住宅合作社与商品房、经济适用房的异同

     为解决中低收入者的住房问题，在政府政策鼓励下，经济适用房和住宅合作社的建房形式备受欢迎，特别是住宅合作社在近期引起了社会各界的关注。北京市现有住宅合作社30余家，其中市直属合作社有9家，正在集资的有政馨家园、政华家园、汇丰家园、康宁居等项目。

　　住宅合作社与商品房、经济适用房相比较，其主要异同点在于：

　　根本性质不同。商品房和经济适用房的建设组织者是经济实体，而住宅合作社是不以盈利为目的的公益性社会团体。商品房和经济适用房的开发是一种市场行为，而住宅合作社提供住房是不存在市场行为的。

　　经营目的不同。住宅合作社不以营利为目的，按建房成本集资不含利润；经济适用房允许有微薄的利润，即3%的利润；商品房开发则是为了追求利润，利润是根据市场的情况变化而变化。

　　服务对象不同。住宅合作社以中低收入住房家庭为对象，包括有北京市常住户口的国企职工、标准租私房腾退户、改建拆迁百姓和未达标的国家公务员等中低收入家庭。经济适用房也是为解决中低收入家庭的住房问题，但是对象是有北京市户口、年收入低于60000元的居民。商品房开发则是为高收入家庭服务，不限户口。

　　集资和销售批准单位不同。住宅合作社没有所谓的“五证”，与商品房不同的是合作建房和经济适用房建设所用土地由政府划拨，取得划拨手续，合作建房向北京市房改办申请取得集资建房方案批复后，才能开始集资建设。而商品房和经济适用房则要经过市房管局发销售许可证才可销售。住宅合作社的非市场行为的根本性质决定着各种手续和证件的办理，与商品房的销售有根本的不同。

　　筹资渠道不同。住宅合作社由社员先集资后建房，一般由发起单位民主选举产生的代表组建实体机构并组织进行筹资建设，可以申请政府的资金贷款；商品房和经济适用房开发则是由房地产开发公司注册资本垫付，并通过银行贷款筹资。

　　税费不同。划拨用地的经济适用房和合作社建房免交土地出让金，二次上市交易须补交。商品房和经济适用房要交相应的各种税金。住宅合作社社员第一次集资建房无契税交易手续费，入住后免缴房产税和土地使用税，如果二手房交易，买方要补齐未缴税及土地出让金。

　　产权证不同。经济适用房和住宅合作社建房取得的是经济适用房的产权，商品房取得完全产权。

　　买合作社住宅关注几大问题

　　作者：吴海花

　　何为合作社住宅

　　住宅合作社是经主管部门批准合作建房的一种组织形式，它不以赢利为目的。它与商品房不同，是享受政府优惠政策的、适合中、低收入者的经济承受能力的一种低价位住宅，价格中不含利润；合作社与社员之间在住房问题上不是卖与买的关系，而是集资建房的关系。

　　合作社住宅有何优势

　　记者从北京市房管局了解到，申请加入住宅合作社后，在买本社的房子时，比购买同地段、同品质的商品房节省约20％的房款。一些政策上的优惠使合作社的建房成本与合作社社员的买房成本大大降低：在住宅合作社建房方面，建设用地实行划拨，免交土地出让金；合作社向社员出售的住宅免交两税一费（营业税、城市建设维护费和教育费附加），免交投资方向调节税；合作社可向住房资金管理机构申请住房建筑委托贷款，并优先安排。由于享受优惠政策，减少了很多中间环节，节省了大量费用，使合作社的建房成本降低。

　　合作社社员买房同样享受优惠政策，如社员第一次购买合作社住宅免交契税和交易手续费，社员购房后自住期间免交房产税、土地使用税，另外，合作社住宅的物业管理收费较低。

　　谁能买合作社住宅

　　根据有关规定，能够加入住宅合作社并购买合作社建房的人主要为具有北京市常住户口的中低收入家庭的居民，同时具备下列条件之一：

　　国家公务员中无房和现住房面积未达标职工；国有企业无房和现住房面积未达标职工；教育科研机构无房和现住房面积未达标职工；其他中低收入和住房困难职工（经审批符合条件的）。

　　其申请程序为：首先，凭有效身份证件、户口证明向合作社提出入社申请，领取申请表。如实填写后，交由所在单位人事主管部门核准盖章，无单位交由街道办事处核准盖章。其次，所在单位核准后，送交合作社审核，最后，经合作社审核获批准后交纳入社费、进行入社登记后将由合作社发给社员证。

　　另外，企事业单位、社会团体等组织可以申请入社参加集资建房。

　　产权如何规定

　　据北京市房管局、北京市房改办2000年8月下发的《关于房改售房若干问题的通知》对居民参与住宅合作社建房的产权是这样规定的：经计划部门批准立项，房改部门核准集资建设的住宅合作社建房，依据《城镇住宅合作社管理暂行办法》（建房【1992】67号），居民办理加入住宅合作社手续后，参加住宅合作社集资建房，个人按实际建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。

　　居民参与住宅合作社集资所建房屋竣工后，应申请房地权属登记，同时可向登记部门提交计划部门的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案，凭社员集资建房协议和入社证明（社员证）即可办理登记发证手续。

　　合作社住宅能否转让

　　不少购房者非常关心合作住宅将来能否出售的问题，北京市国土资源和房屋管理局的工作人员肯定地告诉记者，合作住宅可以出售，但由于它是经济适用房体系的一部分，出售时要参照经济适用住房的政策规定执行，购房者要补交土地出让金。

　　社员购买合作社住宅后，应按本市房屋买卖管理的有关规定，向住宅所在地的区、县房屋土地管理局申办立契过户和房产登记，领取房屋所有权证。如果要出售，购房者要持房屋所有权证、身份证或其他有效证件，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》，获批准后，才可以上市交易，交易成功后，双方要到房地产交易管理部门办理立契过户手续。同时，买方需要按房屋买卖成交价的3％交付土地出让金。

　　北京市房管局的程先生称，随着住宅市场不断发展，从目前政策上看，如果合作社向当地主管部门交了土地出让金，住宅合作社的房子是可以上市出售，购房者能够拿到他们关心的完全产权。

　　个人集资房价缩水30% 合作建房能节约四笔费用从合作建楼的工程造价和预算中可以看出，与购买由开发商开发的商品房相比，合作盖楼可以节省四笔费用。一是节省销售利润：合作盖楼项目是非盈利的，可以不用支付开发商售楼时附带的利润部分；根据一般的情况，销售利润通常占房价的15%-20%。二是节省广告销售费用：由于项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处；可以节约广告销售费用，这部分通常占房价的5%。三是节省项目贷款利息：合作盖楼的项目启动资金由大家共同承担，不存在项目贷款，节省了原来由开发商承担的项目贷款利息；通常一个项目开发最少三年，这三年里开发商承担的利息应接近整个项目总造价的10%。此外，机构维持费也可在合作建房中省去：市场房价包含灰色开销，即机构维持费用与开发灰色费用。开发商通常是一个很大的单位，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部分费用在合作建房中则不需要承担。

　　城镇住宅合作社管理暂行办法城镇住宅合作社管理暂行办法

  【实施日期 】1992-02-14

　　【颁布单位】国务院住房制度改革领导小组/建设部/税务总局国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局关于印发《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》（１９９２年２月１４日）现将《城镇住宅合作社管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　组织住宅合作社，合作建房，是一项有重大意义的改革。充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则，有利于吸收个人资金，加快住宅建设。从北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践情况看，通过组织住宅合作社，吸收个人资金，合作建房，已经取得了很好的经济效益和社会效益。

　　各地要加强对这项工作的领导，从实际情况出发，有组织、有计划地组织住宅合作社，发展合作建房，解决好群众的住房问题。

　　附件：《城镇住宅合作社管理暂行办法》

　　城镇住宅合作社管理暂行办法

　　第一章　总则

　　第一条　为了鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居住条件，加强对城镇住宅合作社的组织与管理，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于城镇各种类型住宅合作社的管理。

　　第三条　本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。

　　合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。

　　第四条　住宅合作社的主要任务是：发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办社员居住生活服务的其他事业。

　　第五条　住宅合作社在政府扶持和单位资助下，实行独立核算、民主管理、自我服务。

　　第六条　住宅合作社通过社员大会或社员代表大会制定合作社章程，选举产生住宅合作社管理委员会。管理委员会为常设机构，主持本社合作住宅的建设、分配、维修、管理等日常工作。

　　第七条　国务院建设行政主管部门负责全国城镇住宅合作社的管理工作。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工作。

　　第二章　住宅合作社的设立变更和终止

　　第八条　凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户，均可以自愿申请加入住宅合作社。

　　第九条　在当地房地产行政主管部门指导下，可以兴办以下类型的住宅合作社：

　　（一）由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社；（二）由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社；（三）当地人民政府房地产行政主管部门批准的其它类型的住宅合作社。

　　第十条　组建住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，由筹建机构向县以上（含县级，下同）人民政府房地产行政主管部门提出书面申请。申请内容包括：住宅合作社的类型，入社人员构成，法定代表人，组织章程，建设计划以及资金筹措计划等。经县以上人民政府房地产行政主管部门审查批准后，方可设立住宅合作社。

　　第十一条　住宅合作社的合并、分立或终止，须经社员大会或社员代表大会讨论决定，并经住宅合作社原组建单位同意后，报县以上人民政府房地产行政主管部门批准。

　　第十二条　住宅合作社合并、分立或终止时，必须保护社内财产，依法清理房屋产权产籍、债权债务，向社员大会或社员代表大会提交房屋产权清理和财务结算报告并获通过后，方可申请办理变更或注销手续。

　　第三章　合作住宅的建设

　　第十三条　县以上人民政府房地产行政主管部门，应当根据合作社集资情况和当地人民政府、社员所在单位给予的优惠和资助，制定本地区合作建房的年度计划和发展规划。

　　第十四条　合作建房可不受固定资产投资规模的限制，其所需要建设指标和建筑材料要列入地方年度计划，土地管理部门要及时划拨建设用地。

　　第十五条　国家对用于社员居住的合作住宅，在税收政策上给予减免优惠，具体办法由国家税务局制定。

　　地方人民政府也相应减免市政建设配套费等有关费用。

　　第十六条　住宅合作社须持有关文件，通过房地产管理部门或直接向当地人民政府有关行政主管部门申请建房计划、用地指标。

　　第十七条　住宅合作社的住宅可以自行组织建设，也可以委托其他单位建设。建设合作住宅，原则上应当纳入住宅小区的统一规划，实行综合开发，配套建设。合作住宅建成后，由住宅合作社自行验收或由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收。

　　第十八条　住宅合作社筹集住宅资金的主要渠道是：社员交纳的资金，银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金，其他合法收入的资金。

　　第十九条　住宅合作社筹集的住房资金必须全部用于社内合作住宅的建设、维修和管理，住房资金应当存入指定银行，并可根据存款情况，向银行申请低自贷款。

　　住房资金的存、贷办法，依照银行的有关规定执行。

　　第四章　合作住宅的管理与维修

　　第二十条　住宅合作社应当依照国家和地方有关房地产管理的政策法规，制定社内合作住宅的管理和维修办法，并组织实施。

　　第二十一条　住宅合作社组织建设的合作住宅须以社员自住为目的。社员家庭每户合作建房的面积控制标准，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门依照国家有关规定制定。

　　第二十二条　合作住宅产权有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式：

　　合作社住宅全部由住宅合作社出资（含政府和社员所在单位给予的优惠和资助，下同）建设的，其产权为住宅合作社所有。

　　合作住宅由社员个人出资建设的，其产权为社员个人所有。

　　合作住宅由住宅合作社和社员个人共同出资建设的，其产权为住宅合作社与社员个人共同所有。

　　第二十三条　合作住宅建成后，由管理委员会统一向当地房地产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权和土地使用权证。对于住宅合作社与社员个人共同所有房屋要在产权证上注明。

　　住宅合作社与社员个人共同所有的房屋，应由住宅合作社与社员个人在合作建房协议书上注明社员个人出资占住宅全部建设资金的比例份额。

　　第二十四条　合作住宅不得向社会出租、出售。社员家庭不需要住宅时，须将所住住宅退给本住宅合作社。住宅合作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款。

　　第五章　罚则

　　第二十五条　凡违反本办法组建的住宅合作社，县以上人民政府房地产行政主管部门有权责令限期补办有关手续或者予以撤销。

　　第二十六条　住宅合作社或社员个人擅自向社会出售、出租住宅，由城市人民政府房地产行政主管部门根据情节轻重，分别给予警告、罚款、没收非法所得的处罚。对倒卖住宅的由有关部门依法处理。

　　第二十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第六章　附则

　　第二十八条　各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则，报同级人民政府批准后发布实施。

　　第二十九条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第三十条　本办法自发布之日起施行。

　　关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知京国土房管市一〔2004〕501号

　　各区县国土房管局、各有关单位：

　　为加强我市经济适用住房交易的管理工作，按照《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京国土房管住〔2004〕486号)的有关规定，现就有关执行问题通知如下：

　　1．开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得预售许可证后，方可预售，否则不得向预购人收取定金及任何预订款性质的费用。

　　2．适用已购经济适用住房上市出售政策的项目：由政府批准定价的经济适用住房项目名单见附表一；住宅合作社集资建设的住房项目名单见附表二。其他新项目的名单由市国土房管局公布。

　　3．计算已购经济适用住房住满五年的起始日期，以交纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

　　4．预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。

　　经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。

　　5．已购经济适用住房住满5年后，交易时出售人按成交价格的10% 缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　6．以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格3%的土地出让金。

　　以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明（见附表三），再次申请购买经济适用住房的，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。