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付旭萍、李丰庆与雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司业主知情权纠纷一案

时间:2020年05月02日 来源: 作者: 浏览次数:183   收藏[0]
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)粤01民终21545号
上诉人(原审原告):付旭萍,女,1973年6月14日出生,汉族,住广州市越秀区。
上诉人(原审原告):李丰庆,男,1971年5月12日出生,汉族,住广州市越秀区。
委托诉讼代理人:付旭萍,系李丰庆配偶。
被上诉人(原审被告):雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司,住所地广州经济技术开发区青年路329号301之69房。
负责人:谭志平,该公司总经理。
委托诉讼代理人:黄春琼,该公司职员。
上诉人付旭萍、李丰庆因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司(以下简称雅居乐公司)业主知情权纠纷一案,不服广州市黄埔区人民法院(2018)粤0112民初4398号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
付旭萍、李丰庆上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判支持付旭萍、李丰庆的合法请求,雅居乐公司公示2017年6月10日至今的物业费用支出明细账目,财务预算年度计划;雅居乐公司公示物业管理区域报备内容,及公布本小区停车费收支分配和车位处分情况;雅居乐公司公示公共区域,公共设施(包括但不限于电梯广告,会所等场地)的使用情况及经营收益;雅居乐公司公示物业与建设单位办理物业交接手续内容,含前期物业合同备案,资料清单,园林等交接记录图纸资料等尚未完成的,完成后一个月内及时将所有资料盖章提供给付旭萍、李丰庆;3.诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由:(一)一审法院认定事实不清,雅居乐公司有收取业主的水电费,与报表内容不符,该财务报表不具有真实性与合法性,付旭萍、李丰庆不予认可。关于车位信息,提供的是开发商公示的12组团公示内容,不是雅居乐公司管理车位的信息,付旭萍、李丰庆不予认可,要求雅居乐公司公开小区所有车位权属、数量、具体位置及处分情况。根据《广州市物业管理暂行办法》第七十五条规定,物业服务收费实行薪酬制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所缴纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务收费实行酬薪制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公示物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。故雅居乐公司应当公开审计部门对物业服务资金年度预决算和收支相关审计报告,需要公开季度财务报表和年度预决算。(二)关于付旭萍、李丰庆请求公示物业与建筑单位办理物业交接手续的内容,包括前期物业合同备案、资料清单、园林交接记录图纸资料等,尚未完成的,完成后一个月内及时将所有资料盖章提供给付旭萍、李丰庆的诉求,雅居乐公司均未提供。根据《广州市物业管理暂行办法》第十二条、第十三条、第十六条及第七十条的规定,雅居乐公司应当予以公示;根据第六十六条、第七十二条的规定,物业服务企业应当在与建设单位办理物业交接手续的30日内,提交物业承接查验备案申请表、前期物业服务合同备案回执、临时管理公约等资料给物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门并办理备案手续。雅居乐公司未能依照《广州市物业管理暂行办法》等相关规定执行,未能按规定每季度进行财务公示报备,合同约定一年公示一次违反了上述规定。付旭萍、李丰庆的诉求合理合法,应当予以支持,雅居乐公司应提供全部相关资料,确保付旭萍、李丰庆的知情权,维护业主的合法权益。
雅居乐公司二审答辩称,1.关于支出明细账目及财务年度计划,目前雅居乐公司已经根据物业服务合同约定,于2019年6月22日在园区向全体业主公布。关于停车费收支情况已在支出明细账目公示中列明,而车位处分情况,为开发商销售行为,且开发商每次在开售前均有在现场公示。公共区域、设施等收益有关情况已包括在支出明细账目里,其中会所产权人为开发商,其使用及经营收益情况为开发商行为。付旭萍、李丰庆所要求的诉请并不在物业服务合同约定范围,物业服务合同约定内容已在付旭萍、李丰庆购买商品房时现场公示,且属于付旭萍、李丰庆签署的商品房买卖合同的附属内容,付旭萍、李丰庆应当遵守合同有关约定;2.关于公示支出明细账目财务预算年度计划为何延迟或者一直未公示的问题,公司对于每年的财务收支及年度预算计划一直都有列明履行,但考虑到其他项目在财务账目公示后,因缺乏权威的第三方评估机构认定,对于其账目数据的合理性及真实性,业主对此提出质疑,但雅居乐公司一直有按照合同积极履行有关约定;3.关于公共区域、设施等收益有关情况的公布明细问题,雅居乐公司已经在相关财务报表的账目列明,但不接受业主个人要求查看行为。
付旭萍、李丰庆向一审法院起诉请求:1.雅居乐公司公示2017年6月10日至今的物业费用支出明细账目,财务预算年度计划;2.雅居乐公司公示物业管理区域报备内容,及公布本小区停车费收支分配和车位处分情况;3.雅居乐公司公示公共区域,公共设施(包括但不限于电梯广告,会所等场地)的使用情况及经营收益;4.雅居乐公司公示物业与建设单位办理物业交接手续内容,含前期物业合同备案,资料清单,园林等交接记录图纸资料等尚未完成的,完成后一个月内及时将所有资料盖章传付旭萍、李丰庆;5.取消霸王合同中不合理部分(第三章第八条第十条,第八章第25条等);6.判令由雅居乐公司承担本案的全部诉讼费用。付旭萍、李丰庆一审当庭增加诉讼请求:雅居乐公司公开收取水电费及收支情况;雅居乐公司提供付旭萍、李丰庆个人强制检定水表档案及数据交接。
一审法院认定事实:付旭萍、李丰庆系萝岗悦然四街**号**栋402室(富春居小区)业主。2017年6月10日,付旭萍、李丰庆与雅居乐公司(原名称为雅居乐物业管理服务有限公司广州开发区分公司)签订《前期物业服务协议》,该协议第十条约定,雅居乐公司有定期公布管理费支出使用情况;其中第十条约定雅居乐公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预算,并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
因付旭萍、李丰庆拖欠2017年7月1日至2018年3月4日期间的住宅电费、2017年10月1日至2018年11月30日期间的公摊电费、2017年9月1日至2018年11月30日期间的住宅水费,雅居乐公司曾向一审法院提起诉讼,一审法院于2019年6月17日以(2019)粤0112民初2788号民事判决判令付旭萍、李丰庆支付上述相关费用,该判决已生效。付旭萍、李丰庆认为雅居乐公司没有按照《前期物业服务协议》的约定向业主公布物业费用支出明细账目等相关资料,侵害其合法权益,诉至一审法院。
雅居乐公司提交了“富春居2018年物业服务收支报表”,主张其已于2019年6月22日在园区向全体业主作了公示,并提供现场公示照片和车位销售公示照片,佐证其履行了公示义务。上述报表的营业收入中包含了业主管理费收入、车辆临保费收入、公共场地使用收入,以及营业成本等项目。付旭萍、李丰庆对雅居乐公司提交的上述证据真实性不持异议,但认为雅居乐公司未提交2017年的财务预算年度计划。
一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。付旭萍、李丰庆依据《前期物业服务协议》的约定要求雅居乐公司公示2017年6月10日至今的物业费用支出明细账目、小区停车费收支分配和车位处分情况、公共区域和公共设施的使用情况及经营收益等相关资料,符合法律规定,一审法院予以支持。雅居乐公司仅提交证据在证明其公示了2018年物业服务、共有部分收益的收支及情况及车位的处分及收费情况,但未举证证明其已公示了2017年的相关公开事项,故一审法院对付旭萍、李丰庆的诉讼请求部分支持。付旭萍、李丰庆诉请的雅居乐公司与建设单位办理物业交接手续内容、取消合同条款,以及当庭增加的诉讼请求,不属于本案业主知情权纠纷的审理范围,一审法院不予支持。
一审法院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,于2019年8月6日作出如下判决:一、雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司于本判决生效之日起十日内公布2017年度物业费用支出明细账目(含小区停车费收支分配、公共区域和公共设施的使用及收益)等相关资料;二、驳回付旭萍、李丰庆的其他诉讼请求。案件受理费50元,由雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司负担。
本院二审期间,付旭萍、李丰庆向本院提交了一份缴费凭证,拟证明雅居乐公司收取了业主的水电费,但是财务报表中没有体现。雅居乐公司对该证据质证称,对该份证据真实性、合法性、关联性没有异议,水费在雅居乐公司的收支报表中的营业成本中有体现,整个小区的业主水费是物业公司代收代缴,业主的电费在还没有过户之前是由物业公司代收代缴,过户之后是由供电局直接向业主收取。公摊电费也是由物业公司代收代缴,公摊只有电费没有水费,在财务报表中营业成本有显示水费和电费,营业成本是不包括分摊部分的水电费的,是属于雅居乐公司自身在小区管理期间的水电费的支出。
经审理查明,一审法院查明的事实部分基本无误,本院予以确认。
另查明,涉案《前期物业服务协议》约定:“本物业管理区域物业管理费采取酬金制方式”。
二审期间,付旭萍确认其没有就雅居乐公司公布的财务报表提出书面的质询,只是在微信中和管家有聊过几句。付旭萍确认涉案小区车位已经出售一部分,表示其不清楚涉案小区车位是否属于业主共有区域。雅居乐公司表示涉案小区车位已售的部分属于业主专有,没有售出的车位属于开发商,其所收取的临保费用是开发商委托该公司出租开发商名下未售车位所收取的费用,该部分费用应归开发商所有,临时停车区域设置在开发商未售的车位。付旭萍表示车辆进入小区就要收费,但不清楚雅居乐公司有无利用业主共有区域设置临时停车并收取费用。
涉案小区至今尚未成立业主委员会。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理,但一审法院违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定,本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
所谓业主知情权,是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。对于业主知情权的范围,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条已作出明确的规定,即“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”故本案应审查付旭萍、李丰庆请求雅居乐公司公示、公开的内容是否属于业主行使知情权的范围。
雅居乐公司未提供证据证明该公司公示了2017年度的物业费用支出明细账目(含小区停车费收支分配、公共区域和公共设施的使用及收益)等相关资料,一审法院判决雅居乐公司予以公示并无不当,本院予以维持。雅居乐公司已经提交证据证明其公示了2018年物业服务、共有部分收益的收支及情况、车位的处分及收费情况,一审法院驳回付旭萍、李丰庆的相关诉讼请求,并无不当,本院予以认同。关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况,由于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分悉由建设单位或者包销人处分,因而就此类事项而言,有义务公开的主体应为建设单位或者包销人,付旭萍、李丰庆要求雅居乐公司公开该部分信息,依据不足,本院不予支持。至于物业管理区域报备内容、物业公司与建设单位办理物业交接手续内容并不属于前述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定的业主知情权的内容,一审法院对付旭萍、李丰庆的该部分诉讼请求予以驳回并无不妥,本院予以认同。
根据涉案《前期物业服务协议》的约定,涉案小区采取的是酬金制的物业服务收费。《广州市物业管理暂行办法》第七十五条第二款规定:“物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复”,第九十八条规定:“物业服务企业有下列行为之一的,由价格行政管理部门责令限期改正,有多收价款的,应当退回多收价款;逾期不改的,予以通报批评,处2万元以上5万元以下的罚款,并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为;其行为违反价格法律、法规和规定的,由价格行政管理部门依法予以处罚:……(四)违反本办法第七十五条第二款规定,未在规定时间内公布物业服务资金有关情况,或者未按规定答复业主、业主大会或者业主委员会的质询的。”,第九十九条规定:“对于违反本办法的行为,当事人除按照本办法的规定承担相应的责任外,根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的,由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”由上可见,对于实行酬金制物业服务收费的物业服务企业未向业主大会或者全体业主每年公布物业服务资金年度预决算、每季度公布物业服务资金的收支情况等的,全体业主、业主大会应向相关行政主管部门反映并予以处理,不属于业主知情权纠纷审理的范围,对付旭萍、李丰庆该部分上诉请求,本院亦不予支持。
综上所述,付旭萍、李丰庆的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元,由付旭萍、李丰庆共同负担。
本判决为终审判决。
审判长  李静
审判员  张怡
审判员  余盾
二〇一九年十二月三十日

书记员  贾妍

胡秀红