最高法：审理物权确认纠纷案件裁判要旨｜7个案例解读

一、刘明锋与邓春枝物权确认纠纷申请案

【核心术语】

共同出资；按份共有；等额共有

【争议焦点】

不具有家庭关系的双方共同出资购买房屋，并登记在双方名下，在双方未对出资额作出约定的情况下，双方是否构成等额共有？

【案例要旨】

《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。故，不具有家庭关系的双方共同出资购买房屋，并登记在双方名下，应当认定双方为按份共有关系。另外，《物权法》第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，不具有家庭关系的双方共同出资购买房屋，并登记在双方名下，在双方未对出资额作出约定的情况下，双方构成等额共有。

【本案依据】

1. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第10条

第十条　申请再审人提交下列证据之一的，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（一）项规定的“新的证据”：

（一）原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；

（二）原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；

（三）原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据。

当事人在原审中提供的主要证据，原审未予质证、认证，但足以推翻原判决、裁定的，应当视为新的证据。

二、湛江市科伦有限公司诉钟卓森等物权确认纠纷案

【核心术语】

按份共有；出资额；共有关系

【争议焦点】

共有人对共有关系的性质和份额没有明确约定视为按份共有，应首先根据其出资额确定份额。

【案例要旨】

共有分为按份共有和共同共有。按份共有是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。共同共有是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有关系的性质和份额没有明确约定的，除共有人具有家庭关系等外，应视为按份共有。因共有人对份额没有明确约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条的规定，应首先根据其出资额确定份额，出资额无法确定，再按照等额享有。

【本案依据】

1. 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

第十一条　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

2. 中华人民共和国物权法

第三十三条　【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第一百零三条　【共有关系不明对共有关系性质推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条　【按份共有人份额不明的确定原则】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

三、福州春海堂美术馆与福州春海堂房地产有限公司所有权确权纠纷再审案

【核心术语】

划拨；出让；土地使用权

【争议焦点】

出让土地使用权是否应以登记作为生效要件？

【案例要旨】

获得土地使用权的方式有划拨和出让两种。出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。土地使用权是一种用益物权，土地使用权出让属于物权变动的一种形式。根据我国现行法律规定，物权变动采取的是意思主义与登记或交付之结合，即如要产生物权变动的法律效力，必须就该变动订立合同并依法办理登记手续或者完成物的交付，登记或交付作为物权变动的生效要件。

【本案依据】

1. 中华人民共和国公司法（2005修订）

第一百八十四条　【清算组的成立与组成】公司因本法第一百八十一条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。

2. 中华人民共和国物权法

第一百四十二条　【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

四、海口市颐海园住宅区业主委员会与海南国邦企业股份有限公司所有权确认纠纷上诉案

【核心术语】

所有权；业主委员会；所有权确认之诉

【争议焦点】

小区车库所有权经法院执行已拍卖给他人的，则小区业主委员会能否主张车库所有权为小区业主所有并提起所有权确认之诉？

【案例要旨】

中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第十九条规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。小区车库所有权经法院执行已拍卖给他人的，则小区业主委员会向法院提起所有权确认之诉显然与物业管理无关，违反了上述行政法规禁止性规定，也与物权法原则不符，故其无权提起该诉讼。

【本案依据】

1. 最高人民法院印发《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》的通知

139、起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。

不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。

2. 中华人民共和国物权法

3. 物业管理条例（2007修订）

第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

五、哈尔滨市南极冷饮有限公司等与哈尔滨松雷股份有限公司房屋确权、迁让、赔偿、恢复原状纠纷申请再审案

【核心术语】

审判监督程序；再审事由；基本事实

【争议焦点】

案件经两审终审后，在原判决基本事实得到充分证据证明的前提下，一方当事人仅以二审法院“认定案件事实错误”为由申请再审的，人民法院应否再审？

【案例要旨】

当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，这就是审判监督程序。我国《民事诉讼法》第二百条详细规定了十二种再审事由，包括实体性和程序性两方面，实体性包括认定事实是否清楚和适用法律是否正确；程序性方面包括审判组织组成是否合法以及当事人程序性权利是否满足等等。如果当事人针对案件事实方面主张再审，人民法院应当审查是否有新的证据，或原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明，或主要证据是否系伪造，或主要证据是否未经质证，或主要证据是否属于当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的情形存在。如果存在，人民法院应当再审，反之则应当驳回再审申请。因此，案件经两审终审后，在原判决基本事实得到充分证据证明的前提下，一方当事人仅以二审法院“认定案件事实错误”为由申请再审的，人民法院应当驳回再审申请。

六、天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司等财产权属纠纷再审案

【核心术语】

房屋买卖合同；未约定；解除权；合理期限

【争议焦点】

在房屋买卖合同中，当事人未约定合同解除权的行使期限的，应如何处理？

【案例要旨】

合同解除权，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但是行使合同解除权往往引起合同关系的重大变化。如果享有解除权的当事人长期不履行解除权，就会使合同关系长期处于不稳定状态，影响双方权利义务的履行。故《中华人民共和国合同法》第九十五条对合同解除权期限进行了限制，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”据此，在房屋买卖合同中，当事人未约定合同解除权的行使期限的，应在合理期限内行使，合理期限的范围，应当由法院结合具体案情予以认定。

【本案依据】

1.中华人民共和国合同法

第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十五条　【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第一百六十七条　【分期付款买卖中的合同解除】分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3. 中国农业银行关于印发《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》的通知

第五条　借款条件。

（一）借款人为法人的，须具备下列条件：

1．具有法人营业执照并已办理年检手续；

2．经营管理制度健全，财务状况良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3．具有贷款证(卡)，并在我行开立基本账户或一般账户，信用状况良好，过去与我行发生过信贷关系的，信用等级须在A级以上；

4．已与售房人签订房地产管理部门统一印制的、具有法律效力的购买商业用房的合同或协议；

5．已经支付不低于所购商业用房全部价款的40％作为购房首付款；

6．同意将所购房屋作为贷款的抵押担保物；

7．所购商业用房为现房(竣工验收合格的房屋)或多层达到主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房(尚未通过竣工验收的房屋)；

8．商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；

9．经办行规定的其他条件。

（二）借款人为个人的，须具备下列条件：

1．具有有效身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)；

2．具有偿还贷款本息的能力；

3．已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同或协议；

4．已经支付不低于所购商业用房全部价款的40％作为购房首付款；

5．有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押物的证明；

6．所购商业用房为现房；

7．商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；

8．经办行规定的其他条件。

第十六条　借款人申请

对一手楼提供贷款的，在经办行与开发商签订合作协议书并对整个楼盘核定商业用房贷款额度之后，由借款人提出申请；对二手楼提供贷款的，由借款人向经办行直接提出申请。

（一）借款人为法人的，经办行应要求借款人提出书面申请并提供下列资料：

1．借款申请表；

2．工商行政管理部门核发的营业执照，税务机关核发的税务登记证、法人代码证，有权部门批准核发的事业单位法人证书及其他有关证明；

3．经会计师事务所审核的借款人前一年度财务报告和财务报表(资产负债表、损益表和现金流量表)；

4．房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5．贷款证(卡)；

6．抵押物权属证明；

7．有处分权人同意抵押的证明；

8．首付款付款凭证；

9．经办行要求提供的其他资料。

上述第2、4、5、6、8项资料需提供原件和复印件，经经办行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。

（二）借款人为个人的，申请时经办行应要求其提供下列资料：

1．借款申请表；

2．有效身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)；

3．婚姻证明(已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明)；

4．不低于房价40％的首付款凭证；

5．房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

6．有处分权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

7．借款人及家庭成员财产、收入证明(包括由借款人及家庭成员所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等)；

8．经办行要求提供的其他资料。

七、广州市恒城房产开发有限公司与广州市城市建设开发集团有限公司所有权确认纠纷再审案

【核心术语】

中外合作、合作公司、经营管理、企业合作合同

【争议焦点】

双方以中外合作经营的形式设立合作公司后，在经营过程中，对合作合同中约定的合作公司的经营管理活动和范围发生争议的，应如何处理？

【案例要旨】

合作企业合同，是指合作各方为设立合作企业就相互之间的权利、义务关系达成一致意见后形成的书面文件。根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第十一条和第十条第四款的规定，合作企业依照经批准的合作企业合同、章程进行经营管理活动。合作企业的经营管理自主权不受干涉；合作企业协议、章程的内容与合作企业合同不一致的，以合作企业合同为准。据此，在合作企业合同有效成立的情况下，合作企业应依照该合同或章程进行自主经营管理，如果合作企业合同与章程的内容不一致时，则应以合作企业合同为准。故双方以中外合作经营的形式设立合作公司后，在经营过程中，对合作合同中约定的合作公司的经营管理活动和范围发生争议的，应当依照合作合同的约定处理。

【本案依据】

1. 中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则

第十条　本实施细则所称合作企业协议，是指合作各方对设立合作企业的原则和主要事项达成一致意见后形成的书面文件。

本实施细则所称合作企业合同，是指合作各方为设立合作企业就相互之间的权利、义务关系达成一致意见后形成的书面文件。

本实施细则所称合作企业章程，是指按照合作企业合同的约定，经合作各方一致同意，约定合作企业的组织原则、经营管理方法等事项的书面文件。

合作企业协议、章程的内容与合作企业合同不一致的，以合作企业合同为准。

合作各方可以不订立合作企业协议。

第十一条　合作企业依照经批准的合作企业合同、章程进行经营管理活动。合作企业的经营管理自主权不受干涉。

2. 中华人民共和国物权法

第九条　【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。