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重庆尊卡文化创意策划有限公司、程红等与谭瑶、张威等建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：3024 收藏[0]重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）渝01民终432号
上诉人（原审被告）：重庆尊卡文化创意策划有限公司，住所地重庆市龙溪街道新溉大道99号中渝·香奈公馆1幢38-1（仅限用于行政办公、通讯联络），统一社会信用代码91500112MA5XEAQB5B。
法定代表人：常世生，董事长。
委托诉讼代理人：李登芳，重庆依斯特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：印芝，重庆依斯特律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：程红，男，1977年5月4日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：李登芳，重庆依斯特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：印芝，重庆依斯特律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：林兰，女，1970年1月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：李登芳，重庆依斯特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：印芝，重庆依斯特律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：谭瑶，女，1986年4月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张威，男，1988年7月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李朝忠，男，1989年1月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市开县，现住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴涛，男，1983年9月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄海，男，1990年11月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡梦媛，女，1991年1月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
上诉人重庆尊卡文化创意策划有限公司（以下简称尊卡公司）、程红、林兰因与被上诉人谭瑶、张威、李朝忠、吴涛、黄海、胡梦媛建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初17474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人以书面陈述方式参加了本案诉讼。现本案已审理终结。
尊卡公司、程红及林兰上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初17474号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由谭瑶等六人承担。主要事实和理由：一、本案一审认定事实不清，未查清案情与当前国情国策及重庆市具体社情。程红、林兰为响应党中央、国务院“大众创业、万众创新”的号召，在自己房屋合法注册，成立尊卡公司，为不影响周围邻居和其他业主，尊卡公司、程红及林兰根据市场监督局的要求，将其住宅专门作为行政办公、通讯联络使用。据了解，重庆市目前有13.96万户“住改商”的行为，为此重庆市人民政府下发了渝府发[2014]42号文件，重庆市工商行政管理局下发了渝工商办发[2014]46号文件。但一审法院并未立足实际，适应国策民情，反而与之相悖。二、一审裁判适用法律错误。一审应适用相邻权受到侵害的法律，谭瑶等人在一审基于物权法第九十六条的规定起诉，程红及林兰作为涉案房屋的所有权人，与其享有同样的权利，程红等并未侵犯谭瑶等人的建筑物专有权、共有权及管理权，且业主委员会未成立，所以无从谈起程红等侵犯了其参与管理的权利或使用共有权的情况。程红等在享有自己权属的房屋内从事合法的事务，均是对自己房屋所有权中专有权的处分，并未侵犯谭瑶等人就建筑物区分所有权范围内的三项权利，如谭瑶等人认为程红等有侵权嫌疑，则应采用相邻权受到侵犯提起诉讼。一审判决违背了法律规定的初衷，并未立足国情、市情。市政府为了落实党中央、国务院的号召及习总书记的讲话精神，不断出台稳就业、促民生的良好政策，一审判决背道而驰，不结合实际，单纯依据法律作出判决。根据最高法院的民商事会议纪要，审判工作要坚持党的绝对领导，还要坚持服务党和国家大局、坚持司法为民。三、本案裁判具有历史意义，恳请法院审慎对待。“住改商”现象遍及全国各个城市，各个微小企业均已成为当地政府不可缺少的市场经营主体，然而，根据物权法及司法解释和最高法院答记者问的相关规定，“住改商”的业主依然要获得“整栋楼全体业主全部签字同意后方可实施”；此举已经滞后于当前的发展大局。
谭瑶、张威、李朝忠、吴涛、黄海、胡梦媛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
谭瑶、张威、李朝忠、吴涛、黄海、胡梦媛向一审法院起诉请求：一、尊卡公司立即停止在重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1房屋处经营办公；二、程红、林兰停止以经营性质使用案涉房屋；三、由尊卡公司、程红、林兰承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：林兰、程红系位于重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1房屋的产权人，房屋用途为住宅。黄海、吴涛、谭瑶、张威、胡梦媛、李朝忠、杨敏分别系位于重庆市渝北区房屋的产权人。
2017年8月8日，重庆加州物业服务有限公司香奈公馆金钥匙服务中心向林兰发出《违法建筑整改通知书》，载明：经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：
一、将住宅改变为经营性用房；二、根据物权法第七十七条：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。上述行为违反了《重庆市物业管理条例》和《重庆市查处违反建筑若干规定》的相关规定，请你立即停止上述违规行为，恢复原状。尊卡公司、程红、林兰对该通知书的真实性不予认可。
2017年10月13日，程红以法定代表人的身份向工商部门提交《公司登记（备案）申请书》，申请成立尊卡公司，住所和生产经营地均为重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1。同日，程红、林兰出具《房屋无偿提供使用证明》，承诺将其位于重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1的自有房屋无偿提供给尊卡公司使用。
2017年10月16日，尊卡公司成立，成立时以重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1作为住所地，公司法定代表人程红。现公司法定代表人为常世生。
庭审中，谭瑶等6人陈述，林兰、程红、尊卡公司在未经小区其他业主同意的情况下，擅自将原本用途为住宅的房屋改变为公司办公经营场所，违反物权法等相关法律规定，损害了其他业主的合法权益。林兰、程红、尊卡公司陈述，尊卡公司的法定代表人是公司员工担任的，现公司主要经营平面及3D设计，日常经营方式是七、八个人上班，部门人员在家中设计，平时来公司洽谈的人数不多，都是上门服务，未对其他业主造成影响。
一审法院认为：本案争议的焦点问题为：1、胡梦媛等业主是否具备起诉的主体资格；2、谭瑶等6人要求林兰、程红、尊卡公司立即停止在重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1房屋处经营办公能否成立。现针对焦点问题评析如下：
关于胡梦媛及其他业主是否具备起诉的主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。本案中，胡梦媛的房屋与案涉房屋是同一栋建筑物，属于有利害关系的业主。其他业主与案涉房屋的业主也属于同一栋建筑物内的业主，案涉房屋为尊卡公司的办公场所，故本案谭瑶等6人属于物权法第七十七条所称的“有利害关系的业主”，具有本案诉讼的主体资格。
关于停止在案涉房屋办公问题。根据查明的事实，程红、林兰将案涉房屋无偿提供给尊卡公司用作办公用途，尊卡公司将性质为住宅的案涉房屋作为其经营场所经营办公，属于将住宅改变为经营性用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，尊卡公司作为案涉房屋的使用人将住宅改变为经营性用房，应经过有利害关系的业主同意。尊卡公司并未举示证据证明其经过有利害关系的业主同意，现谭瑶等6人起诉要求其立即停止在案涉房屋处经营办公，符合法律规定，一审法院予以支持。
程红、林兰系提供自有房屋给公司使用，案涉房屋的经营办公属于尊卡公司的经营办公行为，谭瑶等6人并未举示证据证明程红、林兰系在案涉房屋处办公经营的主体，故对其要求程红、林兰停止以经营性质使用房屋无事实依据，一审法院不予支持。
尊卡公司、程红、林兰辩称其公司经营性质为行政办公、通讯联络，未对其他业主造成影响的意见，即便属实，但并非其可以在案涉房屋内经营办公的合法抗辩，法律明确规定业主或业主使用人将住宅改变为经营性用房应经有利害关系的业主同意，故只要有利害关系的业主未同意，尊卡公司在案涉房屋处经营办公就无法律依据，故对上述抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中，尊卡公司一直在持续经营，不存在诉讼时效已过的情况，对尊卡公司、林兰、程红诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院判决：一、尊卡公司立即停止在重庆市渝北区中渝．香奈公馆1幢38-1房屋处经营办公；二、驳回谭瑶、张威、李朝忠、吴涛、黄海、胡梦媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由林兰、程红、尊卡公司负担。
二审中，本院根据案件的特点和具体案情等情况，采用要素式问卷调查的方式对本案进行了审理，双方当事人以书面回复的方式接受了本院询问。
虽然尊卡公司、程红及林兰对一审认定的事实中，对于2017年8月8日重庆加州物业服务有限公司香奈公馆金钥匙服务中心向林兰发出《违法建筑整改通知书》的事实等提出异议，但一审认定的事实中客观记载了其对该通知书的意见，其该异议不能成立，本院不予采纳；对于尊卡公司等提出的其他异议，与本案并无直接关联，本院不予采纳。
本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，本案争议的主要问题为：一审判决是否适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条等法律规定，住宅房屋所有权人将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主同意，由于程红、林兰未按照上述法律规定，在未经其他利害关系人同意的情况下，擅自将住房变更为经营性用房，违反了法律规定，谭瑶等人作为利害关系人，有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状，故一审法院对尊卡公司停止经营办公的认定并无不当。
对于尊卡公司等上诉提出的其他理由，与本案并无直接关联，且涉及其他“住改商”的利害关系人是否主张权利及是否征得该房的利害关系人同意，与本案也无关联，本院对其其他上诉理由均不予采纳。
其他认定同一审。
综上所述，尊卡公司、程红及林兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆尊卡文化创意策划有限公司、程红、林兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈娅梅
审 判 员 赵文建
审 判 员 刘家秀
二〇二〇年三月十九日
法官助理 王 怡
书 记 员 廖婧伊