谈房地产开发项目中的法律顾问服务

      房地产开发业是国民经济中的支柱产业。由于行业的特殊性，约束房地产开发的法律法规在各行各业中最多，房地产开发企业的经营运作除了需要遵循经济领域的基本法律法规外，还必须遵守繁多的行业法律法规，现在的房地产项目开发过程不但是一个经济过程，也来越成为一个法律过程。在这样的背景下，专业化的法律顾问服务就成为房地产开发项目预防经营风险、规范企业管理、提高投资效益的必然选择，而房地产专业律师无疑是担任房地产开发项目法律顾问的最佳人选。

　　一、房地产开发项目法律顾问服务的原则和内容

　　（一）房地产开发项目法律顾问服务的原则

　　为房地产开发项目提供法律顾问服务，应遵循“事前预防为主，事后救济为辅”的原则。作为法律顾问，不但要对已发生的法律纠纷采取法律措施以避免或减少可能造成的损失，更要运用专业知识技能提高项目参与人员的法律意识和法律知识，建立完善的法律风险管理机制，防范项目开发运作中可能出现的法律漏洞，通过降低项目风险来提高项目的投资收益。

　　（二）房地产开发项目各阶段法律顾问服务的主要内容

　　1、拿地阶段：审查一级土地开发相关协议，审查土地出让合同，调查土地权属情况及拆迁征地法律风险，起草审查项目转让协议或项目公司股权转让协议、项目合作协议等；

　　2、方案规划设计阶段：协助各项行政许可报批，协助方案招标及勘察、设计招标，研究当地房地产开发政策，向项目决策者提供法律意见。

　　3、施工阶段：起草审查施工招标文件，参与施工招标，起草审查施工总承包合同、分包合同、材料设备采购合同、监理合同等，协助处理施工中出现的各种纠纷。

　　4、预售阶段：起草审查房屋预售合同及补充协议、销售代理合同、前期物业服务合同等，协助处理商品房预售过程中各种法律纠纷。

　　5、竣工交房阶段：审核竣工结算文件，协助办理竣工结算，起草审核交房文件，协助处理购房人的异议。

　　6、项目后期：代为协商处理各种未能解决的矛盾，代理与购房人之间的诉讼，代理与施工方、供货方之间的诉讼或仲裁。

　　三、房地产开发项目法律顾问服务的方式方法

　　（一）由专业律师组成律师团队，以团队模式为房地产开发项目服务

　　涉及房地产开发的繁多的法律法规，使得房地产专业成为律师的执业方向之一，只有专业的房地产律师才能做到熟稔房地产业的法律法规、政策，提供优质的法律服务。由于房地产开发项目法律事务繁杂，适宜采用由一名律师主办、其他律师予以协助的团队模式提供法律顾问服务，律师事务所和主办律师承担执业责任。

　　（二）协助建立法律风险防范制度并参与其中

　　将风险防范机制制度化，建立完善的定责定岗风险防范制度，是房地产开发项目避免法律风险和其他风险的保障。在风险防范体系中，律师的作用是核心之一，律师与各部门之间应建立畅通的联络机制，必要时可设置专门的法务人员。

　　（三）律师担任房地产开发项目法律顾问的工作方式

　　1、咨询解答：对简单的法律事务及咨询，由律师口头解答，可采用面谈或电话、网络等途径。

　　2、起草审核合同：起草或审核项目开发过程中的各类合同，维护己方利益、防范合同风险。

　　3、出具《法律意见书》：对项目开发提供建设性意见或改进性措施的，由承办律师出具书面的《法律意见书》或《法律建议书》，必要时可以在售楼处等区域公示。

　　4、参与商务谈判：接受委托，参与项目开发的各种商务谈判。

　　5、提供律师见证服务：以律师的身份，对某些法律事务做律师见证，证明其真实有效。

　　6、发送律师函：必要时向购房人或项目合作者发送具有法律效力的律师函。

　　7、代为协商处理纠纷：接受委托，代表开发商出面与对方谈判，协商处理纠纷。

　　8、代理诉讼和仲裁：对已经成讼的纠纷，作为诉讼或仲裁代理人代理诉讼和仲裁。

　　9、开展法律培训：向项目人员讲解有关法律法规及操作技巧，提高项目人员法律素质，防范法律风险。