者的委托关系。 
　　四、团购合同的性质及效力问题 
　　商品房团购合同不管是开发商与购房者直接签订还是与团购组织者签订，其最终都将约束到开发商与购房者。那合同的性质到底如何呢？是商品房买卖合同的本合同还是商品房认购的预约合同？笔者认为还是应该分情况而定。 
　　从法理上讲，预约合同当事人真实的意思表示是将来订立某个特定的合同，因此，预约合同的内容应具备的要素，是嗣后当事人能据此订立本合同。而本合同是为了履行预约合同而订立的合同。区分二者在实务中是有现实意义的。当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本合同时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本合同内容，请求赔偿其可预期的利益。 
　　为此，签订团购合同时，签约双方应尽量从合同条款自身的表述上区分出合同的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本条解释实际上将商品房买卖认购书在满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件下认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。这就为实务操作提供了选择的余地。如果双方希望签订的是意向性合同，则表述必定相对模糊，而若希望签订的就是商品房买卖合同，则应该尽量完善合同条款，使其符合《商品房销售管理办法》第十六条规定。 
　　团购合同在实务中还涉及一个效力认定问题。在实际操作中，团购组织者与开发商签订的团购合同往往是在开发项目没有取得预售许可证的条件下签订的，特别是有的城中村项目的开发商甚至在拆迁尚未完成、规划尚未审批的情况下开发商与团购组织者就签订团购合同。根据2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订性质的费用”，由此，在没有取得预售许可证的情况下开发商是不能进行房屋销售的。根据上述法律规定，只要是未取得预售许可证就不得以任何形式变相预售房屋。所以开发商无论以“认筹卡”、“会员卡”、“定金”、“诚意金”还是其他形式变相预售房屋和收取款项都是违反法律规定。但同时又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。这一解释又为开发商大开方便之门，一些开发商即使未取得商品房预售许可证明，仍大量开展预售活动，其胆量就来自于在纠纷产生之前他是有可能补得预售许可证明的，这样之前签订的预售合同或变相的预售合同如团购合同则是有效力的。 
　　五、商品房团购的法律风险及防范措施 
　　因为团购具有明显的价格优势，所以被许多购房者，尤其是投资型购房者的青睐。大多购房者眼里只有优惠和利益，感性胜过理性，忽视了团购的法律风险。风险与收益总是成正比的，所以团购的法律风险比一般的购房风险更大，尤其是“团购房”成为开发商非正规的融资手段时。 
　　对于购房者来讲，由于购房者和组织者之间信息不对称，与开发商之间的信息更不对称，如果组织者与开发商恶意串通，很容易损害购房人的实际利益。其中最大的风险就是支付的资金安全问题。如果支付出去的资金没有安全保障，很可能最终钱房两空。为此，团购组织者与开发商建立资金共管或者委托银行作为第三方资金托管很有必要；另外，如果团购数量较大，是成栋或更多成片的购买，团购方可以要求开发商将相应的土地使用权抵押给团购方，以作为后续如期交房的担保。 

　　对于开发商来说，也有其自身的风险，如果团购合同签订后让利幅度确定的情况下，实际购房者多数违约未与其签订商品房买卖合同，其成交量大幅下跌时，其利润是会受到影响的，此其一。其二，开发商在未取得预售许可证的情况下签订团购合同收取“意向金”等名目的款项，有可能遭到行政主管部门的处罚。为此，开发商在签订团购合同时，最好将“意向金”写明为“定金”，以便在将来发生违约时适用“定金罚则”，加大团购者违约的成本以减少违约的可能性。其次，要谨慎处理合同条款对自身的约束，提前约定好在合同被确定无效时的处理机制。 
　　对于团购组织者来说，其风险主要来自于委托关系的明确以及授权范围的确定上。如果委托授权不明，很可能因谈判的条件不符合个别购房者的利益要求而遭致麻烦。另外，团购组织者在团购合同中的地位及责任最好用清晰的条款加以表述，如团购组织者就是购房人的受托人，其合同条款直接约束到购房者和开发商。在实务中，还有团购组织者厘不清自己的身份，主要是团购单位在没有获得职工授权同意的情况下，盲目地与开发商签订团购合同，之后又硬性摊派给单位职工，引起不必要的纠纷。这也是团购组织者要吸取的教训，实务中最好以签订书面的委托合同为好。 
　　不管对于团购三方中的哪方来说，签订一份权责明晰的团购合同无疑是最重要的。对于一个双赢的团购行为，若有尽可能详细的权利义务的合同约束，应该可以最大限度地避免纠纷的发生。 
　　六、结语 
　　迎合各方利益应运而生的商品房团购这一事物是有生命力的新鲜事物，虽已流行多年，但仍将以更加多样的模式流传下去。新生事物有着自身的不完善，也有着现行法律上的障碍，但我们在厘清各方法律关系的同时，对其合同的性质效力加以清晰的认识，是可以做到识别风险、防范风险的。对于一个风险可防可控的事物，我们应该以一种开放的心态去接纳它，这也是一个法制社会应有的姿态。 

文章来源：

唐山画心商务调查http://www.roomtalk.cn/hyzx/hyyj/2506.html