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周锦伟与刘和平业主专有权纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：1491 收藏[0]江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终4389号
上诉人（原审被告）：周锦伟，男，1956年4月5日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
被上诉人（原审原告）：刘和平，男，1957年8月10日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
上诉人周锦伟因与被上诉人刘和平业主专有权纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院(2018)苏0922民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周锦伟、被上诉人刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周锦伟上诉请求：1.一审判决认定事实不清、适用法律瑕疵，请求重新再审予以改判或撤销；2.刘和平给付还差欠周锦伟所垫付的政府规费、诉讼费174939.6元后，周锦伟协助办理“两证”，否则不予办理；3.二审上诉费1862元由刘和平承担。事实与理由：1.从周锦伟持有国有土地使用权出让合同书及建设用地规划许可证等材料可知，整栋17号楼都是周锦伟的权益，与刘和平没有房屋产权隶属关系；2.周锦伟已协助17号楼中的17户业主办理了“两证”，由于刘和平差欠由周锦伟垫付的政府建设规费、诉讼费等计币174939.6元，故周锦伟未予协助其办理“两证”。
刘和平辩称，（2001）滨民初字第408号民事判决、（2005）滨民一再初字第9号民事判决以及（2016）苏0922民初2485号民事裁定书可以证明刘和平与周锦伟的账目已结清，刘和平不差欠周锦伟的款项，双方之间没有经济纠纷。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
刘和平向一审法院起诉请求：判令周锦伟协助刘和平办理滨海县东坎镇玉龙路西17号楼104、302、402室房屋的产权分户过户登记手续，诉讼费由周锦伟承担。
一审法院认定事实：刘和平与周锦伟及其他四户案外人协商关于滨海县东坎镇玉龙路西17号地块综合楼的联建事宜，1998年10月6日，刘和平、案外人孙宝中、陈庆、张道才、蔡永明等人在周锦伟的笔记本的内页上签名并在姓名后书写了联系电话。周锦伟与刘和平房屋联建纠纷一案，一审法院（2001）滨民初字第408号民事判决书确认双方当事人及其他案外人等6户于1998年10月6日签订了联建协议。该案经盐城市人民检察院抗诉，一审法院再审后于2005年11月25日作出（2005）滨民一再初字第9号民事判决书，判决撤销原审判决，由刘和平向周锦伟偿付尾欠工程款和相关费用20731.93元（已执行的部分应予冲抵），案件受理费、其他诉讼费、鉴定费合计2835元由周锦伟负担1400元、刘和平负担1435元。1998年10月15日，联建人刘和平、陈庆、孙宝中、嵇克彬、周锦伟、张道才6户签订协议，约定：刘和平分得1号、2号，陈庆分得3号，孙宝中分得4号，嵇克彬分得5号、6号，周锦伟分得7号、8号，张道才分得9号、10号。此后，陈庆一户的联建份额转让给他人。1998年10月18日，经其他联建户同意，联建户周锦伟作为牵头人与滨海县城南建筑安装工程公司签订建筑工程承包合同书和该幢楼的补充协议。施工结束后，各联建户按约定分得建成的房屋，刘和平分得房屋104室、302室、402室（房号以从北向南的顺序计数编号，以下同）。2000年2月1日，一审法院对原告滨海县城南建筑安装工程公司诉被告周锦伟建筑安装工程承包合同工程款纠纷一案作出（2000）滨经初字第45号民事判决书，判决周锦伟给付原告滨海县城南建筑安装工程公司滨海县东坎镇玉龙路西17号地块综合楼的工程款226677.52元及逾期付款违约金（从2000年1月4日起至履行完毕之日止按每日万分之三计算），案件受理费5880元、其他诉讼费3090元由被告周锦伟承担。2003年5月14日，经周锦伟经手申请，滨海县房地产管理所颁发了滨海房权证东坎字第××号产权证，该证载明的坐落于滨海县东坎镇玉龙路西17栋综合楼的所有权人为“周锦伟等户”，房屋状况为混合结构，局部五层，建筑面积2018.06平方米，用途商住。此后，刘和平要求周锦伟办理房屋产权分户登记手续，周锦伟以政府规费、诉讼费用未结清为由拒绝办理。
一审法院认为：不动产所有权的取得方式包括原始取得和继受取得，自然人经批准联合建房的，自建设行为完成时各联建人对根据约定分得的住宅、经营性用房等专有部分原始取得区分所有权，对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物由产权登记申请人申请登记为联建户共有的，各专有部分的建筑物所有权人有权要求义务人协助将产权分户登记到各联建人名下。
合资、合作开发房地产合同纠纷，是指在房地产开发商与其他法人和自然人就合资或者合作开发房地产而签订的合同中产生的纠纷，本起诉讼涉及的纠纷是业主对建筑物专有部分要求办理产权分户登记手续，通过产权分户登记确认专有部分的业主区分所有权引起的争议，属于业主专有权纠纷。
联建人之间基于联建的意思表示共同协商确定被告周锦伟为牵头人，其他联建人向周锦伟留下姓名和联系电话，委托周锦伟与施工人订立施工合同，互相之间对分房达成协议和一致意见，联建人之间的联建合同关系成立，联建合同不违反当时的禁止性法律规定，对联建人具有约束力，联建人之间关于以购买的土地使用权共同出资建设、对建成的房屋的分配方案、由周锦伟牵头负责的约定是联建合同的有效组成部分。个别联建人退出并由其他人加入的，加入的人自愿按原联建人之间的约定继续履行，联建合同对后加入的人具有约束力。联建人基于共同建设行为原始取得涉案综合楼的共同所有权，各联建之间关于建筑物房屋分配的约定符合法律规定，对联建人具有约束力，各联建人根据约定在建设行为完成时取得建筑物相应专有部分的区分所有权。产权证确认“周锦伟等户”所有，确认的是6户联建人对整体建筑物的共有关系权属状况，刘和平基于建设行为原始取得建筑物专有部分的所有权，周锦伟对刘和平根据约定分得的房屋104室、302室、402室没有异议，104室、302室、402室房屋的所有权自建设行为完成时即归刘和平所有。根据联建人之间的约定，刘和平户包含在登记的所有权人之中，周锦伟是联建合同履行的牵头人，是产权登记申请的经手人，协助将相关房屋的区分所有权分别登记到其他联建人名下是周锦伟的附随义务，周锦伟应当及时协助办理产权分户登记手续。综上所述，刘和平要求周锦伟协助办理房屋产权分户登记手续的诉讼请求符合联建人关于房屋分配的约定和法律规定，一审法院予以支持。
周锦伟抗辩其他联建户与其未将政府规费、诉讼费用结清，并提出，其要求已经起诉并经一、二审处理被驳回，现由检察院抗诉。周锦伟主张的权利属于普通债权，联建人对建筑物专有部分的区分所有权属于物权，该债权不能对抗其他联建户基于建设行为原始取得相应房屋的区分所有权。房屋已经实际分配，周锦伟对房屋也不享有优先受偿权。因此，周锦伟提出的不结清两项费用就不为其他联建户协助办理产权分户登记手续的抗辩理由不成立,一审法院不予采信。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十五条、第八十八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：周锦伟于判决生效之日起十日内协助刘和平办理滨海县东坎镇玉龙路西17栋综合楼104室、302室、402室房屋的产权分户过户登记手续（判决确定的房号以从北向南的顺序计数编号；实际登记的房号以不动产登记部门确定的顺序计数编号）。案件受理费1862元，由周锦伟负担。
本院二审期间，周锦伟围绕其上诉请求提交了房产证复印件、建设用地规划许可证复印件、国有土地使用权出让合同复印件以及国有土地使用证复印件，证明案涉整栋楼应由其一人所有。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘和平经质证认为，其虽对上述4份材料的情况不清楚，但是案涉17号楼是由其与周锦伟等六户共同联建的，周锦伟仅是建设的牵头人，产权应分属于六户，不单属于周锦伟一人。经审查，本院对周锦伟提供的上述材料的真实性、合法性和关联性均予以确认，但对其证明目的不予采信。
二审另查明，周锦伟于2016年5月6日向一审法院起诉要求法院判令刘和平向其支付所垫付的建设费用18187元、诉讼费用6670.2元，以及按月息2%计算的利息。一审法院经审理后于2016年7月21日作出（2016）苏0922民初2485号民事裁定书，以周锦伟所主张的建设费用应属于之前诉讼中建房其他费用范畴、系同一矛盾纠纷引起的诉讼、已过诉讼时效为由，驳回了周锦伟的起诉。该裁定经本院（2016）苏09民终4507号民事裁定予以维持。后周锦伟向本院提出再审申请，亦被本院驳回。2018年5月22日，盐城市人民检察院对于周锦伟不服（2016）苏09民终4507号民事裁定所提出的监督申请作出《不支持监督申请决定书》，决定不予支持。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为周锦伟是否有义务协助刘和平办理产权分户的过户手续。本案中，案涉17号楼由周锦伟、刘和平等户联建，刘和平作为联建人之一，其基于联建协议的约定以及共同建设行为而取得案涉17号楼的共同所有权。周锦伟系联建户的具体牵头人，亦为其他联建户的受托人，相关工程建设手续均以其名义办理，其亦是共同产权登记申请的经办人，故而周锦伟有义务协助将案涉房产的相关区分所有权分别登记到其他联建人名下，刘和平就其专有部分的区分所有权向周锦伟主张协助办理分户登记手续，本院予以支持。周锦伟主张案涉17号楼由其一人享有产权与事实不符，亦与产权证书中“房屋所有权人”的登记内容相悖，本院不予支持。关于周锦伟以刘和平未能付清相关费用为由拒绝协助办理过户手续的问题，对此，本院认为，周锦伟已就此相关费用的给付问题向一审法院提起诉讼，且经一审、二审、再审以及检察机关监督程序处理，均未获支持。再者，即使周锦伟在前诉中未能主张上述费用，那么其也已经另行起诉予以主张，故在本案中其仍以此作为拒绝协助办理过户手续的抗辩理由不能成立。综上所述，周锦伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1862元，由上诉人周锦伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 孙曙光
审判员 樊丽萍
二〇一八年十二月十一日
书记员 唐 舒