名为房屋买卖实为借款担保，所订房屋所有权转移的约定无效

【裁判要旨】买卖合同是买方通过向卖方支付对价取得标的物所有权的合同。是否支付对价、对价与标的物价值是否相当是判断法律关系性质的重要依据。如果交易中存在买方向卖方支付的价款与标的物价值差距明显、交易行为与惯常交易做法不相符及其他有违常理情形的，可认定为名为买卖，实为借款担保。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 裁 定 书

　　（2019）最高法民申1184号

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王坚，男，1964年2月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

　　委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）：胡占锋，男，1968年12月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

　　一审第三人：陈军旗，男，1975年12月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

　　一审第三人：魏剑翔，男，1988年11月22日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

　　一审第三人：任军，男，1972年9月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

　　一审第三人：金生杰，男，1979年10月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。

　　再审申请人王坚因与被申请人胡占锋及一审第三人陈军旗、魏剑翔、任军、金生杰房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2018）宁民终299号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

　　王坚申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，应予再审。请求撤销二审裁定，重新审理本案。事实和理由：王坚与胡占锋之间签署了真实有效的房屋买卖合同，且各自履行了合同义务，二审法院就本案基础事实作出的认定缺乏证据证明。1.房屋交易价格高低不应作为否认真实交易的依据。本案房屋交易价格是双方在自由协商基础上形成，不违反法律、法规的强制性规定，属有效约定。在当事人意思自治原则下，法律、法规规定交易价格高低可以作为确认交易行为真实性的依据。二审法院以交易价格过低否认交易真实性，违背当事人意思自治原则。另，房屋是胡占锋从开发商处顶账而来，抵顶时价格本就存在虚高情形，且因房屋已备案在胡占锋名下，双方进行二手房交易将产生高额税费，王坚担负的实际交易成本较高。在这样的背景下，加之胡占锋当时急于将顶账房变现回笼资金，双方才确定交易价格为300万元，该价格的形成具备合理性。2.王坚与胡占锋委托案外人汪伟办理房屋移交及过户手续符合正常交易习惯。胡占锋向汪伟出具公证委托书后，汪伟于2015年3月与开发商办理了房屋交付手续，继而将房屋实际交付王坚，王坚提交的《购买房屋资料移交清单》《房屋出库移交清单》《商品房决算书》和装修押金收据、预交水电费收据、物业费发票、电梯费发票、房屋租赁合同、装修合同等证据能证明该事实。原审期间，双方均认可房屋实际交付王坚。因此，汪伟按胡占锋授权履行了房屋交付事务，王坚也实际占有、控制并使用房屋。2015年3月，因消防问题不能办理产权登记，加之胡占锋日常事务繁忙，没有时间处理房屋交易，为在具备条件时及时办理产权登记手续，胡占锋委托汪伟代为办理。如胡占锋向汪伟出具委托书是为借款提供担保，2014年12月30日签订《房屋买卖契约》时就应直接向汪伟出具，2015年3月委托办理不合常理。因此，无论从出具授权委托书的背景、时间，还是出具委托书后汪伟实际办理房屋交付手续的行为，均能确认胡占锋向汪伟出具授权是以房屋交易为目的，而非借款担保。3.王坚与胡占锋之间存在其他经济往来不应作为否定房屋买卖关系的依据。虽然胡占锋与王坚除购房款外还存在其他经济往来，但无证据证明其他经济往来与购房款有关联。

　　根据王坚的申请再审事由，本院重点审查原裁定对本案法律关系性质的认定是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，买卖合同是买方通过向卖方支付对价取得标的物所有权的合同。是否支付对价、对价与标的物价值是否相当是判断法律关系性质的重要依据。

　　经审查，本院认为，本案法律关系不具有买卖合同关系的特征。

　　首先，案涉4套房屋总面积1249.34平方米，胡占锋向开发商购买的价格是8870314元，王坚从胡占锋处购买的价格是300万元，远低于胡占锋购买房屋的成本价，显悖常理。王坚称房屋是胡占锋从开发商处顶账而来，因胡占锋急于变现回笼资金，故双方协商确定交易价格300万元。但胡占锋不认可王坚上述陈述，王坚提交的证据亦不足以证明300万元的交易价格是胡占锋的真实意思表示。

　　其次，案涉《房地产买卖契约》约定，王坚预付定金300万元，房屋成交价格亦为300万元。定金金额与成交价格相同，不符合一般房屋交易的惯常做法。同时，《房地产买卖契约》载明胡占锋已收到王坚预付定金300万元，但王坚提交的银行电子回单显示王坚在《房地产买卖契约》签订当日向胡占锋支付200万元，几天后又支付100万元。可见，合同约定的预付定金时间与王坚实际付款时间不一致，王坚对此未作出合理解释。

　　再次，胡占锋与高芸芸虽经公证委托案外人汪伟办理案涉房屋相关事宜，但委托书未载明胡占锋委托汪伟向王坚交付房屋，王坚主张汪伟按胡占锋授权交付房屋不具有事实依据。

　　最后，胡占锋称其在《房地产买卖契约》签订后向王坚支付过利息，该陈述与王坚自认《房地产买卖契约》签订后曾收取过胡占锋款项的事实相吻合。王坚解释称其与胡占锋还有其他经济往来，但未能提交证明予以证明。

　　综合本案案情和相关证据，二审法院认定《房地产买卖契约》名为房屋买卖，实为借款担保，处理正确。王坚申请再审的理由不能成立，本院不予支持。

　　综上，王坚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

　　驳回王坚的再审申请。

　　审  判  长　欧海燕

　　审  判  员　王　涛

　　审  判  员　刘小飞

　　二〇一九年四月十七日

　　法官助理　魏晓龙

　　书  记  员　陈   璐