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长春市绿园区省二建小区业主委员会与吉林省路桥设计有限公司、长春市伟达物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷再审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：2756 收藏[0]吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）吉民再298号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：长春市绿园区省二建小区业主委员会，住所地吉林省长春市。
委托诉讼代理人：柳占洲，男，1947年9月14日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：王会，女，1959年2月3日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林省路桥设计有限公司，住所地吉林省长春市绿园区。
法定代表人：卢东生，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许子生，吉林储含律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长春市伟达物业管理有限公司，住所地吉林省长春市绿园区。
法定代表人：何玉新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马浩然，吉林晟轩律师事务所律师。
再审申请人长春市绿园区省二建小区业主委员会（以下简称二建小区业委会）因与被申请人吉林省路桥设计有限公司（以下简称路桥公司）、长春市伟达物业管理有限公司（以下简称伟达公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终3825号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月30日作出（2019）吉民申1900号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人二建小区业委会的委托诉讼代理人柳占洲、王会，被申请人路桥公司的委托诉讼代理人许子生，被申请人伟达公司的法定代表人何玉新及委托诉讼代理人马浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二建小区业委会申请再审称，（一）本案的关键是201、203、204三间办公室所有权是否属于业主。小区2000年由吉林省第二建筑公司（以下简称省二建公司）第二分公司开发，2001年由二分公司负责人成立伟达公司并兼任董事长。2003年国务院《物业管理条例》颁布。2005年省二建公司参加国企改革，201、203、204所在办公楼被国资委全面积、全额收购。2006年省二建公司和伟达公司签订“移交协议书”。2007年伟达公司变更法定代表人，由王忠伟变为何玉新，最后变成自然人独资的民营企业，由前期物业变为普通物业服务企业。2009年11月国资委授权对原省二建公司二分公司办公楼拍卖。2010年3月25日路桥公司在未履行拍卖公告，违反“权利瑕疵”规定并且未解决三间办公室所有权的情况下，自行办理房产证。2011年1月14日与伟达公司签订使用权转移“协议书”。（二）一、二审法院忽略原告有效证据，法律适用错误。⒈根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神，小区关于物业办公室的告诉是属于物业服务范畴的纠纷，应适用《长春市城市住宅区物业管理条例》、国务院《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》。⒉201、203、204是开发商按法律规定为小区设立、法律承认的物业管理办公室，所有权属于全体业主。原审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。提交6份新证据。路桥公司以违法获得的使用权代替物权办产权证违法。⒊法条运用混乱，判决错误。原审判决依据《中华人民共和国物权法》第三十九、第四十条判二建小区业委会败诉，先设定了路桥公司是物权人，忽略其违法、违约办证，缺乏法律依据，对证据处分不当。（三）采信非法事实，从未进行有效辩论。⒈根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第三十条、三十七条、三十八条规定，伟达公司与路桥公司签订物业办公室使用权“转移协议”违法，属于合同法第五十二条第一款第四、五项规定情形。伟达公司没有合法理由得到373451．82元（合同约定48万，扣除欠原物业费、取暖费等106548．18元）。根据2003年实施、2018重新颁布的国务院《物业管理条例》第六十五条规定，应纠正伟达公司违法行为。⒉一审判决认为物业办公室使用权转移的“协议书”符合合同法规定，“合法、有效”，“并已履行完毕”，违背《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等规定，判决违法。⒊在二审时，二建小区业委会即指出路桥公司系以违法办证否定2001年开发商按《长春市城市住宅区物业管理条例》第十一条规定无偿提供物业管理用房的事实。⒋应适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零四条规定。五栋夹层原本是小区仓库及锅炉工休息室，1.8米高，该夹层中还有属于其他业主房间，不能作为办公室，伟达公司提供的证据不真实。二建小区业委会在二审中说明，因为不同意五栋夹层作为物业办公室，201、203、204三间办公室和锅炉房归属分歧无法谈拢，所以在伟达公司起草的《物业移交协议》中加入第8款争议问题通过“法律途径解决”的条款。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，二建小区业委会主张的三间物业办公室来源合法，事实清楚，得到两届物权人的确认，在法律上小区从未失去过所有权。综上，请求撤销一、二审民事判决；判决路桥公司、伟达公司所签三间办公室使用权转移协议违反国务院《物业管理条例》无效；判决三间办公室所有权人是二建小区全体业主；判令路桥公司、伟达公司归还物业办公室；路桥公司、伟达公司承担全部诉讼费。
路桥公司答辩称，不同意二建小区业委会的诉请，路桥公司经过拍卖程序获得房屋，当时拍卖的主体是吉林省国资委，路桥公司查看原产权证是省国资委，拍卖瑕疵声明上声明有三间房屋有权利瑕疵，瑕疵的授权限制范围是在省二建公司与伟达公司的协议上，后附了移交协议书，该协议上省二建公司、伟达公司明确约定三间案涉房屋，伟达公司具有使用权，路桥公司拍卖取得楼房以后经与伟达公司协商回购了使用权，由伟达公司另行选择地点，回购行为是合法有效的，没有触犯法律的禁止性规定，而且已经履行。该协议应该受到法律的保护。至于二建小区业委会的诉请与路桥公司无关，路桥公司只有协助的义务。
伟达公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回诉请。伟达公司占有案涉201号、203号、204号三间房屋使用权，是因为省二建公司欠伟达公司物业费、采暖费及其他相关费用。因此在省国资委的拍卖公告中将该情况说明，并由买受者路桥公司为省二建公司偿还该笔费用，收回使用权。根据《物业管理条例》物业用房是不能办理产权证的，所以办理产权证就说明是该房屋不是物业办公用房。二建小区业委会提供的证据矛盾。
二建小区业委会向一审法院起诉请求：判决路桥公司与伟达公司签订的关于转移物业办公室协议书无效，按法律规定把小区物业办公用房归还小区全体业主，起诉费由路桥公司、伟达公司承担。
一审法院认定事实：原告为长春市绿园区省二建小区业主委员会，于2015年11月11日在绿园区主管单位备案。伟达公司为该小区原物业服务公司，2015年12月30日，二建小区业委会与伟达公司签订《物业移交协议》，正式解除物业服务关系，该协议第三条约定：物业办公用房（5栋夹层）移交给二建小区业委会作为物业办公用房。伟达公司暂时借用一间办公室用于收取2015年物业费及历年陈欠各项费用，该五栋夹层现已交由二建小区业委会管理并使用。被告原为吉林省路桥设计有限公司，于2009年11月16日通过拍卖程序取得位于长春市绿园区开运街1416号、房权证长房权字第5120000536号、建筑面积3342.51平方米五层房屋的所有权，并于2010年3月25日取得该房屋产权证。2017年2月13日路桥公司更换不动产权证，不动产权证记载：坐落于长春市绿园区开运街1416号、不动产权证号：吉（2017）长春市不动产权第0016923号、丘（地）号：4-98/39-86（0），建筑面积3342.51平方米五层房屋的权利人为路桥公司。诉争房屋系上述房屋中二楼201号、203号、204号房间。
另查明，上述房产在未拍卖前，登记在省二建公司名下。在省二建公司改制时，由吉林省国有资产经营管理有限责任公司委托拍卖给路桥公司。2006年3月18日，省二建公司与伟达公司签订移交协议书，其中第一条约定：省二建公司将位于长春市绿园区翔运街80号（现地点为：长春市绿园区开运街1416号）省二建公司二分公司办公楼201、203、204三间办公室无偿提供给伟达公司使用。2009年11月16日，路桥公司与吉林省国有资产经营管理有限责任公司、吉林省奥斯特拍卖有限公司签订《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，该“声明”第五条中载明：路桥公司所竞买的五层房屋中二楼201、203、204号房间存在使用权瑕疵。2011年1月24日路桥公司、伟达公司协商一致，并签订协议书，约定：针对伟达公司有使用权的100平方米的201、203、204号房屋，路桥公司支付给伟达公司房屋使用权转让费、搬出费以及前该楼所欠取供暖费计480000元。伟达公司100平方米使用权结束并从该楼搬出，自行解决办公地点。该协议书现已履行完毕。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”的规定，坐落于长春市绿园区开运街1416号、不动产权证：吉（2017）长春市不动产权第0016923号、丘（地）号：4-98/39-86（0），建筑面积3342.51平方米的五层房屋的原所有权人为省二建公司，现所有权人为路桥公司。省二建公司作为原所有权人，对其所有的不动产的用益物权进行处分，不违反法律规定，故其与伟达公司于2006年3月18日签订的移交协议书中约定的将省二建公司二分公司办公楼201、203、204号三间办公室无偿提供给伟达公司使用的条款，符合法律规定，合法有效。路桥公司作为现在的所有权人，其与伟达公司达成协议，购回上述五层房屋中201、203、204号房间的使用权的行为，亦符合法律规定，合法有效，并已实际履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，二建小区业委会未向法庭提供充分证据证明路桥公司在取得所有权后，针对用益物权，与伟达公司就回购201、203、204房间使用权签订的协议书存在违反上述条款的证据，故二建小区业委会要求确认该协议书无效，返还坐落于长春市绿园区开运街1416号、不动产权证：吉（2017）长春市不动产权第0016923号、丘（地）号：4-98/39-86（0），建筑面积3342.51平方米的五层房屋中二楼201、203、204号房间作为物业办公用房的主张，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九、第四十条、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回二建小区业委会诉讼请求。案件受理费100元，由二建小区业委会负担。
二建小区业委会不服一审判决，上诉请求：支持二建小区业委会的诉讼请求。二审法院查明事实与一审一致。二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十九条、第四十条的规定，案涉建筑面积3342.51平方米房屋的原所有权人为省二建公司，路桥公司竞买上述房屋后，办理了不动产物权登记，依法取得了案涉房屋所有权。路桥公司与伟达公司就争议房屋使用权达成的协议系双方真实意思表示，且已履行完毕，二建小区业委会未能提供充分证据证明上述协议存在法定应予认定无效的情形，二建小区业委会要求确认上述协议无效的请求不成立。二建小区业委会要求路桥公司返还争议房屋，无法律依据，故不予支持。综上所述，二建小区业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由二建小区业委会负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：二建小区业委会在再审庭审中提交三份新证据，分别为2001年4月11日省二建公司第二分公司向长春市房地产管理局物业管理处、长春市绿园区工商行政管理局出具的《无偿提供物业管理用房证明》、2004年3月9日省二建公司第二分公司向工商行政管理局出具的《经营场所使用证明》、2006年3月22日省二建公司与伟达公司签订的《无偿使用证明》，均证明开发商确定伟达公司对物业办公室只有使用权，没有其他权利。伟达公司质证对证据真实性均没有异议，但对证明问题有异议，认为该几份证据只是伟达公司为办理工商登记使用的；二建小区业委会在再审审查中提交的一组证据包含该三份新证据内容对办公室层数、面积表述不一致，前后矛盾。路桥公司质证认为，对证据真实性均没有异议，但对证明问题有异议，这是伟达公司的办公用房，是公司成立的办公场所，不能证明房屋性质是物业用房；证明内容本身不明确，有很大的随意性；证明由省二建公司同意伟达公司使用，结合省二建公司有产权证的事实，若是业主共有的物业用房，省二建公司没有权利同意相应的物业公司使用。根据上述举证、质证情况，本院审核对三份证据真实性予以认定。本院认为，二建小区业委会在原审中已提交与上述三份证据内容相似、证明问题相同的证据，这三份证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的新的证据。证据内容对所涉房屋表述为“办公楼二层”“建筑面积为446.51平方米”“60平方米”等，确实存在表述不一致的问题，故该三份证据是否具有证明意义需结合其他证据综合判断。本院再审经审理，对原审查明的事实予以确认。
本院再审认为，伟达公司系二建小区原物业公司，2001年7月26日省二建公司、伟达公司签订《关于吉林省第二建筑公司与长春市伟达物业管理有限公司办公场所使用的协议》，该协议载明根据《长春市城市住宅区物业管理条例》的规定，省二建公司向伟达公司无偿提供物业服务用房。2006年3月18日省二建公司为甲方与伟达公司为乙方签订《移交协议书》，其中载明“为分离企业办社会职能推进的进程，根据国家建设部等八部委建城［2003］148号文件和省国企改［2005］7号文件及吉国资发改革［2005］349号文件‘摘转供’精神，分离企业办社会职能，甲方与乙方关于位于长春市绿园区翔运街80号省二建二分公司办公楼、门市房及院内所有住房的供暖及供水职能移交事宜协商一致，达成如下协议……”“甲方将位于长春市绿园区翔运街80号省二建二分公司办公楼201、203、204三间办公室无偿提供给乙方使用。以后发生的社会供暖、供水入网等各项费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用。乙方负责向上述单位和个人收取正常费用，对小区进行物业管理，由此引发的纠纷均由乙方负责。”该协议明确了201、203、204三间房屋系物业用房的性质。2009年11月16日《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》载明“此项资产内现有物业用房三间，面积约100平方米，该物业用房存在权利瑕疵，买受人需履行原产权人省二建公司与长春市伟达公司管理有限公司相关协议，在权利行使上受上述协议限制。”路桥公司于2009年11月16日通过拍卖程序取得拍卖标的物，即代表其已知悉并接受声明条款。
路桥公司与伟达公司于2009年1月24日签订《协议书》，约定路桥公司支付给伟达公司房屋使用权转让费、搬出费及发前该楼所欠取暖费计480000元以取得201、203、204号房屋使用权，本案纠纷因此而发生，在《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行后，故应适用上述法律和司法解释。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定，物业服务用房应为业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，处分建筑共有部分，应由业主共同决定。本案中，伟达公司作为二建小区的物业公司无权处分物业服务用房的使用权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”国务院颁布的《物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”根据上述法律、行政法规规定，二建小区业委会主张确认路桥公司与伟达公司签订的转移物业服务用房使用权的协议无效并返还物业服务用房，有事实及法律依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。二建小区业委会的再审请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终3825号、长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1421号民事判决；
二、吉林省路桥设计有限公司与长春市伟达物业管理有限公司于2011年1月24日签订的《协议书》无效；
三、吉林省路桥设计有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉201、203、204号房屋移交给长春市绿园区省二建小区业主委员会恢复房屋的物业服务用房功能。
本案一、二审案件受理费200元由吉林省路桥设计有限公司、长春市伟达物业管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李钟华
审判员 陆海权
审判员 寇承魁
二〇一九年十二月二十五日
书记员 郭东旭